本案買賣雙方均為完全民事行為能力人，簽訂房屋買賣合同系雙方真實(shí)意思表示，且在簽訂合同的過(guò)程中，不存在《合同法》第五十二條規(guī)定的欺詐、脅迫或乘人之危等情形，同時(shí)合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)性規(guī)定與社會(huì)公共利益，是合法有效的合同。

另買賣雙方1月26日在房地產(chǎn)交易中心簽訂的網(wǎng)簽合同即網(wǎng)上備案的《存量房買賣合同》，為行政備案需要，是對(duì)1月18日簽訂的《房屋買賣(居間)合同》本身的效力的確認(rèn)，《房屋買賣(居間)合同》中約定：《存量房買賣合同》與本合同相抵觸的，以本合同為準(zhǔn)。因此《房屋買賣(居間)合同》合法、有效，當(dāng)事人均應(yīng)嚴(yán)格遵守履行。

出讓人有義務(wù)協(xié)助買受人辦理該房屋產(chǎn)權(quán)的過(guò)戶手續(xù)，拒不履行或遲延履行應(yīng)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

根據(jù)《合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！北景钢?，買受人許某和李某夫妻二人已經(jīng)按時(shí)履行了支付定金、辦理貸款手續(xù)及資金監(jiān)管手續(xù)等義務(wù)，全部房款已經(jīng)付清，全面履行了合同義務(wù)，且無(wú)違約行為。出讓人陳某、張某夫妻單方漲價(jià)、惡意拖延，未按約定履行房屋過(guò)戶合同義務(wù)，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，買受人有權(quán)要求出賣人協(xié)助辦理房屋過(guò)戶手續(xù)并按照合同約定支付遲延履行違約金。

《民事訴訟法》第六十四條一款規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)”。固定出讓人違約的證據(jù)是非常重要一環(huán)，如果沒(méi)有證據(jù)證明出讓人違約，出讓人甚至都可以反咬買受人一口，主張買受人違約。

因本案出讓人單方漲價(jià)怠于履行，買受人許某和李某夫妻在律師幫助下，以快遞方式寄發(fā)律師函催告出讓人陳某、張某在一定期限履行合同義務(wù)，并固定催告的證據(jù)：如律師函，寫(xiě)明快遞品名的快遞單，快遞底單等。

經(jīng)催告，本案出讓人仍拒絕履行，則律師需要著手提起民事訴訟了。

一旦出讓人出現(xiàn)漲價(jià)等違約行為，買受人起訴到法院維權(quán)時(shí)，有兩個(gè)選擇，擇一行使：（1）要求繼續(xù)履行合同并支付遲延履行的違約金；（2）要求解除合同，并支付違約金或賠償損失。

根據(jù)《合同法》第一百一十條規(guī)定：”當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行?！北景冈S某和李某夫妻具備購(gòu)房資格，且已經(jīng)辦理了資金監(jiān)管手續(xù)，房屋款項(xiàng)已經(jīng)付清，出賣人僅需履行房屋過(guò)戶義務(wù)即可，具備繼續(xù)履行合同的條件，沒(méi)有《合同法》第一百一十條規(guī)定的不能履行合同的情況，因此買受人可要求出讓人繼續(xù)履行合同并辦理過(guò)戶手續(xù)。

另外， 根據(jù)《合同法》第一百一十四條規(guī)定：“當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。”本案雙方當(dāng)事人在合同中已就遲延履行約定了違約金，出讓人遲延履行房屋過(guò)戶的合同義務(wù)，按照合同約定應(yīng)當(dāng)按照房屋價(jià)款的0.03%，按日支付遲延履行違約金。

根據(jù)《合同法》第九十四條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形?！北景赋鲎屓诉t延履行房屋過(guò)戶的合同義務(wù)，經(jīng)催告仍拒絕履行，因此買受人可根據(jù)《合同法》要求解除合同。

《合同法》第一百一十六條規(guī)定：“當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款?！北景赴凑蘸贤s定，當(dāng)事人違約責(zé)任的承擔(dān)方式有兩種，擇一行使：雙倍返還定金或者支付違約金。

《擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”。在已經(jīng)支付2萬(wàn)元定金的情形下，本案買受人有權(quán)要求解除合同出讓人返還4萬(wàn)元定金。需要注意的是，根據(jù)《擔(dān)保法》第九十一條規(guī)定：“定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的百分之二十?！背^(guò)20%的部分，不具有定金罰則的效力。

根據(jù)先前房屋買賣合同約定的違約金條款，買受人也可選擇要求出讓人支付違約金，追究出讓人的違約責(zé)任。本案中買受人可以主張房?jī)r(jià)85萬(wàn)元的10%即8.5萬(wàn)元違約金。需要注意的是，如果先前約定的違約金不足以彌補(bǔ)實(shí)際損失，買受人還可以主張?jiān)黾舆`約金以彌補(bǔ)出讓人違約造成的實(shí)際損失。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》第二十九條規(guī)定，違約金最高不能超過(guò)實(shí)際損失的30%。

結(jié)合案件情況及房屋市場(chǎng)成交價(jià)變動(dòng)情況，本案律師建議當(dāng)事人許某和李某夫妻二人，要求出讓人繼續(xù)履行合同，辦理過(guò)戶手續(xù)并支付遲延履行違約金。在訴訟中，當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求得到法院支持。

在二手房房屋買賣交易中，律師提醒：

• 明確房屋產(chǎn)權(quán)人，涉及共有產(chǎn)權(quán)的，共有產(chǎn)權(quán)人也應(yīng)當(dāng)在合同上簽字；

• 了解房屋上有沒(méi)有設(shè)定抵押，房屋抵押的出讓人應(yīng)現(xiàn)行償還債務(wù)；

• 3、合同條款詳盡細(xì)致，防止因約定不明產(chǎn)生糾紛；

• 增加定金數(shù)額和違約金數(shù)額，提高違約成本；

• 明確網(wǎng)簽時(shí)間，縮短交易時(shí)間，盡快履行己方合同義務(wù)；

• 出讓人有違約跡象時(shí)，及時(shí)固定證據(jù)，以便后期維權(quán)。

作者簡(jiǎn)介：倪曉敏律師，中國(guó)政法大學(xué)碩士，擁有律師和職業(yè)指導(dǎo)師兩大國(guó)家級(jí)法律類執(zhí)業(yè)資格，參與辦理的各類訴訟案件百余起，具有豐富的辦案經(jīng)驗(yàn)，擔(dān)任多家企業(yè)單位的常年法律顧問(wèn)，提供專業(yè)化法律服務(wù)。倪曉敏律師以當(dāng)事人的利益為重，為當(dāng)事人想出最佳、最合適的解決方案，最大化地維護(hù)了當(dāng)事人的合法利益，獲得當(dāng)事人的一致好評(píng)。