我們認為麗近年來古城旅游的升級發(fā)展不到位，是導致到古城游玩人數(shù)的增速達不到客棧數(shù)量的增速直接原因；而更深層的原因還有麗江古城本身一直停留在單純觀光的初級1.0旅游產品模型等。

針對個體客棧經營者角度來講，他們面對的問題就還有服務內容單一，客戶群體定位不準確，以及特色化不夠等因素，本文將就以上方面稍作分析。

古色古香的旅游地早期的客棧

現(xiàn)在的客棧（民宿）業(yè)已升級，更多結合當?shù)厝宋摹⒆匀痪坝^、生態(tài)和環(huán)境資源，為外出郊游或遠行的旅客提供了新的個性化住宿場所選擇。

國內客棧發(fā)展歷程大體可以分為三個階段：20世紀90年代的萌芽階段，以麗江和大理為代表；21世紀初期發(fā)展階段；以及2010年以后的拓展升級階段。

最初的旅游地的客棧性質只是作為一種對早期發(fā)展起來的旅游地純住宿的補充而存著，多見于麗江和大理。

新世紀開始之后，客棧漸漸開始用各種特色體驗來吸引更多來自四面八方的旅客，除了麗江和大理客棧的升級之外，陽朔，鳳凰和廈門等地的客棧文化也初現(xiàn)端倪。

廈門鼓浪嶼客棧

草根重開現(xiàn)代客棧

擁有深厚文化底蘊的古城鎮(zhèn)憑借自己的地方特色和獨特的建筑風格吸引到了一部分旅游者。而早期對游客有相當吸引力的旅游區(qū)本來就不多，而后客棧的萌芽也多是居民自己因為看到很多游客沒合適的地方住，就自發(fā)開始開辟家里空著的房子房間做客棧。所以萌芽階段多是居民自主開發(fā)為主，定價不高而且產品極為簡單，基本只有住宿功能。

隨著客棧漸漸發(fā)展，外來經營者進駐旅游目的地開始變得普遍。先進的經營理念和更多風情特色主題也被帶入。客棧開始強調個性化，客棧的風格和游客的體驗都是客棧經營者最關心的問題。

2010之后客棧開始出現(xiàn)在更多特色旅游城市，區(qū)域快速拓展。而且客棧體系的多元發(fā)展明顯，出現(xiàn)品牌化、精品化和連鎖化趨勢，很多著名品牌如“花間堂”等開始涌現(xiàn)。同時經營者外來化傾向更加明顯，以麗江為例，21世紀初的時候外來投資經營者占比只有8%，2008年達到68%，目前已經達到90%。

國內客棧目前發(fā)展格局符合整個三階段的客棧發(fā)展脈絡，發(fā)展時間久一些，經驗積累得多一點的地區(qū)規(guī)模體量比較大。第一梯隊的麗江大理都是最早客棧發(fā)展的地區(qū)；第二梯隊是廈門鳳凰這些在2000年左右開始發(fā)力的地區(qū)；而第三梯隊就是新興的區(qū)域，如周莊同里等新秀。

國內客棧區(qū)域發(fā)展梯隊示意圖

隨著客棧的拓展升級，市場體量的不斷擴大，大型的OTA平臺也有了客棧頻道，攜程就于2010年開始進軍客棧在線預訂領域；現(xiàn)在也更是有了“大魚”等專門的客棧預定網站，同時各地也陸續(xù)出現(xiàn)客棧聯(lián)盟等行業(yè)組織。

麗江客?，F(xiàn)趨于飽和等待大浪淘沙

麗江客棧的風格古樸之下又各具特色，麗江是納西族、彝族、白族和漢族的聚居地，民俗民風、文化特色鮮明，麗江的這一天然屬性也深深影響到了其客棧的建筑風格，多元化而且各具風情。

很多麗江客棧是采用三坊一照壁、四合五天井、前后院、一進兩院這種布局，就是沿襲了原始古樸的納西建筑風格。從客房的房間數(shù)和房型來看，麗江古城客棧中房間數(shù)為20間以內的占到了87.3%，21間以上的占12.7%。房間數(shù)量有限是受傳統(tǒng)的麗江民居規(guī)模影響的。

另一方面，從前為了生活實用的傳統(tǒng)天井，從曬谷子或加工糧食之用變作了供游客們歇腳聊天的大客廳，入夜后坐在天井中聊天喝茶，還能看到天空，愜意非常。

麗江客棧中的天井

麗江的客棧旺季十分火爆，旺季時，80%以上的古城民居客棧達到了100%的入住率，能達到這么高的入住率，與客棧線下自己升級發(fā)展，再到線上鏈接客棧信息的促進密不可分?，F(xiàn)在客棧已經是麗江最有名也最重要的業(yè)態(tài)，以大研古城為例：四類業(yè)態(tài)，客棧占比37%，遠高于其他餐飲和購物等。

2012年麗江古城內產業(yè)經營業(yè)態(tài)分布圖

麗江“經濟”、“小資”型客棧的投資回收期3-5年

符合麗江客棧三階段的發(fā)展脈絡，目前麗江的客棧主要可以分成經濟型，小資型和精品型。

經濟型跟我們平時說的在城市里的經濟型酒店并不一樣，是說那種很簡單的，只滿足驢友和學生黨之類的最簡單的住宿單元最快2年就可以收回成本。

“小資型”是目前麗江客棧的主體，主要面向經濟壓力沒有那么大，并不一味追求價格低，而是看著性價比的客戶群，設計個性化，有明顯的主人印記，注重“院子文化”。成本較高，平均回收期在5年左右。

 “精品型”是面向高端人群的客棧。它們強調設計和服務，連鎖化很突出，管理模式趨于企業(yè)化，模式可向全國復制，比如“花間堂”之類。

麗江束河花間堂唯美人文客棧墨香院

目前麗江無論哪種類型的客棧收入都比較單一，都是客房收入為主；

客棧發(fā)展不應該盲目追求精品化

客棧的發(fā)展要立足于現(xiàn)在，著眼于未來，梳理未來的發(fā)展脈絡還是要好好研究當前的旅游者在客棧這一塊的消費現(xiàn)狀。

也是消費者十分關心的東西，換言之，所謂的“情調”與“風情”并比不過“性價比”本身。

基于這種情況，空說大環(huán)境消費升級也并沒有過多意義，我們認為經營者不要盲目跳空激進，穩(wěn)定把握住現(xiàn)有的客戶群體才更有意義。

個性化服務型是趨勢，眾籌是手段

麗江和大理在中國的古鎮(zhèn)旅游發(fā)展上打了前陣，目前全國范圍內已經進行旅游開發(fā)的古城鎮(zhèn)有200多個。

當客棧可以從“純粹住宿型”變成“特色服務型”，擺脫產品單一而擁有更多附加值的時候，也才是獲得永續(xù)經營能力的前提。

回到麗江的客棧，光是靠麗江本身的情懷做文章，故事不好一直講下去，現(xiàn)在麗江熱度下降也說明麗江本身的吸引力在變弱；然而針對每一個客棧個體，如果能夠打造出自己的特色，擁有自己的“情懷”，就會是獲得成功的前提條件，也才有可能理想地長期發(fā)展，甚至是復制的前提。

但還需要再強調一次的是源頭的定位問題，經營者最好不要盲目追求精品高端化，仔細考量好目標客戶群的消費意愿和消費能力之后再審慎地來做投資方案才穩(wěn)妥。

時間：2016年9月10日-11日

地點：中國-北京

參加對象：旅游地產開發(fā)企業(yè)及產業(yè)鏈 董事長 總經理

文旅地產背景

投資巨大、同質化嚴重、盈利模式缺乏、投后運營管理模式薄弱、資本資源難以對接、資源價值估值甚難

本次文旅地產創(chuàng)新盈利模式高端總裁峰會，集合23位行業(yè)大咖和一線操盤手為您360度全方位解讀互聯(lián)網+時代的文旅地產如何贏在內容、如何打造有價值有價值的極致體驗？智庫+產業(yè)基金+創(chuàng)意設計+運營管理+盈利模式為您的文旅全程保駕護航。

峰會主題

1 文旅產業(yè)發(fā)展趨勢

2 文旅項目資本運作

3 中國精品酒店與民宿的價值實現(xiàn)模式

4 文創(chuàng)項目內容創(chuàng)新與核心價值