【萬達研發(fā)】萬達第四代城市綜合體總圖規(guī)劃原則與形成過程【2014】

來來永勝 2015-11-21

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萬達產(chǎn)品管控與科研服務(wù)篇
一、產(chǎn)品管控體系
二、產(chǎn)品管控模式
三、產(chǎn)品管控階段
四、產(chǎn)品科研服務(wù)

一、產(chǎn)品管控體系
萬達集團規(guī)劃設(shè)計產(chǎn)品管控體系：
縱向：集團+項目公司；橫向：規(guī)劃院+集團公司各設(shè)計管控部

二、產(chǎn)品管控模式
1，分類管控
持有物業(yè)類—集團
銷售物業(yè)類—項目
2，分段管控
初設(shè)之前段—集團
施工圖后段—項目

3，重點管控
《2014版制度》明確規(guī)定五項重要變化應(yīng)上報集團審批:

4，專項管控
集團對購物中心等核心產(chǎn)品重點專項管控：6+1

三、產(chǎn)品管控階段
制度第1節(jié) 總則第2條：

互動、交流、執(zhí)行，確保各環(huán)節(jié)對產(chǎn)品設(shè)計的執(zhí)行不走樣！

四、產(chǎn)品科研服務(wù)
初設(shè)+施工圖管控70項
設(shè)計管控節(jié)點620個
標(biāo)準(zhǔn)化是保障！執(zhí)行是關(guān)鍵?。。?/span>

《萬達規(guī)劃設(shè)計準(zhǔn) 則》構(gòu)架

《萬達廣場節(jié)能工作指南》

萬達第四代綜合體設(shè)計實操篇

一、萬達第四代綜合體的構(gòu)成及產(chǎn)品特點

1、萬達第四代綜合體的構(gòu)成
萬達第四代綜合體是多功能、復(fù)合型城市綜合體。（以某項目為例）
由以下六部分組成：
1)萬達大型購物中心
2)萬達五星級酒店
3)室外商業(yè)步行街及城市商業(yè)街
4)甲級高檔寫字樓
5)高檔住宅及配套設(shè)施
6)休閑度假設(shè)施

2、產(chǎn)品特點
特點一、全新商業(yè)規(guī)劃設(shè)計理念----
內(nèi)外街互動、打造城市商業(yè)街區(qū)
1) 室內(nèi)步行街
2)室外步行街（金街)
3)城市商業(yè)街

特點二、強大的中央商務(wù)區(qū)功能---
1)購物中心
2) 五星級酒店
三星級商務(wù)酒店
3)甲級商務(wù)獨棟寫字樓
全區(qū)域公建占比 50%—60%

特點三、新城市地標(biāo)與新城市中心--
功能決定形式：城市地標(biāo)群

第四代萬達廣場，功能互動、互益，體現(xiàn)了以人為本，對城市資源的最大利用！

第四代萬達廣場的設(shè)計規(guī)劃示意【一】

第四代萬達廣場的設(shè)計規(guī)劃示意【二】

二、萬達廣場的策劃及總圖形成
1、商業(yè)策劃原則
萬達廣場作為復(fù)雜的城市綜合體，其產(chǎn)品的成功首先是開發(fā)模式、規(guī)劃模式創(chuàng)新的成功
Ⅰ、業(yè)態(tài)規(guī)劃在先. 概念規(guī)劃在后
對；1、零售 2、餐飲 3、娛樂 4、休閑健身 5、酒店 6、辦公 7、居住及配套等業(yè)態(tài)功能進行商業(yè)規(guī)劃，使之符合商業(yè)運營及商業(yè)地產(chǎn)規(guī)律
Ⅱ、交流互動在先.總圖規(guī)劃在后
總圖設(shè)計是建立在與：
1，發(fā)展部；
2，成本部；
3，項目公司；
4，商管公司
相互交流、互動的基礎(chǔ)上，由多部門共同研討形成的。
總圖設(shè)計互動因素
發(fā)展部、成本部、項目公司、商管
-----1、規(guī)劃條件 2、產(chǎn)品模式 3、成本測算
Ⅲ、商業(yè)訂單在先建筑設(shè)計在后
萬達的商業(yè)地產(chǎn)為訂單式地產(chǎn)，
由商管公司提供聯(lián)發(fā)客戶及其它客戶 “房產(chǎn)技術(shù)條件”，規(guī)劃院協(xié)助對接、協(xié)調(diào)，并作為設(shè)計必要條件。

三、萬達廣場的規(guī)劃及規(guī)劃原則
董事長對萬達商業(yè)規(guī)劃親自過問、進行指導(dǎo)，并提出4條規(guī)劃原則：
Ⅰ、交通優(yōu)先
Ⅱ、功能分區(qū)
Ⅲ、突出商業(yè)
Ⅳ、公共空間

Ⅰ、交通優(yōu)先
交通優(yōu)先首先體現(xiàn)在萬達廣場的選址及總圖設(shè)計上
① 人車分流
外車內(nèi)人.下車上人

② 導(dǎo)向標(biāo)識
室外車流、人流導(dǎo)視系統(tǒng)

地下停車指引
室內(nèi)導(dǎo)視

Ⅱ、功能分區(qū)（共分兩大區(qū)）
a、公建區(qū)
包括：購物中心、酒店、甲級寫字樓、室外商業(yè)步行街、城市商業(yè)街、商務(wù)酒店等。
b、居住區(qū)
包括：住宅區(qū)和幼兒園等相關(guān)配套設(shè)施。

Ⅲ、突出商業(yè)
突出商業(yè)占比（大于40%）：購物中心、室外步行街、城市商業(yè)街
突出訂單商業(yè)優(yōu)勢: 擁有主力店、次主力店及名品店等多級、多層次商業(yè)戰(zhàn)略合作伙伴
突出萬達購物中心：萬達購物中心作為萬達廣場的商業(yè)核心（萬達廣場為城市綜合體— 具有多核心多中心的社會公共空間功能）
新一代萬達購物中心，其功能業(yè)態(tài)構(gòu)成、規(guī)劃布局，空間造型，均體現(xiàn)了萬達產(chǎn)品的創(chuàng)新與追求

1、購物中心功能業(yè)態(tài)
（1）主力店
（2）次主力店
（3）名品店

2、購物中心業(yè)態(tài)組合
購物中心
百貨樓（主力店）
綜合樓（主力店）
娛樂樓（主力店、次主力店）
室內(nèi)步行街
（次主力店、名品店、餐飲）
室內(nèi)步行街由次主力店、名品店及餐飲組成

室內(nèi)步行街由次主力店、名品店及餐飲組成

3、購物中心規(guī)劃原則
1、一條街帶多樓
2、百貨、娛樂帶動步行街兩端人氣原則
3、相近業(yè)態(tài)相組合原則：
娛樂樓3+1
百貨樓自身功能相近
綜合樓業(yè)態(tài)補充
4、租金的關(guān)聯(lián)因素
超市通常布置在地下
餐飲為目的消費，布置在步行街3層
外街對內(nèi)街的互補作用