文：和君咨詢合伙人 白志強(qiáng)

西安曲江文化產(chǎn)業(yè)新區(qū)無(wú)疑是特色小鎮(zhèn)成功案例中的標(biāo)桿，王建軍先生是曲江新區(qū)建設(shè)主要的操盤手。王建軍先生在退休之后繼續(xù)從事產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)尤其是特色小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)務(wù)及研究，他對(duì)小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)操盤實(shí)務(wù)的講解甚是通透，這樣實(shí)操并且成功的經(jīng)驗(yàn)真可謂“重磅”，和君咨詢白志強(qiáng)團(tuán)隊(duì)特意復(fù)盤如下，與君同享。

特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目投入巨大（“億”級(jí)別投資實(shí)屬正常），重資產(chǎn)的特性決定了資金回收期長(zhǎng)，所以在特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中至關(guān)重要的一點(diǎn)便是設(shè)計(jì)好政府、民間資本、戰(zhàn)略方（包括房地產(chǎn)企業(yè)等）等社會(huì)資源各方的利益機(jī)制，相應(yīng)的，我團(tuán)隊(duì)在具體特色小鎮(zhèn)規(guī)劃和實(shí)施項(xiàng)目中，也通過(guò)配套資金管理、投融資管理以及盈利模式設(shè)計(jì)等工作，不斷去摸索和優(yōu)化著PPP 模式。

2、要對(duì)小鎮(zhèn)及周邊情況進(jìn)行簡(jiǎn)要初步盡調(diào)，與政府有關(guān)部門對(duì)接，完成項(xiàng)目總體定位、發(fā)展思路和實(shí)現(xiàn)路徑的初步設(shè)計(jì)。要根據(jù)談判對(duì)象的級(jí)別、決策程序、政府對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求，結(jié)合自身對(duì)項(xiàng)目的理解，完成項(xiàng)目的初步思路，與主要決策者進(jìn)行快速溝通，并在政府支持下，完成項(xiàng)目投資、開(kāi)發(fā)、落地經(jīng)營(yíng)等資源各方與主要政府部門的對(duì)接。

3、完成初步方案階段前的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，形成內(nèi)部投資運(yùn)作方案。內(nèi)部投資運(yùn)作方案圍繞項(xiàng)目總體，形成敏感數(shù)據(jù)采集，包括人口、財(cái)政收入、產(chǎn)業(yè)政策、消費(fèi)、市場(chǎng)等；項(xiàng)目總體概況，包括規(guī)劃、內(nèi)容、產(chǎn)業(yè)、區(qū)塊等；項(xiàng)目測(cè)算，包括商業(yè)模式、盈利模式、靜態(tài)投資、自平衡數(shù)據(jù)等必要支撐條件；最后是完成各資源方的組合設(shè)計(jì)。

4、形成特色小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合伙人機(jī)制方案。它包括合作方、股權(quán)、共同利益機(jī)制等，首要是設(shè)計(jì)完成品牌資源方、政府平臺(tái)方、投資方的合作模式與機(jī)制。

5、制定項(xiàng)目運(yùn)作計(jì)劃。制定完整的以終為始的整體運(yùn)作計(jì)劃，包括項(xiàng)目資源落地、公司組建、投融資、開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷、成本、概預(yù)算、運(yùn)營(yíng)等。

特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面，從項(xiàng)目公司設(shè)立（包括注冊(cè)資本、股東結(jié)構(gòu)、股權(quán)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)）、資本設(shè)計(jì)（主要是與各相關(guān)方交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)）到“資產(chǎn)-資金-業(yè)務(wù)”三大循環(huán)機(jī)制設(shè)計(jì)等，操作模式上可采用類PPP 的模式，PPP 主要是加土地。

特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目產(chǎn)融互動(dòng)設(shè)計(jì)方面，可有政府產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金、產(chǎn)業(yè)基金、PE、PIPE等多種產(chǎn)融組合模式。

特色小鎮(zhèn)的盈利模式是非常豐富的（這也是小鎮(zhèn)操作的樂(lè)趣），可以分為戰(zhàn)略資源級(jí)、資本級(jí)、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類變現(xiàn)類資產(chǎn)、開(kāi)發(fā)類及資本市場(chǎng)等多種組合。

完成SPV公司組建，從政府、、企業(yè)、戰(zhàn)略方三方面進(jìn)行頂層結(jié)構(gòu)等內(nèi)容設(shè)計(jì)和實(shí)施。 

啟動(dòng)資金最少保證一年企業(yè)運(yùn)行需要，并將業(yè)務(wù)、資產(chǎn)、資金等形成循環(huán)運(yùn)營(yíng)模式，將PPP按進(jìn)度會(huì)收回來(lái)的部分、資源性收入回來(lái)的部分，補(bǔ)足面向金融機(jī)構(gòu)的融資。 并購(gòu)過(guò)程中的退出進(jìn)行分批、分級(jí)制定。

2、項(xiàng)目落地實(shí)施的過(guò)程管理

按照項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)鏈、項(xiàng)目?jī)r(jià)值及未來(lái)收益進(jìn)行項(xiàng)目的全過(guò)程管理。鑒于項(xiàng)目投資強(qiáng)度過(guò)大，可以考慮充分利用國(guó)家PPP模式使用范圍、特色小鎮(zhèn)、新農(nóng)村建設(shè)等，引入具有資本雄厚的央企或社會(huì)資本介入，實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值全面提升和新城品牌打造。

以建立主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造高附加值開(kāi)發(fā)用地。以多數(shù)的文旅特色小鎮(zhèn)為例，規(guī)劃形成商務(wù)會(huì)議接待、從旅游走向休閑度假、生態(tài)旅游、 生態(tài)宜居的市場(chǎng)消費(fèi)群，吸引目的地旅游高端人群，形成特色小鎮(zhèn)生活方式典范，打造幸福小鎮(zhèn)示范模式。

項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)通過(guò)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、內(nèi)容的打造，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)用地的升值，實(shí)現(xiàn)就業(yè)和稅收的極大增長(zhǎng)，形成可支持經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)業(yè)態(tài)和優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，帶來(lái)社會(huì)價(jià)值的最大化，實(shí)現(xiàn)相關(guān)城鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值增值空間。

實(shí)現(xiàn)資源價(jià)值的最大化，實(shí)現(xiàn)生態(tài)資源的合理保護(hù)與開(kāi)發(fā)，通過(guò)小投資實(shí)現(xiàn)對(duì)周邊產(chǎn)業(yè)資源的大整合。以資源兌價(jià)資本，通過(guò)土地與產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身的投資利潤(rùn)。市場(chǎng)價(jià)值最大化，發(fā)展主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)精神人文價(jià)值。