國內首只公募REITs全解密

下陽之冬 2016-08-04

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　　前海試水公募房地產信托基金，最低認購門檻為10萬元

　　2015年6月26日，國內首只公募房地產信托基金（REITs）產品—鵬華前海萬科REITs（下稱“前海萬科REITs”）將公開發(fā)行，這意味著公募基金的投資范圍擴展到不動產領域。

　　所謂REITs，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。

　　以鵬華前海萬科REITs為例，該基金以不高于基金總資產50%的比例，投資于深圳市萬科前海公館建設管理有限公司（下稱“萬科前海企業(yè)公館”）50%的股權。公告顯示，鵬華前海萬科REITs基金的業(yè)績比較基準為十年期國債收益率＋1.5%，認購期內最低認購門檻為10萬元。

　　REITs收益主要來源于租金收入和房地產升值，另外收益的大部分將用于發(fā)放分紅，與股市、債市的相關性較低。

　　據(jù)深圳市戴德梁行土地房地產評估有限公司出具的評估報告，萬科前海企業(yè)公館物業(yè)的2015年預測營業(yè)收入（不含物業(yè)管理費收入）為12633萬元。據(jù)稱，若物業(yè)的實際收益不達預期，則有保證金制度補償。

　　2014年2月，中國證監(jiān)會主席肖鋼到前海調研時，現(xiàn)場表態(tài)支持前海試點REITs。2015年4月22日，鵬華基金向證監(jiān)會上報產品方案，6月初即獲批，作為創(chuàng)新品種，這樣的閃電速度并不多見。

　　此前，國內已有兩只私募性質的REITs在深交所掛牌交易。不久的將來，前海萬科REITs也將在深交所掛牌交易。深交所副總經(jīng)理林凡24日表示，已經(jīng)有多家基金公司正在尋求開發(fā)REITs產品，這意味著未來在REITs領域還有更多選擇。

　　新聞附件

　　1.前海萬科REITs如何交易？

　　在基金合同生效后10年內，基金封閉運作并在深圳證券交易所上市交易。

　　上市首日的開盤參考價為前一交易日基金份額凈值。基金實行價格漲跌幅限制，漲跌幅比例為10%，基金最小買入申報數(shù)量為10000份，申報價格最小變動單位為0.001元人民幣。

　　基金封閉運作期屆滿后，會轉為上市開放式基金，屬性變?yōu)閭突稹?/p>

　　2.投資標的是什么，基金如何獲利？

　　封閉運作期內，基金資產不超過50%的部分，是通過增資入股，獲得萬科前海企業(yè)公館50%的股權，該部分股權對價12.7億元。

　　基金的獲利方式，是在股權持有期內，獲得股權對應的，前海企業(yè)公館項目100%的實際或應當取得的，除物業(yè)管理費收入之外的營業(yè)收入。

　　另外，不低于50%的基金資產將投資于固定收益類資產、權益類資產等。

　　3.REITs收益如何？

　　國內沒有可參考的案例。美國是REITs的發(fā)源地，也是目前全球REITs最為發(fā)達的國家，其他國家地區(qū)的發(fā)展都或多或少參考了美國REITs的發(fā)展經(jīng)驗。過去20年中，多個REITs板塊實現(xiàn)了兩位數(shù)的年化總回報，如自助式倉儲的年化回報率是16%，公寓、零售、寫字樓是12%，醫(yī)療是13%。

　　4.萬科前海企業(yè)公館是個什么樣的項目？

　　前海企業(yè)公館項目是商業(yè)用寫字樓，位于深圳市前海合作區(qū)荔灣片區(qū)。

　　項目的總占地面積約為93192.96平方米，包含約33棟企業(yè)辦公物業(yè)、1個大型公共建筑、約6個小型公共建筑，擬總建筑面積約為65200平方米，總投資人民幣約7.7億元。

　　5.物業(yè)目前對外出租情況如何？

　　截至2015年3月，前海企業(yè)公館項目已簽約或確認入住意向的面積比例已達到100%。包括匯豐銀行、中國聯(lián)通(600050,股吧)、廣發(fā)證券(000776,股吧)在內的49家企業(yè)已經(jīng)簽署租賃合同。

　　6.投資門檻是多少？

　　基金的面值是1元，首募期間，認購金額最低是10萬元，追加認購單筆最低金額1000元。證監(jiān)會規(guī)定，募集的總份額不能超過30億。

　　如果是通過場內認購，單筆最低金額是10萬份，超過的部分必須是1000份的整數(shù)倍。

　　7.封閉期結束后，如何實現(xiàn)股權退出？

　　根據(jù)協(xié)議，該基金應分別在2015年、2018年、2021年末前和2023年10月31日前，向深圳萬科或深圳萬科指定的關聯(lián)方轉讓14%、18%、17.5%和0.5%的股權，直至全部股權退出。

　　8.房地產企業(yè)通過REITs融資有什么好處？

　　通過REITs這一市場化的直接融資途徑，可以盤活存量資產，加快建設資金流轉速度通過REITs收購建成物業(yè)或合作經(jīng)營等創(chuàng)新模式，可以撬動更多的社會資本參與開發(fā)建設。