商鋪投資熱度未減。 張罡 攝

近日，居民陳女士發(fā)出這樣的疑問(wèn)：“我在某小區(qū)買(mǎi)的一層門(mén)面房，已經(jīng)空了兩年多，不是有‘一鋪養(yǎng)三代’的說(shuō)法嗎?為什么這個(gè)門(mén)面房就是租不出去呢?”

“一鋪養(yǎng)三代”的概念現(xiàn)在已經(jīng)深入人心，不少居民都看好商鋪投資。據(jù)一位房產(chǎn)中介公司工作人員估計(jì)：“南陽(yáng)商業(yè)房交易較為活躍，每賣(mài)出3套房產(chǎn)，平均就有1套商業(yè)房?！钡牵灿芯用癜l(fā)現(xiàn)，商鋪雖然買(mǎi)的時(shí)候搶得火熱，但能否實(shí)現(xiàn)宣傳中的高回報(bào)卻沒(méi)人做過(guò)統(tǒng)計(jì)。業(yè)內(nèi)人士提醒，商業(yè)綜合體、專業(yè)商城若“撂荒”，套你更是沒(méi)商量，投資入市需謹(jǐn)慎。

商鋪投資熱度未減  高回報(bào)成投資噱頭

“不買(mǎi)間鋪?zhàn)?，都不好意思跟朋友說(shuō)投資了房產(chǎn)。”做醫(yī)療器械生意的趙女士3年來(lái)投入商鋪的資金達(dá)到100多萬(wàn)元?！吧啼伿潜容^好的保值增值產(chǎn)品?！壁w女士這樣告訴記者。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，我市商鋪投資熱始于2010年，火爆于2011年，至今熱潮仍在持續(xù)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近幾年我市商鋪的上市量和成交量都在大幅增長(zhǎng)。就目前來(lái)看，南陽(yáng)城區(qū)分為兩大核心商圈，一個(gè)是以人民路老南陽(yáng)商場(chǎng)、鴻德購(gòu)物公園為代表的老城市商圈，另一個(gè)是正在形成的新城市商圈，如建業(yè)、鑫陽(yáng)、北辰、廣苑等地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作，勢(shì)必帶動(dòng)?xùn)|部城區(qū)的崛起。其他還有各自較為成熟的小商圈，如以建材大世界、紅星美凱龍為代表的建材商業(yè)圈，以裕華商城、南陽(yáng)銀基商貿(mào)城為代表的百貨批發(fā)商圈等。未來(lái)，南陽(yáng)還將形成新的商圈，吸引人們投資開(kāi)發(fā)，推動(dòng)南陽(yáng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。

據(jù)相關(guān)人士介紹，投資者熱衷于投資商鋪的原因有二：一是南陽(yáng)商業(yè)氛圍較濃，很多人看好商業(yè)項(xiàng)目的投資回報(bào);二是南陽(yáng)居民的投資渠道相對(duì)較少，有了閑錢(qián)后商鋪?zhàn)匀怀蔀橥顿Y目標(biāo)。開(kāi)發(fā)商也往往以高回報(bào)率作為推銷重頭戲來(lái)吸引投資者的目光，掀起陣陣熱潮。

核心商圈回報(bào)率約5%  商鋪短期難有高回報(bào)

居民沈先生告訴記者，他們小區(qū)的臨街門(mén)面房，每平方米單價(jià)2萬(wàn)元，面積約60平方米，總價(jià)120萬(wàn)元，還不算辦證交稅的費(fèi)用。但他打聽(tīng)了一下，旁邊同樣的門(mén)面只能租2000元/月，他覺(jué)得收益率太低了，可是還有人買(mǎi)。這鋪?zhàn)拥降字挡恢档觅I(mǎi)?沈先生陷入了矛盾之中。而投資者劉女士2010年出手購(gòu)買(mǎi)了一間18平方米的社區(qū)商鋪，每平方米單價(jià)1.5萬(wàn)元，首付10萬(wàn)元買(mǎi)下后，月供1300元。但因小區(qū)入住率不高，交付后商鋪月租金才1000元左右，租金并沒(méi)有包住月供，盡管開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)宣傳年回報(bào)率會(huì)不低于8%，但劉女士感覺(jué)很難達(dá)到這個(gè)水平。

在某綜合性商業(yè)項(xiàng)目購(gòu)得商鋪的張先生稱，開(kāi)發(fā)商承諾年回報(bào)率為7%，但因招商不理想，去年又將回報(bào)率降低為4%。

據(jù)房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)專家介紹，商鋪的投資收益率有通行的算法，一般有兩種計(jì)算方式：購(gòu)入再出租的投資回報(bào)率=月租金×12/購(gòu)入價(jià);購(gòu)入再售出的投資回報(bào)率=(售出價(jià)-購(gòu)入價(jià))/購(gòu)入價(jià)。上述沈先生看中的商鋪，投資回報(bào)率為(2000×12)/120萬(wàn)=2%。投資回報(bào)率僅為2%，比長(zhǎng)期存款利率還低。

據(jù)此可見(jiàn)，目前部分商鋪價(jià)格存在虛高現(xiàn)象，一些入住率很低的小區(qū)，社區(qū)商鋪售出單價(jià)卻動(dòng)輒一兩萬(wàn)元，但因難有足夠的消費(fèi)力支撐，商鋪就租不出高價(jià)來(lái)，開(kāi)發(fā)商宣稱的投資商鋪回報(bào)率起步8%是比較少見(jiàn)的。

關(guān)注三類地域商鋪  贏取投資獲利先機(jī)

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，投資商鋪是一個(gè)較為專業(yè)的領(lǐng)域，需要具有較為專業(yè)的知識(shí)水平。一方面要看短期回報(bào)率，另一方面要看長(zhǎng)期的增值。長(zhǎng)期來(lái)看，核心商圈的商鋪增值潛力還是比較大的。但要想達(dá)到“一鋪養(yǎng)三代”的目標(biāo)，投資眼光非常重要。第一，要盡可能低價(jià)入市，而目前南陽(yáng)商鋪價(jià)格普遍已是住宅價(jià)格的3倍以上，有的甚至高達(dá)6倍。而月租低于100元/平方米、年投資回報(bào)率4%的商鋪非常多，已經(jīng)積累了一定的風(fēng)險(xiǎn)，建議普通居民應(yīng)謹(jǐn)慎從事商鋪投資。第二，因?yàn)樯啼伈皇莿傂孕枨?，跟地方?jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系非常密切，經(jīng)濟(jì)繁榮了，商鋪才值錢(qián)，所以不是所有的商鋪都能實(shí)現(xiàn)“一鋪養(yǎng)三代”。第三，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)商的要求非常高，需要開(kāi)發(fā)商具有成熟的商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)、強(qiáng)大的融資能力、科學(xué)的商業(yè)管理能力、合理的業(yè)態(tài)布局等。因此投資者一定要睜大眼睛，尋找真正能“養(yǎng)三代”的商鋪。

基于此，業(yè)內(nèi)人士建議人們關(guān)注三類地域商鋪，贏取投資先機(jī)。第一類，利用政府動(dòng)遷，搶占投資先機(jī)，這是投資商鋪的一大策略。第二類，城市商鋪中，除去那些發(fā)展多年、商業(yè)成熟、具有輻射力的中心一級(jí)商圈，還有正在發(fā)展壯大的城市副商圈。這一類型的地段主要依附大型住宅區(qū)或者商務(wù)中心區(qū)，擁有足夠的消費(fèi)體量，并且為了避免城市集中消費(fèi)帶來(lái)的不均衡發(fā)展，處于發(fā)展階段的次一級(jí)商圈往往會(huì)得到政府政策上的引導(dǎo)與支持，在遠(yuǎn)景規(guī)劃、政策導(dǎo)向上擁有明顯的優(yōu)勢(shì)，也值得關(guān)注。第三類，選擇中心城市的邊緣地域投資商鋪。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中心城市的功能往往要對(duì)外擴(kuò)散和擴(kuò)張。因此，選準(zhǔn)地段進(jìn)行門(mén)面投資，做長(zhǎng)線也可獲利。