和訊房產(chǎn)消息 不出意外，萬科與深圳地鐵集團(tuán)的合作將繼續(xù)推進(jìn)。

在近日萬科2015年度的業(yè)績推介會，萬科總裁郁亮關(guān)于“就深圳地鐵的合作將有見面會”的回答，也向外界表達(dá)了了合作上的穩(wěn)定性。

會上，其不僅把2015年稱為萬科目前為止最好的一年，還用了近四分之一的篇幅描述了城鎮(zhèn)化中軌道交通建設(shè)的巨大空間，并表示萬科“必須要抓住軌道交通，并且在這當(dāng)中尋找屬于我們自己的機(jī)會?！毖酝庵?，未來軌道物業(yè)將是萬科另一重要增長點。

值得一提的是，萬科高層在會上的表態(tài)，也被認(rèn)為是其重塑資本市場形象邁出的重要一步。

解決股權(quán)困局 重塑資本市場形象

之于萬科與深鐵的合作，關(guān)注“寶萬之爭”的人士并不會太陌生。

“寶萬之爭”后，萬科A因重組進(jìn)入停牌期。然而，上證指數(shù)已在萬科停牌時的3579點跌至2810點，跌去21.4%。如何破除僵局，減少資本市場的動蕩，就需要拿出一份足夠有誠意的增發(fā)方案和價格。

顯然，經(jīng)歷近4個月的停牌，萬科已經(jīng)找到了答案。

3月13日，萬科發(fā)布公告，宣布與深圳市地鐵集團(tuán)有限公司(以下簡稱“深鐵集團(tuán)”)簽署了一份合作備忘錄(以下簡稱“備忘錄”)，根據(jù)備忘錄內(nèi)容顯示，深鐵集團(tuán)將向萬科出售下屬公司(以下簡稱“目標(biāo)公司”) 的全部或部分股權(quán)，而深鐵集團(tuán)還將向目標(biāo)公司注入部分優(yōu)質(zhì)地鐵上蓋物業(yè)項目的資產(chǎn)，預(yù)計交易總額為400～600億元。

據(jù)其闡述，深圳地鐵將取代華潤成為第一大股東，即帶來現(xiàn)實的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，又有未來業(yè)務(wù)模式拓展的空間，最大限度的減少了股價的波動，穩(wěn)定資本市場。對現(xiàn)有股東和未來股東而言，不失為一個相對妥善的方案：進(jìn)可分享未來萬科成長的紅利，退可逐步售出兌現(xiàn)利潤。

為此，萬科在近日主動向資本市場“喊話”。萬科高級副總裁譚華杰談到，“股權(quán)方面，我們有著做偉大企業(yè)的夢想，需要一個合理的股權(quán)結(jié)構(gòu)，尋求解決方案時，要有利于股東利益，有利于萬科的戰(zhàn)略發(fā)展，而且要是多贏的方案，希望沒有人輸。

上述表態(tài)，也被認(rèn)為是其重塑資本市場形象邁出的重要一步。

據(jù)克而瑞機(jī)構(gòu)分析，如果萬科與深鐵的合作采用的是定向增發(fā)的形式，須全體股東投票，通過后才能實施。從萬科當(dāng)前股權(quán)架構(gòu)來看，持股24.26%的寶能系、持股7.01%的安邦以及中小股東均是不確定因素，尤其中小股東手中的“選票”對萬科來說至關(guān)重要。

值得一提的是，業(yè)績會上萬科向投資者展現(xiàn)了份量頗重的誠意。據(jù)其對外披露的2015年度分紅派息預(yù)案中，擬每10股派送人民幣7.2元(含稅)現(xiàn)金股息，現(xiàn)金分紅占凈利潤的比例由2014年的35.05%提升至43.87%。表明萬科在經(jīng)歷了股權(quán)爭奪事件后，對于市值管理明顯更為重視。

600億定增盤活棋局 萬科踐行新十年發(fā)展戰(zhàn)略

當(dāng)然，引入深鐵集團(tuán)，減少股價波動，解決當(dāng)下的股權(quán)困局，只是萬科盤活棋局的第一步。

其換取得來的，不僅僅是大量地鐵上蓋物業(yè)，對于萬科來說，第一大股東換成深鐵集團(tuán)，更符合公司長期發(fā)展方向。

過去兩年來，萬科高管在各個公開場合中頻頻提及城市配套服務(wù)商的轉(zhuǎn)型，而重組之后的“地鐵+物業(yè)“模式，或能大大推動這一進(jìn)程。其擅長的傳統(tǒng)物業(yè)開發(fā)及快速變現(xiàn)能力，近幾年逐步培養(yǎng)的持有物業(yè)綜合經(jīng)營能力，客戶配套服務(wù)能力，都會在與地鐵合作業(yè)務(wù)模式上得到充分的發(fā)揮。

事實上，萬科進(jìn)入軌道物業(yè)早已有跡可循。2013年，當(dāng)年萬科聯(lián)合京投公司共同拿下豐臺區(qū)郭公莊車輛段項目五期1518-632地塊U2交通設(shè)施用地兼容居住、公建(配建“公共租賃住房”)地塊，并在此后開發(fā)了京投銀泰萬科西華府項目，今年3月該項目的3期房源即將入市，業(yè)內(nèi)預(yù)計均價為50000元／平米，而當(dāng)年拿下的上述地塊的露面價僅為5326元/平方米

隨后在2014年11月27日，萬科以45.3億元，競得深圳地鐵集團(tuán)發(fā)布的紅樹灣物業(yè)開發(fā)項目合作開發(fā)及BT融資建設(shè)標(biāo)書。萬科從中將獲得49%的權(quán)益，工期為2377天，時間約達(dá)6年半，計劃于2021年12月31日竣工。

“萬科在多個城市都有地鐵合作項目，北到長春，南到深圳，在城市圈的發(fā)展上，軌道交通扮演了非常重要的角色，對城市的擴(kuò)張起了最主要的作用，波動最小的就是軌道上蓋物業(yè)?！庇袅猎诨卮鹈襟w提問時表示，軌道交通需求旺盛的城市，都面臨房價高的問題，多建軌道就能修更多的房子，希望萬科未來這方面有更多的拓展。

“未來中國的核心城市在軌道交通建設(shè)上還有巨大的空間，而深圳的空間是最大的?！倍刈T華杰也對此表示。

可見，在萬科的意識中，與深鐵集團(tuán)的合作，除了結(jié)束萬寶之爭，還符合公司未來發(fā)展軌道物業(yè)的長期目標(biāo)，而基于深鐵集團(tuán)在軌道開發(fā)上的原有基礎(chǔ)，未來的開發(fā)空間大大增加，甚至已經(jīng)有人開始想象，搭上深鐵集團(tuán)這趟快車后，萬科規(guī)模已經(jīng)可以望見5000億關(guān)口。而這些，當(dāng)然是姚振華的寶能系所不能帶來的。

同源相惜 延續(xù)混合所有制優(yōu)勢

2015年銷售額2614.7億元、市場占有率達(dá)到3%，萬科年報中的這兩個數(shù)據(jù)又創(chuàng)造了房地產(chǎn)企業(yè)的新高，這確實是過去幾年中，萬科最好的一份成績。

與深鐵集團(tuán)達(dá)成合作后，萬科的軌道物業(yè)發(fā)展還將提速，雖然去年萬科深受寶能系舉牌之?dāng)_，但外界認(rèn)為現(xiàn)在這個結(jié)果來看，萬科也算“因禍得?！薄?/p>

但需要認(rèn)識到的是，深鐵集團(tuán)雖然可以為萬科提供軌道物業(yè)的加速點，但與定位財務(wù)投資者的前任大股東華潤集團(tuán)相比，深鐵物業(yè)旗下有大量地鐵物業(yè)項目，這與萬科存在同業(yè)態(tài)的交叉點。意味著，萬科與深鐵集團(tuán)的組合，將要在話語權(quán)上作出平衡與調(diào)整。

“萬科歷史上就遭遇過幾次野蠻人入侵的事件出現(xiàn)，所以在合作伙伴的選擇上，確實有青睞國企的傾向。另外，從目前企業(yè)融資以及大項目的拓展等方面看，有國資背景的房企，會有一個更好的發(fā)展空間。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對和訊房產(chǎn)表示，雖然雙方在業(yè)務(wù)層面上有交集，但萬科原有管理層的話語權(quán)被削弱的概率并不大。

另一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士則表示，“萬深種組合在國內(nèi)房企中并不多見。如綠城大股東之一的中交集團(tuán)，也是國企身份，但二者的地產(chǎn)業(yè)務(wù)均在各自公司旗下，并無合并，此前萬科多年平穩(wěn)發(fā)展中，第一大股東華潤集團(tuán)也只是作為財務(wù)投資者，雙方的地產(chǎn)業(yè)務(wù)也是各自發(fā)展?！?/p>

而業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，涉及到業(yè)務(wù)發(fā)展層面，并不是想象中那么簡單，尤其地鐵物業(yè)需要的技術(shù)和規(guī)劃專業(yè)度都非常高，磨合期不可能沒有。不過，從另一方面考慮，萬科和深鐵都源出特區(qū)，文化互溶度高，萬科可以延續(xù)混合所有制優(yōu)勢，延續(xù)企業(yè)文化。

從目前情況看，順利的話很快就可以看到萬深合作的最新進(jìn)展，和訊房產(chǎn)將繼續(xù)保持關(guān)注。