物業(yè)工程：第一階段 項目前期（工程開工前的準備階段）

設計咨詢

在本階段工程的主要任務是結合項目業(yè)態(tài)，從物業(yè)運營管理角度出發(fā)，對各系統(tǒng)設備設施的規(guī)劃及布局安排等提出意見。主要包括：

1.對設施設備配置容量的合理性進行評估

2.對服務功能及設備設施布局的合理性提供意見

3.根據業(yè)態(tài)差異對設施的配置提供意見

4.從使用、維修及成本管理的角度，結合擴初設計，分析該項目的機電系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、安防系統(tǒng)及自動控制系統(tǒng)等之優(yōu)劣，提供專業(yè)意見

5.非常規(guī)區(qū)域檢修設施的配置意見

6.特殊功能之公共區(qū)域的預留設施配置意見

7.從后期運作管理的角度，對設計中的缺陷、遺漏項提供改善及補充意見

物業(yè)工程：第二階段 項目中期（工程建設階段）

設計變更咨詢

本階段工作是前階段工作的延伸，主要包括：

1．對設備、設施的選型提出意見

2．從后期運行管理的便利性及維護成本的角度對建材的選料提供意見

3．對施工過程中發(fā)生的設計變更，從后期運行管理的角度提供意見

4．對前階段尚未定案的繼續(xù)跟進并提供意見

物業(yè)工程：第三階段 項目后期（項目營運階段）

1. 工程交接驗收階段

·物業(yè)工程人員提前參與項目后期的設備調試工作

·制定項目驗收交接程序及項目工程檔案管理制度

·進行系統(tǒng)設備測試，和相關各方一起驗收有關建筑、設備系統(tǒng)， 制作移交清單

·協助監(jiān)督整改工程執(zhí)行

·制定后期營運相關的設備維護標準及運行管理制度

2. 工程營運階段（工程與物業(yè)維修）

·設施設備維護、管理和運行

·專業(yè)設施的外包工作管理

·落實設備設施的節(jié)能運行管理

·優(yōu)化各設備系統(tǒng)的運行規(guī)程、規(guī)章制度、管理辦法、運行記錄和 維保計劃

·定期安排重點設備實施的測試工作

·設備設施的技改工作

·租戶二次裝修圖紙審批、施工監(jiān)督、驗收

·監(jiān)督租戶內設備設施的維護管理（電氣柜、油煙凈化裝置、燃氣探頭、燈箱廣告等）

·工程圖紙及設備檔案的管理及更新

物業(yè)營運：第一階段 項目前期（工程開工前的準備階段）

1．建筑、結構設計

·層高、柱距

·裝修材料

·人流、車流的導向

·物業(yè)管理用房

·停車場及相關出入口的設置

2．平面和空間設計

·前場平面空間規(guī)劃

·后場規(guī)劃

·手扶梯、垂直梯和樓道的合理分配與布置

·公共廁所的位置和數量

·建議倉庫及配送區(qū)，廢物、垃圾區(qū)及餐飲區(qū)合適數量和位置分布

·卸貨區(qū)、垃圾房設置

物業(yè)營運：第二階段 項目中期（工程建設階段）

一．前期物業(yè)準備（竣工驗收前6個月）

物業(yè)管理體系的建立

·制定物業(yè)管理手冊（裝修守冊、租戶守冊）

·制定物業(yè)管理（客服、保安、保潔）流程和制度

·制定項目檔案管理制度

·制定外包/分包商管理制度

·制定安全、防火、防盜、災難逃生等方案及緊急突發(fā)事件應對措施

·制定全面的物業(yè)保險要求

·制定物業(yè)管理預算、物業(yè)管理費及有償服務費標準

·制定為配合各類推廣活動的物業(yè)監(jiān)管制度

·制定對物業(yè)管理人員進行持續(xù)性業(yè)務培訓及指導的文件

二．物業(yè)交付前籌備（竣工驗收前4個月）

1．籌建物業(yè)管理架構

2．前期人員招聘及物資配備

·制定崗位招聘要求、計劃、考核制度及薪資標準

·員工職前基本及專業(yè)培訓

·辦公物品購置及制服制作

3．物業(yè)移交及接管驗收

·確立接收小組

·物業(yè)接管驗收的范圍

·已接收區(qū)域成品保護與控制

4．租戶進駐前準備工作

·完成物業(yè)外聯工作(與工商、消防、公安、城管、稅務、所屬區(qū)﹑街道、房管局等政府有關職能部門建立良好聯動)

·開荒清潔

·配合各類推廣活動的安全、清潔、客服、管業(yè)等支持

三．綜合驗收與工程交接（從物業(yè)管理角度）

在工程竣工時，協助工程部對項目進行綜合驗收，此階段的工作包括：

1．制定項目驗收交接程序及項目工程檔案管理制度

2．制作移交清單，驗收有關建筑、設備系統(tǒng)

3．監(jiān)督整改工程執(zhí)行

4．進行系統(tǒng)設備測試

5．制定運行設備的操作制度

物業(yè)營運：第三階段 項目后期（項目營運階段）

1．租戶裝修管理

·監(jiān)管租戶按期完成裝修工程

·組織商鋪裝修竣工驗收

·租戶退場后場地復原工程監(jiān)管

2．對外公共關系聯系與維護

3．外判合同發(fā)包與監(jiān)管

4．租戶服務管理

·根據租戶實際需求優(yōu)化各項服務規(guī)程及細則(有償服務；額外能源供應等)

·按照國家有關法律法規(guī)、租約、租戶手冊及物業(yè)規(guī)定對租戶進行日

常管理

·餐飲租戶特別管理

排油煙管道清洗監(jiān)管

廚房下水防堵措施監(jiān)管

餐飲租戶員工非高峰時段行為控管

·經營業(yè)績掌握

·營業(yè)狀況管理及巡檢(商鋪形象；租戶雇員行為規(guī)范；安全及衛(wèi)生等)

·租戶營業(yè)期間相關事宜的聯系與協調

·租戶服務滿意度分析

·租戶檔案建立與管理(營業(yè)證照年檢；保險單續(xù)保；聯系資料；各類文書往來留存)

5．保安及消防管理

·保安管理

·反扒應急分隊

·營業(yè)結束后清場及夜間內部控制管理

·卸貨區(qū)管理

·停車場管理

·消防管理

·消防疏散預案及應急方案的培訓及執(zhí)行

·消防設備和器材管理

·大型推廣活動現場安全管控

6．保潔與綠化

·公共區(qū)域的保潔

·外墻及天棚清洗

·衛(wèi)生間管理

·隔油池清洗

·餐廚垃圾管理

·蟲害控制管理

·綠化養(yǎng)護

·植物租賃管理

7．顧客服務

·顧客問詢、投訴之接待與處理

·顧客服務臺及咨詢熱線(愛心物品租借服務；廣播系統(tǒng)；失物認領等)

·人身意外傷害之應急醫(yī)療協助

8．公共推廣活動協助及配合

9．物業(yè)保險投保及風險控制

·加強對物業(yè)內各類風險控制,降低投保費用

10．物業(yè)管理費用及公用費用收繳