第62期

作者：Una Huo & Sissy Shi

2014年國金中心IFS 在成都亮相，國際化的同時結合了本地特色，不但軟硬件環(huán)境超越，“熊貓爬墻”更成為一時的熱點話題?？梢哉fIFS以及后來的太古里一起，突破、改寫了成都的商業(yè)格局。2017年IFS將在長沙五一廣場開業(yè)，是否也會給長沙人帶來不一樣的消費體驗呢？

長沙市區(qū)面積不大，建成區(qū)約336平方公里，市區(qū)常住人口370余萬人，相當于武漢的60%。 娛樂產(chǎn)業(yè)發(fā)達，又是個非常市井氣的城市，在2016年CCTV“中國經(jīng)濟生活大調(diào)查”中被票選為“2015年度十大最具幸福感省會城市中第一名”。

長沙人大多注重享樂，顧慮比較少，敢花錢敢消費，從滿大街的美食店、棋牌室、足浴店就可見一斑。

長沙居民總體收入水平一般，但房價便宜，今年5月份住宅成交均價約6680元/㎡，近3-4年來都沒有明顯上漲跡象。長沙人少了買房的后顧之憂，可支配收入比較高，有頻繁消費的基礎。

從幾個零售品牌處了解到，長沙市場的銷售業(yè)績一向平穩(wěn)，表現(xiàn)不錯。友誼商店、平和堂、王府井百貨都是長沙商業(yè)的領頭羊，其中友誼商店2015年總銷售額達21.6億元。

五一廣場和袁家?guī)X是長沙最重要的兩個商圈，商業(yè)項目密集，長沙最重要的商場基本都在這兩個商圈內(nèi)。IFS位于五一廣場核心位置，沿解放路和黃興中路，與王府井相對。

長沙主要商圈分布

五一廣場&袁家?guī)X 商業(yè)分布

友誼阿波羅集團是湖南本土實力最強的商業(yè)集團，旗下的友誼商店是長沙銷售業(yè)績最高的項目，A,B兩幢樓共10萬平方米的體量，有Gucci，Cartier，Max Mara等國際名品。除此之外，還有友阿百貨、友阿春天、友誼商城、阿波羅商業(yè)廣場等項目。

長沙友誼商店

長沙阿波羅商業(yè)廣場

日本平和堂是最早進入長沙的外來商業(yè)品牌，目前在長沙有3家店，其中五一廣場店經(jīng)營最成功，定位于中高檔百貨，一層有Dior Beauty、Chanel Beauty、Lancome、Estee Lauder、Fresh、Swarovski等品牌。

長沙平和堂（五一廣場）

王府井百貨在長沙有2家店，五一廣場店2004年開業(yè)，一樓除了高檔化妝品之外，還有Coach, Michael Kors等輕奢品牌，6萬平方米的體量，2015年總銷售額14.5億元。

長沙王府井（五一廣場）

新世界百貨五一廣場2006年開業(yè)，3.5萬平方米，引進了Omega,Vertu, Montblanc, Armani Jeans, CK Jeans, Diesel等品牌。

長沙新世界百貨

奢侈品主要集中在運達喜來登酒店的群樓運達美美百貨，面積很小，只有1萬平方米。由香港俊思集團招商運營，有Louis Vuitton, Salvatore Ferragamo, Ermenegildo Zegna, Tod’s, Celine, Piaget等品牌。業(yè)內(nèi)普遍認為，美美會是受IFS沖擊最嚴重的一個項目。

長沙運達美美

湖南本地除了友阿集團之外，還有主打大眾定位的步步高商業(yè)；連鎖型的萬達、中信、百聯(lián)、海信、凱德也都已經(jīng)進入長沙市場，但反響不大。

長沙代表商業(yè)項目一覽

從上文字可以看出，長沙商場雖多，但核心商圈內(nèi)基本都是傳統(tǒng)百貨形態(tài)；新近開業(yè)的大型Shopping Mall位置較遠，偏離傳統(tǒng)商圈。

長沙目前的情況，與2014年之前，IFS還沒開業(yè)時的成都有些相似，當?shù)鼐用裼邢M熱情，市場狀況不錯，但還沒有體驗過一個大型、現(xiàn)代化、國際化的購物中心。

一旦消費者體驗之后，就很容易愛上，現(xiàn)有的商業(yè)體難免受到?jīng)_擊?，F(xiàn)如今，品牌拓展成都市場，理想首選通常都是IFS或者太古里，而不是仁恒置地、仁和春天、春熙路步行街等等。

成都IFS國金中心

“天時”不足但前景廣闊

據(jù)了解，IFS西側(cè)部分，即靠近王府井百貨的一側(cè)定位輕奢檔次；東側(cè)定位高檔奢華品牌。以目前奢侈品牌的市場狀況，估計2017年開業(yè)時東側(cè)部分可能開業(yè)率不足，但長遠來看，奢侈品并非放棄中國市場，店鋪從運達美美搬遷的情況很可能發(fā)生。

比如：成都，原來Louis Vuitton和Dior都在仁恒置地，IFS開業(yè)后Dior關閉仁恒店，搬遷到IFS；Louis Vuitton也在IFS又開一店，未來仁恒店是否會關閉還不確定。

黃金地段，規(guī)模效應

IFS的規(guī)模和位置完全稱得上“地利“，地塊西、東、南三面臨路，位于成熟商圈核心，又靠近地鐵站。是集商業(yè)、酒店、辦公樓于一體的100萬方綜合體，商業(yè)體量達23萬平方米，在單項目體量5萬左右的鄰居項目中間，如同巨人般的存在。

專業(yè)團隊背景，豐富品牌資源

開發(fā)商九龍倉從香港海港城，到內(nèi)陸的時代廣場、IFS，擁有豐富的高檔購物中心操盤經(jīng)驗，相較目前長沙購物中心的管理團隊，更加專業(yè)和國際化。

在長期的商業(yè)運營中，積累了大量的國際品牌資源和合作經(jīng)驗，這對于一個中高檔定位的購物中心而言也非常重要。

本文并非IFS軟文，目的也不在于唱衰長沙現(xiàn)有零售企業(yè)。在這樣的時代，區(qū)域型市場難免會遇到外來的強勢勁敵，但本地企業(yè)也有明顯的優(yōu)勢：多年的顧客資源積累，更加了解消費者需求。

即使在規(guī)模、環(huán)境上不敵對手，更應該在服務上有所超越。比如，加強VIP客戶的管理、優(yōu)化服務、增加顧客粘性。而像運達美美這樣有可能面臨奢侈品牌流失的項目，更需要提前規(guī)劃好后備調(diào)整方案。

對于王府井、平和堂、新世界這樣緊鄰IFS的項目來說，商業(yè)巨無霸的到來也并非全是負面影響。

比如，成都IFS和伊勢丹百貨只有一路之隔，IFS開業(yè)后，伊勢丹的生意反而有所提升，因為IFS這樣的大空間購物中心，店鋪面積對于鞋履、珠寶等品類來說過大，百貨如果能做好與購物中心的品類互補和人流對接，反而有利于業(yè)績增長。