今天早上，在玉溪潤(rùn)玉園小區(qū)樓盤售樓中心，逾百名業(yè)主手持標(biāo)語(yǔ)，抗議物管收費(fèi)過(guò)高。業(yè)主表示，該樓盤的物管收費(fèi)過(guò)高。此外，業(yè)主還對(duì)代辦及配套設(shè)施收費(fèi)是否合理，房屋質(zhì)量以及物業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)等問題提出質(zhì)疑。

當(dāng)小編抵達(dá)該樓盤時(shí)，發(fā)現(xiàn)數(shù)幾十多名業(yè)主用手舉著A5紙打印的標(biāo)語(yǔ)，上面寫著：理性維權(quán)，拒絕暴利；潤(rùn)居物管，不要你管；姐不要你的物管；哥不要你的物管；霸道天然氣，未經(jīng)我同意；安裝太陽(yáng)能，要公開招標(biāo)……。旁邊還圍聚著近幾百名業(yè)主。

據(jù)了解，該樓盤又名玉溪政法小區(qū)，小區(qū)業(yè)主主要為玉溪政法系統(tǒng)職工，小區(qū)位于玉溪市紅塔區(qū)紅塔大道與鳳凰路交叉口，開發(fā)商為：云南萬(wàn)昊集團(tuán)旗下玉溪市祥瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，總建筑面積為420835.78㎡，共1970套住宅。小區(qū)主要戶型以高層住宅和高層復(fù)式住宅為主，輔以部分高檔別墅。

小區(qū)于始集資于2008年，集資對(duì)象為公檢法及政府職能機(jī)構(gòu)工作人員，因玉溪市公安局原副局長(zhǎng)胡某擔(dān)任潤(rùn)玉園小區(qū)住房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組副組長(zhǎng)的職務(wù)便利，接受沒有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)商行賄，操縱潤(rùn)玉園小區(qū)開發(fā)建設(shè)，導(dǎo)致玉溪潤(rùn)玉園小區(qū)建設(shè)一再延期。

今年9月20日，小區(qū)開始交房。業(yè)主紛紛電話及短信通知來(lái)接房，但是看了接房須知后，對(duì)小區(qū)收費(fèi)提出質(zhì)疑。小編了解到，業(yè)主反映的問題集中在物管費(fèi)收費(fèi)過(guò)高、 配套設(shè)施收費(fèi)不合理、維修基金收取不合法。

　焦點(diǎn)一：

物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高

據(jù)了解，根據(jù)潤(rùn)居物業(yè)公示的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，建筑面積150平方米左右的約為人民幣3200元/年； 3200元/12個(gè)月/150平方米=1.777元；建筑面積240平方米左右的約為人民幣4900元/年；4900元/12個(gè)月/240平方米=1.701元；建筑面積350平方米左右的約為人民幣5800元/年；5800元/12個(gè)月/350平方米=1.380元。

對(duì)于1.7元每平米的物管費(fèi)，業(yè)主表示物管費(fèi)用太高。有業(yè)主說(shuō)：“山水佳園這樣的高檔小區(qū)的物管費(fèi)用也就9角。據(jù)我了解，這應(yīng)該是玉溪最高的物管費(fèi)水平了。”

焦點(diǎn)二：

配套設(shè)施未經(jīng)業(yè)主同意強(qiáng)制安裝并且收費(fèi)

在物業(yè)公示的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中，我們看到，僅太陽(yáng)能一項(xiàng)，單元房要交4600元，復(fù)式樓5050元，多層房5500元；天然氣2000元，數(shù)字電視200元，業(yè)主楊先生表示，要安裝太陽(yáng)能等配套設(shè)施，從來(lái)也沒有簽訂過(guò)任何協(xié)議，未經(jīng)同意強(qiáng)制安裝并且收費(fèi)，這樣的做法實(shí)在讓人難以接受。即使要安裝，也應(yīng)該公開招標(biāo)，而不是你說(shuō)多少我就要交多少。

焦點(diǎn)三：

公共維修基金不應(yīng)該由開發(fā)商或物管收取

據(jù)了解，此次交房還要求業(yè)主繳納公共維修基金，標(biāo)準(zhǔn)為高層：1150元×建筑面積×6%，多層房和1150元×建筑面積×6%。公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。比例為購(gòu)房款的2%，以150平米的高層房為列，需要繳納公共維修基金=1196×150×6%=10764元。

焦點(diǎn)四：

帶露臺(tái)的住戶繳納70年使用費(fèi)，收費(fèi)依據(jù)在哪？

根據(jù)收費(fèi)公示要求，7、景園1、2幢和祥園1、2、3幢二樓帶露臺(tái)的住戶，露臺(tái)按650元/㎡交納70年的使用費(fèi)，面積按實(shí)際面積計(jì)算，分隔處為通透式欄桿，以250元/m按實(shí)際長(zhǎng)度結(jié)算收取。住戶須按規(guī)劃部門、城管部門和小區(qū)物業(yè)管理部門的要求合理使用露臺(tái)，不得在露臺(tái)上建蓋永久性建筑物。業(yè)主表示這是霸王條款，不愿意繳納。

焦點(diǎn)五：

其他問題：沒有驗(yàn)房環(huán)節(jié)，車位服務(wù)費(fèi)、部分質(zhì)量等問題

業(yè)主表示，開發(fā)商讓來(lái)交錢接房，但是卻沒有驗(yàn)房環(huán)節(jié)，沒有驗(yàn)房何來(lái)接房；業(yè)主還對(duì)車位服務(wù)費(fèi)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提出質(zhì)疑。此外，還提出部分技術(shù)質(zhì)量問題。

業(yè)主給我們算了一筆賬，以150平米的高層房，不帶車位，2800元/平米為例，在交房前必須繳納的費(fèi)用：

1、契稅=總房款×3%=2800×150×3%=12600

2、配套費(fèi)（太陽(yáng)能、天然氣、數(shù)字電視）=5500+2000+400=7600

3、產(chǎn)權(quán)證費(fèi)用=765

4、維修基金=1150元×建筑面積×6%=1196×150×6%=10764元

5、物管費(fèi)=3200元

總費(fèi)用=12600+7600+765+10764+3200=34929元

開發(fā)商：

暫停交房

針對(duì)業(yè)主提出的配套設(shè)施費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等問題，開發(fā)商玉溪市祥瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在玉溪網(wǎng)發(fā)出公告。從9月27日起暫停交房。

目前，小區(qū)業(yè)主已經(jīng)組成維權(quán)聯(lián)盟，選出業(yè)主代表準(zhǔn)備與開發(fā)商談判。我們將持續(xù)關(guān)注。

鏈接：

《業(yè)主心聲——潤(rùn)玉園小區(qū)交房問題》

尊敬的建房領(lǐng)導(dǎo)小組及開發(fā)商：

根據(jù)你們電話及短信通知，經(jīng)到實(shí)地探察，就目前工程完成的情況就進(jìn)行交房，我們提出以下異議，墾請(qǐng)?zhí)峁┫嚓P(guān)證書及收費(fèi)依據(jù)，對(duì)相關(guān)事宜提出解決措施，并書面告之業(yè)主。

第一條 我們需要查看物業(yè)的“三書一證一表”，所謂“三書”是指《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》，“一證”是指《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》，“一表”是指《竣工驗(yàn)收備案表》。

第二條 我們要求開發(fā)商提供要求開發(fā)商出具《實(shí)測(cè)面積測(cè)繪報(bào)告》，根據(jù)房屋土地管理局所屬的專業(yè)測(cè)量單位對(duì)每一套房屋面積進(jìn)行核定所得實(shí)測(cè)面積，核對(duì)其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大；若實(shí)測(cè)面積誤差超出3%，可以中止收房。

第三條 我們強(qiáng)烈要求召開第一次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

第四條 我們需要查看房屋建筑工程最低保修期，比如：

1、地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；　　

2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

3、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；　　

4、裝修工程為2年。

第五條 我們不需要現(xiàn)在就繳納契稅。契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時(shí)向國(guó)家交的稅。 繳納時(shí)間：契稅只能在過(guò)戶時(shí)交納特別提示：除稅務(wù)機(jī)關(guān)，任何單位無(wú)權(quán)代收。實(shí)施：業(yè)主入住時(shí)不需要向開發(fā)商交納契稅，等房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)證之前自己到稅務(wù)局直接辦理

第六條 我們不需要向開發(fā)商繳納公共維修基金。此項(xiàng)基金不同于物業(yè)管理費(fèi)，只用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。稅率：房屋成交價(jià)的2%。特別提示：任何開發(fā)商、物業(yè)公司都無(wú)權(quán)收取或代收大修基金。

第七條 我們不需要他辦理產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi) 產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商無(wú)權(quán)強(qiáng)行向業(yè)主收取該筆費(fèi)用。

第八條 我們需要開發(fā)商出示收費(fèi)依據(jù)及向上級(jí)主管部門報(bào)批備案的手續(xù)及得到的批復(fù)，否則就是亂收費(fèi)。

第九條 按銷售產(chǎn)品的三包規(guī)定，電梯是屬于三包產(chǎn)品，電梯使用運(yùn)行、維護(hù)、年檢費(fèi)，保修期內(nèi)應(yīng)由商家維護(hù)，過(guò)了保修期不是有維修基金了嗎？屬于重復(fù)收費(fèi)

第十條 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十三條規(guī)定：小區(qū)內(nèi)的道路、綠地、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。七十四條第三款規(guī)定：占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

1、土地使用費(fèi)：小區(qū)內(nèi)的道路、綠地、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房以及車位屬于全體業(yè)主共有。包括小區(qū)的道路位置都屬于全體業(yè)主，作為物業(yè)公司，你不具有所有權(quán)，說(shuō)白了，根本就不是你的東西，你憑什么收取使用費(fèi)？

2、保管費(fèi)：保管費(fèi)的2個(gè)原則，一是自愿 、二是簽署委托保管合同。請(qǐng)問物業(yè)，你憑什么強(qiáng)迫業(yè)務(wù)委托你保管。即使讓你委托保管車輛，你要承擔(dān)那些責(zé)任和業(yè)務(wù)，這個(gè)是需要簽訂委托服務(wù)合同的。若車子在小區(qū)發(fā)生刮擦、劃痕，你作為收費(fèi)方，承擔(dān)什么責(zé)任？提供哪些賠償？

第十一條 利用小區(qū)內(nèi)部公共用地規(guī)劃停車位，需要國(guó)家有關(guān)部門審批的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、小區(qū)規(guī)劃總平面圖、小區(qū)竣工交付使用社會(huì)評(píng)審報(bào)告及業(yè)主投票意見等手續(xù)。物業(yè)公司你能向業(yè)主出示國(guó)家有關(guān)部門對(duì)該小區(qū)車位的審批規(guī)劃等手續(xù)嗎？

第十二條 我們需要知道 “建筑面積容積率”是否符合建筑設(shè)計(jì)要求，請(qǐng)?zhí)峁┫鄳?yīng)資料！

第十三條 現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理公司的資格證書是否齊全？請(qǐng)把相應(yīng)資料準(zhǔn)備，物業(yè)公司須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主來(lái)公開招聘。

第十四條 《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》中房屋維修基金繳納標(biāo)準(zhǔn)是2%-3%繳納。，請(qǐng)問開發(fā)商你們執(zhí)行的是哪家的規(guī)定？有依據(jù)請(qǐng)出示！

第十五條 按照你們的收費(fèi)公示的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)測(cè)算（1）建筑面積150平方米左右的約為人民幣3200元/年； 3200元/12個(gè)月/150平方米=1.777元；（2）建筑面積240平方米左右的約為人民幣4900元/年；4900元/12個(gè)月/240平方米=1.701元；（3）建筑面積350平方米左右的約為人民幣5800元/年；5800元/12個(gè)月/350平方米=1.380元，問你們的測(cè)算依據(jù)是執(zhí)行哪樣的標(biāo)準(zhǔn)？是發(fā)改委還是土地局？請(qǐng)公示！

第十六條 我們需要看到以下是否驗(yàn)收并合格備案？ 規(guī)劃驗(yàn)收合格、消防驗(yàn)收合格、總體驗(yàn)收合格并備案。請(qǐng)出示！

第十七條 車位服務(wù)費(fèi)，二次加壓費(fèi)收取依據(jù)？請(qǐng)出示！

第十八條 排水、排污系統(tǒng)是否搞好？請(qǐng)出示驗(yàn)工書面材料

第十九條 景園10幢、祥園6幢等周邊山體滑坡隱患如何排除的？請(qǐng)出示相關(guān)施工證明

第二十條 我們強(qiáng)烈要求取消霸王強(qiáng)制消費(fèi)。配套設(shè)施未經(jīng)業(yè)主同意強(qiáng)制安裝并且收費(fèi)，如太陽(yáng)能、安裝燃?xì)猓瑪?shù)字電視。這些為何要強(qiáng)性要求業(yè)主交費(fèi)安裝？請(qǐng)給出業(yè)主跟你簽訂的合同！

第二十一條 已經(jīng)付款完畢的業(yè)主，請(qǐng)明確給出拿房產(chǎn)證的時(shí)間

第二十二條 我們需要知道所買的物業(yè)公攤面積有多少？請(qǐng)拿出規(guī)劃和實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)

第二十三條 我們強(qiáng)烈要求目前已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的車庫(kù)漏水，道路積水等問題進(jìn)行解決！

第二十四條 我們強(qiáng)烈要求在目前業(yè)主委員會(huì)未成立之前，開發(fā)商選擇的物業(yè)公司必須進(jìn)行公開招投標(biāo)

第二十五條 我們強(qiáng)烈要求必須將內(nèi)部景觀處理好，按照合同規(guī)定之內(nèi)容才能進(jìn)行交房！

第二十六條 我們強(qiáng)烈要求取消霸王條約，凡是未簽訂在合同之內(nèi)的收費(fèi)項(xiàng)目，都是違法的，如： 7、景園1、2幢和祥園1、2、3幢二樓帶露臺(tái)的住戶，露臺(tái)按650元/㎡交納70年的使用費(fèi)，面積按實(shí)際面積計(jì)算，分隔處為通透式欄桿，以250元/m按實(shí)際長(zhǎng)度結(jié)算收取。住戶須按規(guī)劃部門、城管部門和小區(qū)物業(yè)管理部門的要求合理使用露臺(tái)，不得在露臺(tái)上建蓋永久性建筑物。

650元/㎡交納70年的使用費(fèi)，這個(gè)收費(fèi)堅(jiān)決不行！

第二十七條 我們強(qiáng)烈要求公布建房小組成員購(gòu)房、車位、交房以及繳費(fèi)情況！提前裝修的別墅是什么原因讓他們提前可以裝修?。?！

第二十八條 我們強(qiáng)烈要求是驗(yàn)房而不是交房??！我們強(qiáng)烈要求要對(duì)自己的住房驗(yàn)收后在進(jìn)行其他下步程序！

第二十九條 其他相關(guān)建議

一、法律法規(guī)方面的問題

1.法律法規(guī)、規(guī)范性文件、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范、合同等是接房的依據(jù)。

2.按照開發(fā)商的接房流程，沒有現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)房環(huán)節(jié)，沒驗(yàn)房怎么接房，因此應(yīng)先要求開發(fā)商帶領(lǐng)業(yè)主按照第一條驗(yàn)房，確認(rèn)相關(guān)問題，才能繼續(xù)后續(xù)流程。

3.工程建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)由開發(fā)商組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理，質(zhì)量監(jiān)督站，規(guī)劃、環(huán)保、消防、人防等單位和部門進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并在竣工驗(yàn)收合格后報(bào)建設(shè)局備案領(lǐng)取《竣工驗(yàn)收備案表》，所以應(yīng)要求開發(fā)商提供《竣工驗(yàn)收備案表》。若政府部門通過(guò)了備案，那會(huì)讓人浮想聯(lián)翩。

4.若沒有進(jìn)行過(guò)竣工驗(yàn)收，業(yè)主先接了房，相應(yīng)的保修期從接房日起算，照管責(zé)任也轉(zhuǎn)移。這是個(gè)很嚴(yán)重的問題，可能會(huì)帶來(lái)很多麻煩。

5.根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》(建房【2010】165號(hào))第29條、第30條，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況書面告知業(yè)主。

6. 根據(jù)《云南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》第12條，物業(yè)服務(wù)費(fèi)包括“物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用”；電梯應(yīng)屬于“共用設(shè)施設(shè)備”，不應(yīng)再單獨(dú)收費(fèi)。

7.根據(jù)《云南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》第12條，電梯在質(zhì)保期內(nèi)不應(yīng)收取維護(hù)費(fèi)用，應(yīng)請(qǐng)建設(shè)單位提供電梯的質(zhì)保期證明，本人認(rèn)為起碼要質(zhì)保兩年吧。

二、部分技術(shù)質(zhì)量問題

以下問題在合同上都有明確要求，變更需甲乙雙方同意：

1.按照購(gòu)房合同的分戶平面圖，以三號(hào)房為例，在書房有一儲(chǔ)藏室，該儲(chǔ)藏室有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，而現(xiàn)場(chǎng)沒有，不符合合同要求。

2.入戶花園、生活陽(yáng)臺(tái)沒有按照合同要求做SBS改性瀝青防水。暴雨時(shí)，或陽(yáng)臺(tái)上洗衣服，水可能會(huì)滲透到下一層，這就是業(yè)主的責(zé)任了，很麻煩。

3.小區(qū)照明系統(tǒng)還沒有完工，晚上黑燈瞎火的。

4.小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、道閘管理系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)尚未安裝，也就是說(shuō)，小區(qū)還不封閉，人員復(fù)雜，接房后若出現(xiàn)有人入戶破壞等現(xiàn)象，都是業(yè)主的責(zé)任，以現(xiàn)在的情況，出現(xiàn)問題的概率比較大。

5.按合同，開關(guān)插座品牌應(yīng)為”TCL品牌中檔”，但實(shí)際使用的是Legrand,不知道是什么牌子，雖是小問題，但也違反了合同要求。

三、其他問題

1.根據(jù)合同“第十條 交接”“乙方應(yīng)在收到通知之日起十天內(nèi)和在《玉溪日?qǐng)?bào)》登出交接通知后三十天內(nèi)，到甲方指定的地點(diǎn)辦理交接手續(xù)，逾期視同乙方已接受所購(gòu)房屋”，全體業(yè)主接到電話后，可以等到第十天再去接房。每個(gè)業(yè)主都推遲十天并且集中在一天接房的話，要保證在10月31日前交房，很考驗(yàn)開發(fā)商的水平。套句熟話，“你懂的……”

絕大多數(shù)人對(duì)建筑工程的驗(yàn)收都是外行，但我們都能做衛(wèi)生間防水的24小時(shí)蓄水試驗(yàn)，在衛(wèi)生間放750px的水，第二天問問樓下住戶有沒有滲水現(xiàn)象，同時(shí)也要請(qǐng)樓上住戶做同樣的試驗(yàn)，不管是誰(shuí)的責(zé)任，以后對(duì)你都很麻煩。