【案例一】某日，某小區(qū)的保安人員在檢查進小區(qū)車輛時，發(fā)現(xiàn)某車輛上裝載的107膠時有灑落，隨后保安進行了清除。當晚下雨，次日下午1時，業(yè)主孫某（73歲）行至該坡道處，腳踩到未清除干凈的107膠摔倒，遂被送到醫(yī)院進行治療。醫(yī)院診斷業(yè)主孫某損傷系“頸椎外傷，脊髓損傷伴不全癱”，后經(jīng)鑒定為四級傷殘。

業(yè)主孫某以物業(yè)服務企業(yè)未及時履行清掃、保潔義務造成人身損害為由，訴至某區(qū)人民法院，要求該物業(yè)服務企業(yè)承擔民事責任，賠償其醫(yī)療費、營養(yǎng)費、誤工損失費、殘疾補償費、精神損失費共計九萬元。

一審法院判決認定，該物業(yè)服務企業(yè)未清潔坡道上的107膠，業(yè)主孫某損害結(jié)果的發(fā)生與該物業(yè)服務企業(yè)疏于管理存在著必然的因果關系，因此，對業(yè)主孫某的經(jīng)濟損失，該物業(yè)服務企業(yè)應承擔賠償責任，即賠償住院醫(yī)療費、出診治療費、鑒定費、就醫(yī)交通費、殘疾生活補助金等合計九萬元。

一審判決后該物業(yè)服務企業(yè)以一審法院賠償過高為由提出上訴。該物業(yè)服務企業(yè)認為一審法院未能確定侵害人、責任人，未查明孫某致傷因果關系，草率認定其負有全部責任，有?！耙允聦崬橐罁?jù)，以法律為準繩”的原則。

二審法院判決認為，該物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主孫某系物業(yè)管理關系，作為管理部門應當保證小區(qū)內(nèi)及轄區(qū)內(nèi)的清潔，現(xiàn)由于坡道上的107膠導致孫某摔傷，物業(yè)服務企業(yè)應承擔主要責任。業(yè)主孫某系完全民事行為能力人，應該預見自己的行為，由于其行走不慎摔傷，亦應承擔一定責任。因此對業(yè)主孫某的經(jīng)濟損失，物業(yè)服務企業(yè)承擔部分賠償責任，包括住院治療費、鑒定費、營養(yǎng)費、誤工損失費等合計9萬元的80%即72000元。業(yè)主孫某自行承擔損失的20%，即18000元。

【律師評析】

判定物業(yè)服務企業(yè)是否應當承擔賠償責任的核心在于物業(yè)服務企業(yè)在提供服務時是否按照物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間簽訂的物業(yè)服務合同來提供相應的服務。一般來講，維護物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生是物業(yè)服務合同的一項基本內(nèi)容，物業(yè)服務企業(yè)必須履行保潔義務，為業(yè)主提供一個安全、舒適的小區(qū)環(huán)境，若在合同履行過程中存在不當行為，就要承擔相應的法律責任。對此，《物業(yè)管理條例》第三十六條第二款規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。本案中，物業(yè)服務企業(yè)在清潔轄區(qū)路面時清除不凈，理應預料到下雨天遺留在路面上的107膠可能會導致行人摔傷，卻因疏忽大意而不作為，當然應當承擔違約責任。

孫某作為具有完全民事行為能力人，應當預見到雨后地面濕滑，有滑倒摔傷的危險性，也應在走路時提高注意力。孫某沒有預見，或雖有預見但抱有僥幸心理而輕信不會發(fā)生危害結(jié)果，即主觀上存在疏忽大意的過失，因此也應當承擔一定的民事責任。

綜上所述，二審法院的判決結(jié)果是合理合法的。

【案例二】某市的絕大多數(shù)樓盤在交房的時候都有這樣的情景，業(yè)主去辦理入住手續(xù)時，被告知要找物業(yè)服務企業(yè)辦理。物業(yè)服務企業(yè)先讓業(yè)主填表、簽訂物業(yè)管理公約、交物業(yè)管理后再給鑰匙。順利辦下來倒也無事，但有時就可能出現(xiàn)問題。有些物業(yè)服務企業(yè)要求業(yè)主一次性交一年或者更長時間的物業(yè)管理費，業(yè)主對此不滿而拒絕交費；有些業(yè)主認為物業(yè)管理公約含有不公平、不合理的內(nèi)容則拒絕簽約；有些業(yè)主則是由于其他問題與物業(yè)服務企業(yè)發(fā)生矛盾或爭執(zhí)。在這種情況下，有些物業(yè)服務企業(yè)就會采取不給業(yè)主鑰匙的做法。交房時發(fā)生矛盾，物業(yè)服務企業(yè)能否扣押業(yè)主家鑰匙？

律師評析：業(yè)主購買房屋，就與開發(fā)商之間形成了一種商品房買賣關系，商品房買賣合同即他們之間法律關系的體現(xiàn)。在這一法律關系中，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)雙方各有多種權利、義務，但是對于開發(fā)商而言，最根本的權利是收取業(yè)主的購房款，最根本的義務是向業(yè)主交付房屋。業(yè)主已經(jīng)按照商品房買賣合同的約定，向開發(fā)商支付全部購房款，開發(fā)商就應該履行向業(yè)主交付房屋的義務，否則要按照商品房買賣合同約定承擔逾期交房的違約責任。

從法律角度講，商品房買賣關系與物業(yè)管理關系是兩種獨立的法律關系，不應該相互混淆。不管業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間如何，都是物業(yè)管理關系的內(nèi)容，與商品房買賣法律關系無關。如果開發(fā)商以業(yè)主完成物業(yè)管理關系中的義務作為交付商品房的條件，則是變相增加業(yè)主的合同義務與責任，是不符合商品房買賣合同約定和相關法律規(guī)定的。

無論開發(fā)商也好，物業(yè)服務企業(yè)也好，都不能因為業(yè)主沒有簽訂物業(yè)管理公約、對物業(yè)管理費有意見而拒絕給業(yè)主辦理入住手續(xù)、不給業(yè)主鑰匙等，這種行為構成開發(fā)商對業(yè)主的違約，也是對業(yè)主權益的侵害。

【案例三】2009年1月，王某入住某小區(qū)一套住房，后王某以“房屋存在質(zhì)量問題，小區(qū)圍墻距離房屋過近，該小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)沒有盡到物業(yè)管理義務，物業(yè)費與服務標準不相符”為由，至今未繳納物業(yè)管理費。王某的做法對嗎？

律師風險提示：該小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間是物業(yè)合同關系，而開發(fā)商與業(yè)主之間是商品房買賣合同關系。房屋質(zhì)量等問題屬于業(yè)主與開發(fā)商之間的買賣合同調(diào)整范疇。因此，業(yè)主不能以房屋質(zhì)量問題為由，拒絕向物業(yè)服務企業(yè)交納物業(yè)費。但是若在物業(yè)合同中約定了物業(yè)服務企業(yè)有對房屋進行維修和修繕義務，業(yè)主要求物業(yè)服務企業(yè)進行維修，該小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)未履行義務的，業(yè)主有權拒絕交納物業(yè)管理費。律師提示廣大業(yè)主，切勿盲目拒絕交納物業(yè)管理費，且注意保存物業(yè)服務企業(yè)不履行合同義務的證據(jù)，否則會面臨支付高額滯納金的法律風險。

【案例四】某小區(qū)業(yè)主張某住在老式混合結(jié)構樓房的底層，樓上一業(yè)主宋某安裝了一部分離式空調(diào)。由于空調(diào)機長時間運轉(zhuǎn)，泠凝器出水像雨一樣滴下，濺得四處都是，底層院落無法曬衣，同時晚上滴水聲擾得張某一家老小無法休息。張某找到宋某，希望解決此問題，卻遭到拒絕，張某非常氣憤，于是找到物業(yè)服務企業(yè)，要求其處理，并稱其未盡到管理職責，應承擔責任。

律師評析：從相鄰關系上看，樓上裝空調(diào)的業(yè)主宋某在自己權利實現(xiàn)的同時，不能侵害相鄰關系人的權益。由于空調(diào)出水，對樓下的業(yè)主張某正常的生活造成了極大的影響，破壞了相鄰關系，對此樓上的宋某要排除妨礙，使相鄰關系恢復到原來的狀態(tài)，宋某應當作為第一責任人承擔責任。對于物業(yè)服務企業(yè)而言，對業(yè)主安裝空調(diào)的行為也有合理引導的義務，為了小區(qū)的整體美觀和防止對其他業(yè)主生活造成不良影響，物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)主安裝空調(diào)的位置、安全等都要求有統(tǒng)一的規(guī)定，對安裝行為進行檢查、監(jiān)督、驗收等。如果物業(yè)服務業(yè)企業(yè)沒有盡到這些義務，直接責任人又不能承擔責任或不承擔責任時，其也應當承擔補充責任。

【案例五】某高校住戶范某發(fā)現(xiàn)其廁所頂棚往下漏水，于是與樓上住戶徐某交涉，要求其將廁所的防水再做一遍，費用由徐某承擔，徐某以自家沒有裝修為由不予理會，范某多次要求解決未果，因此將徐某告上了法庭，但在庭審中范某由于證據(jù)不足而敗訴。于是范某將自家的廁所頂棚重新更換。后范某家的廁所頂棚大面積漏水，范某又來到徐某家查看，原來暖氣管的閥門被徐某弄壞，大量暖氣水流到地面并向樓下滲漏。范某又向徐某提出更換廁所地磚、重做防水的要求。由于以前的糾紛，徐某執(zhí)意不肯。于是范某找到物業(yè)服務企業(yè)，要求給予解決，物業(yè)服務企業(yè)了解情況后，又親自到兩家調(diào)查，發(fā)現(xiàn)是由于管道多年未修，已經(jīng)腐爛，需要更換，管道系學校售房給個人時承諾由學校維修的公共部位，因此，維修費應由學校支付。物業(yè)服務企業(yè)向?qū)W校上報了申請?？畹膱蟾妫⒔?jīng)批準再與兩家協(xié)商后達成共識，將徐某家的防水重做一次，并保證使用與原地磚顏色相近的材料，從而解決了兩家的糾紛。此案例中，樓上漏水維修費應由誰承擔？

律師評析：樓上漏水是造成鄰里之間糾紛和矛盾的一個重要因素，及時解決漏水問題有利于維護業(yè)主之間和睦共處的關系。《民法通則》第八十三條明確規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方，應當按照有利于生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、采光等方面的相鄰關系，給相鄰方造成妨礙或損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！?/p>

由樓上漏水產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛可根據(jù)民法中的過錯責任原則來判定責任。過錯責任原則以過錯為要件，因當事人一方的過錯造成的后果，就由過錯者承擔責任負擔費用；沒有過錯就沒有責任，那么費用的承擔就適用公平原則，由雙方共同分擔。本糾紛由于是學校承諾的公共部位長久使用，管道損壞所致，所以應由承諾方學校支付維修費用。