在過(guò)去的幾年，看到了房地產(chǎn)的波浪式的上升，房?jī)r(jià)的上漲，都與政策有很大的關(guān)系，政策是一個(gè)催化劑。核心因素是供求關(guān)系的影響，如果一個(gè)東西很好，但是沒(méi)人要，價(jià)格的漲幅肯定很小，如果大家都搶著要，那它的價(jià)格自然而然的就上漲了。

房產(chǎn)過(guò)去是黃金時(shí)代 現(xiàn)在進(jìn)入了白金時(shí)代，對(duì)于目前的購(gòu)房，我們要睜大眼睛來(lái)買(mǎi)，優(yōu)質(zhì)的房子有上升的空間。一般的房子在未來(lái)的升值空間比較小，所以未來(lái)買(mǎi)房子要進(jìn)行一點(diǎn)的優(yōu)化。

▲那投資房產(chǎn)的順序什么？

▲1．小型公寓

對(duì)于小型公寓 我們應(yīng)該關(guān)注他的位置、首付 以及出租率，因?yàn)樗浅鲎獾氖袌?chǎng)，針對(duì) 奮斗階段的白領(lǐng)、經(jīng)理、第三產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員，選擇好的地段，臨近商業(yè)區(qū)、金融區(qū)比較繁華的區(qū)域。首期越少越好 期限越長(zhǎng)越好，月供首付的壓力越小，因?yàn)槟愠鲎獾氖杖肟梢詻_抵一下月供，同時(shí)首期少的話可以購(gòu)置其他的投資產(chǎn)品多一點(diǎn)，賺得多點(diǎn)。同時(shí)出租率高一點(diǎn)。樓盤(pán)的活躍度高，交易量高，就說(shuō)明其發(fā)展比較好。

▲2．豪宅

a. 位置優(yōu)越

b. 資源稀缺

c. 物業(yè)優(yōu)質(zhì)

d. 產(chǎn)品獨(dú)特

●標(biāo)準(zhǔn)：明星實(shí)力開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理好、物業(yè)長(zhǎng)期增值

▲3．普通住房

a. 容積率在1.0以上 容積率=建筑面積/土地面積

b. 建筑面積144平米以上

c. 實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地住房平均交易價(jià)格1.2倍

d. 住宅的選擇：位置比較好 臨近學(xué)區(qū)、醫(yī)區(qū)，在10分鐘路程的半徑范圍內(nèi)有很好的購(gòu)物中心，交通設(shè)施

●首期少 ●期限長(zhǎng)

●買(mǎi)新房不買(mǎi)舊房 新房子物業(yè) 位置 戶型都不一樣。

▲4．商鋪

a.購(gòu)物中心商鋪

購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)好壞對(duì)商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況影響深遠(yuǎn)。鑒于該類項(xiàng)目規(guī)模龐大，開(kāi)發(fā)復(fù)雜，所以投資風(fēng)險(xiǎn)也比較高，整體運(yùn)營(yíng)的要求很高，對(duì)于經(jīng)驗(yàn)不足的投資開(kāi)發(fā)商，應(yīng)該謹(jǐn)慎投資。

b.專業(yè)市場(chǎng)類商鋪

●特點(diǎn)：鑒于專業(yè)市場(chǎng)類商鋪經(jīng)營(yíng)商品的統(tǒng)一性，整個(gè)市場(chǎng)的營(yíng)銷成本比較低，只要該市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的定位準(zhǔn)確，那么所有的商鋪就可以享受開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一市場(chǎng)宣傳所帶來(lái)的市場(chǎng)效果。

●好處：投資門(mén)檻低，在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況少的情況下，商鋪的售價(jià)和租金都有較大的增長(zhǎng)空間，投資回報(bào)率非常高。

●風(fēng)險(xiǎn)：存在較大的風(fēng)險(xiǎn)與較大的投資回報(bào)率，一旦市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題，商鋪的價(jià)格就會(huì)一落千丈，這種情況下，即便降低租金也不會(huì)扭轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)狀況，因此投資風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)加大，甚至可能血本無(wú)歸。

考察投資方目前或以前是否管理過(guò)同樣的物業(yè)，水平的好壞，如果沒(méi)有歷史的管理經(jīng)驗(yàn)，投資應(yīng)該進(jìn)謹(jǐn)慎，同時(shí)應(yīng)該考慮政治、市場(chǎng)的因素，如果市場(chǎng)不景氣，那再好的管理經(jīng)驗(yàn)也沒(méi)有作用。

c.社區(qū)類商鋪

○分為社區(qū)零售商業(yè)和社區(qū)服務(wù)商業(yè) 如便利店、中小型超市、藥店、小賣(mài)部等

●好處：社區(qū)商鋪?zhàn)鳛榕c人們的生活密切相關(guān)的商業(yè)房地產(chǎn)形式，市場(chǎng)極為成熟，只要商鋪投資者保持理性的投資思維，不是以過(guò)度透支的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)商鋪，就不會(huì)面臨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。

○好的位置 臨近大的社區(qū)，人群收入高、品質(zhì)高，那租金回報(bào)率就比較好。社區(qū)外面的鋪?zhàn)颖容^好

d.臨街/底商商鋪

●好處：風(fēng)險(xiǎn)較小，資金回籠較快 運(yùn)營(yíng)管理的要求比較低

●特點(diǎn)：規(guī)模小、與所在建筑聯(lián)系緊密、能提供方便快捷的服務(wù)是底商商業(yè)的最大特點(diǎn)。

e.商務(wù)樓、寫(xiě)字樓商鋪

●好處：定位精準(zhǔn)、壟斷性強(qiáng)是商務(wù)樓商鋪的一大特點(diǎn)。先天性的在客源上有一定的保證，而且其價(jià)格僅是寫(xiě)字間的水平。

f.交通設(shè)施商鋪

○因?yàn)榻煌ㄔO(shè)施周?chē)休^大的人流，所以交通設(shè)施商鋪受到很多投資者的青睞。

○主干道與非主干道有所區(qū)別，交通設(shè)施內(nèi)部商鋪和交通設(shè)施外部商鋪有所區(qū)別。

g.旅游區(qū)商鋪

●好處：進(jìn)入門(mén)檻低、投資回報(bào)穩(wěn)定、減緩資金壓力、降低經(jīng)營(yíng)成本

◆◇兩種不同的概念：

→1，指開(kāi)發(fā)商在銷售商鋪的同時(shí)，自己或通過(guò)專門(mén)的經(jīng)營(yíng)管理公司在一定期限內(nèi)包租，投資者實(shí)質(zhì)上無(wú)法實(shí)際掌控商鋪的銷售模式。

→2，指開(kāi)發(fā)商將超市，百貨大樓等開(kāi)放式賣(mài)場(chǎng)進(jìn)行面積概念分割（柜臺(tái)），不劃分功能區(qū)域銷售給多個(gè)業(yè)主，并在一定期限包租，投資者無(wú)法自行經(jīng)營(yíng)。

→3、產(chǎn)權(quán)式商鋪規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的原則產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)鳛樾律纳虡I(yè)地產(chǎn)模式，可謂是“優(yōu)勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)并存，利益與矛盾交織”

a. 了解開(kāi)發(fā)商的實(shí)力

b. 調(diào)查經(jīng)營(yíng)管理水平

c. 明晰產(chǎn)權(quán)分割的情況

◇◆商鋪的重要標(biāo)準(zhǔn)： 位置好、商業(yè)租（?。羝焚|(zhì)高、出租率高、車(chē)位的配套好

▲5．寫(xiě)字樓

●標(biāo)準(zhǔn)：位置好、商業(yè)租住戶品質(zhì)好、物業(yè)管理好

▲6．別墅

a. 定位要清晰 是單一的別墅區(qū)還是混雜著的其他？

b. 開(kāi)發(fā)商實(shí)力 老牌大牌開(kāi)發(fā)商 保證房產(chǎn)品質(zhì)

c. 物業(yè)管理好 電梯等各種服務(wù)到位

▲7．廠房

▲8．土地

▲9．度假村

▲10．旅游勝地

●排列順序的標(biāo)準(zhǔn)：

○順序越往后 越容易受經(jīng)濟(jì)的影響，

○越往后 現(xiàn)金流相對(duì)較差 比如小型公寓 豪宅 普通住宅 商鋪 在租售方面現(xiàn)金流比較充裕，后面在經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候，現(xiàn)金流流通比較差

○越前的話，資產(chǎn)增值就比較好，越往后 資產(chǎn)增值空間比較小