近日，“商改住”新政出臺，迅速成為社會關注的熱點。

武漢商業(yè)用房庫存量在2015年底已達600萬平方米左右，按現(xiàn)有消化速度，全部售出大約需要6年時間。

多名業(yè)內人士向長江商報記者表示，應警惕商業(yè)地產(chǎn)過剩，可適度將商業(yè)調整為住宅。

那么，武漢房企對于“商改住”到底有著怎樣的訴求?在具體操作中，又需要邁過哪幾道坎?

商住面積比例過高沉淀大量資金

近日，武漢某大型本土房企的營銷負責人在接受長江商報記者采訪表示，去年剛在市中心拿下一宗“燙手”地塊，商住面積比例為8：2。過高的商業(yè)比例，讓企業(yè)頗感頭痛，社區(qū)商業(yè)不僅運營艱難，還沉淀了大量資金。

近年來，武漢招拍掛市場即使出讓住宅用地也要有一定的商業(yè)比例，商住比例一般從2∶8到3∶7，或者更高。特別是前兩年住宅限購時，為了規(guī)避限購，開發(fā)商熱衷于商業(yè)。很多大型項目，都以城市綜合體的形象面世，在產(chǎn)品結構上，社區(qū)商業(yè)加寫字樓成為標配。

武漢光華品牌創(chuàng)始人楊光華曾撰文稱，“對于拿地的房企來說，每看一塊地，首先考慮的是這塊地的商住比多少，大賬是否算得過來。相比之下，住宅容易出手變現(xiàn)，而商業(yè)銷售周期慢，持有商業(yè)物業(yè)的變現(xiàn)更慢，最終出現(xiàn)，開發(fā)商很忌諱接商業(yè)占比大的地塊，更喜歡純住宅地塊，搭配一點商業(yè)?！?/p>

從純商業(yè)地產(chǎn)供應情況來看，截至2015年底，武漢市商業(yè)庫存量600萬平方米左右，按現(xiàn)有消化速度來看，大約需要6年時間。武漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會對福星惠譽等房地產(chǎn)公司的有關商業(yè)規(guī)劃項目進行了解剖與分析。

“該公司江岸區(qū)紅橋城項目包含K6-K16地塊，其中僅K6、K13地塊規(guī)劃高達26萬平方米的商業(yè)指標，占比高達30.2%;東湖城K2地塊目前規(guī)劃有14萬平方米的商業(yè)指標，占比達30%。在武漢市的其他房地產(chǎn)企業(yè)項目中，也普遍存在著商業(yè)指標過大的現(xiàn)象?！?/p>

“商改住”有利于商業(yè)用房去庫存

2015年以來，武漢市住宅交易出現(xiàn)井噴式上揚，而商業(yè)地產(chǎn)卻遇冷，商業(yè)與住宅呈現(xiàn)出“一半冰山、一半火焰”的巨大反差。

4月1日，武漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會理事會上，漢正街控股集團董事長胡承啟、人信地產(chǎn)董事長李曉明等房企代表向武漢市房管局及協(xié)會等主管部門領導匯報了武漢商業(yè)地產(chǎn)面臨的困境，希望得到管理部門的重視和關注。

6月3日，國務院發(fā)布《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》(下稱《意見》)，該意見指出，允許改建房屋用于租賃，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執(zhí)行。

易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進表示，截至今年6月11日，全國商品住宅的去庫存周期大概在20個月左右，但全國商業(yè)用房的去庫存周期要超過30個月，《意見》允許將商業(yè)用房改建為租賃住房對外出租，有利于解決部分滯銷商業(yè)用房的去庫存問題。

“鼓勵住房出租，是國家建立購租并舉住房制度的體現(xiàn)?！焙狈康禺a(chǎn)經(jīng)濟學會常務理事李國政6月17日在接受長江商報記者采訪時稱，一直以來，中國的房地產(chǎn)業(yè)只有三級體系，一級土地市場、二級新房市場、三級二手房市場，商品房市場主要以新房銷售為主，現(xiàn)在提出要促進租賃市場發(fā)展，相當于建立四級市場，包括公租房貨幣化為主，出臺有利于房屋租賃的稅費政策，都可以加快建設租賃市場?！斑@樣，可以覆蓋更多的低收入群體，改變以前的居有其屋理念，讓老百姓住有所居，是房地產(chǎn)制度方面的一項長期建設工程?！?/p>

“‘商改住’可謂一石二鳥。其一，降低商業(yè)空置率，是房地產(chǎn)去庫存在商業(yè)地產(chǎn)領域的落地;其二，強調‘購租并舉’，為‘夾心層’增加高品質可租房源供給，既可緩解住宅市場供求以維穩(wěn)一二線城市正在‘發(fā)燒’的房價，亦可為保障房貨幣化安置打下伏筆?！狈空乒駶h渝主編姜華告訴記者。

政策落地效果仍有待觀察

新政出臺，高企的商業(yè)庫存似乎看到曙光。武漢“商改住”被寄予厚望。不過，要真正享受“商改住”帶來的福利，并非易事。

李國政表示，商業(yè)用房改造成住房用于租賃，并且可以享受民用水電價格，有助于商業(yè)去庫存，緩解市場供需壓力?！暗侨绻荒艹钟杏糜谧赓U，不能進行銷售，這與企業(yè)的預期有差距，因為企業(yè)希望‘商改住’，主要是希望商業(yè)改成居住產(chǎn)品，加快銷售回籠資金，緩解銷售與招商運營壓力，現(xiàn)在只能持有，這個好處就大打折扣。”

與此同時，從政府的公租房等運營實踐來看，租賃業(yè)務的后續(xù)管理維護等工作，需要投入人力、物力、精力，很多企業(yè)本身不具備相應的人才與經(jīng)驗能力，需要借助第三方機構參與合作，而從房價租金比等指標測算，房屋租賃的收益率偏低，成本上不經(jīng)濟，除非稅費的優(yōu)惠政策落地，才能真正起到鼓勵促進作用。

近日，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉撰文稱，“商改住”并非那么好實現(xiàn)。

“目前沒有哪一個部門敢主動承擔這個主要責任，也沒有一個人敢完全承擔。因為‘商改住’政策轉型背后肯定會涉及由于‘商改住’而補交的土地出讓金或其他手續(xù)。”張宏偉稱， “商改住”肯定是幾個部門聯(lián)合操作，如此一來，“商改住”政策落實部門不清晰，在操作過程中相關政府部門可能會出現(xiàn)相互扯皮，不作為的現(xiàn)象，政策效果難以有效發(fā)揮。

李國政認為，“從商業(yè)地產(chǎn)過剩的源頭上來看，地方政府確實有責任，有些區(qū)域政府是從自己區(qū)域工作的角度出發(fā)，僅以自己區(qū)域的財政稅收、商務環(huán)境來考量，而非從城市發(fā)展全局的需要來制定城市規(guī)劃與建設指標，這就勢必會產(chǎn)生重復建設，從而造成整個城市社會資源的浪費。”

他同時指出，“商改住”的初衷與愿望是好的，而具體城市的哪些區(qū)域、哪些項目可以改，如何改，政策的操作與執(zhí)行如何做到公開公正、合理透明，同時避免尋租行為，仍是值得深思的問題。

另一個值得關注的問題是，如果“商改住”后沒有配套稅費和金融化手段的支持，大部分項目都可能“夭折”?！叭绻匀话凑者\營的思路來操作，開發(fā)商可能會陷入‘重資產(chǎn)’運營的陷阱，因此，尋求金融化的手段用‘輕資產(chǎn)’的思路來操作項目顯得至關重要?！睆埡陚ケ硎?。

6月17日，中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉回復長江商報記者，“‘商改住’到目前為止，還未看到明顯效果?！?/p>

武漢市房地產(chǎn)管理局副局長陳新政認為：“企業(yè)申請商改住的愿望可以理解，但無論從政策制定面，還是具體市場操作面，都具有復雜性，這為政府規(guī)劃部門帶來新的課題?！?/p>

從商業(yè)地產(chǎn)過剩的源頭上來看，地方政府確實有責任，有些區(qū)域政府是從自己區(qū)域工作的角度出發(fā)，僅以自己區(qū)域的財政稅收、商務環(huán)境來考量，而非從城市發(fā)展全局的需要來制定城市規(guī)劃與建設指標，這就勢必會產(chǎn)生重復建設，從而造成整個城市社會資源的浪費。

——湖北房地產(chǎn)經(jīng)濟學會常務理事李國政