文/杜洲陽 尤揚律師事務(wù)所

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在商品房買賣合同的履行過程中，開發(fā)商的逾期交房行為及逾期辦證行為經(jīng)常同時出現(xiàn)，商品房買賣合同中一般也會同時約定逾期交房違約金及逾期辦證違約金條款，當(dāng)開發(fā)商同時出現(xiàn)以上兩種違約行為時，兩種違約金能否同時適用

法院觀點

問：在商品房買賣合同糾紛案件中，涉案合同明確約定了交房和辦證的具體日期以及逾期交房、逾期辦證違約金，開發(fā)商過分延遲交付商品房，以至于交房時間超過了合同約定的辦證日期，買受人請求開發(fā)商就該逾期期間同時承擔(dān)逾期交房違約金和逾期辦證違約金的，能否予以支持？

答：如涉案房屋買賣合同約定了具體的交房日期和辦證日期，并分別約定了逾期交房和逾期辦證違約金的，系開發(fā)商作出的合同承諾。因開發(fā)商過分遲延交房，導(dǎo)致交付房屋的實際日期不僅超過了合同約定交房日期，甚至超過了其承諾的買受人可取得房產(chǎn)權(quán)屬證書的日期的，雖然在合同約定的辦證日之后、出賣人實際交房之前只存在一個期間，但是在該期間內(nèi)，開發(fā)商既存在逾期交房的違約行為，也存在逾期辦證的違約行為，應(yīng)依據(jù)合同的約定分別承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。買受人請求開發(fā)商同時承擔(dān)逾期交房違約金和逾期辦證違約金的，應(yīng)予支持。

（浙江省高級人民法院民一庭《民事審判法律適用疑難問題解答》2015年第4期）

下面，我們通過一個案例，深入探討一下。

案情簡介

2014年10月，張三與李四開發(fā)公司簽訂商品房買賣合同一份，合同約定2015年8月1日之前李四開發(fā)公司將符合交付條件的商品房交付張三使用。預(yù)期逾期交付的，須按日支付已付房款萬分之三的違約金。張三開發(fā)公司負責(zé)辦理土地使用權(quán)及商品房所有權(quán)初始登記，并于2015年11月1日前取得土地、房屋權(quán)屬證書，交付給張三。逾期交付權(quán)屬證書或登記證明的，李四開發(fā)公司按日向張三支付已付房款萬分之三的違約金。

合同簽訂后，張三支付了全部購房款，但直至2016年2月1日李四開發(fā)公司還未交付房屋及辦理權(quán)屬證書。張三訴至法院，要求李四開發(fā)公司支付逾期交房違約金和逾期辦證違約金。

此案件，有以下兩種觀點。

一種觀點認為，直至張三起訴之日，李四開發(fā)公司尚未交房，其逾期交房的違約行為一直在延續(xù)，不應(yīng)再計算逾期辦證的違約金。

另一種觀點認為，合同中明確約定了具體的交房和辦證日期，現(xiàn)李四開發(fā)公司未能按期履行，就應(yīng)分別承擔(dān)違約責(zé)任。張三要求李四開發(fā)公司支付相應(yīng)逾期交房違約金和逾期辦證違約金，應(yīng)予支持。

司法實踐中多采用第二種觀點，理由如下：

1.商品房買賣合同大多屬于格式合同，簽訂合同過程中開發(fā)公司占據(jù)主導(dǎo)地位，對于合同內(nèi)容具有較大的決定權(quán)，尤其是交房及辦證時間，一般由開發(fā)公司確定。在此背景下，作為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在何時交房、交房之后多長時間申請辦證等時間的確定上，應(yīng)當(dāng)在簽訂合同之前就已經(jīng)充分考慮到建筑施工實際情況、政策法律規(guī)定等各種因素，進行了較為精準(zhǔn)的測算。最終，經(jīng)過雙方協(xié)商，對交房時間和辦證時間等作了具體的約定。既然有了明確約定，則開發(fā)公司逾期履行，就應(yīng)當(dāng)分別承擔(dān)違約責(zé)任。

2.同時支付兩種逾期違約金符合公平原則。商品房買賣合同中買房人的主要義務(wù)就是按期足額支付購房款，而開發(fā)公司的主要義務(wù)就是交付符合條件的商品房和權(quán)屬證書。合同中不僅規(guī)定了開發(fā)公司逾期交房和辦證的違約責(zé)任，對買房人逾期付款的違約責(zé)任同樣作了規(guī)定，可以說雙方之間的權(quán)利義務(wù)對等。開發(fā)公司在合同中明確承諾了具體的交房日期和辦證日期，并分別約定了違約金，在違約情形下應(yīng)依據(jù)合同約定分別承擔(dān)違約責(zé)任。

3.《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定了逾期交房違約責(zé)任的承擔(dān)方式，第十八條規(guī)定了逾期辦證承擔(dān)違約責(zé)任的具體情形。對于開發(fā)公司超過辦證日期尚未交房的，司法解釋并沒有規(guī)定例外情形，并未規(guī)定不能同時計取違約金。并且根據(jù)第十八條的規(guī)定，只要超過合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限，除當(dāng)事人有特殊約定外，開發(fā)公司理當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。而本案所涉合同中并沒有不能同時計取違約金的約定。

4.開發(fā)公司超過辦證日期尚未交房，同時計取逾期交房違約金和逾期辦證違約金，可以督促開發(fā)公司進一步規(guī)范管理，積極完成商品房的建設(shè)施工，早日達到交付條件，并及時申請辦理權(quán)屬證書，維護購房者的合法權(quán)益。當(dāng)然，根據(jù)合同法的規(guī)定，當(dāng)事人之間約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求法院適當(dāng)減少，開發(fā)公司可據(jù)此并根據(jù)實際情況請求減少違約金。

相關(guān)司法判例

（杭州市中級人民法院（2013）浙杭民終字第113號民事判決、浙江省高級人民法院（2013）浙民提字第57號民事判決書）

2010年4月，何惠琴與德嘉公司簽訂商品房買賣合同，約定何惠琴購買德嘉公司開發(fā)的金沙陽光公寓房屋一套。合同約定德嘉公司于2011年12月28日前將符合約定條件的房屋交付給何惠琴，于2012年3月30日前取得相關(guān)土地、房屋權(quán)屬證書交付給何惠琴；并分別約定了違約責(zé)任。德嘉公司實際于2012年3月23日通知何惠琴收房，于同年6月15日通知何惠琴辦理房產(chǎn)證。2012年9月，何惠琴起訴要求德嘉公司自2011年12月29日、2012年3月31日起分別支付逾期交房違約金和逾期辦證違約金。

對于本案逾期辦證違約金，存在不同意見。有意見認為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第（二）款規(guī)定，期房的辦證期間應(yīng)為房屋交付后90日。雙方合同約定的德嘉公司交房日期和辦證日期亦間隔3個月，因此，在德嘉公司逾期交房的情況下，其履行辦證義務(wù)的期間應(yīng)為房屋實際交付的2012年3月23日后的3個月內(nèi)即2012年6月23日之前。本案德嘉公司于2012年6月15日通知何惠琴辦理房產(chǎn)證，并未逾期，無需承擔(dān)逾期辦證違約金。有意見則認為，雙方合同已經(jīng)明確約定德嘉公司應(yīng)于2012年3月30日前履行辦證義務(wù)，而德嘉公司于2012年6月15日通知何惠琴辦理房產(chǎn)證，已經(jīng)逾期，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證違約金。

案經(jīng)審理認為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第（一）款規(guī)定，在商品房買賣合同已經(jīng)約定了辦理房屋所有權(quán)登記期限的情況下，出賣人應(yīng)當(dāng)按約履行辦證義務(wù)，否則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。本案雙方當(dāng)事人訂立的合同對德嘉公司應(yīng)于2012年3月30日前履行辦證義務(wù)的約定明確、清晰。在合同約定的辦證期間屆滿后至房屋實際交付前，德嘉公司既存在逾期交房的違約行為，也存在逾期辦證的違約行為，應(yīng)分別承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

結(jié)語

如商品房買賣合同既有逾期交房違約金條款，又有逾期辦證違約金條款，合同履行過程中開發(fā)商確實既有逾期交房行為，又有逾期辦證行為，在合同沒有特別約定的情形下，購房要求開發(fā)商同時承擔(dān)逾期交房違約金和逾期辦證違約金的，法院一般均會支持。