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文 | CIH學習中心 Happy Guan
前言：
不動產管理或資產管理（不動產）狹義定義為招商與運營。招商負責產出，運營負責建筑、設施及環(huán)境維護，實質是投入，現實中分為兩個獨立部門或公司負責，涇渭分明，招商強勢，運營弱勢。招商具階段性，運營具連續(xù)性，投入又往往決定產出，兩者間協(xié)同的內部化需求在快速變化的市場環(huán)境中凸顯出來，因此需要專門的人來負責管理。 但不動產所有者關注的核心是資產收益率，隨著國內金融市場的逐漸成熟，通過金融方式即可快速實現資產收益，此時招商運營要能滿足金融操作所需的現金流曲線，狹義不動產管理已很難滿足所有者的需要，因此廣義的不動產管理定義為融投管退，重點與難點在管，目的在融投退。 專業(yè)專注的系列文章將基于廣義資產管理經理所需掌握的知識逐步展開。
金融或資本決策完全遵循理性思維方式，對所涉組織、人和事都有一套自己的審視原則與流程，感性因素在其中僅為從屬地位。我們能知道不動產投資要投好區(qū)域、好位置、好企業(yè)、好團隊與好項目(五好原則)，這里面有很多定性標準與少數定量標準，主要用于項目初篩所用，篩選掉所有不符合的項目后，一般會對主要財務指標做一個初步量化分析，這個過程中又會剔除掉很多項目，然后將安排由融資方付費的第三方盡職調查程序，盡職調查確認融資方所提交信息的真實性并進一步收集有關核心信息，最后會細致的做量化分析以判斷資金來源的可能行、資金分批安排、投資匯報率(ROI)、資金的監(jiān)管安排等一些指標的滿足程度。
在資本理性決策過程中，有兩個最重要的變量因素：資金時間價值與風險管理，對于非金融專業(yè)人士，這兩個因素往往被忽視或未能深入了解，造成與資本溝通過程中缺乏基礎的共同語言，給能正常快速推動的融資工作造成麻煩與阻力。作為不動產管理專業(yè)人士，不一定要對數學或復雜的財務知識非常精通，但需要理解這兩個變量深刻的內涵及其中在資本決策過程中的相關作用。
我們經常聽到趕工、壓縮工期、賬期、墊資、合理拖欠、預售、杠桿、快周轉等等概念，這些都是資金時間價值的直觀體現。
資金時間價值有兩種表現形式：利息和利潤。資金都是有成本的，其成本總額與時間正相關，從儲蓄、借債或貸款角度表現形式為利息，從企業(yè)投資運營角度表現形式為利潤。
按利息形式體現的資金時間價值的幾個重要概念與計算公式如下： 1.利息(I)：資金報酬，時間價值的體現 2.利率(i)：一定時間內利息和本金之比，無特說明按年 3.本金(P)：資金額，i=I/p 或I=p×I 4.本利和(F)：借款周期n年后本金加利息,F=P+I 5.單利：不考慮利息的時間價值，I=P×i×n 6.復利：考慮利息的時間價值，I=P(1+i)n-1 7.名義利率(r)：計息周期利率與付息期內計息次數的乘積 8.實際利率(i)：規(guī)定一年的利息與本金之比 假定一年名義利率r,一年內計息m次 i實際=(1+r/m)m-1
按利潤形式體現的資金時間價值計算公式基本一致，只是換一個變量考慮，如下：
1.利潤(I)：資金報酬，時間價值的體現 2.利潤率(i)：一定時間內利潤和本金之比，無特說明按年 3.本金(P)：資金額，i=I/p 或I=p×I 4.本利和(F)：借款周期n年后本金加利潤,F=P+I 5.單利：不考慮利潤的時間價值，I=P×i×n 6.復利：考慮利潤的時間價值，I=P(1+i)n-1 7.名義利潤率(r)：投資周期利潤率與投資年限倒數乘積 8.實際利潤率(i)：規(guī)定一年的利潤與本金之比 假定一年名義利潤率為r，投資年限倒數為m i實際=(1+r/m)m-1
名義利率/利潤與實際利率/利潤不同是因為計息周期不同而導致的，現實中往往不按一年來進行計息，在換算成一年標準時就要考慮利息/利潤復利情況而會出現兩者不一致情況。
因為資金具有時間價值，因而現在的資金與未來某給時間點的等額資金不相等，現在的資金要大于未來同等金額的資金。那現在的資金等于未來具體時間點多少錢呢?這里就必須了解資金的等值概念以及相關的資金換算公式。 現值(P)：現值也叫初期值，常用P表示。指發(fā)生在或折算為投資初期的資金價值。通常把開始投入資金的時間作為計算現值的基準時間，也是項目計算期開始的時間。 終值(F)：終值也稱為未來值，常用F表示。指發(fā)生在或折算為投資期末時的資金價值。 折現率(I)：指把終值折算成與之等價現值的比率。常用折現率有基準利率、內部收益率(IRR)、行業(yè)平均收益率、貨幣通脹率等等。
實際過程中衍生出來兩個概念：
凈現值(NVP)：因為投入產出是一個動態(tài)過程，截至一個時間點，前期所有投入現值與所有回收資金現值之和就是這個時間點的凈現值。 投資回收期(T)：當凈現值為零的那個時間點即為投資回收期，在期望匯報率的情況下，投資回收期越短當然越短越好。
風險即不確定性，無所不在、無處不有，風險即概率或不確定性。所有的管理決策都是為應對在本質上具風險或不確定性的將來事件/情況而制定的?？磦€簡單小案例了解一下風險在決策過程中的用途。
風險的描述
·通常包含下列三個要素： – 事件，即對一個項目或企業(yè)將發(fā)生的事件 – 概率，即該事件發(fā)生的可能性大小; – 損失，即該事件發(fā)生后可能造成的損失或危害。
· 更具體地，對(工程)項目： – 一個或一系列對項目不利的事件發(fā)生的可能性大小; – 建造過程中可能遭受的不確定性經濟損失。
風險的特征 · 客觀性：風險在客觀事物和人類活動過程中固有 · 普遍性：無處不在、無時不有 · 潛在性：不顯露在表面，條件具備時才發(fā)生 · 隨機性/不確定性：風險發(fā)生的可能性不同，后果多種多樣 每種后果出現的概率也不同 · 相對性：與活動主體、其所從事的活動、活動中 的行為方式和決策密切相關 · 可測性：可以通過觀察和監(jiān)視，進而做出判斷， 對潛在風險進行預測、評價、防范、管理和控制 · 工程項目的風險還有特點：多樣性、復雜性
風險分類
· 純粹風險(有失無利)、投機風險(有失或利) · 自然風險、人為風險 · 可管理/控制風險、不可管理/控制風險 · 可保險風險、不可保險風險 · 總體風險、局部風險 · 內部風險、外部風險 · 不同承擔者的風險 · 確定型風險(敏感分析)、概率型風險
從項目角度考慮的風險分類 · 政治風險 · 金融風險 · 財務風險 · 市場風險 · 社會風險 · 法律風險 · 健康安全和環(huán)保風險 · ……等等
工程項目風險具有層析性與階段性，如下圖： 
風險/不確定性/概率產生主要有如下圖所示原因：
風險管理的三個層次：風險識別、風險分析與風險應對/處置。
風險管理流程如下圖：
本文重點強調在投融資過程中需要重點考慮的兩個變量：資金時間價值與風險管理，幫助大家梳理這兩個變量的一些重要相關知識與內容，構建一個基礎的邏輯框架及與資本方溝通的基礎共同語言，遇到具體問題時，大家能掌握一些必備的判斷方向與能力。 
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