營運：經營的運行，名詞，表示經營狀態(tài);

運營：運行和經營，著重點在后面，是一個動詞。

所以，企業(yè)的運營是指以增值為目的,實現利潤最大化而展開的各種經營活動的總稱。主要指過程和方式方法。而營運則是指經營運轉，主要指結果和對象等。

一、營運管理工作概要：

1. （項目名稱）營運部負責 （項目名稱）的現場營運管理工作。

2.工作范圍：主要包括項目各主力店、步行街及所有商戶、外項目等。

3.工作職能：

①環(huán)境：對現場環(huán)境、公共空間環(huán)境和商戶店內環(huán)境進行監(jiān)控。

②服務：營運管理工作人員為場內商戶和消費者提供服務；商戶工作人員為消費者提供服務。

③經營：關注主力店、步行街商戶的經營狀況，進行經營分析和指導。

④租賃：保證租費收繳率的按時完成，持續(xù)提升租金坪效。

4.營運管理工作主要包括七項業(yè)務模塊：

二、營運管理工作模式：

1.招商管理模式

①引導市場機制：調查本地商圈及發(fā)展前景，合理規(guī)劃商業(yè)布局，業(yè)態(tài)規(guī)劃、主動進行品牌引進，是目前大型購物項目招商工作的重要機制。

②提前預警機制：經過統(tǒng)計分析各商戶的經營業(yè)績，及與商戶日常溝通情況，主動掌握信息，建立隱患商鋪調整預案，提前預警，是招商工作的另一個重要機制。

③多方平衡機制：商管公司作為杠桿進行調節(jié)，均衡各方利益，達到多方平衡，是商業(yè)項目良性發(fā)展的一個重要保證。

2.營運管理模式

①統(tǒng)一管理：從全局出發(fā)，統(tǒng)一進行全面管理，統(tǒng)一開閉店，統(tǒng)一打卡。從裝修進場管理、經營環(huán)境管理、開閉店管理、巡場管理、營業(yè)員培訓及管理這些基本點出發(fā)，通過與各職能部門的協調，全面管理商業(yè)項目并完善運營情況。

②統(tǒng)一營銷：對客戶資源進行分類整合，按各品類的品牌特性及最佳宣傳時令，統(tǒng)一規(guī)劃，有效引入客戶競爭機制，合理組織開展各品類主題促銷活動。協助商戶提高經營業(yè)績的同時，整體提升商業(yè)項目的知名度和商業(yè)價值，充分體現品牌效益。

③統(tǒng)一窗口：設立總服務臺，受理消費者投訴。

2.4以經營為中心的服務工作組織模式：招商營運部作為公司對外經營的窗口，通過各類流程單組織各部門對商戶提供服務，過程的控制創(chuàng)造良好的經營成果和商業(yè)口碑。

3.多種經營促銷模式

①經營性活動：通過引進各類品牌宣傳、產品展示等營銷活動，引導客戶提高活動檔次，通過活動形式的新穎性和活動形象的可觀性，達到提升人氣、擴大影響的效果；

②公益性活動：將政府、學校等眾多公益性活動引入項目，在公眾形象力、社會影響力、企業(yè)親和力上下功夫，通過這一形式，引導消費者進行熱切關注，起到關懷民生、構建和諧的社會效應；

③團體性活動：與各文藝機構、文工團、社會團體進行聯手，共同舉辦各種內容多樣、形式不一的活動，通過專業(yè)化演出，延長人流駐足時間，提升項目人氣。

通過上述各種不同類型活動的舉辦，在與公司各類企劃宣傳活動進行有機結合的同時，對活動形式的多樣性和新穎性進行了有效補充，同時，節(jié)省了營銷費用，同時為提升商業(yè)項目品牌形象和經濟價值帶來了良好作用。

4. 管理架構圖

開業(yè)前營運管理工作指引

• 商業(yè)運營管理手冊與計劃書
  

• 商業(yè)地產招商傭金激勵制度與分配方式