西安市房管局日前發(fā)出通知，9月1日起買賣商品房，應(yīng)使用新版《商品房買賣合同（預(yù)售）》或《商品房買賣合同（現(xiàn)售）》示范文本簽約。華商報(bào)記者近日將房管部門公布的新版購(gòu)房合同與舊版一一對(duì)照，發(fā)現(xiàn)在具體條款上的變化不小。多位業(yè)內(nèi)人士和律師認(rèn)為，新版合同更加細(xì)致，解決了舊版合同中一些約定不夠清楚的地方，買房人的“話語(yǔ)權(quán)”得到提高。

變化1

期房、現(xiàn)房合同分開

現(xiàn)行的購(gòu)房合同是2000年版，只有一種樣式，新版合同則分為預(yù)售（正在建設(shè)中已取得預(yù)售證）和現(xiàn)售（已辦理初始產(chǎn)權(quán)登記，即辦完“大證”）兩種。陜西永嘉信律師事務(wù)所姬英凡律師認(rèn)為，兩個(gè)版本分開管理，既界定了房產(chǎn)性質(zhì)，也能減少交房時(shí)的矛盾。

“西安市面上70%以上屬于預(yù)售房源?！笨硕鹂偨?jīng)理朱郁分析，預(yù)售合同的使用率會(huì)更高。相比舊合同，新合同擴(kuò)充到10章、29條，“約定更加的細(xì)致和規(guī)范。”

變化2

確定“先驗(yàn)后收”次序

“想領(lǐng)鑰匙驗(yàn)房？先把物業(yè)合同簽了?！边@樣的經(jīng)歷不少業(yè)主都碰到過(guò)。有業(yè)內(nèi)人士指出，在交房時(shí)，先繳稅或者先簽物業(yè)合同再給鑰匙十分普遍，造成有業(yè)主在手續(xù)后，即便查出房屋有質(zhì)量問(wèn)題，維修被拖延甚至拒絕。新版合同明確了“先驗(yàn)房，后收房”的次序。

但是要提醒買房人，在辦理入住手續(xù)前，應(yīng)將首期房屋專項(xiàng)維修資金足額交存至維修資金專戶。

變化3

碰到“一房多賣”，最高可獲雙倍賠償

陜西涇渭律師事務(wù)所李德軍律師說(shuō)，在買賣雙方信息不對(duì)稱的前提下，新版合同融合了一部分司法解釋的內(nèi)容，引入懲罰性賠償金，引導(dǎo)開發(fā)商全面、客觀地告知買房人房子的基本狀況，說(shuō)明可能存在的權(quán)利瑕疵。例如：第五條要求開發(fā)商對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的合法性、不存在一房多賣、不存在司法查封和限制轉(zhuǎn)讓等進(jìn)行承諾，否則就可以主張退房、退利息，然后最高獲得“已付房款一倍”的賠償。

變化4

明確房屋質(zhì)量和保修責(zé)任

華商報(bào)記者在新版購(gòu)房合同中看到，第十六條和第十七條從“地基基礎(chǔ)和主題結(jié)構(gòu)”、“裝飾裝修及設(shè)備材料”、“室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔音和民用建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)”等方面，明確了質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、處理措施和保修責(zé)任。朱郁指出，增加室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能措施作為合同條款，是對(duì)建筑環(huán)保和節(jié)能提出了明確要求，更符合現(xiàn)代居住的需要。

變化5

增加了業(yè)主對(duì)共有部分的權(quán)利

“占了小區(qū)公共道路的地上車位，所有權(quán)屬業(yè)主共有，物業(yè)公司無(wú)權(quán)擅自收費(fèi)?！奔в⒎舱f(shuō)，舊合同中缺乏相關(guān)約定，很多業(yè)主對(duì)物業(yè)共有部分權(quán)利并不清楚。新版購(gòu)房合同對(duì)物業(yè)共有部分予以明確，新增了對(duì)于小區(qū)內(nèi)車位、車庫(kù)、會(huì)所等配套設(shè)施所有權(quán)的約定，“這使得業(yè)主權(quán)利受侵犯時(shí)，能夠及時(shí)拿起法律武器維權(quán)?！?/p>

變化6

開發(fā)商對(duì)業(yè)主信息有保密義務(wù)

買完房，經(jīng)常會(huì)被各種裝修電話或銷售短信騷擾？新版購(gòu)房合同第二十六條提出，開發(fā)商對(duì)買房人信息負(fù)有保密義務(wù)。除非公檢法及紀(jì)檢部門執(zhí)行公務(wù)需要，或者有買房人的書面同意，開發(fā)商和銷售人員不得對(duì)外披露和越權(quán)使用。

“否則開發(fā)商就構(gòu)成了違約?！崩畹萝姺治觯@個(gè)條款是對(duì)當(dāng)下買房人信息遭到濫用和泄露的回應(yīng)，督促開發(fā)商自律，保障客戶的信息安全。

變化7

進(jìn)一步規(guī)范了“附件”內(nèi)容

在舊版合同中，除了補(bǔ)充協(xié)議還有房屋平面圖，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明，裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等三個(gè)附件內(nèi)容。新合同增加了11項(xiàng)附件，對(duì)多個(gè)在主合同中沒(méi)有交代清楚的條款予以規(guī)范。

以附件十一為例，就要求開發(fā)商說(shuō)明公共管道檢修口、柱子、變電箱等有遮擋或妨礙房屋正常使用的情況。陜西經(jīng)典派商業(yè)地產(chǎn)管理有限公司董事長(zhǎng)朱林認(rèn)為，這對(duì)一些缺乏經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商是個(gè)挑戰(zhàn)。比如說(shuō)：柱子、變電箱擋住了窗戶，如果這個(gè)信息沒(méi)有在合同中告知業(yè)主，就有可能引起訴訟。

華商報(bào)記者李程