文 / 胡昌明   北京高級(jí)人民法院

合同雙方為將來(lái)訂立確定性本合同而達(dá)成的合意，稱(chēng)為預(yù)約合同，違反預(yù)約合同的約定，也構(gòu)成違約，違反預(yù)約合同的如何承擔(dān)違約責(zé)任？如何計(jì)算期待利益的損失？

最高人民法院于2012年5月10日出臺(tái)了《關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（法釋〔2012〕8號(hào)文件），該解釋第2條明確：當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)、意向書(shū)、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買(mǎi)賣(mài)合同，一方不履行訂立買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。[1]

因此，對(duì)于未按約定履行預(yù)約合同義務(wù)的，應(yīng)對(duì)對(duì)方承擔(dān)賠償責(zé)任，對(duì)于這點(diǎn)不同法院的審判沒(méi)有差別。但是對(duì)于什么叫做期待利益，違反預(yù)約合同應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任的范圍和大小如何確定，司法實(shí)踐中對(duì)于何為預(yù)約合同及違反預(yù)約合同的損失如何確定產(chǎn)生了比較大的分歧。全國(guó)各地法院在此方面的認(rèn)識(shí)也比較模糊與不統(tǒng)一。

[1] 本案例考量因素來(lái)自于《人民法院案例選》2013年第2輯183頁(yè)。

【上?！俊蹲罡呷嗣穹ㄔ汗珗?bào)案例》上海市第二中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，預(yù)約合同，一般指當(dāng)事人雙方為將來(lái)訂立確定性本合同而達(dá)成的合意。根據(jù)本案查明的事實(shí)，金軒大邸公司與仲崇清簽訂的《金軒大邸商鋪認(rèn)購(gòu)意向書(shū)》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違背法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，其效力應(yīng)予認(rèn)定。涉案意向書(shū)是具有法律約束力的預(yù)約合同。一審法院關(guān)于涉案意向書(shū)是有效的預(yù)約合同的認(rèn)定正確?！疖幋筵」镜倪`約行為導(dǎo)致守約方仲崇清喪失了優(yōu)先認(rèn)購(gòu)涉案商鋪的機(jī)會(huì)，使合同的根本目的不能實(shí)現(xiàn)，金軒大邸公司也承認(rèn)雙方現(xiàn)已無(wú)法按照涉案意向書(shū)的約定繼續(xù)履行。因此，金軒大邸公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。一審法院認(rèn)為金軒大邸公司違反預(yù)約合同約定的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)賠償上訴人仲崇清相應(yīng)的損失，并無(wú)不妥，但一審判決確定的10 000元賠償金額，難以補(bǔ)償守約方的實(shí)際損失。為促使民事主體以善意方式履行其民事義務(wù)，維護(hù)交易的安全和秩序，充分保護(hù)守約方的民事權(quán)益，在綜合考慮上海市近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)以及雙方當(dāng)事人實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，酌定金軒大邸公司賠償仲崇清150 000元。

【北京】（《人民法院案例選》2009年第1輯210頁(yè)。）北京市第二中級(jí)人民法院在（2007）二中民終字01756號(hào)判決書(shū)中認(rèn)為，恰如原審所述，雙方當(dāng)事人均應(yīng)依合同履行義務(wù)，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償違約造成的損失。本案中，雙方當(dāng)事人在合同中約定，“在報(bào)價(jià)、工期及質(zhì)量要求相同的條件下，亨利公司商場(chǎng)的裝修施工應(yīng)優(yōu)先使用優(yōu)高公司；優(yōu)高公司確認(rèn)不能接受競(jìng)標(biāo)最低價(jià)時(shí)，亨利公司可另選其他裝修公司”，從現(xiàn)有事實(shí)看，亨利公司未依約履行告知義務(wù)，擅自和第三方簽訂裝飾施工承包合同。該行為損害了優(yōu)高公司的期待利益，優(yōu)高公司有權(quán)要求賠償。合同一方當(dāng)事人不履行合同義務(wù)給對(duì)方造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。鑒于雙方當(dāng)事人認(rèn)可，優(yōu)高公司參加千鶴家園4號(hào)樓一至三層工程投標(biāo)文件中的利潤(rùn)率為5％，故應(yīng)據(jù)其計(jì)算優(yōu)高公司可得利益。原審法院參考《北京市建設(shè)工程預(yù)算定額》確定利潤(rùn)有欠妥當(dāng)，本院予以糾正。

【江蘇】江蘇省無(wú)錫市中級(jí)人民法院在（2012）錫民終字第0024號(hào)判決書(shū)中認(rèn)為，預(yù)約合同包括兩類(lèi)：一類(lèi)是僅約定雙方當(dāng)事人在將來(lái)簽訂本約，雙方當(dāng)事人的主要義務(wù)是磋商義務(wù)；另一類(lèi)是具備了主約的主要條款，但尚存在未決條款時(shí)，雙方當(dāng)事人的義務(wù)不僅是就未決條款磋商，還必須達(dá)成本約，磋商不成時(shí)未決條款可以根據(jù)法律規(guī)定或交易習(xí)慣進(jìn)行補(bǔ)充。本案中，認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)擬購(gòu)商鋪的位置、價(jià)款、認(rèn)購(gòu)時(shí)間及雙方的權(quán)利義務(wù)作了明確約定，其他條款根據(jù)商品房預(yù)（銷(xiāo)）售合同格式文本和交易習(xí)慣即可確定，屬于第二類(lèi)預(yù)約合同。江陰蘭星公司在達(dá)到銷(xiāo)售條件后即負(fù)有與陳榮根按照認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，此時(shí)，陳榮根可以要求繼續(xù)履行并取得認(rèn)購(gòu)房屋，但因?yàn)榻幪m星公司已經(jīng)將認(rèn)購(gòu)房屋銷(xiāo)售導(dǎo)致事實(shí)上不能履行，陳榮根的可期待利益損失應(yīng)以房屋價(jià)格的上漲部分為限。本案中，考慮到江陰蘭星公司因違約而實(shí)際獲益的情況，具體賠償數(shù)額以江陰蘭星公司實(shí)際獲得的差價(jià)返還給陳榮根為宜。

違反預(yù)約合同的，如何界定信賴(lài)?yán)?，違約金的賠償如何計(jì)算，審理時(shí)應(yīng)著重考量以下幾個(gè)因素：

第一，不能按照本約內(nèi)容請(qǐng)求賠償其可預(yù)期的利益。預(yù)約義務(wù)人違反預(yù)約合同的責(zé)任，在性質(zhì)上屬于違約責(zé)任。承擔(dān)責(zé)任的方式主要包括實(shí)際履行和賠償損失。需要明晰的是，違反預(yù)約合同應(yīng)承擔(dān)損失的范圍應(yīng)以機(jī)會(huì)損失為基礎(chǔ)，當(dāng)一方當(dāng)事人怠于按照預(yù)約合同規(guī)定的義務(wù)訂立本約時(shí)，他方只能請(qǐng)求賠償因此而遭受的損害，但不能按照預(yù)定的本約內(nèi)容請(qǐng)求賠償其可預(yù)期的利益。預(yù)約合同守約方因?qū)Ψ竭`約所遭受的損失與本約的履行利益損失是截然不同的。

第二，信賴(lài)?yán)娴挠?jì)算方法。預(yù)約合同對(duì)本約的標(biāo)的物、對(duì)價(jià)等已經(jīng)作出明確約定的，當(dāng)事人對(duì)本約的期待利益已經(jīng)固化。違約方一旦違約，守約方的期待利益也隨之喪失，守約方亦喪失了與他人訂立同類(lèi)本約合同的機(jī)會(huì)，導(dǎo)致機(jī)會(huì)損失轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)損失，該機(jī)會(huì)損失歸屬于信賴(lài)?yán)娴膿p失。信賴(lài)?yán)娴膿p失，既包括預(yù)約合同人履行合同可能獲得利潤(rùn)，也包括因簽訂該預(yù)約合同而喪失的機(jī)會(huì)成本。在審判實(shí)踐中，如果能夠明確計(jì)算信賴(lài)?yán)?，就?yīng)當(dāng)明確予以計(jì)算，而不宜采用酌定的方法。信賴(lài)?yán)娴挠?jì)算可采用以下兩種方法：一是守約方按約履行合同可以獲得的利潤(rùn)，該利益因?qū)Ψ竭`約而遭受損失；二是違約方因違反該預(yù)約合同，而獲取的不正當(dāng)利益，這也符合任何人不得從自己的違法（約）行為中獲得利益的原則。如果兩者數(shù)額不一致，應(yīng)以數(shù)額較高者為準(zhǔn)。

• 《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 、第一百零七條、第一百一十三條

• 《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二條