一、建筑常用術(shù)語：

1、多層建筑：

優(yōu)點(diǎn)：售價(jià)低、公攤小

缺點(diǎn)：使用面積低、抗震差，不能自由分割，建筑風(fēng)格有局限性，樓間距小，造成景觀布置困難，不能自由分割1-6層，步行爬樓。

2、小高層建筑：

優(yōu)點(diǎn)：以電梯代步，方便，抗震性能高，戶內(nèi)可自由分割，樓間距大，視覺景觀好，性價(jià)比高，使用率高。

缺點(diǎn)：造價(jià)較高，容積率高

3、商品房銷售面積：

①商品房銷售以建筑面積為計(jì)算面積

建筑面積：按“建筑面積計(jì)算規(guī)則”進(jìn)行統(tǒng)計(jì)的面積。

二、住宅使用面積的計(jì)算：一般先計(jì)算每套住宅的套內(nèi)使用面積，然后再算出全部套內(nèi)使用面積之和，計(jì)算規(guī)定如下：

1、套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、倉庫、壁柜等分戶門內(nèi)的面積之和。

2、躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層的面積總和計(jì)入使用面積。

3、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。

4、內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。

三、商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積的分?jǐn)?

（一）商品房銷售面積：

1、商品房銷售以建筑面積為計(jì)算單位。

2、商品房整棟銷售，其銷售面積即為整棟商品房的建筑面積。地下室作為人防工程的，其建筑面積應(yīng)予扣除。

3、商品房按“套”或“單元”（以下簡(jiǎn)稱“套內(nèi)”）出售的，其銷售面積為套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ净蛱變?nèi)建筑面積×（1+公共面積分?jǐn)傁禂?shù)）】

4、套內(nèi)建筑面積由三部分組成：

（1）套（單元）內(nèi)的使用面積

（2）套內(nèi)墻體面積

（3）陽臺(tái)建筑面積

5、套內(nèi)建筑面積各部分的計(jì)算原則：

（1）套（單元）內(nèi)的使用面積

住宅按《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ96-86）規(guī)定的方法計(jì)算，其他建筑，按照專用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》計(jì)算

（2）套內(nèi)墻體面積：

商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。

商品房各套（單元）之間的分隔墻，套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為公用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

（3）陽臺(tái)建筑面積按國家現(xiàn)行《規(guī)則》進(jìn)行計(jì)算。

（4）套內(nèi)建筑面積的計(jì)算公式為：

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積。

（二）公用建筑面積：

1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。

2、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

（三）公用建筑面積計(jì)算原則：

1、凡已做為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。

2、公用建筑面積應(yīng)按以下方法計(jì)算：

整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除以作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。

（四）公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)計(jì)算：

將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，得出建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。﹙Ｋ﹤１﹚

公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)Ｋ=公用建筑面積

套內(nèi)建筑面積之和

（五）公用建筑面積分?jǐn)傆?jì)算：

各套（單元）的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，得出購房者應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

公用建筑面積的組成部分：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。

分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)建筑面積

四、其它

得房率＝套內(nèi)使用面積÷商品房銷售面積

共用墻：指商品房各套／單元之間的分隔墻，套／單元與公用建筑空間之間隔墻以及外墻。

公用建筑面積計(jì)算原則：凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計(jì)入。

套內(nèi)使用面積：房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積按房屋的內(nèi)墻線水平投影計(jì)算。

建筑容量：包括建筑容積率和建筑密度。

建筑容積率﹙建筑面積密度﹚＝總建筑面積÷總占地面積﹙好的居住區(qū)高層不應(yīng)超過5，多層不超過3﹚（通常不含地下室）

建筑密度﹙覆蓋率﹚＝建筑底層面積之和÷總占地面積

綠化率＝總綠化占地面積÷總占地面積(紅線內(nèi)土地總面積)﹙好的居住區(qū)不低于30%）

交房驗(yàn)房全程攻略

一個(gè)房子=大量的磚瓦材料+大筆的金錢投入+業(yè)主的所有心血，可以說房子的每一磚每一瓦都是業(yè)主心之所系。但是近來關(guān)于房屋質(zhì)量的投訴還是屢見不鮮，業(yè)主如何才能保護(hù)自己的合法權(quán)益呢？本期“交房驗(yàn)房全程攻略”教大家一些驗(yàn)房的基本知識(shí)，并為大家解決一些驗(yàn)房工作的迷惑。

法律界人士提醒，收房時(shí)消費(fèi)者應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下問題：

一是房屋是否達(dá)到交付使用條件，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，開發(fā)商必須提供房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施《工程竣工驗(yàn)收備案表》。

二是看小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)變更、商品房室內(nèi)設(shè)計(jì)變更的情況，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房，商品房銷售后，開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。

三是景觀綠化、小區(qū)配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)是否符合合同約定，這對(duì)樓盤品質(zhì)、居住目的有很大影響。

四是房屋質(zhì)量，質(zhì)量無疑是牽動(dòng)消費(fèi)者神經(jīng)的最大關(guān)注點(diǎn)，除傳統(tǒng)的質(zhì)量問題，裝修房存在新型的環(huán)保、節(jié)能等質(zhì)量問題也值得重視。

五是交付逾期和面積差異問題。商品房買賣合同一般約定（合同第九條）：出賣人如未按合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加），其中第二款約定逾期超過一定日期后，買受人有權(quán)解除合同，也可要求繼續(xù)履行合同。

1　榔頭
其用途如下：在新建房屋主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收中，可以拿小榔頭輕輕敲擊已經(jīng)初步粉刷的墻壁，聽到“空空”的聲音，說明此處水泥砂漿未抹均勻或用量不夠，內(nèi)墻面抹灰層部分開裂、起砂，這些情況都說明房屋質(zhì)量不合格。如果聽到沉悶的碰擊聲，則說明質(zhì)量沒有多大問題。實(shí)用度：★★★★★
2　手電
用途是勘察房屋主體結(jié)構(gòu)方面，看墻壁是否平直，有沒有凸出或者凹陷的部分。用手電抵住墻壁底部，往上照去，出現(xiàn)陰影的部分就是有問題的地方。同時(shí)還可以在煙道、通風(fēng)口中用手電查看是否存有建筑垃圾。實(shí)用度：★★★
3　打火機(jī)
驗(yàn)房時(shí)，一般在廚房、衛(wèi)生間的排氣通道上都已經(jīng)有預(yù)留的孔洞，通過使用打火機(jī)可以檢測(cè)排氣通道是否正常。
實(shí)用度：★★★
4　卷尺
它在驗(yàn)房時(shí)作用很大，可用來測(cè)量頂梁、窗框、衛(wèi)生間高差、層高和房屋面積。實(shí)用度：★★★★
5　電筆
驗(yàn)房的時(shí)候要帶上電筆或者三項(xiàng)插排，有指示燈的最好。主要用來檢查插座，可用電筆或者插排放入預(yù)留電源插座里。
實(shí)用度：★★★
6笤帚
未使用過的油漆刷，小的掃地笤帚，它們有何用途呢？主要是為了清掃地面與墻壁夾角處的建筑塵土，千萬別小看這層塵土哦！清理完之后有可能會(huì)看到裂縫、坑洼，有甚者還能發(fā)現(xiàn)鋼筋露在外面！在精裝修的房子里，清掃地面的灰土之后，看看是否有地板破損、裂縫等問題。購房者記得要把發(fā)現(xiàn)的問題做記錄，拍照為證也可以。實(shí)用度：★★★★
7　軟管
一般在驗(yàn)房時(shí)，水電都已經(jīng)開通。業(yè)主可打開每個(gè)水龍頭查看是否有水流出，用容器盛些水再倒入每個(gè)排水管口中，直觀判斷排水管是否通暢.實(shí)用度：★★★★
8　乒乓球
乒乓球主要用途是來測(cè)量衛(wèi)生間地面的坡度。實(shí)用度：★★★
9　眼鏡
這里的眼鏡，實(shí)際上是精準(zhǔn)的查找問題所在的意思，是要業(yè)主憑借眼力來觀察地上、地下遠(yuǎn)近粗細(xì)等各物。
實(shí)用度：★★★★★
10　粉筆
千萬別小看粉筆，這是一個(gè)最實(shí)用的工具。在驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)以上問題后，業(yè)主應(yīng)使用粉筆及時(shí)在顯著位置標(biāo)注，以便于施工方進(jìn)行維修。實(shí)用度：★★★★★　

驗(yàn)收過程和具體步驟：

要根據(jù)購房契約和補(bǔ)充協(xié)議驗(yàn)收房屋，下面提供驗(yàn)房的參考步驟，通過的項(xiàng)目可在后面打“√”，未通過的注上說明，最后匯總，請(qǐng)開發(fā)商代表簽字確認(rèn)。
第一項(xiàng)：查驗(yàn)文件
　　 業(yè)主在收樓時(shí)，首先要審核開發(fā)商是否具備交付的全部法律文件，必要時(shí)可以要求核對(duì)相應(yīng)原件。只有證件（原件）齊全，才能簽署收樓單。
第二項(xiàng)：核實(shí)面積，計(jì)算和落實(shí)房款得多退少補(bǔ)問題。
　　 面積結(jié)算是驗(yàn)房手續(xù)當(dāng)中比較重要的一項(xiàng)。請(qǐng)帶上契約或副本，確認(rèn)售樓契約附圖與現(xiàn)實(shí)是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同。如有誤差，需要開發(fā)商明確處理方法。
第三項(xiàng)：驗(yàn)收房子。
　　 看完那些資料后，基本就可以去驗(yàn)收房子了，暫且先不要交付一切物業(yè)費(fèi)用及相關(guān)費(fèi)用，應(yīng)該在驗(yàn)收好后，再交付費(fèi)用。
　　 1、看墻壁。首先仔細(xì)檢查每個(gè)房間墻體是否平整，墻壁是否有裂紋，房頂上是否有裂縫
　　 2、看地面。仔細(xì)檢查地板是否平整，地面有無空殼開裂情況。
　　 3、驗(yàn)地平。驗(yàn)地平就是測(cè)量一下離門口最遠(yuǎn)的室內(nèi)陸面與門口內(nèi)陸面的水平誤差。
　　 4、查滲水。特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生間的頂面、外墻等地方
　　 5、試門窗。門插是否太短，門四邊、角是否平整，門開關(guān)有無特別噪音，門是否有破損，貓眼是否正常，視覺清晰，門鈴是否正常，按鈕是否牢固等
　　 6、測(cè)量一下樓層的層高。用5米卷尺即可，看凈高是否符合要求
　　 7、上下水。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來看看水壓，二來試試排水速度。
　　 8、驗(yàn)防水。這里所說的防水，指的是廚衛(wèi)的防水。鋪上一層水24小時(shí)后約好樓上樓下的業(yè)主一起檢驗(yàn)
　　 9、查電路。關(guān)閉分閘，檢查各個(gè)分閘是否完全控制各分支線路。
　　 10、氣管道是否安全，要開發(fā)商明確如何測(cè)試漏氣報(bào)警裝置。
　　 11、裝中央空調(diào)是本樓盤有別于其他樓盤的地方，驗(yàn)收時(shí)同樣不能忽視。
第四項(xiàng)：核對(duì)買賣契約上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符。
第五項(xiàng)：對(duì)公共環(huán)境的驗(yàn)收。
　　 必然涉及到與樓盤使用相關(guān)的配套設(shè)施的同時(shí)交付。合格的樓盤須做到“五通一平”，即燃?xì)狻⑸纤?、電、污水、路通，一平即樓?米、樓后3米場(chǎng)地要平整，不準(zhǔn)堆積建材或雜物，以確保進(jìn)出安全。

驗(yàn)收細(xì)節(jié)30問

關(guān)于門

1、門的開啟關(guān)閉是否順暢？
2、門插是否插入得太少？門間隙是否太大？（特別是門鎖的一邊）
3、門四邊是否緊貼門框？門開關(guān)時(shí)有無特別聲音？
4、大門、房門的插銷、門鎖是否太長(zhǎng)太緊

關(guān)于窗
5、窗邊與混凝土接口有無縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼帲驂涌p處一定要密實(shí)，不能有縫隙。
6、開關(guān)窗戶是否太緊？開啟關(guān)閉是否順暢？
7、窗戶玻璃是否完好？
8、窗臺(tái)下面有無水漬？如有則可能是窗戶漏水。

關(guān)于地板

9、地板有無松動(dòng)？爆裂？撞凹？行走時(shí)是否吱吱作響？

10、地板間隙是否太大？

11、柚木地板有無大片黑色水漬？

12、地腳線接口是否妥當(dāng)？有無松動(dòng)？

13、地面是否有裂縫？有否起砂現(xiàn)象？

關(guān)于頂棚

14、頂上是否有裂縫？沒有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂縫。如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴(yán)重。

15、看頂部是否有麻點(diǎn)。如果頂部有麻點(diǎn)，對(duì)室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。

16、頂棚有無水漬，裂痕。如有水漬，說明有滲漏之嫌。

17、特別留意廁所頂棚是否有油漆脫落或長(zhǎng)霉菌。

關(guān)于墻身

18、墻身頂棚有無部分隆起，用木棍敲一下有無空聲？

19、墻身、頂棚樓板有無特別傾斜？彎曲？起浪？隆起或凹陷的地方？

20、墻身、墻角接位有無水漬？裂痕？

21、內(nèi)墻墻面上有否石灰爆點(diǎn)？

關(guān)于廚廁

22、廁、浴具有無裂痕？包括抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現(xiàn)象。

23、廁所下水是否順暢？沖水聲響是否正常？沖廁水箱有無漏水聲？

24、浴缸、面盆與墻或柜的接口處防水是否妥當(dāng)？

25、廚房瓷磚、馬賽克有無疏松脫落及凹凸不平?

26、磚縫有無滲水現(xiàn)象？

27、廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗？

28、水池龍頭是否妥當(dāng)？下水是否順暢？

29、衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)有否地漏，坡度是否對(duì)頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進(jìn)居室內(nèi)。

30、出水是否通暢，會(huì)不會(huì)出水口內(nèi)留有較多的建筑垃圾？

31、您住的房間底下的鄰居家是否漏水？

其他

32、櫥柜有無變形？壁柜門是否牢固？門能否順利開合？

33、試一下全部開關(guān)、插座及總電閘有無問題？

34、供水管的材質(zhì)。上海市建委發(fā)文禁止用鍍鋅管作住宅供水管，目前大部分供水管采用銅管。銅管可安全使用50年。
另一個(gè)無可比擬的優(yōu)點(diǎn)是凈化管內(nèi)水質(zhì)，銅可以抑制細(xì)茵生長(zhǎng)，增長(zhǎng)水中的銅含量，有益健康。

35、試煤氣熱水器開關(guān)是否妥當(dāng)？

36、居室、客廳是否有各種管線外露？是否有暖氣回水或其他管線穿過，因?yàn)橛休^多管線穿越居室，會(huì)造成裝修困難，也會(huì)造成視覺上的障礙，影響整體感。

37、自來水水質(zhì)怎么樣？

驗(yàn)房重點(diǎn)大揭秘：

二是檢查衛(wèi)生間是否漏水，因?yàn)槭┕挝或?yàn)收需要進(jìn)行蓄水試驗(yàn)。購房人可在衛(wèi)生間內(nèi)蓄水，24小時(shí)后到下層住戶的衛(wèi)生間向上觀察，如無漏水特征，即為合格。頂層住戶要在下雨時(shí)重點(diǎn)查看屋頂是否漏水，可看邊角是否有水印。

三是在驗(yàn)房時(shí)要留心廚房是否有直接采光、自然通風(fēng)。廚房應(yīng)設(shè)置洗滌池、爐灶、排油煙機(jī)等設(shè)施或者預(yù)留位置。

四要看是否按裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行交付。現(xiàn)在交付使用的房子基本是兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一是初裝修，二是精裝修。購房人可在建設(shè)部相關(guān)網(wǎng)站查詢清楚房子達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)要求。

五是驗(yàn)室內(nèi)各種構(gòu)建交付的成品是否完好。包括室內(nèi)墻面是否平整光澤，地面是否平整、清潔，窗戶玻璃及四周抹膠是否均勻等。

此外，對(duì)于一些細(xì)節(jié)的檢查還需要相關(guān)的建筑專業(yè)單位來進(jìn)行，因?yàn)檫@些檢查需要比較專業(yè)的知識(shí)和儀器。例如房屋墻面平整度、垂直度，門窗四周是否順直平整；專業(yè)管線的位置是否合理，質(zhì)量是否過關(guān)；房屋室內(nèi)各種材料的質(zhì)量是否合格；房屋室內(nèi)空氣質(zhì)量、保溫情況、照明狀況等是否合格等。

驗(yàn)房遇問題時(shí)如何處理：

　　業(yè)主在驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，最好把所有違反合同或規(guī)定的問題提出來，然后把這些問題列表復(fù)印，一式兩份，要求開發(fā)商簽字確認(rèn)，然后一人一份，上面明確表示不接受房屋，并要求開發(fā)商在一定的期限內(nèi)完成整改。

　　這樣首先作為業(yè)主來說不違約，消費(fèi)者按開發(fā)商要求的時(shí)間交款收房，但開發(fā)商交給的卻是一個(gè)與合同或行業(yè)規(guī)定不符的房子，因此造成的一切如交房延遲等相關(guān)責(zé)任應(yīng)均由開發(fā)商承擔(dān)。

　　因此專家建議大家先按開發(fā)商要求進(jìn)行交款驗(yàn)房，但需要注意的是，每一次簽名都要十分慎重，一定要看清楚再簽，尤其是涉及到房屋交接的有關(guān)文件一定不能輕易下簽?？辞宄笤隍?yàn)房人員陪同下，將所有房子的問題書面寫下來后一式兩份進(jìn)行保存。

　　再者，分戶驗(yàn)房后主體更明確了，購房者就發(fā)現(xiàn)問題也可以找到相關(guān)責(zé)任方，但并不代表任何問題都由其解決。實(shí)行分戶驗(yàn)房，相關(guān)單位在一定程度上會(huì)對(duì)房屋質(zhì)量的監(jiān)管提出更高的要求，但在實(shí)際操作中有很多環(huán)節(jié)，還是需要政策制定者以及業(yè)主等來克服。

　　例如，不能認(rèn)為只要是有房屋質(zhì)量問題，不管是大是小，開發(fā)商都要承擔(dān)延期交房的責(zé)任；同樣，也不能認(rèn)為質(zhì)量問題看起來很嚴(yán)重就可以退房。在具體的司法實(shí)踐中，只有房屋質(zhì)量問題比較嚴(yán)重，影響入住的情況下，開發(fā)商才承擔(dān)延期交房的責(zé)任。按照法律的規(guī)定，房屋只有存在主體結(jié)構(gòu)的問題或者是地基基礎(chǔ)的問題，業(yè)主才能要求退房。因此，如果不是嚴(yán)重的質(zhì)量問題，建議業(yè)主和開發(fā)商之間達(dá)成一個(gè)整改協(xié)議，采取比較溫和的處理方式，要求開發(fā)商在限期內(nèi)整改完畢。”