文/郭云夢  莫韻莎
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一、背景及問題

（一）案例背景

有限公司A就其所有的物業(yè)與有限公司B簽訂了房屋購買書，并就目標物業(yè)申請辦理了預告登記。但在有限公司A向有限公司B出售相關物業(yè)前，已與有限公司C就部分目標物業(yè)簽訂了房屋認購書?，F(xiàn)有限公司C向目標物業(yè)所在地法院起訴要求有限公司A承擔違約責任，并查封了目標物業(yè)。

（二）主要問題

上述案例中主要涉及以下法律問題：

其一，預購商品房屋預告登記的性質及在法律上可取得何種權利？

其二，預購商品房預告登記是否可以取得對抗普通債權人之效力？若法院查封了目標物業(yè)，法院能否處置該目標物業(yè)？預告登記的權利人能否對目標物業(yè)處置所得價款享有優(yōu)先權？

其三，工程款優(yōu)先權是一種法定的優(yōu)先權，預告登記的權利人能否取得對抗法定優(yōu)先權人之效力？

二、關于預告登記的法律定性

《物權法》第二十條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力”。就預告登記而言，其具有下述特征：

1.預告登記具有時效性

根據(jù)《物權法》的規(guī)定，預告登記具有時效性，當事人申請預告登記后，如果債權消滅或自能進行登記之日起三個月未申請登記的，預告登記失效。

2.預告登記使得債權請求權具備物權效力

預告登記是買受人根據(jù)不動產(chǎn)物權協(xié)議而獲得的債權請求權，但預告登記并不會使買受人取得該協(xié)議中不動產(chǎn)的物權；但根據(jù)《物權法》第二十條，除非經(jīng)過預告登記權利人的同意，原權利人不得對該不動產(chǎn)實施處分行為，否則該行為也不會導致物權變動。

3.預告登記的公示性

預告登記所要達到的目的，是對將來可能發(fā)生的產(chǎn)權變動行為進行公示，通過預公示這一方式將不動產(chǎn)的產(chǎn)權狀態(tài)穩(wěn)定下來，一方面保護已經(jīng)簽訂房屋或其他不動產(chǎn)買賣協(xié)議的當事人，另一方面為市場上其他潛在買受人提供警示，以免其他潛在買受人的權益受損。

4.預告登記的性質不同于網(wǎng)簽備案

網(wǎng)簽，是房屋或其他不動產(chǎn)買賣雙方簽訂合同，并在網(wǎng)上進行公示的行為；備案，則是購房合同網(wǎng)簽后，買賣雙方到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理登記的行為。預告登記與網(wǎng)簽備案在性質上明顯不同，因為預告登記雖然不是設立不動產(chǎn)物權，但進行了預告登記的債權請求權，對后來發(fā)生的與該項債權請求權內容相同的不動產(chǎn)物權的處分行為，具有對抗的效力。

三、關于預購商品房預告登記能否對抗普通債權

除《物權法》第二十條之外，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國物權法>若干問題的解釋（一）》第四條進一步規(guī)定：“未經(jīng)預告登記的權利人同意，轉移不動產(chǎn)所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規(guī)定，認定其不發(fā)生物權效力”。

《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定：“第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結”。

就此問題，最高人民法院在相關案例的判決書中作出了相關陳述，具體如下：

（1）最高人民法院審理的（2015）民申字第661號案件中，法院認為：“在《中華人民共和國物權法》尚未實施、不存在預告登記制度的情形下，應當認為，當時的商品房預售合同備案登記往往具有較強的對外公示效力，在我國登記生效為不動產(chǎn)物權變動的原則下，此類公示效力可以成為對購房者期待權的一種保護。因此，出于對善意購房者給予優(yōu)先保護的一種考量，二審法院作出停止對涉案房屋強制執(zhí)行的判決并不違反法律規(guī)定。”

（2）最高人民法院審理的（2014）民一終字第122號案件中認為，“該司法解釋第十七條規(guī)定的目的在于保護無過錯的買房人，通過賦予其優(yōu)于普通債權的權利層級保護方式，實現(xiàn)對買房人利益的優(yōu)先保護，屬于基于特殊價值取向對于特殊債權給予的保護。蘊含其中的價值取向在于：在同是債權的情況下，購房人的債權因為是先履行的債權而應當?shù)玫絻?yōu)先保護；無過錯的買受人對物權的期待權應當?shù)玫教厥獗Ｗo。該條司法解釋對于無過錯的購房人的保護，并非以購房用途系自住為條件，故不能因所購房屋用途而排除對上述司法解釋第十七條的適用?！?/p>

就本文所討論的案例而言，我們傾向于認為若不存在其他違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定且滿足下述條件之后已辦理預告登記之債權具備對抗普通債權及法院查封執(zhí)行的效力：（1）預告登記已完成并在有效期內；（2）購房人已經(jīng)付清全部之購房價款；（3）購房人實際占有目標物業(yè)。

四、關于預購商品房預告登記能否對抗工程款優(yōu)先權

《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》（法釋〔2002〕16號）向上海市高級人民法院答復如下：

“二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人?！?/p>

就上述批復中涉及的“消費者”如何界定的問題，在實務中產(chǎn)生了分歧，各地法院認知不一。根據(jù)江蘇、重慶等各地法院的理解及已有判決，其傾向于認定該消費者的界定應當系為生活消費需要購買、使用商品或者接受服務的主體。若以投資經(jīng)營為目的購置物業(yè)，我們傾向于認為并不能適用最高人民法院的上述批復意見，即使進行了預告登記，也不能對抗工程款優(yōu)先權等民事權利。

其次，最高人民法院在批復中強調已經(jīng)支付了全部或大部分購房價款的消費者能夠對抗工程款優(yōu)先權人。從公平交易的角度看，如果消費者支付了全部或大部分購房款，且辦理了預告登記，此時預告登記能夠起到實質性的保障作用；如果消費者僅僅支付了首期購房款，并辦理了預告登記，此時預告登記并不一定能夠對抗工程款優(yōu)先權。

可見，預告登記與工程款優(yōu)先權的優(yōu)先順序并不是絕對的，需要結合消費者已經(jīng)支付的購房款數(shù)額以及交易公平原則進行綜合性考量。