2016年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)在“穩(wěn)中求進(jìn)”的總基調(diào)下保持平穩(wěn)健康發(fā)展，質(zhì)量和效益穩(wěn)步提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)在供給側(cè)改革的深化下，總體供求結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，但結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出，城市分化持續(xù)加劇，一二線重點(diǎn)城市與部分三四線城市冷暖迥異，因城施策常態(tài)化，市場(chǎng)嬗變加速、復(fù)雜性加深，百?gòu)?qiáng)企業(yè)精準(zhǔn)把握市場(chǎng)脈搏，在波動(dòng)中以規(guī)模優(yōu)勢(shì)、品牌實(shí)力和高效的經(jīng)營(yíng)管理能力搶占先機(jī)，贏得行業(yè)發(fā)展制高點(diǎn)。

（1）銷售業(yè)績(jī)與資產(chǎn)規(guī)模創(chuàng)新高，市場(chǎng)份額超四成

 百?gòu)?qiáng)企業(yè) 2016年銷售額增長(zhǎng)52.5%，市場(chǎng)份額加速提升至40.8%

圖1 百?gòu)?qiáng)企業(yè)2012-2016年銷售增長(zhǎng)情況

2016年，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)緩中趨穩(wěn)、穩(wěn)中向好的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了新的發(fā)展高峰，熱點(diǎn)城市量?jī)r(jià)齊升帶動(dòng)全國(guó)商品房銷售額和銷售面積同比分別大幅增長(zhǎng)34.8%和22.5%。百?gòu)?qiáng)企業(yè)精準(zhǔn)把握市場(chǎng)機(jī)遇，以優(yōu)異的銷售業(yè)績(jī)輕松跑贏市場(chǎng)大勢(shì)：2016年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售規(guī)模再上新臺(tái)階，銷售總額、銷售面積分別達(dá)48027.1億元、40251.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)52.5%和39.4%。受益于規(guī)模和品牌效應(yīng)的持續(xù)擴(kuò)大，百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售額和銷售面積增長(zhǎng)率分別高于同期全國(guó)增幅17.7、16.9個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步彰顯。

圖2 百?gòu)?qiáng)企業(yè)及綜合實(shí)力TOP10企業(yè)2012-2016年市場(chǎng)份額及變化

伴隨銷售業(yè)績(jī)的快速增長(zhǎng)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額超40%，行業(yè)集中度加速提升。2016年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售額市場(chǎng)份額快速上升至40.8%，較上年提高4.7個(gè)百分點(diǎn)，增幅高于2015年3.6個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)集中度加速提升。其中，綜合實(shí)力TOP10企業(yè)充分發(fā)揮行業(yè)整合加速下的資源配置和運(yùn)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)，2016年市場(chǎng)份額為18.6%，較上年提高2.3個(gè)百分點(diǎn)，占百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售總額的45.5%，強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢(shì)延續(xù)。

 百?gòu)?qiáng)企業(yè)內(nèi)部進(jìn)一步分化，前30企業(yè)增長(zhǎng)顯著

圖3 百?gòu)?qiáng)企業(yè)內(nèi)部不同層級(jí)2016年銷售額、銷售面積增長(zhǎng)率均值

百?gòu)?qiáng)各層級(jí)企業(yè)的銷售額增速均跑贏大市，其中規(guī)模較大企業(yè)的增速更快。2016年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)各層級(jí)銷售額增速均跑贏大市，增長(zhǎng)率均值位于45%-70%之間。前10、11-30規(guī)模較大百?gòu)?qiáng)企業(yè)增速優(yōu)勢(shì)更加明顯，銷售額增長(zhǎng)率均值分別為56.8%和68.6%，高于百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售額增速4.3和16.1個(gè)百分點(diǎn)，其中11-30企業(yè)憑借熱點(diǎn)城市的集中布局，銷售增速領(lǐng)銜百?gòu)?qiáng)群體；31-50及51-100中等規(guī)模的百?gòu)?qiáng)企業(yè)深挖區(qū)域價(jià)值，銷售額增長(zhǎng)率均值分別為50.6%和46.7%。百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)的快速增長(zhǎng)主要源于企業(yè)對(duì)熱點(diǎn)城市的有效把握，而不同規(guī)模企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略的差異則加速了百?gòu)?qiáng)企業(yè)間的業(yè)績(jī)分化。

圖4 百?gòu)?qiáng)企業(yè)內(nèi)部不同層級(jí)2015-2016年熱點(diǎn)城市業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率

一方面，熱點(diǎn)城市的集中布局及深耕，成為百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)的重要因素。研究組通過分析26個(gè)熱點(diǎn)城市業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)顯示，百?gòu)?qiáng)企業(yè)熱點(diǎn)城市的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率均值近80%，具體來看：前10百?gòu)?qiáng)企業(yè)布局廣泛而均衡，熱點(diǎn)城市覆蓋率高，當(dāng)年有銷售項(xiàng)目的熱點(diǎn)城市數(shù)量均值為16.8個(gè)，業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率為72.9%；11-30企業(yè)實(shí)現(xiàn)熱點(diǎn)城市集中而有效的覆蓋，當(dāng)年有銷售項(xiàng)目的熱點(diǎn)城市數(shù)量均值為8.2個(gè)，業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率達(dá)78.9%；31-50及51-100企業(yè)根植于區(qū)域核心城市，熱點(diǎn)城市的覆蓋率相對(duì)較低，有銷售項(xiàng)目的熱點(diǎn)城市數(shù)量均值分別為5.3和4.1個(gè)，但是其對(duì)所布局熱點(diǎn)城市的依存度較高，業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率分別為82.3%和88.7%。

另一方面，規(guī)模較大的百?gòu)?qiáng)企業(yè)憑借日益凸顯的規(guī)模效應(yīng)以及積極、高效的經(jīng)營(yíng)策略，實(shí)現(xiàn)了銷售業(yè)績(jī)的大幅增長(zhǎng)，導(dǎo)致內(nèi)部分化進(jìn)一步加劇。前10及11-30規(guī)模較大的百?gòu)?qiáng)企業(yè)2016年大多采用積極進(jìn)取的發(fā)展策略，有效支撐了銷售業(yè)績(jī)的高速增長(zhǎng)和發(fā)展后勁；31-50、51-100企業(yè)主要依托區(qū)域優(yōu)勢(shì)加快規(guī)?；瘮U(kuò)張步伐，但受制于激烈競(jìng)爭(zhēng)下有限的資源獲取能力，整體業(yè)績(jī)?cè)鏊傧鄬?duì)較低。

圖5 百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)2017年銷售目標(biāo)及增長(zhǎng)率

繼2016年銷售規(guī)模的高速增長(zhǎng)之后，規(guī)模較大的百?gòu)?qiáng)企業(yè)對(duì)2017年的發(fā)展前景仍保持較強(qiáng)的信心，再次起航?jīng)_擊高目標(biāo)。規(guī)模較大的百?gòu)?qiáng)企業(yè)憑借大量?jī)?yōu)質(zhì)土儲(chǔ)、雄厚的資金實(shí)力及靈活高效的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)能力，對(duì)未來發(fā)展信心十足，2017年銷售目標(biāo)再上新臺(tái)階：從企業(yè)公布或內(nèi)部透露的銷售目標(biāo)來看，恒大、碧桂園目標(biāo)錨定在5000億規(guī)模；綠地、中海等千億以上企業(yè)向3000億看齊；而招商蛇口、世茂房地產(chǎn)、新城控股等企業(yè)則向千億規(guī)模沖刺。從銷售目標(biāo)增長(zhǎng)率來看，在行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的預(yù)期下，規(guī)模較大百?gòu)?qiáng)企業(yè)2017年平均目標(biāo)增長(zhǎng)率超40%。大型房企的沖鋒號(hào)已經(jīng)吹響，領(lǐng)先陣營(yíng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，2017年行業(yè)整合將全面提速，千億以上企業(yè)群體也將不斷擴(kuò)容。

 總資產(chǎn)同比增長(zhǎng)36%，存貨擴(kuò)張成重要推手 

圖6 百?gòu)?qiáng)企業(yè)2012-2016年資產(chǎn)變化情況

受益于銷售業(yè)績(jī)的高速增長(zhǎng)，2016年百?gòu)?qiáng)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模實(shí)現(xiàn)突破性增長(zhǎng)，總資產(chǎn)均值為1357.7億元，同比增長(zhǎng)36.0%，增速較上年提升14.3個(gè)百分點(diǎn)；凈資產(chǎn)均值為332.6億元，同比增長(zhǎng)30.1%，但較總資產(chǎn)增速低5.9個(gè)百分點(diǎn)，主要由于市場(chǎng)快速回暖期百?gòu)?qiáng)企業(yè)負(fù)債水平仍較高。

（2）因城施策強(qiáng)深耕、優(yōu)結(jié)構(gòu)，精準(zhǔn)推盤、廣合作增業(yè)績(jī)

 順勢(shì)而為深耕熱點(diǎn)城市，因城施策優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

圖7 前50企業(yè)2015-2016年重點(diǎn)項(xiàng)目銷售額在一線、二線、三四線城市的分布結(jié)構(gòu)

百?gòu)?qiáng)企業(yè)深耕一二線重點(diǎn)城市，搶占市場(chǎng)高地。2016年，前50企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目中來自一二線城市的銷售額占比達(dá)83.9%。其中一線城市占比為27.0%，較上年下降2.8個(gè)百分點(diǎn)，主要源于供應(yīng)端收緊下企業(yè)獲批項(xiàng)目的減少；受重點(diǎn)二線城市市場(chǎng)成交熱度輪動(dòng)上升的影響，來自二線城市的銷售額占比最高，達(dá)56.9%，且較上年提升2.1個(gè)百分點(diǎn)，二線城市對(duì)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)愈發(fā)凸顯。

圖8 百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)2016年熱點(diǎn)城市業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率變化與銷售額增速情況

除此之外，百?gòu)?qiáng)企業(yè)精準(zhǔn)把握熱點(diǎn)城市發(fā)展機(jī)遇，部分百?gòu)?qiáng)企業(yè)依托在熱點(diǎn)城市布局的深化，實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)的更快增長(zhǎng)。從百?gòu)?qiáng)企業(yè)2016年在26個(gè)熱點(diǎn)城市的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率變化與銷售額增速之間的關(guān)系來看：熱點(diǎn)城市銷售額貢獻(xiàn)率顯著提升的企業(yè)實(shí)現(xiàn)了更高的銷售額增速。

圖9 前50企業(yè)2015-2016年重點(diǎn)項(xiàng)目各面積段銷售額占比情況

在把握主流市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，百?gòu)?qiáng)企業(yè)聚焦主流需求，緊抓改善型產(chǎn)品釋放機(jī)遇，90-140平米首改類產(chǎn)品成業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)主力。2016年前期，降準(zhǔn)、調(diào)首付、調(diào)稅費(fèi)等一系列利好政策頻出，加之二孩政策效應(yīng)的疊加，城市改善型需求顯著釋放。百?gòu)?qiáng)企業(yè)緊抓市場(chǎng)機(jī)遇，加快產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，搶占市場(chǎng)先機(jī)。從前50百?gòu)?qiáng)企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目各面積段產(chǎn)品的銷售額占比來看，僅90-140平米的首改類產(chǎn)品占比就高達(dá)45.3%，較上年提升4.6個(gè)百分點(diǎn)，成為百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)的主要支撐。

圖10 前50企業(yè)2015-2016年重點(diǎn)項(xiàng)目分城市等級(jí)各面積段銷售額占比情況

具體來看，百?gòu)?qiáng)企業(yè)因城施策，一線城市聚焦首置、首改，同時(shí)發(fā)力高端；二線及三四線城市主抓首改，成功把握市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)。前50企業(yè)一線城市90平米以下，90-140平米的首置、首改類產(chǎn)品銷售占比分別明顯上升至30.6%和27.9%，較2015年提升了2.8和1.3個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，高端產(chǎn)品占比為25.8%，遠(yuǎn)高于其他城市同類產(chǎn)品市場(chǎng)。在二線、三四線城市， 90-140平米首改類產(chǎn)品銷售額占比分別達(dá)50.8%及55.1%，同比增幅均在5個(gè)百分點(diǎn)左右。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)大量改善型主流產(chǎn)品的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)從智能、健康、全生命周期等方面入手，提升產(chǎn)品附加值，強(qiáng)化產(chǎn)品品質(zhì)打造，以差異化的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)搶占市場(chǎng)份額。

 把握市場(chǎng)上行機(jī)遇精準(zhǔn)推盤，加速銷售規(guī)模擴(kuò)張

圖11 前30企業(yè)2016年1月-2017年1月推盤數(shù)量及全國(guó)商品房銷售情況

2016年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)憑借敏銳的市場(chǎng)洞察力，準(zhǔn)確研判政策和市場(chǎng)趨勢(shì)，精準(zhǔn)推盤擴(kuò)大銷售業(yè)績(jī)。研究組對(duì)百?gòu)?qiáng)前30企業(yè)的月度推盤數(shù)量研究顯示：2016年百?gòu)?qiáng)企業(yè)出現(xiàn)了幾波推盤高峰，年初各類寬松政策頻出， 6月達(dá)到推盤高峰；隨著熱點(diǎn)城市市場(chǎng)持續(xù)升溫，三季度百?gòu)?qiáng)企業(yè)的推盤量快速提升，9月前10和11-30企業(yè)的推盤量分別達(dá)到163和56個(gè)，分別占全年推盤量的14.1%和13.1%。四季度熱點(diǎn)城市調(diào)控愈發(fā)收緊，推盤量達(dá)到全年最高峰，前10和11-30企業(yè)12月推盤量分別達(dá)208和95個(gè)，占全年推盤量的18%和22%。

 強(qiáng)合作激發(fā)資源活力，助力業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)

圖12 百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)2016年權(quán)益銷售額占比情況

2016年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極強(qiáng)化合作，獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資源、提升開發(fā)品質(zhì)與運(yùn)營(yíng)效率，助力銷售業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)。從百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)銷售額權(quán)益占比來看，絕大部分企業(yè)權(quán)益占比在70%左右，其中碧桂園2016年持續(xù)強(qiáng)化合作力度和廣度，銷售額的權(quán)益占比為76%，來自合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司的銷售額占比為24%。 具體來看，2016年百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極強(qiáng)化與不同規(guī)模和特點(diǎn)的企業(yè)合作，或強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、或取長(zhǎng)補(bǔ)短，達(dá)到資源合理配置、1+1>2的協(xié)同效應(yīng)，加快推進(jìn)企業(yè)規(guī)?；l(fā)展。

（3）開源節(jié)流保障盈利空間，強(qiáng)管理深挖潛降成本提效益

 凈利潤(rùn)增長(zhǎng)26.2%，土地成本高企致凈利潤(rùn)率下降0.5個(gè)百分點(diǎn)

圖13 百?gòu)?qiáng)企業(yè)2012-2016年?duì)I業(yè)收入與凈利潤(rùn)均值變化情況

2016年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)的快速增長(zhǎng)帶動(dòng)了盈利規(guī)模的大幅提升。其中，營(yíng)業(yè)收入均值達(dá)392.1億元，凈利潤(rùn)均值達(dá)45.7億元，同比分別增長(zhǎng)36.8%、26.2%；但百?gòu)?qiáng)企業(yè)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率仍低于營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率10.6個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)“增收不增利”現(xiàn)象依然凸顯。

圖14 百?gòu)?qiáng)企業(yè)2014-2016年盈利及費(fèi)用指標(biāo)均值

隨著房地產(chǎn)行業(yè)從野蠻生長(zhǎng)轉(zhuǎn)為理性發(fā)展，行業(yè)告別“暴利”時(shí)代，企業(yè)利潤(rùn)持續(xù)攤薄。百?gòu)?qiáng)企業(yè)2016年總資產(chǎn)收益率均值為5.0%，凈資產(chǎn)收益率均值為17.0%，分別較上年下降0.1、0.6個(gè)百分點(diǎn)；凈利潤(rùn)率持續(xù)走低，均值為11.0%，較上年下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，土地成本高漲是盈利下行的主要因素。

 規(guī)模效應(yīng)加速盈利分化，控成本、強(qiáng)管理開源節(jié)流保增收

圖15 不同層級(jí)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)2016年凈利潤(rùn)率情況

百?gòu)?qiáng)各層級(jí)企業(yè)的盈利能力分化加劇，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的發(fā)展態(tài)勢(shì)愈加顯現(xiàn)。2016年百?gòu)?qiáng)企業(yè)凈利潤(rùn)率因規(guī)模和綜合實(shí)力的差異呈現(xiàn)出逐級(jí)遞減的趨勢(shì)，前10企業(yè)、11-30企業(yè)、31-50企業(yè)、51-100企業(yè)的凈利潤(rùn)率均值分別為13.6%、12.4%、11.6%、10.4%。規(guī)模較大的百?gòu)?qiáng)企業(yè)通過在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)“降本增效”：第一，在土地市場(chǎng)持續(xù)升溫、“面粉貴過面包”的壓力下，規(guī)模較大的百?gòu)?qiáng)企業(yè)在土地一級(jí)、二級(jí)市場(chǎng)同時(shí)發(fā)力，嚴(yán)格控制土地成本，拓展利潤(rùn)空間。第二，更低的融資成本是百?gòu)?qiáng)企業(yè)產(chǎn)生盈利分化的另一主因，也是百?gòu)?qiáng)企業(yè)未來發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力。第三，百?gòu)?qiáng)企業(yè)強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)管理內(nèi)功，向管理要效益，內(nèi)部開展合伙人制度，外部實(shí)施輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，由內(nèi)而外促進(jìn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率和效益的提升。

（4）資金面改善助力穩(wěn)增長(zhǎng)，未雨綢繆保障財(cái)務(wù)安全

 資產(chǎn)負(fù)債率小幅增長(zhǎng)，短期償債能力有所提升

圖16 百?gòu)?qiáng)企業(yè)2012-2016年負(fù)債情況

2016年，良好的銷售表現(xiàn)與寬松的融資環(huán)境為房地產(chǎn)投資提供了有利條件，推動(dòng)了百?gòu)?qiáng)企業(yè)的進(jìn)一步擴(kuò)張。2016年百?gòu)?qiáng)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值達(dá)到76.7%，較2015年提高1.1個(gè)百分點(diǎn)；由于預(yù)收賬款均值較2015年增加27.5%，剔除預(yù)收賬款之后的有效負(fù)債率均值為50.3%，與上年基本持平。此外，2016年百?gòu)?qiáng)企業(yè)帶息負(fù)債率均值達(dá)到39.2%，較2015年提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。整體來看，近年來伴隨著百?gòu)?qiáng)企業(yè)的快速發(fā)展，負(fù)債水平持續(xù)小幅提升。

圖17 百?gòu)?qiáng)企業(yè)2012-2016年流動(dòng)比率與速動(dòng)比率均值

從短期償債指標(biāo)的變化來看，2016年百?gòu)?qiáng)企業(yè)的流動(dòng)比率均值為2.09，同比上升0.04；速動(dòng)比率為0.55，同比下降0.01。主要由于2016年在融資環(huán)境寬松及銷售回款加速的雙重催化下，百?gòu)?qiáng)企業(yè)資金相對(duì)充裕，積極增加土地儲(chǔ)備，年末存貨均值達(dá)到761.7億元，較2015年增長(zhǎng)29.6%。綜合來看，百?gòu)?qiáng)企業(yè)2016年短期債務(wù)負(fù)擔(dān)有所增加，但企業(yè)短期償債能力增強(qiáng)，短期內(nèi)償債壓力不大。

 現(xiàn)金流水平持續(xù)改善，促回款控支出成效顯著

圖18 百?gòu)?qiáng)企業(yè)2012-2016年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額均值

2016年，得益于百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售回款的快速增長(zhǎng)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~均值大幅提升，達(dá)到8.5億元，成為近幾年來現(xiàn)金流水平最好的一年。其中，百?gòu)?qiáng)企業(yè)陣營(yíng)內(nèi)部也呈現(xiàn)明顯分化：百?gòu)?qiáng)前10企業(yè)堅(jiān)持穩(wěn)健的投資策略，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~最為充裕，大幅高于其他陣營(yíng)企業(yè)；而11-30企業(yè)投資最為積極，是百?gòu)?qiáng)企業(yè)中唯一一個(gè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為負(fù)的陣營(yíng)。

圖19 百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)不同層級(jí)2015-2016年招拍掛土地投資支出占銷售額比重情況

研究組基于不同規(guī)模的百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)2015年和2016年的拿地情況進(jìn)行對(duì)比分析，結(jié)果顯示，百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)招拍掛土地投資支出占銷售額比重均值為39.3%，較2015年上升3.8個(gè)百分點(diǎn)。但不同層級(jí)的百?gòu)?qiáng)企業(yè)拿地策略出現(xiàn)分化：前10企業(yè)以“量入為出”的態(tài)度控制土地支出的規(guī)模和節(jié)奏；而51-100企業(yè)受規(guī)模發(fā)展的限制，資金壓力較大，該比值同比有所下降；11-30、31-50企業(yè)正處于全國(guó)化布局不斷深化的階段，拿地金額占銷售額比重有所增加。

 籌資力度再加碼，融資渠道創(chuàng)新助力資金面改善

圖20 百?gòu)?qiáng)企業(yè)2012-2016年籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入均值

2016年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)充裕的現(xiàn)金流除了受銷售回款大幅增加的影響，同時(shí)也得益于融資力度的加大。2016年百?gòu)?qiáng)企業(yè)籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入均值為129億元，同比增長(zhǎng)30.2%，籌資規(guī)模實(shí)現(xiàn)新的突破。百?gòu)?qiáng)企業(yè)抓住新一輪的融資潮，在銀行貸款、信托等傳統(tǒng)融資渠道的基礎(chǔ)上，積極主動(dòng)地創(chuàng)新融資渠道，降低融資成本，保障企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。除此之外，百?gòu)?qiáng)企業(yè)2016年不斷創(chuàng)新融資工具，一方面通過強(qiáng)化與基金的合作、布局基金業(yè)務(wù)解決資金缺口。

 政策收緊融資渠道受阻，未來暗藏償債隱憂

自2016年7月政治局會(huì)議提出嚴(yán)控資產(chǎn)泡沫后，一系列調(diào)控政策不斷出臺(tái)，同時(shí)對(duì)融資渠道的限制擴(kuò)大至私募資管，2017年房地產(chǎn)企業(yè)將面臨資金端和銷售端的雙面夾擊。部分?jǐn)U張激進(jìn)、大手筆投融資的企業(yè)將面臨較大的流動(dòng)性壓力和債務(wù)兌付風(fēng)險(xiǎn)，謹(jǐn)需未雨綢繆，保持資金運(yùn)作的順暢，防范現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。其中，在熱點(diǎn)城市投資過于集中的部分房企，后期運(yùn)營(yíng)中或面臨資金難以覆蓋成本支出的風(fēng)險(xiǎn)；部分近年來短期債務(wù)發(fā)行量較大的房企，將面臨集中償債期的資金兌付壓力。

（5）強(qiáng)變現(xiàn)能力鎖定業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，廣并購(gòu)謀轉(zhuǎn)型跨越發(fā)展

 拿地?zé)岢眮硪u，熱點(diǎn)城市急補(bǔ)倉(cāng)、儲(chǔ)貨值、保增長(zhǎng)

2016年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全年高位運(yùn)行，一二線城市住宅用地供應(yīng)相對(duì)不足，市場(chǎng)進(jìn)入補(bǔ)庫(kù)存周期。百?gòu)?qiáng)企業(yè)拿地?zé)崆楦邼q，積極通過招拍掛市場(chǎng)獲取優(yōu)質(zhì)土地資源，為未來業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。40家百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)2016年累計(jì)拿地金額為11561.7億元，同比大幅增長(zhǎng)61.0%，溢價(jià)率均值為74.0%。

圖21 百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)2016年新增土地儲(chǔ)備熱點(diǎn)城市分布情況

百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極布局重點(diǎn)一二線城市，大力補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地資源，持續(xù)優(yōu)化土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)。40家百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)一二線城市拿地金額占比高達(dá)84.6%，其中二線城市占比高達(dá)65.3%，同比提升25.3個(gè)百分點(diǎn)。從2016年新增土地儲(chǔ)備的城市來看，40家百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)在杭州、南京、上海、蘇州、天津等銷售成交額漲幅明顯的城市加大土地投資力度。

 可售貨值充足且結(jié)構(gòu)合理，提高變現(xiàn)能力保障業(yè)績(jī)

2016年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極通過公開市場(chǎng)或收并購(gòu)方式獲取優(yōu)質(zhì)土地資源，儲(chǔ)備了充足的可售貨值，土地儲(chǔ)備規(guī)劃建筑總面積均值達(dá)到1342.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.5%。加之樓市去庫(kù)存效果明顯，多數(shù)城市去化周期縮短，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的可售貨值結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步優(yōu)化。

圖22 百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)2016年末按照不同城市土地去化周期劃分的可售貨值結(jié)構(gòu)情況

為分析百?gòu)?qiáng)企業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)潛力，研究組基于2013-2016年百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)的土地儲(chǔ)備情況、2016年12月各城市土地消化周期，對(duì)其可售貨值 結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析研究，發(fā)現(xiàn)不同層級(jí)的百?gòu)?qiáng)企業(yè)可售貨值結(jié)構(gòu)表現(xiàn)出不同的特點(diǎn)。部分百?gòu)?qiáng)企業(yè)結(jié)合市場(chǎng)形勢(shì)不斷優(yōu)化土地布局結(jié)構(gòu)，約90%可售貨值分布在土地消化時(shí)間少于3年的城市，均衡的貨值結(jié)構(gòu)可助力企業(yè)中短期業(yè)績(jī)延續(xù)增長(zhǎng)；部分百?gòu)?qiáng)企業(yè)項(xiàng)目布局較為集中，可售貨值多分布于各區(qū)域熱點(diǎn)城市，業(yè)績(jī)保持增長(zhǎng)或可期，但也應(yīng)警惕熱點(diǎn)城市需求透支和單一結(jié)構(gòu)或?qū)淼娘L(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，研究組根據(jù)不同城市的去化時(shí)間對(duì)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)2017年的可變現(xiàn)貨值進(jìn)行估算，并與2016年銷售額進(jìn)行比較來分析對(duì)業(yè)績(jī)成長(zhǎng)的保障系數(shù)顯示：部分百?gòu)?qiáng)企業(yè)可售貨值儲(chǔ)備充足且結(jié)構(gòu)均衡合理，當(dāng)年變現(xiàn)能力強(qiáng)，對(duì)業(yè)績(jī)成長(zhǎng)的保障性高。

 合縱連橫拓展并購(gòu)資源，多方位推動(dòng)企業(yè)全速發(fā)展

圖23 百?gòu)?qiáng)企業(yè)2016年并購(gòu)情況

2016年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極把握并購(gòu)機(jī)遇，主導(dǎo)并購(gòu)案例共125起。百?gòu)?qiáng)企業(yè)83%的并購(gòu)以獲取項(xiàng)目資源為目的，10%為獲取房地產(chǎn)公司，另外7%以獲取房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)公司為目的。其中，前30規(guī)模較大的百?gòu)?qiáng)企業(yè)縱橫捭闔，全面并購(gòu)項(xiàng)目、地產(chǎn)公司及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展優(yōu)勢(shì)更加彰顯；其余百?gòu)?qiáng)企業(yè)則以獲取項(xiàng)目資源、降低土地成本為主。通過加大資本化擴(kuò)張力度，百?gòu)?qiáng)企業(yè)顯著增強(qiáng)了新一輪發(fā)展動(dòng)力：1）獲取優(yōu)質(zhì)發(fā)展資源，加快業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。2）迅速提升目標(biāo)城市市場(chǎng)份額，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的低成本快速擴(kuò)張。3）打破與其他行業(yè)間壁壘，快速獲取資源和經(jīng)驗(yàn)，為企業(yè)多元化發(fā)展打下基礎(chǔ)。4）獲取上市殼資源，提升企業(yè)在資本市場(chǎng)市值，通過股權(quán)投資實(shí)現(xiàn)資本收益。

 聚焦“地產(chǎn)”多元化轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，產(chǎn)業(yè)格局再現(xiàn)新局面

2016年百?gòu)?qiáng)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)迎來新機(jī)遇。為謀求持續(xù)發(fā)展動(dòng)力，百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極搶灘“地產(chǎn)+”為核心的業(yè)務(wù)擴(kuò)展，做大做強(qiáng)地產(chǎn)主業(yè)，加速推進(jìn)“相關(guān)多元化”拓展。

圖24 百?gòu)?qiáng)企業(yè)內(nèi)部不同層級(jí)2016年轉(zhuǎn)型方向占比情況

百?gòu)?qiáng)企業(yè)的多元化轉(zhuǎn)型亦呈現(xiàn)出差異化趨勢(shì)：前10企業(yè)多元化轉(zhuǎn)型的范圍廣、領(lǐng)域新，60%以上的企業(yè)積極搶占金融、特色小鎮(zhèn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等“新風(fēng)口”的發(fā)展藍(lán)海；11-30企業(yè)中超過60%的企業(yè)布局商業(yè)地產(chǎn)，除此之外，企業(yè)更為關(guān)注文、旅、娛等領(lǐng)域的發(fā)展空間。31-50、51-100企業(yè)受規(guī)模和資源的限制，主要聚焦于主業(yè)發(fā)展，企業(yè)轉(zhuǎn)型方向單一，且主要關(guān)注與地產(chǎn)業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)性較高、發(fā)展相對(duì)成熟的社區(qū)服務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域的發(fā)展機(jī)會(huì)。

（6）保障房建設(shè)積極參與，全面履行企業(yè)社會(huì)責(zé)任

圖25 百?gòu)?qiáng)企業(yè)2012-2016年納稅額與凈利潤(rùn)增長(zhǎng)情況

2016年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極參與公益事業(yè)，全方位踐行社會(huì)責(zé)任，在依法納稅、響應(yīng)號(hào)召去庫(kù)存、保障房建設(shè)、綠色建筑、公益慈善事業(yè)等方面不斷前行，在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)產(chǎn)生了一定影響，為社會(huì)健康有序發(fā)展做出較大貢獻(xiàn)。2016年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極依法納稅，納稅額及增長(zhǎng)率隨著企業(yè)凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭：全年百?gòu)?qiáng)企業(yè)納稅總額均值達(dá)18.5億元，同比增長(zhǎng)31.2%，其中稅金及附加均值為10.7億元，所得稅均值為7.8億元，同比分別增長(zhǎng)23.8%、34.7%。

2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪的休整期，房企面臨的生態(tài)環(huán)境更加復(fù)雜多變：在調(diào)控政策作用下熱點(diǎn)城市市場(chǎng)量?jī)r(jià)將逐步回調(diào)，“分化”主題延續(xù)，行業(yè)洗牌進(jìn)程加速；與此同時(shí)，特色小鎮(zhèn)、長(zhǎng)租公寓等新興藍(lán)海市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)遇也將不斷顯現(xiàn)。在此背景下，百?gòu)?qiáng)企業(yè)需直面挑戰(zhàn)、把握機(jī)遇，在行業(yè)的格局重構(gòu)中占據(jù)主導(dǎo)地位：“5000億”時(shí)代即將開啟，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，加速邁向寡頭競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代；競(jìng)爭(zhēng)壓力加劇，資源爭(zhēng)奪戰(zhàn)升級(jí)，“大魚吃小魚”常態(tài)化，資源整合能力成企業(yè)決勝關(guān)鍵，影響行業(yè)格局重塑；行業(yè)轉(zhuǎn)型加速，大型企業(yè)謀局多元化發(fā)展版圖，中小企業(yè)尋求轉(zhuǎn)型出路或退出。未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)將在調(diào)整中逐步回歸理性。2016年末，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，要加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。在此背景下，百?gòu)?qiáng)企業(yè)應(yīng)始終不忘初心，堅(jiān)持高品質(zhì)的產(chǎn)品、高水準(zhǔn)的管理和高效率的運(yùn)營(yíng)，在競(jìng)爭(zhēng)加劇的環(huán)境中把握市場(chǎng)主流，持續(xù)引領(lǐng)行業(yè)健康、平穩(wěn)發(fā)展。

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