2015年5月5日，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》（下稱“《執(zhí)行規(guī)定》”）正式施行。權衡申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人與案外人之利益，是該司法解釋出臺的重要目的和原則。但是，正如俗話所言“甘蔗沒有兩頭甜”。對一方權益的傾向性保護，有時會意味著另一方權利受損。例如在實現(xiàn)不動產抵押權時，對房屋買受人的保護，可能會導致已登記，且盡審慎義務的抵押權人權利落空。本期天同訴訟圈（微信號：tiantongsusong）為大家分享的這篇文章，列舉了案外人異議可對抗抵押權的情形，并對抵押權人風險防范方法給出了建議。

一、《執(zhí)行規(guī)定》原則上對擔保物權優(yōu)先保護

《執(zhí)行規(guī)定》第27條前半句規(guī)定“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優(yōu)先受償權，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持……”此條款旨在明確，申請執(zhí)行人的擔保物權可以對抗案外人的所有權，基礎在于《擔保法解釋》第67條規(guī)定的抵押權追及效力，以及《物權法》第191條對抵押財產限制轉讓的規(guī)定。

但本文討論的，是二十七條后半句，即“但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外?！?/p>

二、案外人異議可對抗抵押權的情形

根據最高法院對27條的理解與適用，此處的“法律、司法解釋另有規(guī)定”主要致該規(guī)定的28、29條。

《執(zhí)行規(guī)定》第28條內容為：金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）人民法院查封之前已合法占有該不動產；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

《執(zhí)行規(guī)定》第29條內容為：金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

據此，房屋買受人符合上述條件并提出執(zhí)行異議時，即使抵押權人對抵押財產進行了審慎調查、辦理了抵押登記，取得了生效法律文書，其抵押權仍有可能落空。更重要的是，結合《執(zhí)行規(guī)定》的理解與適用和相關司法實踐，抵押權人想提高警惕，預防房屋買受人滿足上述條件的難度很大，具體分析如下：

1、買賣合同在查封前簽訂即可

一般情況下，抵押權人在債權屆期未獲清償時才有動力和有可能申請查封抵押財產。即抵押權設立到查封之間通常有較長期間。換言之，債務人有充分的時間與買受人簽訂合同，并將房屋交買受人占有，抵押權人難以時刻“監(jiān)視”抵押財產狀況，阻止占有。更難以洞察簽訂買賣合同情況。

2、《執(zhí)行規(guī)定》的理解傾向于保護買受人權益

28、29條規(guī)定的初衷在于保護對消費者期待權的，充分考慮了有恒產者有恒心的民族心理，以及購房人傾盡繼續(xù)，購買房屋的社會現(xiàn)狀。因此在條文理解時，也更注重保護買受人權益，盡量擴大條文適用范圍，例如：

在認定主觀過錯方面，對買受人負于較低的注意義務。在二手房買賣時，最高法院認為：對于普通的民事主體，不可將其視為法律專家，買受人未通過訴訟程序請求變更登記的，不視為過錯。在商品房買賣時，更不要求主觀上有過錯。

在異議對象范圍上，對29條中的“用于居住”作寬泛理解，只要有居住功能，就，即視為用于居住的房屋。對“無其他用于居住的房屋”也并非絕對無其他住房，而是指買受人在被執(zhí)行房屋所在地長期居住，而在這一地點其名下午其他能夠用于居住的房屋。

3、可能誘發(fā)抵押人與他人串通

鑒于前述規(guī)定，實踐中抵押人可能與案外人串通，倒簽合同、交付房屋，制造案外人執(zhí)行異議，藉此逃避執(zhí)行抵押財產。

三、抵押權人風險防范建議

面對抵押權可能落空的風險，我們認為抵押權人可從以下角度入手維護自身利益：

第一，約定較低的抵押率，使抵押財產價值盡可能大的高于債權價值。如此，即使將來部分抵押物由于案外人異議不能實現(xiàn)，也可以保證就剩余部分實現(xiàn)債權，或債權不至于全部落空。

第二，約定提前到期條款。即發(fā)現(xiàn)債務人有擅自就抵押財產簽訂買賣合同行為的，即有權利宣布債權提前到期，及時提起訴訟和申請查封。

第三，注重對抵押財產狀況的調查。在抵押登記前后，均應注重對抵押財產狀態(tài)的審查，可及時發(fā)現(xiàn)抵押財產狀態(tài)的變動，以采取下一步措施。

第四，可通過設立股權信托等方式，對債務人的經營狀態(tài)有一定監(jiān)督和控制，避免債務人擅自與他人任意簽訂買賣合同、轉移資金，甚至串通利用案外人異議制度損害債權人利益。

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