剛剛過去的2015年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了史無前例的深度極寒。一方面實體商業(yè)消費低迷，另一方面電商的競爭猛烈，再一方面大量新增供給遲遲無法消化，市場正在經(jīng)歷痛苦的去庫存周期。

根據(jù)睿意德的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2015年主要城市購物中心實際開業(yè)率只有52%，其中上海表現(xiàn)最佳，開業(yè)了26個購物中心，實際開業(yè)率也只有61%。

大量的購物中心延遲開業(yè)，反映出從2009年中國4萬億拯救世界金融危機的投資后，資本的盛宴和飲鴆止渴式的政府投資，帶來了嚴(yán)重的后遺癥。

如今中國經(jīng)濟正經(jīng)歷油價暴跌、房地產(chǎn)投資降速到零增長，水泥、鋼鐵、煤炭消費極度低迷，波羅的海干散貨指數(shù)接近冰點，傳統(tǒng)行業(yè)正在痛苦的去產(chǎn)能，這一切都意味著中國經(jīng)濟的鍍金時代結(jié)束，未來3~5年是關(guān)鍵的轉(zhuǎn)型期，轉(zhuǎn)得好進入歐美經(jīng)濟模式，轉(zhuǎn)得不好進入到拉美經(jīng)濟模式。

中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)歷更是首當(dāng)其沖，業(yè)內(nèi)人士討論的焦點話題已經(jīng)是創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型。整個行業(yè)的供給側(cè)改革已經(jīng)到了不得不做的生死攸關(guān)的時刻。

一、2015年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)已到冰點，整體行業(yè)形勢將逐步回暖

進入到2016年，地方政府供地意志主導(dǎo)的產(chǎn)能過剩的因素正在快速消化，2015年的衰頹局勢已讓投資者吃透了苦頭，理性預(yù)期告訴市場未來新增供給將明顯減少。

再看實體消費方面。鍍金時代的中國排浪式的大眾消費狂潮被電商沖擊得七零八碎，于是實體商業(yè)拼命尋找O2O式的救命稻草。如今O2O泡沫破滅，風(fēng)險資本血流成河，市場才意識到原來O2O只是工具，根本無法實現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)。

如今，市場已經(jīng)達成共識的是，在2016年進入中產(chǎn)階級消費為主導(dǎo)的個性化消費時代，實體商業(yè)的產(chǎn)品打造必須回歸價值創(chuàng)造的本質(zhì)：即從兜售商品到兜售生活方式。

二、大躍進時代結(jié)束，單個新開購物中心體量下降，產(chǎn)品回歸小時代

放眼望去，2015年中國各大城市商業(yè)地產(chǎn)市場高聳的空置率數(shù)字、冷清的商場已經(jīng)讓鍍金時代的沖動的投資者們付出了痛苦的代價。高大上的城市級商業(yè)供給飽和的同時，市場轉(zhuǎn)向縱深化發(fā)展。中小體量、立足本地、主題聚焦、服務(wù)完備的特色購物中心將成為廣為接受的新理性發(fā)展模式。

根據(jù)睿意德的統(tǒng)計，2015年上海商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)率先進入了小產(chǎn)品的時代。2015年入市的項目以8萬平米體量以下的社區(qū)型及區(qū)域性項目為主。

（資料來源：睿意德）

三、收購兼并和項目轉(zhuǎn)型將成為新常態(tài)

可能很多從業(yè)人士認(rèn)為去庫存還離自己太遙遠，只是中央政治局們關(guān)心的話題。其實商業(yè)地產(chǎn)界的去庫存問題已經(jīng)迫在眉睫。

2016年，在信用緊縮周期和中央處理僵尸企業(yè)的鐵腕政策下，去庫存對于那些茍延殘喘的商業(yè)項目來說，意味著問題貸款被處理、股權(quán)被并購，冗余的從業(yè)人員被清退，不產(chǎn)生效益的資本被挪出這個產(chǎn)業(yè)。

與此同時，如大悅城等一批行業(yè)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)開始在此伺機并購，用自身良好的資本實力、管理模式、消費者粉絲群體，去盤活那些僵尸項目。

并購的目的不是同質(zhì)化競爭，而是將率先創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的店鋪、理念和創(chuàng)新的產(chǎn)品代入到曾經(jīng)無效的同質(zhì)化的市場，從而激發(fā)市場的消費意愿，讓大量二三線城市項目盡快跟一線城市的經(jīng)營水準(zhǔn)對齊，讓這些城市居民的生活水平盡快享受到發(fā)達的一線城市產(chǎn)品創(chuàng)新帶來的紅利。

四、打造場景式消費將成為市場主流

2015年底，蘇州誠品、上海MUJI旗艦店、上海大悅城二期等一批商業(yè)項目的橫空出世，又將中國商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品創(chuàng)造帶入了一個新到高度。他們的出現(xiàn)將原先中國商業(yè)項目的標(biāo)桿從芳草地、K11式的藝術(shù)體驗，轉(zhuǎn)向了更貼近市民的生活方式場景消費。

購物中心里的店鋪已經(jīng)打破了品類的界限，零售、餐飲、文化的混搭構(gòu)成了新場景的發(fā)展要素。

在進入中產(chǎn)消費的2016年，鎖定個性化的細分人群，突破單間商鋪的空間藩籬，打造主題化的場景，在場景下激發(fā)消費，這種模式必然將成為業(yè)內(nèi)大規(guī)模流行的吸客和店鋪營造手法。

場景消費模式將不再局限于一線城市，大量二、三線城市也將享受到場景特色的紅利。在場景式革命的推動下，中國廣大內(nèi)陸城市的商業(yè)消費將迎來更加絢爛的生活方式進化。

五、傳統(tǒng)零售落幕，新業(yè)態(tài)沖進購物中心，完爆市場眼球

當(dāng)業(yè)內(nèi)人士痛心疾首地看著大量的消費通過互聯(lián)網(wǎng)海淘和跨境電商的方式流失到國外的同時，一批批先知先覺的零售業(yè)企業(yè)家開始摩拳擦掌，伺機進入病入膏肓的購物中心市場。

2016年，我們將看到一批新業(yè)態(tài)、新店鋪正卷積著他們的粉絲們，開始往購物中心里安營扎寨。下面我們來看睿意德的一組店鋪創(chuàng)新研究。

1、 文創(chuàng)零售、生活集合店當(dāng)?shù)?/span>

以上海當(dāng)前流行的店鋪模式為例，PRADA、GUCCI這樣的高大上的主力店風(fēng)光不再，但日本、臺灣風(fēng)格的小而美的文創(chuàng)集合店卻越來越多。

這一方面反映出消費回歸大眾的趨勢，更反映出生活美學(xué)的意識正在中國被喚醒，在女性消費體驗的“她經(jīng)濟”模式下，小而美的店鋪成為流行。

（圖：雷諾瓦拼圖文化坊）

2、 購物中心喜迎運動大時代

2008年中國奧運會前的運動行業(yè)一輪高漲是運動商品消費的風(fēng)潮，從此中國傳統(tǒng)運動店鋪一蹶不振。但如今，生活方式升級的潮流和商場引流的需要，又將運動風(fēng)潮重新刮入了購物中心。如今，各種特色的運動場館開始紛紛進駐購物中心，成為差異化購物中心時代下的主力店大軍的一員。

（資料來源：睿意德）

3、 醫(yī)療闖入購物中心

2016年，隨著健康生活品質(zhì)需求的提升，齒科、體檢中心、中醫(yī)養(yǎng)生將在國內(nèi)購物中心更為盛行。市場調(diào)查顯示，16%的醫(yī)療診所選擇進駐購物中心，這比2015年的5%大大提升。醫(yī)療診所已經(jīng)成為國外優(yōu)質(zhì)購物中心的必備業(yè)態(tài)，平均每個購物中心至少擁有2個醫(yī)療服務(wù)商。

4、 書店從小角色變成脊梁

臺灣誠品的成功已經(jīng)毋庸諱言。計劃經(jīng)濟時代的新華書店在購物中心里就是雞肋，其退出歷史舞臺后，誠品、西西弗、言幾又、方所、生活館等一批改良的品牌書店反倒成為購物中心的追逐對象。

他們獨特的知識品味、別具一格的設(shè)計風(fēng)格、閱讀與休閑結(jié)合的跨界組合模式，成為了當(dāng)下都市文青族的最愛。

（西西弗書店）

5、 百貨重新殺回舞臺，開啟自營模式

傳統(tǒng)百貨的問題癥結(jié)就在于不掌握產(chǎn)品終端，二房東模式在供過于求的市場必然會被終端商品品牌跳開，沒有獨創(chuàng)的產(chǎn)品特色無以長久。

如今這幾年，百貨業(yè)經(jīng)過痛定思痛的醞釀轉(zhuǎn)型之后，以百盛為代表的一批百貨品牌又重新回到了購物中心的舞臺，不過這回他們的模式已經(jīng)從二房東變成了自營店，市場依舊火爆。

新近在上海開業(yè)的百盛優(yōu)客城市廣場，市場用人氣和銷售額投票，標(biāo)志著新型百貨業(yè)態(tài)的回歸。

6、 社交互動店鋪進入購物中心

2016年，購物中心的社交化屬性將被進一步強化。圍繞地域范圍的親子社交、社交廚房、跑步俱樂部、工藝作坊、設(shè)計師社交圈等平臺店鋪，越來越成為一種時尚店鋪。

這些店鋪里，提供了培訓(xùn)、社團、商品銷售、沙龍劇場等多樣化的服務(wù)和活動設(shè)施，從而將人氣通過強有力的社群組織緊密串聯(lián)，構(gòu)成了一個城市的社交平臺。

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