房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展事關(guān)中國經(jīng)濟(jì)走勢，但自2015年貨幣寬松以來，房地產(chǎn)發(fā)展超出預(yù)期，準(zhǔn)確地說，是風(fēng)險(xiǎn)超出預(yù)期。目前房地產(chǎn)領(lǐng)域至少出現(xiàn)了以下六個危險(xiǎn)現(xiàn)象。

一、房地產(chǎn)并未真正開始“去庫存”

這主要表現(xiàn)在三四線城市商品房整體待售面積仍然在上漲，而一二線城市房價(jià)卻走出持續(xù)上漲行情。專家認(rèn)為，這主要是因?yàn)檩^低的貸款成本刺激所致。一二線城市房價(jià)在2014年前后上漲緩慢，整體經(jīng)濟(jì)走勢也較為疲軟，2015年貨幣“放水”后，房地產(chǎn)借著經(jīng)濟(jì)刺激而大幅上漲，一二線城市因此出現(xiàn)領(lǐng)漲行情。而三四線城市因缺乏人口和產(chǎn)業(yè)因素，商品房銷售持續(xù)低迷。

二、土地市場過熱

土地市場的過熱表現(xiàn)為，今年地王的數(shù)量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出往年。上海近期成交的嘉定地塊在官方坐鎮(zhèn)的情況下仍然誕生了地王就說明了一切。地王數(shù)量增多對房價(jià)上漲有直接刺激作用。要知道這些高價(jià)土地占用了大量信貸資金，由此上漲的房價(jià)也大量透支了信貸資金。

三、去杠桿誤差

實(shí)際上房地產(chǎn)領(lǐng)域的杠桿率一直存在誤差，具體表現(xiàn)是房企杠桿率過高，居民貸款杠桿率還比較穩(wěn)健。房企的杠桿率在一二線城市房價(jià)上漲后已經(jīng)大為減輕，但杠桿率在地王潮后又開始上升。居民杠桿率穩(wěn)健中也有分化現(xiàn)象，普通剛需資金有限無法撬動杠桿買房，而投資客則在擴(kuò)大杠桿買房。而這并不是我們希望看到的。

四、房企銷售持續(xù)增加但利潤卻在持續(xù)下降

房地產(chǎn)利潤率的持續(xù)下架是不爭的事實(shí)，利潤下降的同時是總銷售額的持續(xù)上漲，這背后是面積換利潤的邏輯。由此可見房地產(chǎn)行業(yè)正面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)，靠銷售面積換來的銷售額需要大量土地供應(yīng)，而這種模式在高地價(jià)的形勢下難以為繼。

五、房地產(chǎn)投資持續(xù)增長

1-5月份，房地產(chǎn)投資持續(xù)增長，包括商品房新開工面積在內(nèi)的所有指標(biāo)均持續(xù)上漲。與此相反的是，民間投資持續(xù)萎縮，這表明經(jīng)濟(jì)的增長越來越依靠信貸投資，而民間對經(jīng)濟(jì)走勢判斷則較為悲觀。

六、M1與M2的剪刀差繼續(xù)擴(kuò)大

下圖是M1與M2增速走勢圖。M1在5月末增速高達(dá)23.7%，而M2增速僅為11.8%。M1與M2的差額是居民儲蓄存款和企業(yè)定期存款，而居民儲蓄存款占主要部分。以往都是M2快速增長，M1增長較為緩慢，而從2016年來，M1的增速已經(jīng)快速超過M2的增速。M1的快速增長說明居民存款正快速向企業(yè)存款轉(zhuǎn)移，而這中間夾雜了大量杠桿資金。受M1快速增長影響，居民資金正通過商品房市場快速流向房企，未來商品房等固定資產(chǎn)價(jià)格仍然有上漲壓力。

這六大危險(xiǎn)因素和當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫化密不可分。作為虛擬經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)正像“黑洞”一般，吸收了大量流動資金，拖累經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型速度。但經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型增長仍然需要建立在寬松的貨幣環(huán)境下，這就需要及時調(diào)整房地產(chǎn)政策，總體寬松的同時保持對房地產(chǎn)的精準(zhǔn)調(diào)控。

比如調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，通過增加中小戶型規(guī)劃來限制房企激進(jìn)拿地。保持一二線城市調(diào)控的同時，加快消化三四線城市商品房庫存。對房企也來要分類調(diào)控，對于資金壓力較大的中小房企可適時展開重組兼，盤活土地和商品房供應(yīng)。