原標(biāo)題：武漢近期“電話騷擾促銷(xiāo)”前兩名：商鋪、寫(xiě)字樓

商鋪為何成為甩貨？

漢口香港路附近，一寫(xiě)字樓門(mén)前，擺放著醒目的“買(mǎi)寫(xiě)字樓送停車(chē)位”的廣告。記者苗劍 攝

近兩個(gè)多月來(lái)，新聞熱線經(jīng)常收到市民的投訴：騷擾電話最近增多，排名居前的是各類(lèi)商鋪、寫(xiě)字樓的促銷(xiāo)電話：“價(jià)格不高，地段不錯(cuò)，還不限購(gòu)、不限貸，小投資有大回報(bào)?！?/p>

“聽(tīng)上去那么美，可是一天幾個(gè)類(lèi)似電話的扎堆促銷(xiāo)，讓人感覺(jué)像是甩貨!要是好賣(mài)，還用這樣推銷(xiāo)嗎?”一些市民在躍躍欲試的同時(shí)，又心存疑慮。武漢商鋪、寫(xiě)字樓為何如此促銷(xiāo)?晨報(bào)記者近期以投資者的身份，深入武漢街頭的商鋪、寫(xiě)字樓調(diào)查。

記者探訪

寫(xiě)字樓：主打“以租養(yǎng)貸”

在漢口市中心香港路附近的一處寫(xiě)字樓門(mén)前，擺放著醒目的“買(mǎi)寫(xiě)字樓送停車(chē)位”的廣告。記者走進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)中心詳問(wèn)才知，要面積達(dá)到500平米才會(huì)送車(chē)位，而樓盤(pán)均價(jià)在20000元/平米以上。也就是說(shuō)，總鋪價(jià)要達(dá)到1000多萬(wàn)元，才有車(chē)位送。

得知記者想小額投資，售樓員介紹了一套50多平米的房間，總價(jià)110多萬(wàn)。首付57萬(wàn)，貸款56萬(wàn)，貸10年，月供6000多元(注：商業(yè)地產(chǎn)貸款年限僅10年)。針對(duì)將來(lái)房子如何出租的問(wèn)題，售樓員告之那套50多平米的房間，已被一家公司整體租用6年，記者只需購(gòu)買(mǎi)，每月就可收到5000多元的租金，用以“以租養(yǎng)貸”。

記者算賬：首付57萬(wàn)元，每月只用自掏1000多元還貸款，出租也不用自己操心，10年還完貸款，就放心收租啦!如此算來(lái)，似乎不錯(cuò)。

商鋪：產(chǎn)權(quán)年限是短板

接到一個(gè)商鋪電話：“地鐵商鋪，成熟市場(chǎng)，20萬(wàn)就能當(dāng)老板?！睕_著誘人的廣告，記者坐上地鐵1號(hào)線，直奔現(xiàn)場(chǎng)。在售商鋪位于東西湖區(qū)，以經(jīng)營(yíng)陶瓷衛(wèi)浴為主，共五層。是個(gè)大型的建材市場(chǎng)中的一棟樓。商鋪面積大的上百平米，小的10多平米。銷(xiāo)售員幫記者選了套35平米的商鋪。因是物業(yè)代租性質(zhì)，一次性代租15年，后期出租不用擔(dān)心。

銷(xiāo)售員算了筆賬，商鋪總價(jià)不到40萬(wàn)，首付25萬(wàn)后，貸10年，貸款15萬(wàn)左右，月供1600多元。購(gòu)鋪就受益，和上個(gè)寫(xiě)字樓不同，月租金2000多元，每五年調(diào)高一次，連租15年。而這個(gè)租金只是保底收益，這15年中，哪怕你的商鋪一直空置，租金每年仍按總房?jī)r(jià)的6.5%給付。

但此處商鋪有個(gè)很大的隱患，土地產(chǎn)權(quán)是從1998年至2038年?！澳遣皇侵挥?1年的使用權(quán)?”記者問(wèn)。銷(xiāo)售人員解釋?zhuān)狡谕恋禺a(chǎn)權(quán)可以續(xù)，一年也才幾百元，沒(méi)什么大問(wèn)題。

記者算賬：首付25萬(wàn)，每月以租養(yǎng)貸，還有多余進(jìn)賬，看上去很美。可記者多方打聽(tīng)，關(guān)于產(chǎn)權(quán)的年限續(xù)費(fèi)，及后期是否影響商鋪的價(jià)值，相關(guān)專(zhuān)家的說(shuō)法是“一時(shí)都說(shuō)不清，沒(méi)有準(zhǔn)確的相關(guān)文件出臺(tái)”。

專(zhuān)家提醒

聽(tīng)上去很美，風(fēng)險(xiǎn)不小

市場(chǎng)因素

1.辦證費(fèi)用高，70年產(chǎn)權(quán)住宅類(lèi)的樓盤(pán)費(fèi)用在1%~1.5%，商業(yè)地產(chǎn)在4%~5%，高3倍以上。

2.轉(zhuǎn)賣(mài)過(guò)戶(hù)費(fèi)高，接近房?jī)r(jià)的20%。

3.管理成本高，高物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)。

持有成本高

1.首付較高，必須付全款的50%。

2.最高貸款年限10年，貸款利率上浮最低10%，投資者每月還貸壓力會(huì)較大。

投資門(mén)檻高

對(duì)目前武漢商業(yè)地產(chǎn)投資不怎么看好，有三個(gè)原因：

1.商業(yè)供給過(guò)剩：截至2016年底，武漢已開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心數(shù)量高達(dá)56家，總商業(yè)面積達(dá)660多萬(wàn)平方米。從武漢登記商業(yè)面積來(lái)看，人均商業(yè)超3.1平米，是香港的2倍，商業(yè)供給階段性過(guò)剩問(wèn)題嚴(yán)重。

2.電商沖擊：招商困難、經(jīng)營(yíng)吃力。

3.在快速?gòu)?fù)制的擴(kuò)展之下，購(gòu)物中心多數(shù)顯得很“乏味”，主要體現(xiàn)在品牌、業(yè)態(tài)同質(zhì)化。

聽(tīng)上去很美，風(fēng)險(xiǎn)不小

記者這筆賬算得對(duì)不對(duì)呢?為此特意請(qǐng)教幾位在地產(chǎn)界摸爬滾打多年的專(zhuān)家，他們提醒：聽(tīng)上去很美，其實(shí)有風(fēng)險(xiǎn)。

說(shuō)好的“包租藍(lán)圖”，可能執(zhí)行難

受訪人：地產(chǎn)大咖

很多商鋪打著“以租養(yǎng)貸”的噱頭售賣(mài)，但后期能否保障，存在不確定性。相比住宅而言，商鋪包含所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、使用權(quán)三方的權(quán)益，較復(fù)雜。目前的商鋪市場(chǎng)份額也供大于求，很多開(kāi)發(fā)商宣稱(chēng)有知名品牌進(jìn)駐，且與購(gòu)鋪者簽訂的合同明確了每年返租回報(bào)，可他們的后期招商和運(yùn)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商若無(wú)法承擔(dān)這筆資金，造成無(wú)法履行合同的，只有進(jìn)入法律程序，那么無(wú)疑是件鬧心的事兒。目前，武漢資深房產(chǎn)投資客，一般優(yōu)先投資住宅，其次是公寓、商鋪、寫(xiě)字樓。

專(zhuān)家支招

投資商業(yè)地產(chǎn)多向?qū)＜掖蚵?tīng)

武漢商業(yè)地產(chǎn)研究專(zhuān)家李國(guó)政提醒打算投資商業(yè)地產(chǎn)的市民，一定要謹(jǐn)慎。投資商業(yè)地產(chǎn)，一定要多比對(duì)，多詢(xún)問(wèn)，特別要向身邊做生意的朋友，租過(guò)商鋪、寫(xiě)字樓，投資過(guò)商業(yè)地產(chǎn)的朋友，多了解真實(shí)情況。盡量選擇口碑好，運(yùn)營(yíng)實(shí)力強(qiáng)的大開(kāi)發(fā)商。

關(guān)于寫(xiě)字樓的投資，建議要交通便利的地段，地鐵口最佳，周邊有成熟的商業(yè)配套，記住三點(diǎn)：地段好、人流多、回報(bào)高。

關(guān)于商鋪的投資，他青睞大型住宅區(qū)的底商，即住宅區(qū)一二樓的商鋪。這類(lèi)商鋪可租可自用，依靠社區(qū)客流，成本小，較穩(wěn)當(dāng)。