群租禁令讓不少低收入租房族開始憂慮將來住在哪兒

原標(biāo)題：專職轉(zhuǎn)租六套房月賺八九千二房東擔(dān)憂整治后“居無所”

日前，從上海市住宅物業(yè)管理工作會議上傳出消息，上海市將綜合利用法制、管理手段，遏制小區(qū)群租現(xiàn)象。群租的危害人盡皆知，為什么仍有那么多二房東投身其中，做這種游走于法規(guī)邊緣的事呢？近日，記者聯(lián)系上一個(gè)二房東，近距離觀察他的生活，從他的視角看群租，并結(jié)合相關(guān)案例，探討群租房的整治。

近觀二房東

全職二房東收入好過打工者

這個(gè)二房東今年三十多歲，男性，他接受采訪的前提條件是，不在報(bào)道中涉及他的個(gè)人信息及他的群租房所在位置的信息，因此在這篇報(bào)道中，記者給他取了個(gè)化名，叫小A。

小A說，他是近兩年開始做二房東的。小A祖籍安徽，十幾歲就開始外出謀生，在沿海一帶的工地打工，最近幾年有點(diǎn)本錢了，就找了幾個(gè)小工，做起包工頭?？蛇@一行工資拖欠太厲害，他就和老婆一起到上海開了個(gè)小店謀生。小店經(jīng)營不易，也不穩(wěn)定，他們便做了二房東。之所以做二房東，小A說，“我們要租房住，貴的也租不起，就找這種群租的房子，后來想，這么多人要租房，不如做二房東吧，就這么干了起來?，F(xiàn)在，小A和老婆手頭有六套群租房，兩人不再工作，專職做起了二房東。

為什么二房東還要專職呢？難道不是邊工作邊當(dāng)二房東更劃得來嗎？小A告訴記者，做二房東不光是每月收收房租那么簡單，他要對這些群租房進(jìn)行日常管理、清掃；手機(jī)要24小時(shí)待機(jī)，隨時(shí)準(zhǔn)備處理意外情況和帶房客看房；如果是新接手的群租房，要管裝修、買材料，根本沒法上班。小A說，二房東的房客多，事情也非?，嵥?，他身邊有個(gè)本子，記著全部房客的租住信息，哪天入住哪天交租、每個(gè)月用了多少度電、公用部位的水電費(fèi)有沒有繳、有沒有用寬帶有沒有交網(wǎng)費(fèi)。小A說，交了錢的人，自己就畫個(gè)勾，如果有人信不過自己，就寫個(gè)收據(jù)給他。

小A說，大房東把房子租給二房東的價(jià)錢，比整套出租的價(jià)錢要低一些。小A這六套房子，從裝修到押金共花了十來萬元，現(xiàn)在每個(gè)月每套房能賺1200元—1800元，六套房子夠養(yǎng)活他和老婆，比在廠里打工輕松，收入也高一些。

群租房裝修自有章法門路

隨后，小A帶記者來到他所住的群租房里參觀。下午時(shí)分，房客們都上班去了。這套房子在一個(gè)動遷安置房小區(qū)里，因?yàn)閯舆w戶房子多，所以很多房子出租，群租的也不少。

這套100平方米左右的房子分為六間房，客廳砌墻打隔斷，分為兩間，主臥分成兩間，次臥和廚房作為單間出租，現(xiàn)在住著四個(gè)房客和小A夫妻倆。小A說，分割出租，一般就是把客廳和主臥分割，因?yàn)檫@兩處比較大，分割之后每間的面積也在5平方米以上。廚房之所以住人，是因?yàn)榉靠痛蠖际菃紊?，不燒飯，也不接煤氣，房子空著也是空著，不如拿來出租；至于次臥，一般在10平方米左右，二房東大多選擇不分隔，作為套內(nèi)最好的單位，租給那些能承受稍貴一點(diǎn)房租的人。這種單間，裝個(gè)空調(diào)，租金能達(dá)到1000元甚至更高。

小A的群租房大都是兩室或三室的，裝修費(fèi)（包括電器家具）在18000元到26000元左右。 “房屋分隔的用料，與房屋租賃的時(shí)間有關(guān)。如果大房東跟我簽的租期短，一年多兩年不到，就用木方加石膏板，相對便宜；如果簽約兩年以上，就用輕磚分隔，相對牢固一些。 ”

小A的這套群租房中有一間空關(guān)的，房里有一張單人床、一個(gè)電腦桌和一個(gè)衣柜。小A說，這些家具都是從熟識的賣家那里買的，價(jià)格非常便宜。木床200多元，密度板的衣柜加電腦桌，也是200多元。這間十平方米左右的狹長房間，挨著墻放了這些東西，就只剩下一條過道可以走人了。因?yàn)檫@房間外面還有分成一半的陽臺，為了用水方便，小A拉了一條水管，在陽臺上裝了個(gè)水斗，排水接到陽臺上的地漏里。小A說，裝個(gè)水斗的好處是，可以在陽臺上洗些東西，不必都擠在衛(wèi)生間了。至于晾衣服，小A說，每間房子都在外面裝了晾衣架，如果室外不讓裝，就在走廊里裝晾衣桿。

記者看的這套房子里只有一個(gè)衛(wèi)生間。小A說，自己這種分隔方式算是比較寬敞的，住的人不算多，就沒再分出一間衛(wèi)生間。記者問他會不會在房間里裝衛(wèi)生間，小A說，那太不道德了，怎么能在別人臥室頂上裝馬桶？他采取的方式是從衛(wèi)生間里分割衛(wèi)生間：馬桶移位，然后再裝一個(gè)馬桶，下水仍通到下水道里面；再給沖淋房加個(gè)隔板，這樣，里面有人洗澡，外面也可以上廁所。

記者注意到，小A房子里的地板是復(fù)合地板，還裝了踢腳線，“瓷磚不是更容易清理嗎？”小A說，“這你就不懂了，木地板感覺溫暖，如果是瓷磚，房客覺得冷冰冰，就不愿意租了。 ”這些裝修的東西，如租約到期，就要全部清除。小A說，“拆這些很快的，請個(gè)人一天就能搞定。 ”言語間沒什么留戀和遺憾。

自己的群租房每天巡一遍

小A說，當(dāng)二房東，怎么管理好自己的群租房是最重要的。他和老婆每天分工，把所有的群租房都走一遍，清理衛(wèi)生間的垃圾，打掃公共部位的衛(wèi)生，每天去看看房子的情況也比較放心。小A說，“我的這些房子，一套都沒有被周圍鄰居投訴過。做二房東，最麻煩的就是被人投訴，如果漏水，弄壞了樓下人家的裝修，那肯定是二房東賠，因?yàn)檫@不是大房東的責(zé)任，也不是租客的問題，是二房東裝修時(shí)防水沒做好。 ”

小A說，自己當(dāng)二房東，也算是生意人，不想惹麻煩，群租房里住的人多，所以很多方面一定要注意。比如，衛(wèi)生間的防水一定要刷過，而且要鋪瓷磚，因?yàn)槿鹤夥啃l(wèi)生間用得多，漏水是大忌；電線要用2.5那種粗一點(diǎn)，1.5的電線雖然能便宜幾十元錢，但如果用電的人多就會跳閘，還得自己來修。同樣，電冰箱、洗衣機(jī)、熱水器的錢也是不能省的，這都算是公用設(shè)備。裝有線電視怕相互干擾，現(xiàn)在的出租房里一般都接網(wǎng)線，用的人每月交錢。 “裝網(wǎng)線，要用的人多才有得賺，否則就是二房東倒貼，每個(gè)用網(wǎng)的房客，每月給我50元錢。公共部位的水電費(fèi)，也是按每個(gè)房客50元錢收。房客素質(zhì)高的，一般也不會浪費(fèi)。房間內(nèi)的電都分裝了電表，各人用了多少，都算得清的。 ”

至于多少套房子是管理的上限，小A想了想說，如果群租房的位置比較臨近，一個(gè)人一天管五六套房子肯定沒問題，都能照顧得過來。如果再多，恐怕就很難管好了。 “我知道一個(gè)二房東，在小區(qū)里有20多套房子，就他一個(gè)人，根本管不過來，經(jīng)常被人投訴，這樣做就很不地道了。我做二房東，各方面都搞好一點(diǎn)，就想太太平平別出事。 ”

誰愿意把房子租給二房東

小A的六套房子分別在三個(gè)區(qū)，不過都在交界地帶，距離不算太遠(yuǎn)，騎助動車從一處去另一處，不過十幾二十多分鐘。小A說，這些房子，大都是通過中介找到的。小A說，確實(shí)有人跟大房東簽約時(shí)不說要分割轉(zhuǎn)租，這就是欺瞞；也有的人，比如像小A，簽約前就跟大房東說好了要分隔出租的，但承諾不改變房屋結(jié)構(gòu)、墻面什么的。小A說，在這種情況下，他跟大房東簽的合同上都會注明“同意分隔、轉(zhuǎn)租”，如果周圍鄰居投訴，也是二房東來解決。

小A說，很多炒房的人愿意把房子租給二房東，雖然比整套出租賺得少，但省心，簽約時(shí)間又長。另外，動遷戶往往不只一套房，就租給二房東，也算旱澇保收。再有一種情況就是房型比較大，大房東整套出租有難度。

至于什么樣的小區(qū)里群租房多，小A說，二房東也是有圈子的，會相互交流信息，哪里的門衛(wèi)比較好說話，哪里的物業(yè)對群租管得嚴(yán)，總是先打聽清楚再出手租房子。另外，如附近有超市、大商場什么的，打工的人多，群租房也就多一些。

二房東怎么挑選租房客

小A的手機(jī)是24小時(shí)待機(jī)的，基本上電話響不過兩聲，他就會接起來。為了招租，二房東會在馬路邊擺招租的牌子，留下電話號碼。不過，小A也說，看牌子找過來的人，一般素質(zhì)比較低，容易跟其他房客發(fā)生矛盾，他一般不愿意把房子租給這樣的人。這兩年，分類信息網(wǎng)興起，二房東更多地通過這些網(wǎng)上信息平臺，發(fā)布租房信息。小A群租房里的房客，大都是超市營業(yè)員、房產(chǎn)中介、送快遞的，或是一些剛畢業(yè)的大學(xué)生，基本都是單身。這些人的月收入也就2000多元，不可能承擔(dān)很高的房租。

對于整治群租，小A也有自己的看法，“如果不讓群租，我的裝修成本不算，交給大房東的押金、房租，該退的得退給我吧？提前解約，是不是還得賠我些錢？這樣，我才可能把房客的押金、房租退給他們??！ ”小A嘆了口氣，“那種公租房，我們也不符合申請條件，以后住哪兒呢？ ”

 整治群租客

“二房東”并非完全禁止整治需對癥下藥

《上海市居住房屋租賃管理辦法》第十七條規(guī)定，“承租人可以按照租賃合同的約定轉(zhuǎn)租房屋”，所以“二房東”現(xiàn)象并非完全禁止。在采訪中，記者了解到，目前，上海有個(gè)別的專業(yè)從事住房轉(zhuǎn)租的公司，他們每月支付給房東固定的租金，與房東簽訂較長時(shí)間的《出租房屋委托管理合同》，對毛坯房進(jìn)行簡單裝修、改造、配置家電家具，再把這些“包裝”過的房子轉(zhuǎn)租給其他人。其中，有些較大的房子，不同房間被分租給不同承租人。據(jù)一個(gè)不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士說，他知道浦東有家這樣的公司，就像二房東一樣，對其轉(zhuǎn)租（特別是分租）的住房還進(jìn)行一定的管理和服務(wù)，每日對公用部位（廚房、衛(wèi)生間）進(jìn)行清掃、開設(shè)24小時(shí)服務(wù)電話，提供上門維修等服務(wù)。

針對群租現(xiàn)象，有關(guān)部門的整治管理工作一直在推進(jìn)，但小區(qū)的具體情況不同，采取的方式也不同，記者在采訪中記錄了一些小區(qū)的典型做法，這些小區(qū)仍在對群租整治的摸索中。

1、合同到期后逐步勸退

代表樓盤：天山怡景苑

天山怡景苑是長寧區(qū)天山板塊的高檔小區(qū)，住宅建筑面積約16萬平方米，業(yè)主入住約兩年。居委和有關(guān)部門排摸發(fā)現(xiàn)，1459戶居民中，由二房東出租的群租房160多戶，因群租引發(fā)的衛(wèi)生、治安、擾民等問題投訴不斷。從去年開始，有關(guān)部門每季度上門聯(lián)合整治，定期召開二房東會議，與二房東保持溝通。記者從怡景苑所屬居委會了解到，他們采取的主要策略是，與群租房的業(yè)主取得聯(lián)系，曉之以利害關(guān)系，勸他們退出群租。業(yè)主愿意提前解約的，就在有限的賠償范圍內(nèi)，與二房東提前解約；不能提前解約的，合同到期之后不再與二房東續(xù)約，收回房屋不再用作群租。另一方面，嚴(yán)格杜絕新增群租房。

居委會工作人員說，群租房中，無論發(fā)生什么樣意外，第一個(gè)承擔(dān)責(zé)任的肯定是業(yè)主而不是二房東。他們還幫業(yè)主算一筆賬：將毛坯房租給二房東，月租金四五千元，而若裝修后整套出租，月租金可達(dá)8000元—10000元。這樣算下來，租給二房東是“蝕本生意”。經(jīng)過這樣的溝通，業(yè)主們都表示愿意配合執(zhí)法，如今，天山怡景苑的群租房減少了50多套，其余的110多套也都在逐漸退出中。

2、設(shè)立專門小組集中整治

代表樓盤：象源麗都

象源麗都緊鄰中環(huán)，位于長征板塊的核心位置，是近幾年交房的新建住宅。據(jù)知情者說，該樓盤一期至三期共有群租房200多套，主要集中在二、三期內(nèi)，居民不堪其擾。 8月底，由長征鎮(zhèn)綜治辦牽頭，房地部門、派出所聯(lián)合成立“群租房整治辦公室”，對小區(qū)群租現(xiàn)象展開集中整治。

記者從該辦公室了解到，目前，象源麗都工作組正對群租房進(jìn)行按戶排摸，了解出租信息，并多次召集二房東開會。接下來，他們將對違反《上海市居住房屋租賃管理辦法》的群租房，出整改通知書，要求限期整改；如果二房東不配合，將由相關(guān)執(zhí)法部門按程序處理。

該小區(qū)物業(yè)經(jīng)理告訴記者，小區(qū)里很多是溫州炒房團(tuán)的房子，一個(gè)業(yè)主有多套房子，且往往不在本市常住。整治群租很難聯(lián)系到業(yè)主，因此，主要告知二房東相關(guān)規(guī)定，如廚房間不得住人，客廳不得分隔搭建，不得按床位出租等，讓他們整改。

專家支招

源頭整治+尋找出路

據(jù)悉，目前上海市房屋租賃市場規(guī)模超過3100萬平方米，其中上海本地居民約占8%、非滬籍人口約占88%、港澳臺及海外人士約4%左右。租房者中，有相當(dāng)一部分中低收入群體。針對外來務(wù)工人員對低價(jià)房的旺盛租賃需求，專家有何良策？記者采訪了上海市政協(xié)委員、上海豪都房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司董事長屠海鳴。他認(rèn)為，從城市公共安全的角度說，目前的法律法規(guī)對房屋租賃提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)；同時(shí)，城市的建設(shè)離不開外來務(wù)工人員，為了讓“居者有其屋”，整治與出路，要“兩手抓，兩手都要硬”。

記者：您兩年前提出建議，針對外來人員施行“公共租賃住房”，當(dāng)時(shí)是怎樣的設(shè)想？

屠海鳴：我設(shè)想由政府或公共機(jī)構(gòu)運(yùn)作，以低于市場價(jià)或承租者能承受的價(jià)格向新就業(yè)的年輕人或較低收入家庭出租住房。同時(shí)，鼓勵(lì)市民將自家閑置的房子租給運(yùn)作機(jī)構(gòu)，而運(yùn)作機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)租給符合一定條件的家庭和個(gè)人，政府提供補(bǔ)貼以降低租金。具體來說，由本市住房保障部門成立專職機(jī)構(gòu)，建立全市性的公共租賃住房服務(wù)平臺，將本市所有公共租賃住房的房源信息集中，然后將房子分門別類，同時(shí)細(xì)分承租對象，制定出不同的準(zhǔn)入條件和優(yōu)惠政策。這些準(zhǔn)入條件和優(yōu)惠政策應(yīng)盡量覆蓋所有買不起房、有租房需求的較低收入家庭和新就業(yè)年輕人等群體。具體操作中，可通過申請審核、搖號輪候等機(jī)制來分配房源。其次，住房保障部門專門建一批房，或從二手房市場收購一批房子，用作公共租賃住房，用較低租金租給符合條件的人。但房源最好分散在普通居民區(qū)中，以避免出現(xiàn)所謂的“窮人區(qū)”。再次，制定優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)房產(chǎn)企業(yè)建造公共租賃住房。最后，鼓勵(lì)市民將閑置房源拿出來，加入這一平臺；政府進(jìn)行補(bǔ)貼，使房東獲得的租金不少于在市場上出租房子，而且更加安全、規(guī)范。

記者：目前上海的公共租賃房體系正在積極建設(shè)中，您覺得是否能有效解決市場需求？

屠海鳴：針對不同類型的住房困難居民，本市已經(jīng)建立了廉租住房（面向本市戶籍的低收入住房困難家庭）、經(jīng)濟(jì)適用住房（面向本市戶籍的中低收入住房困難家庭）和動遷安置住房（主要面向舊區(qū)改造中的中低收入動遷家庭）等住房保障政策，但受益面仍然較窄。可喜的是，公共租賃住房作為新增加的一項(xiàng)住房保障政策，將住房保障覆蓋面從城鎮(zhèn)戶籍人口，擴(kuò)大到有基本穩(wěn)定工作的城市常住人口，主要面向存在階段性居住困難的本市青年職工、引進(jìn)人才和來滬務(wù)工人員。這一政策建立后，本市將基本形成分層次、多渠道、成系統(tǒng)住房保障體系。