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早上一覺醒來，突然想到BIGBANG的演唱會(huì)好像結(jié)束了，我就說20號(hào)那天，從習(xí)友路去稻香樓賓館參加婚禮，我怎么走了1個(gè)小時(shí)，都是這個(gè)bang子惹的禍。哦，對(duì)了，他們的演唱會(huì)門票不是一票難求么？各種加價(jià)，捆綁銷售么？明星也可憐，火的時(shí)候待賈而沽，不火的時(shí)候可就一文不值。這么說來，跟最近如同脫韁野馬的合肥房?jī)r(jià)似乎如出一轍。所以我決定，這篇文章不寫娛樂，寫房?jī)r(jià)，畢竟這是目前我正在掙錢和工作的行業(yè)。 我弟弟最近經(jīng)常打電話，讓我?guī)退磳W(xué)區(qū)房，他說：“我要求很簡(jiǎn)單，第一個(gè)就是有好的學(xué)區(qū)，馬上孩子上初中了，第二就是小區(qū)不能太舊，要是新建小區(qū)最好就是政務(wù)區(qū)那樣的。”然后，我就問了他一個(gè)問題：“你最近不賣文玩改成制杖了嗎？”他連連擺手說：“沒有，我還賣文玩，在星光天地一樓，你不是去過的么？”然后，我長(zhǎng)吸一口氣，“那你最近就一定在販劍?！比缓?，就沒有然后了……我估摸以他有待充值的智商，他是聽不出來我再罵他的。畢竟也是一奶同胞，我也不能罵的太明顯。 今天，老夫就跟如同熱鍋螞蟻，刀俎上的魚肉們說一說，現(xiàn)在堪比南一環(huán)超甲級(jí)寫字樓合肥中心的房?jī)r(jià)，到底會(huì)不會(huì)跌下來？答案是：必須的必啊。 突然想到論點(diǎn)太多，真不知道這篇文章會(huì)長(zhǎng)成什么樣。我還是靶向瞄準(zhǔn)，就給你說大約100個(gè)吧。 01 所有人都說的合肥是省會(huì)城市，房?jī)r(jià)并不高，你看看旁邊的南京、武漢…… 說這句話的人，我都有點(diǎn)佩服他的歷史是音樂老師教的，地理是體育老師教的。要不然，怎么能說出這么不要臉的話？人家南京六朝古都，江蘇全省GDP秒殺你安徽好幾個(gè)來回，恐怕還有剩吧？至于大型企業(yè)，高科技企業(yè)更是不勝枚舉，人家有紫金山天文臺(tái)，人家有電子十四所，人家有中山陵，人家有總統(tǒng)府，人家還有金陵十二釵，對(duì)了，我小時(shí)候第一次吃哈根達(dá)斯好像就是在南京，說著也有快10年了……總而言之一句話，南京比合肥好。 至于武漢是不是比合肥更具發(fā)展?jié)摿Γ约案l(fā)達(dá)，請(qǐng)你自行百度。 合肥，作為全國最胖的省會(huì)。不可否認(rèn)現(xiàn)在發(fā)展是一日千里，日新月異。發(fā)展的速度，可以說令人瞠目結(jié)舌。這也沒辦法，畢竟起點(diǎn)低。猶記得08年前后，大合肥遍地都是3000多塊錢的房子，遍地都沒人買。那時(shí)候的蕪湖扶搖直上九萬里，輕松領(lǐng)跑全省房?jī)r(jià)。價(jià)格是多少呢，差不多5000多塊錢吧。對(duì)了，現(xiàn)在8年過去了，蕪湖房?jī)r(jià)也漲到了差不多6000塊錢吧。這么看來，合肥房?jī)r(jià)是不是高了呢？是不是很高了呢？ 當(dāng)然，我知道，你們看到這，肯定要撕我的，說合肥市省會(huì)，非江南小城可語之。你們不要著急，我準(zhǔn)備放大招，一個(gè)大寫的口亨在等你們。 易居中國在2015年11月30日推送了一篇文章《哪些二線城市，讓你買得起又買的對(duì)？》很漂亮的幫我給你們上了一課。文中提到宜居城市第一名成都，一套房子40多萬（在目前大環(huán)境好的情況下，差不多60多萬吧），面積大約90平方?！端拇ㄈ?qǐng)?bào)》3月22日文章稱，三環(huán)內(nèi)熱點(diǎn)區(qū)域過萬。看那語氣，好像是很高的樣子。 那么我們?cè)诳纯次闹刑岬降拈L(zhǎng)沙，這個(gè)地方也是省會(huì)，還是準(zhǔn)一線呢！原引一段話“房?jī)r(jià)蹭蹭往上漲，米錢長(zhǎng)沙樓盤銷售均價(jià)基本在每平方米7000元到10000元”。 我們?cè)賮砜纯?，你們天天比較的武漢，文中提到“武漢市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月份武漢新房平均價(jià)格7001.92元/平方?！庇谑?，我不放心的又去查了查。 最后一句，1.5萬抵15萬是什么鬼？！ 算了，我累了，不想再比較了。你們自己去看看常州，無錫，西安，沈陽，重慶…… 02 所有人都說合肥房?jī)r(jià)是全省人民，外地人民來買的，根本不差買家。 對(duì)于這個(gè)，我仔細(xì)想想，似乎好像，是沒有辦法反駁，因?yàn)楹戏嗜嗣窕径急徊疬w了，一個(gè)個(gè)都有10幾套房子，他們?nèi)绻€買房子，不是有毛病么？我們單位一個(gè)同事，一個(gè)月拿著1200塊錢的工資，天天開著17萬的國產(chǎn)SUV神器上班，我就好奇問他，你的錢是天天晚上做兼職掙得么？他說，“死鬼，你想哪去了，人家的錢來的可清白可清白呢，每個(gè)月收收租子什么的，有人還有15套房子的呢，我家才7套。都怪當(dāng)時(shí)，我沒有假結(jié)婚?！?/span> 那么也就是說，從開始到現(xiàn)在，合肥土著都不是合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)客群。從2006年前后樓市起步，外地人購買就占大多數(shù)。當(dāng)然，這些外地人，差不多就是現(xiàn)在的新合肥人。他們來自淮南、六安、阜陽、宿州、亳州、淮北等北方人口重鎮(zhèn)。歷經(jīng)了將近10年，這部分客群，也已經(jīng)該買的都買了吧？ 我記得宿州埇橋區(qū)西寺坡鎮(zhèn)劉村，坑坑洼洼的鄉(xiāng)間小道，有過這么一段對(duì)話?！懊?，你家在合肥買的房子在濱湖么？”一個(gè)略帶憂郁氣質(zhì)的小青年說呷了一口煙說“不，在高鐵站，恁莊狗子家在濱湖?！?/span> 當(dāng)時(shí)，我整個(gè)人都不好了，合肥的開發(fā)商都已經(jīng)將魔掌深入到廣大農(nóng)村地區(qū)，上山下鄉(xiāng)的工作沒少做。但是仔細(xì)想想，外地客群資源，也已經(jīng)深挖的七七八八的。 據(jù)新浪房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2015年新房成交90157套 銷售面積939.21萬㎡，比2014年少了850套。我手中找到一個(gè)數(shù)據(jù)，從2009年開始，每年成交量都在9萬套左右，近百萬套房子已經(jīng)銷售出去了。我猜想，基本上該買的應(yīng)該都買了，想買的基本也都買了，剩下的估計(jì)也沒幾個(gè)能買的起了。 另外，過去合肥對(duì)全省的人群吸引力那是相當(dāng)大，宣傳部外宣辦的不懈努力下，多少年中國最幸福城市排行榜，合肥都名列前茅。再加上，濱湖和政務(wù)的建設(shè)。仿佛一瞬間，全省各地乃至全國各地的有志青年都發(fā)現(xiàn)了，原來在中部地區(qū)還有這么一塊風(fēng)水寶地，夢(mèng)想高地，可以實(shí)現(xiàn)自己的夢(mèng)想。 遙想我還只是21歲的時(shí)候，我接到了合肥和廣州的兩份工作邀請(qǐng)。我與同窗好友討論到底選哪個(gè)的時(shí)候，他說了一句話：“還是去合肥吧，畢竟我們是有機(jī)會(huì)融入這個(gè)城市的，而廣州我們終究只是過客?！甭犕?，我果斷從阜陽坐上火車來到了還沒有改建的合肥火車站。 現(xiàn)如今，面對(duì)高高在上的房?jī)r(jià)，合肥已經(jīng)跟北上廣一樣都不相信眼淚了。反正都是過客，都是流浪，不如讓我在一線城市裝逼吧。年紀(jì)大了，我還能跟子孫吹牛逼的說，爺當(dāng)初也是漂過北京，闖過上海，混過廣州的。 人都走了，房子到底該賣給誰呢？我都不敢想…… 03 所有人都說現(xiàn)在二手房根本買不到，一套房子出來就被搶了，你不買有人買。 對(duì)于二手房，我只能說中介的套路很深，你們千萬要睜大眼睛看世界啊?，F(xiàn)在很多二手房都在努力爭(zhēng)取獨(dú)家房源，為什么要獨(dú)家？還不是不想讓更多的客戶看到唄。一個(gè)獨(dú)家，房東也都覺得自己房子值錢了，一個(gè)100萬的房子，中介非要跟你說能賣150萬。然后他們瘋狂拿你的房子說事，慢慢的你的房子也就成了他們手中最有力的銷售道具，也就是僅僅作為道具而已。 他們真正賣的，是之前他們大量屯起來的價(jià)格相對(duì)適中的房子，他們要的是成交，不是房?jī)r(jià)漲或者跌，你房?jī)r(jià)多點(diǎn)少點(diǎn)，那是你自己賺的多點(diǎn)少點(diǎn)，他們拿的中介費(fèi)固然高了一點(diǎn)，但是賣不掉，砸手里了，也就沒有中介費(fèi)了。對(duì)他們來說，最重要的是成交！ 另外，據(jù)不可靠消息，說一出來就被搶的房子，大多數(shù)還是學(xué)區(qū)房吧？尤以政務(wù)區(qū)最甚。我始終有一個(gè)觀點(diǎn)，房子是滿足你居住需求的，孩子上學(xué)跟房子本質(zhì)上是沒有關(guān)系的，你非要給房子附加這些功能，那你不是自己給自己找麻煩么？活該，你花的錢比人家多。當(dāng)然想買學(xué)區(qū)房，你就買低總價(jià)的唄，上完學(xué)就賣。你非要兼顧舒適的居住，優(yōu)美的環(huán)境，合理的戶型。真是人窮，想的美…… 當(dāng)然，現(xiàn)在一大波房產(chǎn)投資客，已經(jīng)抓住這波上漲行情，果斷脫手。套現(xiàn)。走了！剩下沒走的，基本上也都是為了享受最后的學(xué)區(qū)紅利。 我們?cè)趤碚f說買房人，買房者都是買漲不買跌，都覺得自己是風(fēng)口上的豬，一定能飛起來，關(guān)鍵，你就算飛起來了，你不還是豬么？你妄想自己能通過這波房?jī)r(jià)上漲行情，看下波再上漲，我都懷疑你有沒有學(xué)過傳說中的政治，當(dāng)時(shí)就說過有的農(nóng)民看去年養(yǎng)豬掙錢，今年馬上養(yǎng)豬，大家都養(yǎng)豬，結(jié)果豬價(jià)跌了。 說完大道理，我們?cè)趤砜纯?，現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)不再理性。房東覺得自己手里有房，自己就是爺，臉色難看，說話硬氣，一套房子不管什么樓盤，什么戶型，什么物業(yè)，一律拿同區(qū)域最高房?jī)r(jià)來參照。所以，90平米左右的房子，差不多都要150萬，還都是一口價(jià)全款。現(xiàn)在購房者，一次性能拿得起這么多錢的，又有幾個(gè)啊啊啊啊啊…… 04 所有人都說現(xiàn)在二手房根本買不到，一套房子出來就被搶了，你不買有人買。 3月24日，合肥土地拍賣會(huì)成功出讓4宗地塊，攬金111.3億元。文一以單價(jià)2400萬/畝(居住部分，商業(yè)底價(jià)135萬元/畝)、總價(jià)76.89億元競(jìng)得濱湖區(qū)BH2015-09號(hào)地塊，住宅溢價(jià)率400.00%，一舉刷新濱湖區(qū)單價(jià)地王及合肥市總價(jià)地王紀(jì)錄。當(dāng)然寸土寸金的政務(wù)區(qū)也是各種高價(jià)，融創(chuàng)再次以高價(jià)2600萬/畝、總價(jià)27.51億元摘得政務(wù)區(qū)ZWQTA-027-1號(hào)地塊，樓面價(jià)13928.71元/㎡，溢價(jià)率400.00%。 看看這個(gè)數(shù)字，我當(dāng)時(shí)下巴都下掉了，這個(gè)是什么鬼，什么鬼？我只想問問文一，你忘記你的先輩藍(lán)鼎了么？我覺得你們可以好好聊一下。我想，文一急需改變自己“屌絲盤”的形象，可是，你做過成功的商業(yè)項(xiàng)目么？千萬別最后把寫字樓改成商業(yè)公寓賣，要不花這么多錢，高貴氣質(zhì)一點(diǎn)都沒提上來，反而找藍(lán)鼎去玩了。 其實(shí)，文一土地市場(chǎng)上所向披靡也是有原因的，我猜想嘛，畢竟本土開發(fā)企業(yè)，實(shí)在不行就破產(chǎn)唄，反正能賴著政府的帳，真破罐子破摔了，政府肯定還得為本土企業(yè)兜底，會(huì)給他們找一個(gè)好的婆家給賣了。你看，國購那個(gè)大鯨魚不就鯨吞了藍(lán)鼎那個(gè)小鱷魚嗎？ 說不定置地跟文一殺的你死我活，過5年后，嚴(yán)boss和周boss都是要手牽手去合并的。不要著急，我們 “活久見”的事兒還少么？ 下面援引一個(gè)業(yè)內(nèi)人士的分析，讓你們了解一下，開發(fā)商到底對(duì)于合肥未來的房?jī)r(jià)走勢(shì)是樂觀還是不樂觀，純技術(shù)層面，不想看的迅速劃過。 1、政務(wù)區(qū)樓面價(jià)1W3千多，所有成本相加5000足夠（營改增稅降了不少）。1W8成本，還有沿街商鋪可以拉低住宅成本，實(shí)際住宅成本約1W7。 2、濱湖樓面價(jià)9000（容積率是4.0），成本再5000，1W4，同理沿街商鋪可以拉低住宅成本（1W3左右）。別忘了配套402畝商業(yè)是135萬底價(jià)出讓，濱湖單拍商業(yè)也要300~400萬一畝吧，大大降低了住宅地塊的成本。 3、大鋪頭地塊1700W/畝，那塊地三角形沿街面好大，商業(yè)溢價(jià)空間非常大。 綜上：開發(fā)商并不看好合肥樓市后續(xù)溢價(jià)空間，比起南京、蘇州土拍市場(chǎng)的瘋狂差太遠(yuǎn)。 近期買房特別是綁車位、綁裝修的人很可能要被高位套牢。 仔細(xì)看看，合肥文一在新站和濱湖兩個(gè)地方的拿地，確實(shí)也是棒棒噠，都是高總價(jià)。至于政務(wù)區(qū)的融創(chuàng)，應(yīng)該是為了拉升政務(wù)區(qū)的板塊價(jià)值，所以頻頻舉牌，心里想著“我把價(jià)格叫上去，肯定會(huì)有人來叫價(jià)，然后，我之前的地也就賺錢了?！睕]成想，價(jià)格叫上去之后，沒人應(yīng)承，活脫脫的花樣作死冠軍。不過，對(duì)外的官方口徑應(yīng)該是：“我們看好政務(wù)區(qū)絕版區(qū)域價(jià)值，同時(shí)我們希望帶領(lǐng)政務(wù)區(qū)邁上豪宅新臺(tái)階，擁有兩塊政務(wù)區(qū)的地，未來想買政務(wù)區(qū)的價(jià)格必須由我說了算?！?/span> 對(duì)了，我提醒你們一下，融創(chuàng)的地塊中學(xué)學(xué)區(qū)好像不是50中新校區(qū)，是省立醫(yī)院南區(qū)不遠(yuǎn)處的那個(gè)50中。買學(xué)區(qū)房的，你可要想好再買喲！ 至于政務(wù)區(qū)的升值潛力，再也不會(huì)有之前的翻幾番了。 05 合肥高房?jī)r(jià)到底靠什么來支撐，你的工資能買的起合肥房子嗎？
合肥的大型企業(yè)似乎引進(jìn)了很多，帶動(dòng)的就業(yè)確實(shí)也很多，但是工資水平似乎這么多年一直都是滯漲的狀態(tài)啊。除了房地產(chǎn)行業(yè)，以及類金融業(yè)平均工資水平能在10萬元/年，其他行業(yè)似乎都維持在6萬元左右。 就像每年春節(jié)回家，總是有一群人關(guān)心的問我，你在合肥一個(gè)月工資得有1萬吧，我都說，差一點(diǎn)到1萬。那么這個(gè)點(diǎn)，有多大呢？也就6000多塊錢的一個(gè)點(diǎn)吧。當(dāng)然，有可能你會(huì)說，是我不行，工資差。那我就羅列一下工資數(shù)據(jù)給你看咯。 《合肥晚報(bào)》2015年7月1日刊登文章稱，“根據(jù)安徽省人社廳規(guī)定：自2015年7月1日起，合肥市社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)基數(shù)將根據(jù)上年度全省在崗職工月平均工資進(jìn)行調(diào)整(2014年全省在崗職工月平均工資為4366元)。” 2015年4月萬家熱線發(fā)表了一篇文章，“日前，某招聘網(wǎng)站通過對(duì)全國32個(gè)城市白領(lǐng)的春季月薪進(jìn)行調(diào)查，發(fā)布了《2015年春季各城市的薪酬水平》報(bào)告。其中，上海以6774元的月薪高居中國各城市薪酬排行榜榜首，而合肥則以5537元排名第18位。” 我們不討論這個(gè)公司水平是不是被平均了，哪怕就是這兩個(gè)數(shù)據(jù)也都不足以支撐合肥目前動(dòng)輒萬元一個(gè)平方的房?jī)r(jià)。150萬的一套房子，不吃不喝需要300個(gè)月…… 算了，文章寫不下去了，根本是越往下寫越覺得自己可憐。 忍著內(nèi)心的劇痛，我接著跟你說說，合肥的的租房?jī)r(jià)格跟房?jī)r(jià)也完全不成正比，北上廣的租房?jī)r(jià)格是多少？動(dòng)輒7000元——8000元，好一點(diǎn)的上萬。而我大合肥是多少錢呢？動(dòng)輒1500到2000元，好一點(diǎn)的3000元。說明合肥收入就是低嘛，就根本沒有這么多人租，城市發(fā)展達(dá)不到嘛。 還有，你們天天念叨的地鐵，說地鐵通了，合肥房?jī)r(jià)還會(huì)漲，其他城市都是這樣的。我也簡(jiǎn)直呵呵呵了。你看，現(xiàn)在通地鐵還是一個(gè)大事兒么？隔壁河南，江西，也都不富裕，人家地鐵早就跑的呼呼的了。妄想地鐵拉動(dòng)多少房?jī)r(jià)，也只有寡國小民有這種思想了，畢竟見的少嘛。 說了這么多，我只是想告訴你，合肥房?jī)r(jià)這樣的漫天上漲，與政府、媒體、房企、投資客都不無關(guān)系。你們非要這個(gè)時(shí)候買房，那就相當(dāng)于高位入股市，剛剛賠光了衣服，留點(diǎn)底褲給自己吧。 預(yù)感7月份開始，房?jī)r(jià)的高燒必須降下，房子也不在像現(xiàn)在這么不冷靜，畢竟激情過后的空虛是最難熬的，就好像嘿嘿嘿之后，我總是抽根煙來療慰那顆躁動(dòng)的心。 房地產(chǎn)主要是杠桿效應(yīng)，開發(fā)商最怕的是什么資金鏈跟不上，如果三個(gè)月不買房子，你看看，是不是最后，地王們會(huì)哭的比誰都慘，畢竟我們小市民窮苦日子過慣了。他們開發(fā)商們大手大腳慣了，哪里還能過苦日子。 當(dāng)然，我寫了這么多，你們肯定各種不服氣。不服氣也沒辦法，你大不了罵我?guī)拙?，反正肯定有理性的人，已?jīng)不會(huì)再一頭撞死在燒的滾燙的樓市里去了。 哈哈…… 歡迎大家關(guān)注這個(gè)“關(guān)注娛樂圈”的訂閱號(hào)，我們?nèi)锖芏嗖蛔銥橥馊说酪驳男”?，小八卦，這里全部都有。 |
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