住宅小區(qū)的停車位究竟屬于誰？

金諾律師事務所  賴如星

近日，一則《住宅小區(qū)的車庫到底歸誰全國首例車庫之爭一審落槌》的消息引爆了朋友圈，引發(fā)大量的關注和轉發(fā)。文章稱：“就南京星漢置業(yè)有限公司與星漢城市花園小區(qū)業(yè)主委員會的地下停車庫之爭案件，南京鼓樓區(qū)法院一審作出判決：開發(fā)商將地下停車庫移交給業(yè)主委員會管理，全體業(yè)主享有地下停車庫的權益?！贬槍υ撓?，4月8日，南京市鼓樓區(qū)人民法院官方微博發(fā)布《鄭重聲明》，聲明稱上述消息不實，“文章中提到的均是并未生效的一審判決”“本案應以生效判決為準”。那么，本案的真實情況究竟是怎樣的呢？

一、基本案情

1998年，江蘇星漢置業(yè)有限公司（以下簡稱星漢公司）經建設、規(guī)劃部門許可建設了星漢城市花園住宅小區(qū)，并按《南京市建筑物配建停車設施設置標準與準則》、南京市規(guī)劃局對該項目《建筑工程規(guī)劃設計要點通知》的要求和《半地下室平面規(guī)劃核準圖》的核定，以0.2停車位/戶的比例標準建設了半地下車庫。規(guī)劃核準車庫數量為36個，實際建設車庫數量59個。2000年，星漢公司對已建成的商品房自行定價銷售，并以均價10萬元/車庫的價格向小區(qū)業(yè)主出售地下車庫的使用權。對此，原告星漢城市花園業(yè)主委員會（以下簡稱業(yè)委會）起訴稱，被告星漢公司出售地下車庫的行為違反了法律規(guī)定，也侵犯了小區(qū)全體業(yè)主的合法權益，請求法院確認小區(qū)地下停車庫的占有、使用、收益、處分的權利為全體業(yè)主共有；星漢公司立即向業(yè)委會移交星漢城市花園地下停車庫，不能移交的，支付車庫的實際出售價款。被告星漢公司辯稱，星漢公司銷售地下車庫的行為得到了房產部門的認可，所銷售地下車庫的建筑面積也未分攤給全體業(yè)主，故被告應享有地下車庫的所有權，請求法院駁回原告的訴訟請求。

二、審理過程及裁判結果

南京市鼓樓區(qū)人民法院一審作出判決：星漢公司將地下停車庫移交給業(yè)委會管理，全體業(yè)主享有地下停車庫的權益。星漢公司不服一審判決，向南京市中級人民法院提起上訴。南京市中級人民法院經審理認為，原審查明事實不清，裁定撤銷原判，發(fā)回重審。

南京市鼓樓區(qū)人民法院重審后認為，根據最高人民法院《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條的規(guī)定，建筑區(qū)劃內在規(guī)劃用于停放汽車的停車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設的停車位，歸業(yè)主共有。小區(qū)規(guī)劃核準車庫數量為36個，實際建設59個，故超規(guī)劃建設的23個車庫應屬業(yè)主共有。并且，按照南京市《商品房附屬房屋轉讓等問題的若干規(guī)定（試行）》第六條的規(guī)定，應有不低于15%的車庫為業(yè)主保留。小區(qū)業(yè)主實際有權取得的車庫為29個。星漢公司已交付了24個車庫，尚應向業(yè)委會移交5個車庫。由于業(yè)委會應移交的車庫已實際出售給小區(qū)其他業(yè)主，業(yè)委會要求移交停車位的請求實際無法履行，故業(yè)委會有權要求星漢公司支付5個車庫對應的出售價款50萬元。因此，判決被告星漢公司于判決生效起十日內給付原告業(yè)委會車庫出售款50萬元；駁回業(yè)委會的其他訴訟請求。宣判后，原告業(yè)委會及被告星漢公司均未提起上訴。

三、案件評析

雖然本案的判決已經生效，但是圍繞本案相關問題的討論卻仍在持續(xù)。隨著物質生活水平的提高，城市居民擁有私家車的數量不斷增長，而城市土地資源有限，小區(qū)停車位仍屬于相對稀缺的資源，停車難日益成為困擾業(yè)主的問題，有關與本案類似的停車位權屬、使用等糾紛亦屢見不鮮。因此，本案的典型意義不言而喻。那么，住宅小區(qū)的停車位究竟屬于誰所有呢？

（一）住宅小區(qū)停車位的分類

實踐中，住宅小區(qū)的停車位從形式上主要分為以下幾類：

第一類，獨立停車位（庫）。獨立停車位是指開發(fā)商在小區(qū)建設的具有構造上的獨立性、能夠明確區(qū)分，具有利用上的獨立性、可以排他使用，能夠登記成為特定業(yè)主所有權客體的停車位。該類停車位通常建設于住宅樓一層，與其他停車位有明確界分，多見于高檔住宅小區(qū)。

第二類，地面公共停車位。顧名思義，地面公共停車位，是指占用小區(qū)公共道路及其他場地等設置的停車位。根據《物權法》的規(guī)定，該類停車位屬于業(yè)主共有，通常交由物業(yè)服務企業(yè)行使管理權，所得收益屬于全體業(yè)主共有，在扣除一定比例的管理費之后，用于貼補物業(yè)服務費用。

第三類，人防停車位。人防停車位是指占用住宅小區(qū)人防設施設置的停車位?！度嗣穹揽辗ā返谌l規(guī)定：“城市新建民用建筑，按照國家有關規(guī)定修建戰(zhàn)時可用于防空的地下室?！毙藿ㄈ朔拦こ淌情_發(fā)商的法定義務。根據人防工程“平戰(zhàn)結合”的建設方針，國家鼓勵平時對人防工程的使用，因此，人防工程被改造用于停放小區(qū)車輛是實踐中普遍的做法，但是對于人防停車位的權屬卻多有爭議。

第四類，非人防地下停車位。該類停車位與人防停車位一樣，均設置于地下，二者的區(qū)別在于非人防停車位并不占用人防工程。而確定人防停車位與非人防停車位的法律依據并不完全一致，所以，嚴格而言，人防停車位與非人防停車位二者的法律性質并不相同，宜區(qū)分討論。

（二）如何確定停車位的權屬

有關停車位所有權歸屬的討論，主要集中在小區(qū)停車位屬于全體業(yè)主共有、開發(fā)商所有，還是國家所有。《物權法》及《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》等對此做出了原則性的規(guī)定，但并未細分各種類型的停車位及其歸屬。因此，實踐中各地的做法及法院的裁判意見也不盡一致。那么，究竟應如何確定住宅小區(qū)停車位的歸屬呢？概括起來，主要有以下幾種觀點：

第一，一律屬于全體業(yè)主共有。該觀點認為，住宅小區(qū)停車位屬于配套設施，而建設配套設施屬于開發(fā)商的法定義務，因此，隨著住宅小區(qū)的出售，住宅小區(qū)停車位也應移交給全體業(yè)主，屬于全體業(yè)主共有。

第二，依據停車位是否計入公攤面積而定。該觀點認為，如果停車位、車庫的建筑面積已作為公攤面積予以分攤，則在業(yè)主購買商品房時，其購買的商品房的建筑面積中已包含該挺停車位的面積，該停車位當屬于全體業(yè)主共有。反之，如果停車位的建筑面積未作為公攤面積，則該停車位應屬開發(fā)商所有。i

第三，以停車位造價是否計入業(yè)主的購房成本作為評判標準。該觀點認為，如果停車位的成本已經攤入業(yè)主的購房成本，則停車位、車庫歸業(yè)主共有。反之，則可以通過約定的方式確定其歸屬。ii

第四，以停車位是否計入容積率而定。該觀點認為，停車位如果計入容積率，則可以進行房地產權的初始登記，取得獨立的產權證書，因此，開發(fā)商可保留其所有權。反之，如果沒有計入容積率，其權利只能依附在計算容積率的建筑物的建筑面積中，且伴隨著分攤了土地使用權的房屋產權出售給全部業(yè)主，停車位的所有權也應歸業(yè)主共有。iii

筆者認為，上述四種觀點分別以不同的角度提出了判斷停車位的所有權歸屬的思路，有一定的合理根據，但均值得商榷，不宜作為確定停車位歸屬的標準。原因在于：

其一，小區(qū)停車位一律屬于業(yè)主共有的觀點缺乏法律依據?！芭涮自O施”并非直接等同于物權法中的從物，開發(fā)商負有承擔建設配套設施的義務也并不意味著配套設施的所有權屬于全體業(yè)主。并且，《物權法》第74條第2款的規(guī)定也表明，開發(fā)商與業(yè)主可以通過出售、附贈或者出租等方式約定建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的停車位、車庫的歸屬。

其二，公攤面積標準缺乏合理性。以地面公共停車位為例，地面公共停車位一般不計算建筑面積，公攤面積更是無從談起，但是根據《物權法》的規(guī)定，這些停車位應屬于業(yè)主共有的停車位，而非屬于開發(fā)商所有。再以人防工程為例，根據《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》的規(guī)定，人防工程并不計入公攤面積，但僅以此認定人防停車位的所有即屬于開發(fā)商所有，法律依據并不充分。

其三，停車位成本標準缺乏可執(zhí)行性。建筑成本是當事人在作價格決定時的考慮因素，但是，影響交易價格的還有其他因素，在具體交易價格的形成過程中，標的物的成本計算作為開發(fā)商的內心計算，只會影響經濟意義上的最后成交價格而并不能成為確定所有權歸屬的依據。iv并且，對于停車位的成本是否已經計入建造成本并分攤于各個業(yè)主的問題，涉及有關建筑的專業(yè)問題，暫且不論舉證責任的負擔難題，即使開發(fā)商可以完成舉證義務，由于信息不對稱，業(yè)主等其他主體也基本上很難質證、查清。所以，以停車位成本標準來確定其權屬僅具有理論上的意義。

其四，容積率標準不適宜判斷地下停車位權屬。容積率標準反映的是建筑物是否分攤到土地使用權的一個標準。由于我國房地產立法采取的是“房地一體”原則，因此如果要獲得獨立的產權必須有對應的土地使用權。而只有分攤到土地使用權，才可以取得建筑物的專有權，這與房地產權屬證書的取得密切相關。因此，是否計算容積率可以作為地上停車位權屬認定一個標準。但是卻無法解決地下停車位的歸屬問題。雖然《物權法》第136條規(guī)定，建設用地使用權可以在土地的地表、地上、地下分別設立，表明地下停車位也可以登記成為獨立的建筑物區(qū)分所有權的客體。實踐中有些地區(qū)為了鼓勵開發(fā)商修建車庫，作出了地下車庫不計算容積率的規(guī)定，v但是，根據我國現行法律法規(guī)并未規(guī)定地下車庫一律歸業(yè)主共有。并且，人防工程的所有權目前在法律上并不明確，容積率標準也并不適宜用于確定人防停車位的權屬。

因此，筆者認為，住宅小區(qū)停車位的歸屬不應簡單地以某一個標準一概而論，而應當區(qū)分停車位的不同形式分別予以確定。首先，占用業(yè)主共有道路或者其他場地設置、增設的停車位屬于業(yè)主共有。其次，建筑區(qū)劃內規(guī)劃的停車位，可由開發(fā)商和業(yè)主約定其歸屬。再次，由業(yè)主共同參與公攤面積分攤了所享有建設用地使用權的共有土地，且無法辦理相應的權屬證書的停車位，則應當屬于業(yè)主共有。最后，對于人防停車位而言，目前法律并未明確人防工程的所有權歸屬，各地方對其態(tài)度也不盡一致。本著“平戰(zhàn)結合”及“國家鼓勵平時利用”的原則，開發(fā)商與業(yè)主可以在商品房買賣合同中對人防停車位的使用進行約定。

注釋：

i 綿陽市中級人民（2015）綿民終字第632號民事判決書。

ii 深圳市中級人民法院（2012）深中法房終字第3158號民事判決書。

iii 劉閱春：“論小區(qū)停車位及車庫的歸屬”，載《當代法學》2007年，第五期。

iv 陳?：“不宜用價格構成理論解決所有權歸屬糾紛”，載《人民法院報》2004年4月15日，第3版。

v 《汕頭市市區(qū)住宅建設項目非經營性架空層及地下車庫容積率和報建費用計核暫行辦法》（汕規(guī)國通[2002]104號）