16熱點城市普通住宅，適用范圍包括私募；

5種方式暫不予以備案，向下穿透審查底層；

嚴限資金用途充分披露，新老劃斷平穩(wěn)過渡。

二、擴大適用范圍

證券期貨經(jīng)營機構，主要規(guī)范基金子公司設立私募資產(chǎn)管理計劃、券商設立定向資管計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目。

2、擴大適用主體：

私募基金管理人，備案管理規(guī)范第4號主要規(guī)范內(nèi)容為私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目，其中有一部分是通過基金子公司及券商來實現(xiàn)，另一部分就是通過私募基金來實現(xiàn)。但是2016年7月18日的證監(jiān)會頒布的《證券期貨經(jīng)營機構私募資產(chǎn)管理業(yè)務運作管理暫行規(guī)定》其使用主體包括證券公司、基金管理公司、期貨公司及其依法設立的從事私募資產(chǎn)管理業(yè)務的子公司，且其第十五條規(guī)定：私募證券投資基金管理人參照本規(guī)定執(zhí)行。

《證券期貨經(jīng)營機構私募資產(chǎn)管理業(yè)務運作管理暫行規(guī)定》相關問題解答中再次明確：其不適用于私募股權投資基金、創(chuàng)業(yè)投資基金。但此次備案管理規(guī)范第4號文規(guī)定私募基金管理人開展私募投資基金業(yè)務，投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目的，參照規(guī)范執(zhí)行。

私募基金管理人的分類如下圖：

備案管理規(guī)范第4號規(guī)定私募基金管理人是否為包括私募股權投資基金、創(chuàng)業(yè)投資基金，答案很明確適用。

3、不適用主體

證券公司、基金管理公司子公司按照規(guī)定開展的資產(chǎn)證券化業(yè)務不適用。

證券期貨經(jīng)營機構設立私募資產(chǎn)管理計劃，直接或間接投資于房地產(chǎn)價格上漲過快熱點城市

北上廣深、廈合南蘇、無杭天福、武鄭濟成

目前包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都等16個城市，將根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部相關規(guī)定適時調(diào)整范圍。

（二）區(qū)分住宅用途屬性

分類對待普通住宅地產(chǎn)項目根據(jù)深交所《關于試行房地產(chǎn)行業(yè)劃分標準操作指引的通知》，房地產(chǎn)行業(yè)劃分為普通住宅地產(chǎn)、保障性住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)和其他房地產(chǎn)，如下圖：

項目中同時包含多種類型住房的，計劃募集資金不得用于項目中普通住宅地產(chǎn)建設。

上市公司，原則上按照上上市公司所屬中國證監(jiān)會行業(yè)分類結(jié)果作為判斷依據(jù)。非上市公司，參照《上市公司行業(yè)分類》執(zhí)行，即: 當公司最近一年純審計的房地產(chǎn)業(yè)務收入比重大子或等于50% ，則將其劃入房地產(chǎn)行業(yè); 當公司沒有一類業(yè)務的營業(yè)收入比重大于成等于50% ，但房地產(chǎn)業(yè)務的收入和利潤均在所有業(yè)務中最高，而且均占到公司營業(yè)收入和利潤的30% 以上（包含本數(shù))，則該公司歸屬于房地產(chǎn)行業(yè)。其中，房地產(chǎn)業(yè)務收入包括從事普通住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、保障性住宅地產(chǎn)和其他房地產(chǎn)所取得的收入。

（三）統(tǒng)一規(guī)范投資方式

5種投資方式暫不予備案，包括但不限于以下方式：

1、委托貸款； 

2、嵌套投資信托計劃及其他金融產(chǎn)品； 

3、受讓信托受益權及其他資產(chǎn)收（受）益權；

4、以名股實債的方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權； 

其中明確明股實債是指投資回報不與被投資企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績掛鉤，不是很據(jù)企業(yè)的投資收益成虧損進行分配， 而是向投資者提供保本保收益承諾， 根據(jù)約定定期向投資者支付同定收益，并在滿足特定條件后由被投資企業(yè)贖回股權或者償還本息的投資方式，常見形式包指回購、第三方收購、對賄、定期分紅等。

5、中國證券投資基金業(yè)協(xié)會根據(jù)審慎監(jiān)管原則認定的其他債權投資方式。

附：證券期貨經(jīng)營機構私募資產(chǎn)管理計劃備案管理范圍第4號—私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目