德清縣的集體經(jīng)營性建設用地入市工作主要圍繞“誰來入市、哪些地入市、怎么入市、錢怎么分”4個核心問題展開。

堅持農(nóng)民主體地位，分類明確入市主體。針對鎮(zhèn)、村、組三級入市主體不同形態(tài)，德清明確了“自主入市、委托入市、合作入市”三種實現(xiàn)形式，把參與權、選擇權、決策權賦予農(nóng)民和農(nóng)民集體，并結合農(nóng)村產(chǎn)權制度改革，在村級成立了股份經(jīng)濟合作社，將所有經(jīng)營性資產(chǎn)量化到人，實行工商注冊登記，獨立核算、自主經(jīng)營、自負盈虧，具有獨立法人資格。

堅持集約高效利用，“多規(guī)合一”確定可入市地塊。結合全國“多規(guī)合一”試點工作，對照土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和生態(tài)保護規(guī)劃，對全縣摸底調查出來的1881宗農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地套合分析，分類確定就地入市、調整入市、整治入市途徑。

堅持市場配置資源，以“五統(tǒng)一”規(guī)范入市途徑。著眼于構建一個城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，圍繞“競爭互補、公平高效”設計交易規(guī)則。實行統(tǒng)一的交易平臺、統(tǒng)一的交易規(guī)則、統(tǒng)一的登記管理、統(tǒng)一的服務監(jiān)管、統(tǒng)一的監(jiān)管體系。

堅持收益均衡共享，差別化調節(jié)收益分配。以“同權同價同責”為出發(fā)點，核算集體經(jīng)營性建設用地成本和收益對比，確定了“按類別、有級差”的調節(jié)金收取方式，差別化確定調節(jié)金征收比例，實現(xiàn)了入市收益與農(nóng)轉征收的補償收益基本平衡。差別化落實集體內部入市收益分配，明確了“實物形態(tài)、股權形態(tài)、現(xiàn)金形態(tài)”三類差別化分配模式。

截至目前，全縣入市宗地128宗、816.17畝，已成交總額1.8億元，農(nóng)民和農(nóng)民集體收益1.41億元，惠及農(nóng)民8.7萬余人。

明確征地改革重點。從近30年的土地征收行為和演變進程來看，土地征收制度為德清縣工業(yè)化、城市化推進和社會各項事業(yè)的發(fā)展，提供了強有力的土地和資金支撐，因此合理的征地仍需要堅持。同時，在現(xiàn)行的土地征收制度執(zhí)行中，農(nóng)村的經(jīng)營性項目用地特別是零星項目用地的征收造成了國有土地碎片化，給管理帶來不便，需要擯棄；留用地安置方式只安排縣城周邊農(nóng)村集體，造成了利益分配的不公平等問題，需要在改革中不斷改進。

科學劃定征地范圍。德清以模擬分析的方法，將今后統(tǒng)籌征地和入市的不同方案“倒套”到“十二五”期間實際發(fā)生的征地數(shù)據(jù)，即假設當前的兩項改革“提前”到“十二五”之初，分析改革可能帶來的各種影響和沖擊。分析表明，基于土地利用規(guī)劃圈實施的征地綜合方案比較具有可操作性，即除設定征地目錄外，土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設范圍內的集體土地也可以征收，其他的經(jīng)營性建設用地則由集體入市。

規(guī)范征地程序。德清立足于打造征地陽光工程，嚴格規(guī)范土地征收程序；建立土地征收社會穩(wěn)定風險評估機制，健全土地征收矛盾糾紛調處機制；強化土地征收信息公開，做到征地信息依法、全面、準確公開。

合理分配增值收益。在征地制度改革中，德清綜合考慮土地用途、經(jīng)濟發(fā)展水平、人均可支配收入以及農(nóng)用地收益等情況，合理確定符合實際的全縣征地統(tǒng)一價，青苗補償費實行統(tǒng)一標準、定額包干管理，并每3年調整公布一次；合理提高土地征收補償標準，建立與入市收益大體平衡的動態(tài)調整機制。制定完善征收集體土地房屋拆遷補償安置辦法；完善被征地農(nóng)民保障機制；全面推行土地征收留用地安置機制，保障集體經(jīng)濟長遠發(fā)展。

目前，德清全縣已按新政策實施了20批次土地征收，涉及土地6026畝；落實留地安置361畝；納入職工養(yǎng)老保障4286人。

厘清“一戶一宅”。一是合理界定“一戶一宅”。制定政策對宅基地管理中“戶”的認定標準、分戶認定主體資格界定、什么情況可以分戶、如何分戶等內容進行了原則性規(guī)定，對原有《土地管理法》中“戶”的概念進行了細化明確。二是依法清理“一戶多宅”。堅持寬嚴并濟、分類處置、拆用結合方針，允許通過自愿調濟、有償收回等途徑，將“一戶多宅”用于保障無房戶、危房戶，用于集體發(fā)展民宿經(jīng)濟。

保障“戶戶有宅”。一是合理布局宅基地。結合村莊建設規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境保護規(guī)劃等各項規(guī)劃，實現(xiàn)“多規(guī)合一”，切實保障村莊建設用地合理規(guī)?？臻g。二是創(chuàng)新多途徑保障方式。利用農(nóng)村土地綜合整治和新農(nóng)村建設平臺，采用換國有住房、換經(jīng)濟適用房、貨幣保障等途徑保障農(nóng)戶居住權。

管好“宅宅法定”。一是下放審批權限。全縣范圍內農(nóng)村建房審批權限委托給各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府行使，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)長辦公會議集體決策的形式落實權限。二是嚴格批后監(jiān)管。在堅持“一戶一宅、拆舊建新、法定面積”的前提下，實行宅基地批后管理兩個“四到場”：即國土、建設（規(guī)劃）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村4家共同到場和建筑放樣、基槽驗線、施工過程、竣工驗收4個環(huán)節(jié)到場，強化宅基地批后監(jiān)管。三是確權登記發(fā)證。德清在1992年完成農(nóng)村宅基地總登記的基礎上，堅持日常登記發(fā)證工作。全縣宅基地確權登記發(fā)證率達到100%，。

創(chuàng)新“顯化物權”。一是鼓勵自愿有償退出。鼓勵采用通過拆遷安置退出宅基地、允許退出宅基地置換城鎮(zhèn)住房、貨幣化補償后退出宅基地，探索宅基地換“地票、地息”等多種形式，建立宅基地退出補償機制。二是探索有償使用。確定了5種有償使用的范圍，建立了階梯式收取標準，并規(guī)定有償使用費全部留村使用。三是落實農(nóng)房抵押權能。鼓勵金融機構積極開展農(nóng)村綜合產(chǎn)權抵押貸款工作，激發(fā)農(nóng)民創(chuàng)業(yè)熱情。四是鼓勵出租、合作開發(fā)。鼓勵農(nóng)戶以出租、合作開發(fā)等方式，利用自有宅基地和農(nóng)房參與鄉(xiāng)村休閑旅游產(chǎn)業(yè)等農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展。

統(tǒng)籌空間布局，合理劃分征地和入市范圍。在改革探索過程中，德清開展了統(tǒng)籌征地改革和入市改革的可行性研究，認為征地制度改革應該大穩(wěn)定小調整，合理的征地仍然需要堅持，農(nóng)村的經(jīng)營性項目用地征收造成的國有土地點狀化、碎片化需要改進。結合促進農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)發(fā)展，統(tǒng)籌安排征收范圍和入市范圍，統(tǒng)籌安排增量入市與存量入市空間，德清確定了公益事業(yè)和圈內成片開發(fā)作為征收范圍，其余經(jīng)營性用地允許集體入市。

統(tǒng)籌利用時序，維護土地市場統(tǒng)一穩(wěn)定。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設用地利用時序，防止“一哄而上”，有助于更好地發(fā)揮政府引導作用、維護市場穩(wěn)定，更有助于培育集體經(jīng)營性建設用地市場的形成。為此，德清實行了城鄉(xiāng)建設用地年度供應計劃統(tǒng)一管理，從供應數(shù)量、節(jié)奏和時序等方面，統(tǒng)籌國有土地與集體土地、集體與集體之間，存量入市與增量入市，引導建立城鄉(xiāng)建設用地差異化競爭機制。

統(tǒng)籌功能定位，精準保障產(chǎn)業(yè)需求。合理確定農(nóng)村建設用地功能定位，既要服務好農(nóng)村新業(yè)態(tài)新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又要防止形成“低、小、散”，精準對接產(chǎn)業(yè)需求。

統(tǒng)籌收益分配，實現(xiàn)分享大體平衡。在改革過程中，德清積極探索土地增值收益核算辦法，建立征收和入市增值收益測算模型，測算相互之間的平衡點。在入市中實行平衡點內收益按固定比例征收、平衡點外超率累進的征收模式。根據(jù)德清經(jīng)濟社會發(fā)展和收入、消費水平變化，建立與之相適應的土地征收補償安置和增值收益調節(jié)金動態(tài)調整機制。

統(tǒng)籌資源稟賦，促進改革公平普惠。德清合理布局異地調整集中入市區(qū)塊，探索實施異地調整集中入市多樣化實現(xiàn)途徑。根據(jù)各集體經(jīng)濟組織不同需求和區(qū)位差異，探索開展了“調換土地所有權自行入市、建設用地復墾指標交易入市、集體經(jīng)濟組織之間合作入市、鎮(zhèn)級統(tǒng)籌整體規(guī)劃統(tǒng)一入市”等多種途徑實現(xiàn)入市，讓盡可能多的農(nóng)民享受改革紅利。