物業(yè)管理涉及的問(wèn)題很多，適用的法律法規(guī)也較多，且有許多不明確，往往造成物業(yè)管理人員解釋不能統(tǒng)一，很難以專(zhuān)業(yè)化；業(yè)主和物業(yè)使用人遇到問(wèn)題時(shí)，也很難采用正確的思維，或者是不知道該找誰(shuí)、該怎么辦？因此造成諸多誤會(huì)，介于以上原因，我們將物業(yè)管理實(shí)踐中遇到的和可能遇到的問(wèn)題，匯編成了物業(yè)管理100問(wèn)。我們的解答主要依據(jù)是國(guó)家現(xiàn)行法律法規(guī)，當(dāng)然，也許會(huì)有不盡然之處，權(quán)當(dāng)拋磚引玉，歡迎磋商，現(xiàn)在就為大家?guī)?lái)100問(wèn)上篇部分。

1、誰(shuí)才是業(yè)主？建設(shè)單位（開(kāi)發(fā)商）也是業(yè)主嗎？

房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。建設(shè)單位（開(kāi)發(fā)商）對(duì)擁有所有權(quán)的物業(yè)而言也是業(yè)主。業(yè)主是隨房屋的所有權(quán)變動(dòng)而變動(dòng)的。按照我國(guó)的法律規(guī)定，夫妻雙方財(cái)產(chǎn)共有，因此作為配偶的另一方，也是共有權(quán)人，也算業(yè)主。

2、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中有權(quán)力和義務(wù)有哪些？ 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

3、哪些人是物業(yè)使用人？物業(yè)使用人哪些行為需征得業(yè)主的同意？

除了業(yè)主以外的物業(yè)使用人稱(chēng)為物業(yè)使用人。物業(yè)使用人使用、轉(zhuǎn)租、裝修所使用物業(yè)需征得業(yè)主的同意，必須出示業(yè)主書(shū)面委托或者合同。

4、準(zhǔn)業(yè)主在購(gòu)房時(shí)應(yīng)注意些什么？ 首先認(rèn)真閱讀《商品房銷(xiāo)售合同》，注意商品房購(gòu)銷(xiāo)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容?

（一）、用地依據(jù)、商品房座落位臵、商品房交付使用期限；

（二）、總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；

（三）、使用面積、建筑面積(其中實(shí)得建筑面積、公用分?jǐn)偯娣e應(yīng)分別標(biāo)明)；

（四）、商品房的銷(xiāo)售方式(預(yù)售或現(xiàn)房銷(xiāo)售)；

（五）、商品房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，產(chǎn)權(quán)登記約定的期限和有關(guān)方的責(zé)任； （六）、發(fā)生設(shè)計(jì)變更的約定；

（七）、關(guān)于商品房屋裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、房屋質(zhì)量的承諾和責(zé)；

（八）、物業(yè)管理方式及售后保修、維修責(zé)任；

（九）、合同約定面積與實(shí)得面積發(fā)生差異的處理方式；

（十）、違約責(zé)任。

其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，必須向購(gòu)買(mǎi)方出示《商品房預(yù)售許可證》?，F(xiàn)房銷(xiāo)售的，必須出示證明所售房屋合法的有關(guān)證件，并明確取得房屋所有權(quán)證的期限。

最后，建議你有可能的話，最好對(duì)開(kāi)發(fā)商的聲譽(yù)、建筑質(zhì)量、物業(yè)管理現(xiàn)狀進(jìn)行考察。

5、建設(shè)單位（開(kāi)發(fā)商）為什么有權(quán)代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》？

從法理上說(shuō)：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

從業(yè)主行使投票表決權(quán)可以依據(jù)擁有物業(yè)面積或者套數(shù)來(lái)決定而言，一個(gè)物業(yè)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售之初，開(kāi)發(fā)商是擁有行使投票表決權(quán)最多的業(yè)主，因此他有權(quán)代表簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

6、建設(shè)單位（開(kāi)發(fā)商）為什么要在售房前擬定《業(yè)主臨時(shí)公約》？

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定： 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益

7、為什么建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買(mǎi)受人明示？

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。

8、物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，為什么簽署遵守業(yè)主臨時(shí)公約的書(shū)面承諾。建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同為什么應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容？

物業(yè)接管前應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。配合建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。臵業(yè)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)在物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

9、《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》的有效期限？

《前期物業(yè)服務(wù)合同》可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，前期物業(yè)服務(wù)合同終止?！稑I(yè)主臨時(shí)公約》的有效期限至業(yè)主大會(huì)成立制定《業(yè)主公約》時(shí)止。

10、《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》對(duì)業(yè)主有何法律效力和約束力？

開(kāi)發(fā)商依法代表業(yè)主簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》和制定的《業(yè)主臨時(shí)公約》，在前期物業(yè)管理中，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

11、業(yè)主接房時(shí)應(yīng)出示哪些手續(xù)？應(yīng)辦理哪些手續(xù)？

業(yè)主接房時(shí)應(yīng)出示以下手續(xù)：

1）、《商品房銷(xiāo)售合同》，2）、業(yè)主身份證明文件，3）完清交房款項(xiàng)票據(jù)（含按揭手續(xù)），4）、開(kāi)發(fā)商提供的交房通知單，5）、業(yè)主對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。

應(yīng)辦理以下手續(xù)：

1）到物業(yè)公司財(cái)務(wù)部門(mén)交納裝修保證金和預(yù)交三個(gè)月的物管費(fèi)；2）到買(mǎi)受房屋，當(dāng)面驗(yàn)收房屋及附屬設(shè)施設(shè)備，特別是水電設(shè)施，對(duì)廚衛(wèi)進(jìn)行關(guān)水試驗(yàn)，并讓業(yè)主簽收；3）簽收《物業(yè)使用守則》等。

12、業(yè)主接房時(shí)應(yīng)注意些什么？

1）到買(mǎi)受房屋，當(dāng)面驗(yàn)收房屋及附屬設(shè)施設(shè)備，特別是水電設(shè)施，對(duì)廚衛(wèi)進(jìn)行關(guān)水試驗(yàn)。2）簽收《物業(yè)使用守則》，3）、了解并承諾遵守裝修管理規(guī)定。

13、為什么要交納裝修保證金？

按照《合同法》有關(guān)規(guī)定，合同雙方為了保證合同的履行，可以約定定金。所以為了監(jiān)督裝修人和裝修企業(yè)的裝修行為，物管企業(yè)可以要求交納裝修保證金。

14、建設(shè)單位（開(kāi)發(fā)商）對(duì)空臵房為何要交納物管費(fèi)？

業(yè)主接房時(shí)為何也要交納物管費(fèi)？ 按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第42條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

15、成為業(yè)主后，業(yè)主對(duì)哪些物業(yè)具有所有權(quán)，對(duì)哪些物業(yè)只有共有權(quán)？

成為業(yè)主后，你對(duì)你買(mǎi)受的室內(nèi)物業(yè)除共有權(quán)外的部份具有所有權(quán)；對(duì)以下物業(yè)只有共有權(quán)：住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、?hù)外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道、綠地、空?qǐng)龅?。所以，你的所有行為?yīng)該尊重物業(yè)權(quán)屬，不能理解為室內(nèi)是我的，我可以隨便裝修，改變。

16、樓頂屋面屬于頂層業(yè)主嗎？

因?yàn)樽≌黧w承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、?hù)外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等均屬共有權(quán)范圍。所以樓頂屋面，你即便是頂層業(yè)主，你也沒(méi)有所有權(quán)，你所具有的使用權(quán)也是有限的。

17、為什么業(yè)主裝修房屋前要辦理裝修申請(qǐng)和裝修協(xié)議？怎么辦申請(qǐng)？

按照建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開(kāi)工前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)管理單位）申報(bào)登記。非業(yè)主的住宅使用人對(duì)住宅室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主的書(shū)面同意。

申報(bào)登記應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）房屋所有權(quán)證（或者證明其合法權(quán)益的有效憑證）；

（二）申請(qǐng)人身份證件；

（三）裝飾裝修方案；

（四）變動(dòng)建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，需提交原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案；

（五）涉及本辦法第六條行為的，需提交有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件，涉及本辦法第七條、第八條行為的，需提交設(shè)計(jì)方案或者施工方案；

（六）委托裝飾裝修企業(yè)施工的，需提供該企業(yè)相關(guān)資質(zhì)證書(shū)的復(fù)印件。

非業(yè)主的住宅使用人，還需提供業(yè)主同意裝飾裝修的書(shū)面證明。裝修人未申報(bào)登記進(jìn)行住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令改正，處5百元以上1千元以下的罰款。

18、哪些裝修行為不能被允許？

住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為：

（一）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；

（二）將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間；改變物業(yè)使用功能。

（三）擴(kuò)大承重墻上原有的門(mén)窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體；

（四）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；

（五）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。

以上所稱(chēng)建筑主體，是指建筑實(shí)體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點(diǎn)和基礎(chǔ)等。

19、哪些裝修行為經(jīng)上級(jí)主管部門(mén)批準(zhǔn)后可以允許？

裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為：

（一）搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開(kāi)門(mén)、窗；

（三）拆改供暖管道和設(shè)施；

（四）拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。

以上所列第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)；第（三）項(xiàng)行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)供暖管理單位批準(zhǔn)；第（四）項(xiàng)行為應(yīng)當(dāng)經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)。

20、為什么業(yè)主委托的裝修企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)？

按照建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，承接住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的裝飾裝修企業(yè)，必須經(jīng)建設(shè)行政主管部門(mén)資質(zhì)審查，取得相應(yīng)的建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)，并在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)承攬工程。裝修人委托企業(yè)承接其裝飾裝修工程的，應(yīng)當(dāng)選擇具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的裝飾裝修企業(yè)。

21、裝修人、裝修企業(yè)如何與物業(yè)管理企業(yè)簽訂協(xié)議并按規(guī)定交納保證金？

按照建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。

住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容；

（二）裝飾裝修工程的實(shí)施期限；

（三）允許施工的時(shí)間；

（四）廢棄物的清運(yùn)與處臵；

（五）住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求；

（六）禁止行為和注意事項(xiàng)；

（七）管理服務(wù)費(fèi)用；

（八）違約責(zé)任；

（九）其他需要約定的事項(xiàng)。

按照《合同法》有關(guān)規(guī)定，合同雙方為了保證合同的履行，可以約定定金。所以為了監(jiān)督裝修人和裝修企業(yè)的裝修行為，物管企業(yè)可以要求交納裝修保證金。

22、裝修企業(yè)提供的裝修業(yè)務(wù)保修期為多久？如何追究其責(zé)任？

在正常使用條件下，住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低保修期限為二年，有防水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為五年。保修期自住宅室內(nèi)裝飾裝修工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

23、建筑企業(yè)對(duì)物業(yè)哪些部位具有保修責(zé)任?保修期多久？如何計(jì)算？

2000年6月30日后竣工的建筑，按照《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：

（一）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；

（四）電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；

（五）裝修工程為2年。

其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。保修期自竣工之日起計(jì)算。

24、如何鑒別保修責(zé)任？如何處理保修問(wèn)題？

下列情況不屬保修范圍：

（一）因使用不當(dāng)或者第三方造成的質(zhì)量缺陷；

（二）不可抗力造成的質(zhì)量缺限；

（三）超過(guò)保修時(shí)限的。

保修期內(nèi)出現(xiàn)屬保修范圍內(nèi)的質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位或者房屋建筑所有人應(yīng)當(dāng)向施工單位發(fā)出保修通知。施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)?shù)浆F(xiàn)場(chǎng)核查情況，在保修書(shū)約定的時(shí)間內(nèi)予以保修。發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全或者嚴(yán)重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修。發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全的質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位或者房屋建筑所有人應(yīng)當(dāng)立即向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門(mén)報(bào)告，采取安全防范措施；由原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出保修方案，施工單位實(shí)施保修，原工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)督。

施工單位不按工程質(zhì)量保修書(shū)約定保修的，建設(shè)單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。保修費(fèi)用由質(zhì)量缺陷的責(zé)任方承擔(dān)。

25、如何鑒定房屋是否屬危房？不超過(guò)0.3毫米的輕微裂紋屬允許范圍嗎？

危房鑒定由具有相應(yīng)資質(zhì)的鑒定部門(mén)，根據(jù)《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行鑒定，其他任何人均無(wú)權(quán)隨意判定某棟房屋屬于危房。不超過(guò)0.3毫米的輕微裂紋屬允許范圍，由業(yè)主自行處理。

26、保修期滿以后，維修問(wèn)題誰(shuí)負(fù)責(zé)？

保修期滿以后，由引起問(wèn)題的業(yè)主負(fù)責(zé)維修，可以委托物業(yè)公司有償維修。

27、毗鄰業(yè)主室內(nèi)房屋和裝修質(zhì)量問(wèn)題引起的損害第一責(zé)任人是誰(shuí)？

第一責(zé)任人是出現(xiàn)問(wèn)題的業(yè)主。第一責(zé)任人可以追溯相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。

28、公建設(shè)施設(shè)備的維修誰(shuí)負(fù)責(zé)？誰(shuí)承擔(dān)費(fèi)用？

保修期滿后或非責(zé)任人造成的公建設(shè)施設(shè)備的維修由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。

29、如何處理裝修垃圾物？我交納了裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)，是否可以隨便放臵裝修垃圾物？

住宅室內(nèi)裝飾裝修過(guò)程中所形成的各種固體、可燃液體等廢物，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的位臵、方式和時(shí)間堆放和清運(yùn)。嚴(yán)禁違反規(guī)定將各種固體、可燃液體等廢物堆放于住宅垃圾道、樓道或者其他地方。交納了裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司統(tǒng)一清運(yùn)處理，但必須按規(guī)定堆放，不可以隨便放臵裝修垃圾物，否則可以按清運(yùn)處理發(fā)生的實(shí)際費(fèi)用的2－3倍追收相應(yīng)費(fèi)用。

30、專(zhuān)項(xiàng)維修資金如何籌措？如何使用？

住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

31、我沒(méi)有和物管企業(yè)簽訂合同，我能不交物管費(fèi)嗎？

因?yàn)槲飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，因此不論你參加沒(méi)有你均是其成員，同樣承擔(dān)成業(yè)主大會(huì)共同承擔(dān)的義務(wù)，業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，因此物業(yè)服務(wù)合同你必須履行，物業(yè)服務(wù)是整體提供，集體消費(fèi)，個(gè)人交費(fèi)的形式。所以你不能不交物管費(fèi)。

32、業(yè)主大會(huì)怎么組成？我沒(méi)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，我可以不承認(rèn)業(yè)主大會(huì)和大會(huì)決議嗎？業(yè)主大會(huì)是法律主體嗎？

因?yàn)槲飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，因此不論你參加沒(méi)有你均是其成員，你必須

承認(rèn)業(yè)主大會(huì)和大會(huì)決議，因?yàn)闃I(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，所以業(yè)主大會(huì)是法律主體，他（由全體業(yè)主組成）可以承擔(dān)民事責(zé)任。

33、業(yè)主大會(huì)的主要職責(zé)是什么？

（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

（三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

（四）決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；

（五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

34、業(yè)主委員會(huì)怎么組成？她如何行使其權(quán)力和履行義務(wù)？業(yè)主委員會(huì)不是法律主體，她代表業(yè)主作出決定有法律效力嗎？主要職責(zé)是什么？

業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，她代表業(yè)主大會(huì)行使業(yè)主的權(quán)力。她通過(guò)業(yè)主公約，按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主大會(huì)作出的其他規(guī)章制度行使業(yè)主自治的權(quán)力。她按照《物業(yè)服務(wù)合同》對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)行為行使監(jiān)督權(quán)力，她的主要職責(zé)是：

（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；

（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

她不是一個(gè)法律主體，但是業(yè)主大會(huì)是法律主體。目前的法律體系中，業(yè)主委員會(huì)是一個(gè)權(quán)力和義務(wù)不相稱(chēng)的組織，權(quán)力也無(wú)明顯約束。

35、業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)依據(jù)什么來(lái)確定？

業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

36、業(yè)主大會(huì)會(huì)議采取什么形式？應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有多少以上投票權(quán)的業(yè)主參加？

業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1／2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

37、業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)多少以上通過(guò)。哪些事情和決定必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過(guò)？

業(yè)主大會(huì)作出的決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

38、業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)哪些事項(xiàng)依法作出約定？業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力嗎？

業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

39、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就哪些事項(xiàng)作出約定？

業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。

40、怎樣理解業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、居民委員會(huì)的相互關(guān)系?

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，居民委員會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)是協(xié)助和指導(dǎo)關(guān)系。業(yè)主委員會(huì)有些事項(xiàng)，按《物業(yè)管理?xiàng)l例》應(yīng)告知居民委員會(huì)。

41、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理嗎？

是的，按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。 42、由誰(shuí)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同？ 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)哪些內(nèi)容進(jìn)行約定。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。其行為是代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

43、業(yè)主根據(jù)什么約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用？如果業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，如其拒交應(yīng)業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任嗎？

業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

44、如何選聘和解聘物業(yè)公司？

國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過(guò)。

45、物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何確定？物管費(fèi)由哪些內(nèi)容組成？

物業(yè)服務(wù)費(fèi)用分為包干制和酬金制。

實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。

實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

1）、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

2）、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

3）、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

4）、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

5）、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

6）、辦公費(fèi)用；

7）、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8）、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

9）、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

46、物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容有哪些？

（一）、房屋修繕及其管理、裝修管理等；

（二）、房屋各類(lèi)設(shè)施的日常運(yùn)營(yíng)、保養(yǎng)、維修與更新；

（三）、環(huán)境衛(wèi)生管理；

（四）、綠化管理；

（五）、治安管理；

（六）、消防管理；

（七）、車(chē)輛道路管理；

47、業(yè)主是主人，想要物業(yè)公司做什么都可以嗎？

當(dāng)然不可以！物業(yè)管理公司只是依據(jù)合同約定的范圍、項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)提供管理服務(wù)。這種想法反映了一些業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的膚淺認(rèn)識(shí)，成為一些業(yè)主無(wú)理取鬧、產(chǎn)生不必要紛爭(zhēng)的認(rèn)識(shí)根源。誰(shuí)都知道，任何權(quán)利都是有限的，即使是專(zhuān)制權(quán)利。在物業(yè)管理范疇之內(nèi)，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)都受合同的約束，合同的雙方是兩個(gè)平等主體之間服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系，它們不是從屬與被從屬關(guān)系、依附與被依附關(guān)系。只有對(duì)合同條文的服從，沒(méi)有對(duì)人的服從。

48、物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的所有事情，物業(yè)公司都必須負(fù)責(zé)嗎？

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。因此，物業(yè)公司只對(duì)物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)的約定事項(xiàng)提供管理服務(wù)，只有在物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定時(shí)，才對(duì)因此而造成的損害、損失負(fù)責(zé)。

49、我雖然已是業(yè)主，但我還沒(méi)有入住，我可以不繳物管費(fèi)嗎？

不可以！按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第42條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

首先，物業(yè)公司是按《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定收繳物管費(fèi)的，《前期物業(yè)服務(wù)合同》對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

其次，物業(yè)管理服務(wù)的直接認(rèn)定對(duì)象是物業(yè)的物權(quán)，因此原由開(kāi)發(fā)商交納的物管費(fèi)，當(dāng)物權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，就應(yīng)該同時(shí)發(fā)生物管費(fèi)交費(fèi)義務(wù)的轉(zhuǎn)移。

再者，物業(yè)服務(wù)的方式是整體提供，集體消費(fèi)，個(gè)人交費(fèi)的模式，因此只對(duì)物權(quán)劃分，并不對(duì)業(yè)主是否入住進(jìn)行區(qū)分。

50、如果有業(yè)主不繳物管費(fèi)，他（她）侵犯哪些權(quán)力人？哪些人（包括法人）可以追償？

業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

他（她）侵犯以下權(quán)力人：開(kāi)放商、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)公司。

首先業(yè)主作為小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的全體共有人，應(yīng)盡到共有人分擔(dān)義務(wù)的責(zé)任，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司簽定的《前期物業(yè)服務(wù)合同》是作為小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的全體共有人的法律上的委托人。如果有業(yè)主拒絕分?jǐn)倯?yīng)由其分?jǐn)偟奈飿I(yè)管理費(fèi)，開(kāi)發(fā)商根據(jù)《民法通則》第七十八條規(guī)定的共有權(quán)人的權(quán)力和義務(wù)，有權(quán)對(duì)該業(yè)主提起訴訟。同時(shí)，面對(duì)拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，同樣業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司簽定的《物業(yè)服務(wù)合同》是作為小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的全體共有人的法律上的委托人。業(yè)主委員會(huì)根據(jù)《民法通則》的這條規(guī)定，也有權(quán)對(duì)該業(yè)主提起訴訟。開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主提起訴訟是根據(jù)法律的規(guī)定。物業(yè)公司對(duì)欠費(fèi)業(yè)主提起訴訟是根據(jù)“合同”。

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