業(yè)內(nèi)人士指出，目前不少中介為了招攬生意，幫助上下家制作“鴛鴦”合同逃稅。這種違法行為數(shù)量近期有所增加。

■具體案例

中介下家造低價(jià)合同

　　讀者趙先生在浦東三林的楊高路上有一房產(chǎn)，一個(gè)月前委托一中介將房子以60萬(wàn)元價(jià)格賣(mài)出，他要求所有稅款都由買(mǎi)家支付。沒(méi)過(guò)多長(zhǎng)時(shí)間，趙先生接到中介電話稱房已賣(mài)出，買(mǎi)賣(mài)雙方隨后簽署了一份房?jī)r(jià)60萬(wàn)元的合同。但是，趙先生和下家去辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)卻意外發(fā)現(xiàn)，自己60萬(wàn)元的房產(chǎn)縮水到了50萬(wàn)元。

　　趙先生調(diào)查發(fā)現(xiàn)，原來(lái)中介瞞著他，借用他的印章和買(mǎi)家簽訂了50萬(wàn)元的另一份合同。中介聯(lián)合下家做低房?jī)r(jià)就是為了偷逃契稅、營(yíng)業(yè)稅等稅款。

　　具體來(lái)說(shuō)，趙先生的房屋屬非普通住房且轉(zhuǎn)讓時(shí)居住不滿2年，按有關(guān)規(guī)定除要繳納房?jī)r(jià)全額3％契稅外，還要繳納房?jī)r(jià)全額約5.5％的營(yíng)業(yè)稅，兩者繳納的稅金原應(yīng)是60萬(wàn)×（3％＋5.5％）＝5.1萬(wàn)元，做低房?jī)r(jià)后繳納的稅金是50萬(wàn)×（3％＋5.5％）＝4.25萬(wàn)元，買(mǎi)家比原來(lái)少付8500元。

■記者調(diào)查

中介做媒 買(mǎi)賣(mài)兩家都有意

　　為能夠進(jìn)一步了解房產(chǎn)中介在合同中做低房?jī)r(jià)逃稅的事情，記者對(duì)徐家匯和蓮花南路一帶的房產(chǎn)中介隨機(jī)進(jìn)行了調(diào)查，在記者走訪的6家房產(chǎn)中介中，沒(méi)有一家拒絕記者做低價(jià)合同的要求，均表示可以做低房?jī)r(jià)逃稅。

　　記者首先來(lái)到了位于漕溪北路的仲成房產(chǎn)，一名工作人員為記者介紹了一套在襄陽(yáng)路、肇家浜路總價(jià)為95萬(wàn)元的房產(chǎn)。當(dāng)記者提出是否“能夠?qū)⒎績(jī)r(jià)做低”時(shí)，工作人員興奮地說(shuō)：“你有3％契稅，上家還有5.5％營(yíng)業(yè)稅呢，上家也是這個(gè)意思！”

　　隨后記者又走訪了上海信城房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司徐家匯店、臣信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司徐家匯店、太平洋房屋宜山直營(yíng)店、上海驕陽(yáng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司上海春城店等，這些房產(chǎn)中介都無(wú)一例外地表示可以將房?jī)r(jià)做低，幫助上下家少交稅款。

■操作方式

“鴛鴦”合同已有升級(jí)版

　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在中介做低房?jī)r(jià)的方法花樣繁多，最常見(jiàn)的就是“鴛鴦”合同。“鴛鴦”合同是指房屋買(mǎi)賣(mài)雙方先簽訂一份真實(shí)的買(mǎi)賣(mài)合同，隨后再簽訂一份比真實(shí)合同成交價(jià)低的合同送到房產(chǎn)交易中心。由于呈交合同中房?jī)r(jià)低，因此在辦理相關(guān)過(guò)戶手續(xù)時(shí)可以少交稅款。

　　在記者調(diào)查中，信城房產(chǎn)工作人員告訴記者，一般采用這種逃稅方法都是買(mǎi)家一次性付款后采用的，如果買(mǎi)家需貸款，就比較麻煩了，因?yàn)?，買(mǎi)家本來(lái)按房?jī)r(jià)可申請(qǐng)貸款100萬(wàn)，做低房?jī)r(jià)后，只能貸80萬(wàn)了，這樣可能會(huì)影響到付款?！暗灰I(mǎi)家能想辦法補(bǔ)足貸款不足的房?jī)r(jià)差額，就可以按此方法操作。”該工作人員說(shuō)。

　　據(jù)悉，這類(lèi)“鴛鴦”合同有很大操作空間。記者在驕陽(yáng)房產(chǎn)看到一套上海春城3期住房，每平方米7200元左右。房產(chǎn)公司工作人員告訴記者，可以將房屋的價(jià)格做到6900元/平方米，這樣不但能逃掉不少契稅和營(yíng)業(yè)稅，最關(guān)鍵的是，這樣就可以讓該房源從非普通住房變成普通住房，繳納契稅的稅率更從原先的3％降到1.5％。

　　另外，除“鴛鴦”合同外，房產(chǎn)公司還在裝修款上動(dòng)腦筋。在信城房產(chǎn)，記者看到一套總價(jià)為105萬(wàn)元的房產(chǎn)，工作人員告訴記者，可以將房屋價(jià)格做到90萬(wàn)，剩下的15萬(wàn)可以在合同附件中約定，作為賣(mài)家付給買(mǎi)家的裝修補(bǔ)償款，這樣就可以合理地避開(kāi)15萬(wàn)元房款的8.5％的契稅和營(yíng)業(yè)稅，合計(jì)省下1.275萬(wàn)元。

　　除此之外，房產(chǎn)公司還有其它避稅方法，一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，改變交易方式也能達(dá)到避稅目的。比如，由公司出面購(gòu)置房產(chǎn)，然后以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)交易，股權(quán)變更費(fèi)用遠(yuǎn)低于房產(chǎn)交易稅費(fèi)。當(dāng)記者詢問(wèn)哪有公司愿意這樣違法操作時(shí)，該人士回答：“現(xiàn)在注冊(cè)一個(gè)公司需要不了多少錢(qián)！有了公司，就可以這樣操作?！薄?

■面臨風(fēng)險(xiǎn)

　　新華律師事務(wù)所連晏杰律師表示，中介撮合房產(chǎn)交易的上下家簽訂“鴛鴦”合同的行為，本質(zhì)上是一種侵犯社會(huì)公眾利益和擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的行為。 

是逃稅而非避稅

　　首先，“鴛鴦”合同不是一種避稅（通過(guò)合法的手段和方案達(dá)到減少稅收的目的）行為，而是一種逃稅行為，破壞了國(guó)家對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)交易的稅收體系。其次，該種行為也擾亂了不動(dòng)產(chǎn)交易的市場(chǎng)秩序，由于房產(chǎn)交易信息本身是交易的基礎(chǔ)，如果登記機(jī)關(guān)的合同等信息本身就不真實(shí)，將削弱不動(dòng)產(chǎn)登記原則的意義。

當(dāng)事人面臨三大風(fēng)險(xiǎn)

　　首先簽訂“鴛鴦”合同的當(dāng)事人一旦發(fā)生糾紛，如果主張私下訂立低價(jià)合同的當(dāng)事人不能證明雙方是按實(shí)際原價(jià)合同履行的，那么法律將推定經(jīng)過(guò)登記的低價(jià)合同效力優(yōu)先。這樣就可能導(dǎo)致賣(mài)家拿不到全款，只能按登記過(guò)的低價(jià)合同收款；或買(mǎi)家實(shí)際支付了較高房款，一旦解除合同，退回的房款及違約責(zé)任的計(jì)算都以登記的低價(jià)為準(zhǔn)。

　　其次當(dāng)買(mǎi)賣(mài)雙方再次出售房屋時(shí)，核定的5.5％營(yíng)業(yè)稅及20％的個(gè)人所得稅肯定是以登記的低價(jià)為準(zhǔn)，這就直接導(dǎo)致下一次買(mǎi)賣(mài)的稅款將按再次出售價(jià)減去之前低房?jī)r(jià)的差額計(jì)算，譬如買(mǎi)進(jìn)時(shí)100萬(wàn)（實(shí)際買(mǎi)進(jìn)150萬(wàn)），賣(mài)出時(shí)200萬(wàn)，200-100=100，二者的差額是100萬(wàn)（實(shí)際應(yīng)該是50萬(wàn)），差額越大，稅賦比例越高，得不償失。

　　最后由于訂立“鴛鴦”合同是一種逃稅的違法行為，因此稅務(wù)機(jī)關(guān)一旦發(fā)現(xiàn)可根據(jù)《稅收征收管理法》分別對(duì)賣(mài)家偷逃營(yíng)業(yè)稅，買(mǎi)家偷逃契稅的行為處以不繳或少繳稅款百分之五十以上五倍以下的罰款。而《刑法》規(guī)定，偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額的百分之十以上且偷稅數(shù)額在一萬(wàn)元以上，或者因偷稅被稅務(wù)機(jī)關(guān)給予二次行政處罰又偷稅的，就構(gòu)成偷稅罪，有可能被判處拘役甚至有期徒刑的刑罰。

■監(jiān)管困難

　　對(duì)于該類(lèi)做低房?jī)r(jià)脫逃稅款的“鴛鴦”合同或曰“陰陽(yáng)”合同問(wèn)題，有關(guān)知情人士表示，從二手房交易的相關(guān)數(shù)據(jù)有時(shí)也可發(fā)現(xiàn)部分房屋成交價(jià)偏低，但除非和區(qū)域均價(jià)比較起來(lái)偏低差距比較明顯，或者和上家買(mǎi)進(jìn)一手房時(shí)的原價(jià)有明顯偏低存在，否則很難推斷屬于逃稅“假”合同的可能性?！爱吘狗慨a(chǎn)交易中存在討價(jià)還價(jià)的情況，房產(chǎn)交易中心登記過(guò)戶窗口的工作人員并非專業(yè)估價(jià)師，不應(yīng)該也不可能承擔(dān)這種審查職責(zé)，特別是老公房的交易更是如此。”該人士表示。

　　“至于具體房屋交易價(jià)以及由此所需繳納的營(yíng)業(yè)稅、契稅，應(yīng)由當(dāng)?shù)刎?cái)稅部門(mén)考察把關(guān)，畢竟每個(gè)區(qū)縣的房地產(chǎn)交易中心都有財(cái)稅部門(mén)的基層網(wǎng)點(diǎn)，而考察合同孰真孰假則應(yīng)由工商行政管理部門(mén)管理?！?

　　昨天，記者致電滬上各區(qū)房地產(chǎn)交易中心的房產(chǎn)交易稅征收網(wǎng)點(diǎn)，相關(guān)財(cái)稅窗口的工作人員大多表示，由于房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶是在交易中心窗口進(jìn)行完畢后才來(lái)繳稅，因此只要那里通過(guò)就不會(huì)有問(wèn)題?！斑^(guò)戶方面沒(méi)有異議，稅務(wù)部門(mén)也不會(huì)過(guò)多過(guò)問(wèn)房產(chǎn)交易的房?jī)r(jià)問(wèn)題?！?/p>