最近，上海市虹橋地區(qū)為推進《上海市虹橋商務(wù)區(qū)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》，建設(shè)面向長三角、服務(wù)全國的高端商務(wù)中心，在閔行區(qū)、青浦區(qū)等地域擬啟動相關(guān)動遷騰地工作。如此，在浩大房屋征收工程勢在必行的情況下，涉征房屋承租人的權(quán)利如何得到最大化的保護，成為多數(shù)承租人最為關(guān)心話題。
2011年1月21日，《國有土地上房屋征收與補償條例》頒布實施后，承租人因不能直接參與房屋征收過程權(quán)利遭受侵害的情形頻發(fā)，承租人如何維護自身合法權(quán)益成了難題。系列文章將就此逐一進行解析。
要維護承租人在房屋征收過程中的權(quán)益，我認為第一步就是承租人要明確在房屋征收過程中自身可以主張的補償項目有哪些。
（注：本文主要分析的涉征租賃房屋類型為私有房屋，因公房承租人可直接參與房屋征收進程，具特殊法律地位，故不在本文的討論范圍之內(nèi)。）
房屋征收補償?shù)姆绞椒种饕胸泿叛a償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。其中：
1. 貨幣補償
貨幣補償?shù)臉?gòu)成為：被征收房屋價值補償+搬遷補助+非居住房屋的停產(chǎn)停業(yè)損失補償+其他獎勵、補貼。其中：征收居改非房屋的貨幣補償參照征收非居住房屋的標準計算；征收居非兼用房屋的貨幣補償，應(yīng)當按照居住用建筑面積和非居住用建筑面積分別計算貨幣補償款，合并后的貨幣補償款為該房屋的補償金額；此外，征收集體土地上非居住房屋的，只適用貨幣補償。
2. 房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換
在計算出征收房屋的貨幣補償金額后，由征收部門提供合適的房屋予以“等價交換”，如二者價值不一致且征收主體雙方達成調(diào)換合意，則需以貨幣形式結(jié)清差價。在舊城區(qū)改建征收居住房屋的情形下，可優(yōu)先選擇改建地段或者就近地段的房源進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
其中：如用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋不是現(xiàn)房且征收部門未提供過渡期周轉(zhuǎn)房，則被征收房屋的貨幣補償除第1項約定內(nèi)容外，需另增加臨時安置補助費；被征收房屋貨幣補償、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值均是以房屋征收決定公告之日為時點的評估價值為準。
承租房屋為非居住用途時，補償項目一般會涉及停產(chǎn)停業(yè)損失補償與搬遷安置補助；承租房屋為居住用途時，是否涉及搬遷安置補助需視具體情況確定，但一般不會涉及停產(chǎn)停業(yè)損失補償。房屋租賃合同對承租人可獲補償項目有明確約定的，應(yīng)當適用合同約定；未約定或約定不明的，一般可參照下列規(guī)則適用：
1. 停產(chǎn)停業(yè)損失補償
停產(chǎn)停業(yè)損失補償是彌補非居住房屋被征收而產(chǎn)生的經(jīng)營損失，主要是針對非居住房屋的實際使用人因房屋征收導(dǎo)致生產(chǎn)經(jīng)營活動不能繼續(xù)而遭受的營業(yè)利潤流失、儀器設(shè)備損壞重置、人員安置等損失所作的補償，故停產(chǎn)停業(yè)損失補償應(yīng)當由承租人收取。但在司法實踐中，亦有部分出租人主張租金損失也是經(jīng)營損失的一種而要求分割停產(chǎn)停業(yè)損失補償，對于該主張少數(shù)法院會結(jié)合具體案情、依照公平原則予以一定范圍內(nèi)的支持。
停產(chǎn)停業(yè)損失補償由各省、自治區(qū)、直轄市制定具體辦法確定。以上海市為例，一般按照被征收房屋市場評估價的10%確定；如認為實際停產(chǎn)停業(yè)損失超過被征收房屋的市場評估價10%的，需向房屋征收部門提供被征收前三年的平均效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等相關(guān)證明材料，由房屋征收部門委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)對停產(chǎn)停業(yè)損失進行評估，并予以公示及補償。
2. 搬遷補助
搬遷補助是為房屋征收必然帶來的搬離原房屋過程中而產(chǎn)生的費用設(shè)置的補償項目，在房屋租賃情況下，搬遷成本實際上是由房屋的承租人負擔的，因此該補助應(yīng)當歸承租人所有。除了常規(guī)的搬遷補助，征收部門往往會對房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償方式下、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房不能即時交付、未享受周轉(zhuǎn)房的情形設(shè)置臨時安置補助，在該種情形下，因需被臨時安置的系房屋的承租人，故該筆安置補助亦應(yīng)當歸承租人所有。
搬遷補助、臨時安置補助的金額以征、被雙方協(xié)商確定的金額為準，協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)估價確定。
3. 其他
在征收過程中，征收部門會依照部門規(guī)章或自行設(shè)置各項證照補貼、簽約獎勵、搬遷獎勵等補償名目，針對前述補償，應(yīng)當明確補償設(shè)置的針對內(nèi)容以及承租人的行為對補償取得的作用，合理確定承租人是否應(yīng)當取得前述補償或取得補償比例。
在其他項下的費用中，裝修補償屬于較特別的類目。實踐中，有的征收政策將裝修補償納入房屋價值補償中，在評估被征收房屋價值時一并計入房屋價值補償；有的征收政策將裝修補償單獨設(shè)為補償項目，補償金額或由協(xié)商確定或由評估確定。關(guān)于裝修補償?shù)姆峙洌悍课葑赓U合同明確約定裝修物歸承租人所有且裝修物不能脫離房屋的，裝修補償應(yīng)由承租人取得；房屋租賃合同未約定裝修物歸屬且裝修物能脫離房屋的，則房屋征收補償中將不產(chǎn)生裝修補償；房屋租賃合同未約定裝修物歸屬且裝修物不能脫離房屋的，裝修補償可由被征收人與承租人協(xié)商確定歸屬（此時，承租人持有的裝修憑證、裝修物的折舊殘值等因素將直接影響承租人能否獲得裝修補償及獲得比例）。
房屋征收補償?shù)捻椖砍朔煞ㄒ?guī)明確規(guī)定的幾類外，更多依賴于當?shù)卣恼咭?guī)定，尤其是集體土地上房屋征收，依賴當?shù)卣魇照咭?guī)定尤為嚴重。此外，具體房屋征收過程中征收實施單位宣導(dǎo)的“征收政策”是最直接影響征收利益取得的依據(jù)，應(yīng)當引起承租人充分關(guān)注。通過準確理解征收補償?shù)捻椖考皟?nèi)容，全面評估自己的應(yīng)得份額，承租人才能在征收過程中恰當?shù)鼐S護自身合法權(quán)益。
