隨著繼承權(quán)公證作為登記申請必要條件的政策被取消，考慮到繼承（受遺贈）不動產(chǎn)法律關(guān)系的復(fù)雜性，繼承材料查驗(yàn)的特殊形式要求（全體法定繼承人或受遺贈人共同到場），以及對查驗(yàn)工作人員的專業(yè)知識要求，需要登記機(jī)構(gòu)結(jié)合業(yè)務(wù)量和客觀實(shí)際對登記流程做出相應(yīng)調(diào)整，以充分落實(shí)國家層面的政策要求。

北京市緊密結(jié)合本市登記實(shí)踐，制定具有可操作性的規(guī)范性文件《北京市不動產(chǎn)登記工作規(guī)范（試行）》（簡稱《工作規(guī)范》）《北京市繼承（受遺贈）不動產(chǎn)登記工作程序（試行）》（簡稱《工作程序》），并于2015年11月25日同時(shí)印發(fā)。北京市根據(jù)不動產(chǎn)登記工作量大、登記人員不足、辦公場地限制等客觀情況，在依申請登記程序的總體框架下，增設(shè)了部分銜接性程序，以使上下環(huán)節(jié)順暢銜接。

在準(zhǔn)確理解新程序各個(gè)環(huán)節(jié)的功能與作用、梳理新程序與不動產(chǎn)登記法定程序關(guān)系的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮銜接性程序承上啟下的重要作用，是保證正確執(zhí)行程序要求的前提。

繼承材料查驗(yàn)是對整個(gè)繼承（受遺贈）法律關(guān)系客觀事實(shí)的核實(shí)，需要查驗(yàn)工作人員具有較高的登記業(yè)務(wù)知識和法律知識。

從登記實(shí)踐上看，接收申請材料的人員一般為登記窗口的工作人員，而為保證查驗(yàn)質(zhì)量，需要安排具有一定專業(yè)知識的工作人員進(jìn)行查驗(yàn)，同時(shí)也需要一定的時(shí)間熟悉申請材料所反映的問題，為開展有針對性的詢問做好準(zhǔn)備。同時(shí)，由于繼承材料查驗(yàn)需要全部法定繼承人（受遺贈人）共同到登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)場進(jìn)行，申請人需要一定的時(shí)間通知其他繼承人，同時(shí)其他繼承人也需要時(shí)間準(zhǔn)備相關(guān)文件。

因此新程序增設(shè)了告知繼承材料查驗(yàn)時(shí)間環(huán)節(jié)，一般情況下應(yīng)在申請之日起10個(gè)工作日內(nèi)安排查驗(yàn)，登記機(jī)構(gòu)也可與申請人共同約定查驗(yàn)時(shí)間。

在繼承材料查驗(yàn)時(shí)，隨著查驗(yàn)工作的推進(jìn)，可能會發(fā)現(xiàn)有未到場的繼承人，或者經(jīng)查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)了新的情況需要申請人補(bǔ)充材料，以及其他有礙查驗(yàn)繼續(xù)進(jìn)行的事由，導(dǎo)致詢問的結(jié)果與登記申請事項(xiàng)不一致，或者根本不滿足查驗(yàn)開展的前提條件（如發(fā)現(xiàn)存在未到場的其他繼承人）。此種情況下，如果直接終止查驗(yàn)，將浪費(fèi)前期的工作，同時(shí)若申請人堅(jiān)持要通過查驗(yàn)方式辦理登記，需要再次提出申請。

為此，新程序增設(shè)了查驗(yàn)中止環(huán)節(jié)，并設(shè)計(jì)了告知書，通知申請人需要補(bǔ)充完成的事項(xiàng)。該環(huán)節(jié)的設(shè)計(jì)，減少了行政資源的浪費(fèi)，便于登記機(jī)構(gòu)安排固定人員跟蹤特定案件發(fā)展，更好地服務(wù)于登記申請人。

鑒于查驗(yàn)環(huán)節(jié)需要詢問的事實(shí)與法律關(guān)系的復(fù)雜性，建議登記機(jī)構(gòu)安排具有一定法律素養(yǎng)的人員操作，這可能出現(xiàn)查驗(yàn)、受理、審核的工作人員并非同一人。

考慮到查驗(yàn)工作人員比較了解整個(gè)案件情況，掌握整個(gè)查驗(yàn)過程詢問內(nèi)容的前后邏輯關(guān)系，因此在新程序的設(shè)計(jì)時(shí)增設(shè)了由查驗(yàn)工作人員出具查驗(yàn)結(jié)果意見這一環(huán)節(jié)，對查驗(yàn)的總體情況及可能影響登記申請人取得繼承權(quán)的因素進(jìn)行提示。

作為前后程序的銜接性環(huán)節(jié)，出具的文件只作為內(nèi)部審查參考使用，并不需要向登記申請人員及到場參加查驗(yàn)的其他人員提供，也不作為檔案資料存入登記檔案。后續(xù)的受理人員、審核人員在審查查驗(yàn)詢問筆錄的同時(shí)，可將查驗(yàn)結(jié)果意見作為參考資料，對整個(gè)登記申請做出綜合性的判斷，明確在審核過程中需要進(jìn)一步審查的內(nèi)容。

繼承材料查驗(yàn)作為申請與受理程序的內(nèi)在內(nèi)容，具有詢問形式特殊、查驗(yàn)時(shí)長難以預(yù)估等特點(diǎn)，在查驗(yàn)過程中依據(jù)詢問的具體情況可能需要申請人補(bǔ)充材料或通知原未計(jì)為繼承人的人員參加查驗(yàn)，最終才可進(jìn)入做出受理決定階段。在做出受理決定之前的全部環(huán)節(jié)可視為申請與受理環(huán)節(jié)的組成部分，即申請人提交申請材料并接受登記機(jī)構(gòu)詢問。

按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》第17條規(guī)定，做出受理決定的時(shí)點(diǎn)應(yīng)為登記申請當(dāng)場。新程序?qū)⒆鞒鍪芾頉Q定的時(shí)點(diǎn)分為了三類。

第一類是申請人最初的提交申請材料不滿足進(jìn)入繼承材料查驗(yàn)環(huán)節(jié)，經(jīng)登記機(jī)構(gòu)告知仍不愿補(bǔ)充材料或更改有關(guān)內(nèi)容等情形，登記機(jī)構(gòu)可當(dāng)場做出不予受理決定。

第二類在完成繼承材料查驗(yàn)后，查驗(yàn)工作人員與受理人員應(yīng)及時(shí)交接，對因繼承取得不動產(chǎn)權(quán)利滿足或不滿足受理?xiàng)l件的，以及因受遺贈取得不動產(chǎn)權(quán)利不滿足受理?xiàng)l件的，需當(dāng)場做出受理與否的決定。

第三類是經(jīng)繼承材料查驗(yàn)后屬于受遺贈取得不動產(chǎn)，符合受理?xiàng)l件的，申請人應(yīng)先繳納相關(guān)稅款并提交繳稅憑證作為申請材料，由登記機(jī)構(gòu)出具受理憑證。

以依申請登記程序?yàn)榛A(chǔ)進(jìn)行細(xì)化形成的新程序，有助于登記機(jī)構(gòu)審慎審查未提交繼承公證材料或生效法律文書情形下申請人基于繼承（受遺贈）這一登記原因進(jìn)行的登記申請。登記工作人員應(yīng)結(jié)合相關(guān)新程序的要求，綜合運(yùn)用不動產(chǎn)登記相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，同時(shí)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)加大政策解讀力度，向申請人介紹各程序的作用，充分發(fā)揮登記程序保障權(quán)利人合法權(quán)益的積極作用。

本期編輯：高榮唱      審定：張鴻志