中國江蘇網(wǎng)11月17日訊 近日，海陵區(qū)人民法院(下稱“海陵法院”)一項(xiàng)針對市區(qū)近4年來的物業(yè)糾紛案件統(tǒng)計(jì)報(bào)告出臺(tái)，報(bào)告顯示，該院近年來受理的物業(yè)糾紛案件呈逐年上升趨勢。其中，2013年為144件、2014年為222件、2015年為273件，而今年僅前三季度就已收案400件，是2013年全年的物業(yè)糾紛案件數(shù)量的2.8倍。

小區(qū)如同一個(gè)大家庭，物管充當(dāng)著管家角色。但現(xiàn)實(shí)中業(yè)主常?？卦V物管公司不作為、服務(wù)差、收費(fèi)高等；而物管也常常叫苦：業(yè)主不交物管費(fèi)、不配合管理……遇到物業(yè)糾紛該怎么辦？海陵法院發(fā)布的這些典型案例或許會(huì)給你一些啟發(fā)。

案例一

房屋漏水誰擔(dān)責(zé)？

“我家房屋外墻滲水，導(dǎo)致家中墻紙發(fā)霉，物業(yè)公司也不來修。”鵬欣尚城的業(yè)主李先生認(rèn)為小區(qū)物業(yè)服務(wù)不到位，拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司多次催交無果，于近日將李先生告上法庭。

在法庭上，經(jīng)法官解釋，李先生了解到該問題可以申請公共維修基金解決，最終與物業(yè)公司達(dá)成調(diào)解協(xié)議，李先生如數(shù)繳納拖欠的物業(yè)費(fèi)，而物業(yè)公司也放棄違約金訴求。

法官說法：不少業(yè)主認(rèn)為花了一輩子積蓄好不容易買的房子，出現(xiàn)滲漏、裂縫等問題，物業(yè)公司沒有解決就不繳納物業(yè)費(fèi)。但是，根據(jù)法律規(guī)定，房屋是有保質(zhì)期的，在購房時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商提供了房屋質(zhì)量保修卡，業(yè)主可以對照保修卡的約定，對在質(zhì)量保質(zhì)期內(nèi)發(fā)現(xiàn)的相關(guān)問題，應(yīng)向開發(fā)商主張權(quán)利，要求其提供維修服務(wù)。

而對超出質(zhì)量保質(zhì)期后發(fā)現(xiàn)的公共部分存在的質(zhì)量問題，因購房時(shí)繳納了公共維修基金，可以向物業(yè)公司提出申請，由物業(yè)公司按程序向房管局申請公共維修基金維修。因此，對于房屋質(zhì)量問題，業(yè)主應(yīng)當(dāng)通過相應(yīng)的合法途徑解決，而不是以拖欠、拒繳物業(yè)費(fèi)的方式，對房屋質(zhì)量問題置之不理，從而延誤時(shí)機(jī)。

案例二

出現(xiàn)相鄰糾紛能否拒繳物業(yè)費(fèi)？

因市區(qū)鵬欣麗都業(yè)主張先生欠繳物業(yè)費(fèi)，今年7月，鳳城物業(yè)公司將其告上法庭。

張先生在法庭上提出，樓上住戶在其陽臺(tái)安裝太陽能擋板，影響自家陽臺(tái)采光，物業(yè)公司沒有盡到及時(shí)制止的管理義務(wù)，所以他才不繳物業(yè)費(fèi)。

法院審理認(rèn)為：樓上住戶安裝太陽能擋板影響張先生采光的行為屬于侵權(quán)法律關(guān)系，與本案非同一法律關(guān)系，張先生可另案向侵權(quán)人主張權(quán)利。判決張先生支付所拖欠的物業(yè)費(fèi)、電梯運(yùn)行費(fèi)、公共能耗費(fèi)、違約金共計(jì)17000多元。

法官點(diǎn)評：類似上述相鄰權(quán)糾紛引起拒繳物業(yè)費(fèi)的情況屢見不鮮，有向法院反映業(yè)主將拖把掛在窗外滴水的、私自將車庫改造為廚房的、一樓住戶下挖加建住房的等等。對于這些違規(guī)行為，物業(yè)可以加以勸阻，要求整改，如果物業(yè)公司履行了上述職責(zé)，可以認(rèn)定其提供了服務(wù)。畢竟物業(yè)公司并不是政府行政執(zhí)法機(jī)關(guān)，其沒有行政執(zhí)法權(quán)，業(yè)主將責(zé)任推給物業(yè)公司，以此為由拒繳物業(yè)費(fèi)是不能得到法院支持的。

案例三

催繳物業(yè)費(fèi)的訴訟時(shí)效如何確定？

今年以來，多名到庭應(yīng)訴的業(yè)主自認(rèn)為對法律有所了解，均提出物業(yè)公司主張的兩年前的物業(yè)費(fèi)已超過訴訟時(shí)效，不同意繳納物業(yè)費(fèi)。比如，在誠緣物業(yè)公司與業(yè)主丁某的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件審理中，丁某抗辯稱物業(yè)公司主張2013年之前的物業(yè)費(fèi)已經(jīng)超過法定訴訟時(shí)效，其可以拒繳。

法院審理認(rèn)為，誠緣物業(yè)公司一直提供物業(yè)管理服務(wù)，其主張未過訴訟時(shí)效，判令丁某支付所拖欠的物業(yè)費(fèi)13000多元并承擔(dān)違約金3000元。

法官點(diǎn)評：《民法通則》規(guī)定的普通訴訟時(shí)效為兩年。物業(yè)公司作為提供物業(yè)管理服務(wù)的一方，因其提供的服務(wù)具有連續(xù)性，訴訟時(shí)效期間應(yīng)自最后一期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的履行期限屆滿之日起計(jì)算兩年。因此，只有物業(yè)公司撤離所服務(wù)的小區(qū)超出兩年未向業(yè)主主張物業(yè)費(fèi)時(shí)，才可認(rèn)定超出訴訟時(shí)效。如果物業(yè)公司在撤離后兩年內(nèi)向業(yè)主主張過物業(yè)費(fèi)，即可引起訴訟時(shí)效中斷，重新計(jì)算兩年訴訟時(shí)效。因此，提醒廣大業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)按照合同的約定繳納物業(yè)費(fèi)，否則不但要繳納物業(yè)費(fèi)，還要承擔(dān)額外的違約金。