要點提示：居間合同，是指居間人向委托人報告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。

合同特征：1.居間合同是由居間人向委托人提供居間服務(wù)的合同。居間人向委托人報告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人是否與第三人訂立合同，與居間人無關(guān)，居間人不是委托人與第三人之間的合同的當(dāng)事人。

2.居間人對委托人與第三人之間的合同沒有介入權(quán)。居間人只負(fù)責(zé)向委托人報告訂立合同的機(jī)會或者為委托人與第三人訂約居中斡旋，傳達(dá)雙方意思，起牽線搭橋的作用，對合同沒有實質(zhì)的介入權(quán)。

3.居間合同是雙務(wù)、有償、諾成合同。

案例：2008年下半年，案涉房屋原產(chǎn)權(quán)人李某到多家房屋中介掛牌銷售案涉房屋。2008年10月22日，甲房地產(chǎn)公司帶陶某看了該房屋；11月23日，乙房地產(chǎn)公司帶陶某妻子曹某看了該房屋；11月27日，丙房地產(chǎn)公司帶陶某看了該房屋，并于同日與陶某簽訂了《房地產(chǎn)求購確認(rèn)書》。該《確認(rèn)書》第2條第4款約定，陶某在驗看過該房屋后六個月內(nèi)，陶某或其委托人、代理人、代表人、承辦人等與陶某有關(guān)聯(lián)的人，利用丙房地產(chǎn)公司提供的信息、機(jī)會等條件但未通過丙房地產(chǎn)公司而與第三方達(dá)成買賣交易的，陶某應(yīng)按照與出賣方就該房屋買賣達(dá)成的實際成交價的1%，向丙房地產(chǎn)公司支付違約金。當(dāng)時丙房地產(chǎn)公司對該房屋報價165萬元，而乙房地產(chǎn)公司報價145萬元，并積極與賣方協(xié)商價格。11月30日，在乙房地產(chǎn)公司居間下，陶某與賣方簽訂了房屋買賣合同，成交價138萬元。后買賣雙方辦理了過戶手續(xù)，陶某向乙房地產(chǎn)公司支付傭金1. 38萬元。

原告丙房地產(chǎn)公司認(rèn)為，被告陶某利用丙房地產(chǎn)公司提供的案涉房屋銷售信息，故意跳過中介，私自與賣方直接簽訂購房合同，違反了《房地產(chǎn)求購確認(rèn)書》的約定，屬于惡意“跳單”行為，請求法院判令陶某按約支付丙房地產(chǎn)公司違約金1.65萬元。

法院最終判決駁回原告的訴訟請求。

分析：丙房地產(chǎn)公司與陶某簽訂的《房地產(chǎn)求購確認(rèn)書》屬于居間合同性質(zhì)，其中第2條第4款的約定，屬于房屋買賣居間合同中常有的禁止“跳單”的格式條款，其本意是為防止買方利用中介公司提供的房源信息，“跳”過中介公司購買房屋，從而使中介公司無法得到應(yīng)得的傭金，該約定并不存在免除一方責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的情形，同時案涉合同系合同雙方的真實意思表示，也不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效。根據(jù)該條約定，衡量買方是否“跳單”違約的關(guān)鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機(jī)會等條件。如果買方并未利用該中介公司提供的信息、機(jī)會等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得的同一房源信息，則買方有權(quán)選擇報價低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構(gòu)成“跳單”違約。

本案中，案涉房屋原產(chǎn)權(quán)人通過多家中介公司掛牌出售同一房屋，陶某及其家人分別通過不同的中介公司了解到了同一房源信息，并通過其他中介公司促成了房屋買賣合同成立。因此，陶某并沒有利用丙房地產(chǎn)公司的信息、機(jī)會，故不構(gòu)成違約。