由于人口結(jié)構(gòu)變化、政府宏觀調(diào)控、土地成本增加等因素的影響，傳統(tǒng)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型已成為必然。一個(gè)重要的轉(zhuǎn)變就是，諸多地產(chǎn)企業(yè)已開(kāi)始嘗試在后服務(wù)市場(chǎng)（主要是社區(qū)O2O）有所作為。

當(dāng)然，也有一些非地產(chǎn)類企業(yè)盯上了這塊蛋糕，比如花樣年、小區(qū)無(wú)憂、叮咚小區(qū)等。在此，筆者根據(jù)企業(yè)背景、運(yùn)營(yíng)模式、擴(kuò)張方式等核心指標(biāo)將這些O2O產(chǎn)品歸為三類，并逐一詳解各類產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)模式，力爭(zhēng)將社區(qū)O2O的市場(chǎng)格局呈現(xiàn)給大家。

社區(qū)O2O的企業(yè)背景

總體上看，目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的社區(qū)O2O產(chǎn)品，絕大多數(shù)是科技類企業(yè)，有部分房地產(chǎn)企業(yè)正在躍躍欲試，而純粹物業(yè)公司僅有花樣年。

具體來(lái)說(shuō)，從事社區(qū)O2O產(chǎn)品開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的科技企業(yè)，除了實(shí)惠（新浪易居）和考拉社區(qū)（好屋中國(guó)）外，其余均為小型創(chuàng)投科技公司。

左鄰的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)者是深圳市永佳天成科技發(fā)展有限公司，生活圈是廣州市考拉先生網(wǎng)絡(luò)科技有限公司，叮咚小區(qū)是上海壹佰米網(wǎng)絡(luò)科技有限公司，小區(qū)無(wú)憂是指弋（上海）網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司，小區(qū)管家是深圳市齊家互聯(lián)網(wǎng)科技有限公司，小區(qū)助手是上海悠享信息技術(shù)有限公司。

在謀求轉(zhuǎn)型的地產(chǎn)企業(yè)中，涉及社區(qū)O2O項(xiàng)目的主要有5家，其中，住這兒（萬(wàn)科）、新橙社（新城地產(chǎn)）、左鄰右里（星空傳媒控股）產(chǎn)品已經(jīng)上線，保利和鑫苑的社區(qū)O2O產(chǎn)品還在研發(fā)中。而從事社區(qū)O2O開(kāi)發(fā)的物業(yè)公司主要是花樣年，在花樣年旗下共有兩款產(chǎn)品，一是針對(duì)花樣年旗下物業(yè)公司彩生活所管理的物業(yè)小區(qū)開(kāi)發(fā)的彩之云，一是對(duì)外進(jìn)行SAAS擴(kuò)張的解放區(qū)。

社區(qū)O2O的盈利模式

對(duì)于所有社區(qū)O2O產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)者及運(yùn)營(yíng)者而言，吸取大規(guī)模流量進(jìn)而獲取資本市場(chǎng)的青睞是他們夢(mèng)寐以求的事情。然而，并非所有的企業(yè)都能實(shí)現(xiàn)他們的夢(mèng)想。尤其是那些既沒(méi)有強(qiáng)大資金去吸納用戶，又沒(méi)有物業(yè)可供推廣的小型科技企業(yè)，他們要吸引投資更是難上加難。

因此，大部分企業(yè)雖然朝著融資的目標(biāo)走，但也對(duì)短期利益給予了較大關(guān)注。在社區(qū)O2O的產(chǎn)品體系中，周邊商戶廣告費(fèi)、獲取用戶流量、廣告分成是三個(gè)最重要的盈利點(diǎn)。

廣告：要什么，給什么

主要以此盈利的app有：住這兒、新橙社、左鄰右里、彩之云、小區(qū)無(wú)憂、小區(qū)管家、叮咚小區(qū)和考拉社區(qū)。其中，最具典型意義的是小區(qū)無(wú)憂（住這兒、新橙社、左鄰右里偏物業(yè)管理）。

小區(qū)無(wú)憂的的盈利完全來(lái)自于商戶廣告，其主要有三條業(yè)務(wù)線：

一是小區(qū)送，即宅配業(yè)務(wù)，主要包括外賣、生鮮、水果及干洗；

二是上門易，即連接家政、搬家等商家；

三是享周邊，即連接周邊SPA、教育培訓(xùn)等商家。小區(qū)無(wú)憂對(duì)商戶收取的費(fèi)用，扣除人工成本后即為盈利。目前，小區(qū)無(wú)憂對(duì)商戶收取費(fèi)用主要有兩種形式：（1）商戶競(jìng)價(jià)排名費(fèi)用；（2）按點(diǎn)擊收取廣告費(fèi)。

流量：人，意味著錢

滴滴快的和叮咚小區(qū)成功獲得融資，讓一些企業(yè)相信他們能做得與前者一樣好，甚至比他們還要出色。他們并不企圖在短時(shí)間內(nèi)獲得回報(bào)，而是在為追求更大利益積累——流量。

目前已積累流量為主的app主要有實(shí)惠、左鄰、解放區(qū)、考拉社區(qū)，這四款產(chǎn)品各有各的特色：實(shí)惠（新浪易居旗下），目前主要以一線城市寫字樓社區(qū)為服務(wù)對(duì)象，通過(guò)與能提供優(yōu)惠的周邊商家合作，吸引用戶注冊(cè)；左鄰（深圳永佳天成科技公司，創(chuàng)業(yè)型企業(yè)）因?yàn)閯傞_(kāi)發(fā)，目前還在拓展階段，其主要目標(biāo)仍然是吸引廣大用戶；解放區(qū)（花樣年旗下）相對(duì)成熟，有比較完善的體系和吸客模式；考拉社區(qū)（好屋中國(guó)旗下）主要通過(guò)線上社區(qū)話題互動(dòng)與線下發(fā)呆大賽吸引關(guān)注，其用戶量雖較大，但實(shí)質(zhì)上已經(jīng)超越了社區(qū)的界限。

筆者認(rèn)為，在這幾種app中，解放區(qū)的盈利模式是最具商業(yè)性和值得人關(guān)注的。具體做法是：解放區(qū)聯(lián)合物業(yè)公司一起拓展用戶，以物業(yè)費(fèi)在線打折和購(gòu)物優(yōu)惠為入口，吸引小區(qū)用戶注冊(cè)。為了促使物業(yè)方積極幫助拓展客戶，解放區(qū)給予物業(yè)優(yōu)厚的回報(bào)：

一是每注冊(cè)一個(gè)用戶，給予物業(yè)20元/戶的補(bǔ)助；

二是按照平臺(tái)上商品月交易總額（小區(qū)內(nèi)）的0.7%-1%反哺物業(yè)；

三是按照1元/次的有效廣告點(diǎn)擊，給予物業(yè)補(bǔ)助；四是對(duì)投資社區(qū)P2P產(chǎn)品的居民免費(fèi)開(kāi)放停車位，給予物業(yè)1.5%-2%投資總額的提成。

軟件：賣或不賣，都能賺錢

生活圈、小區(qū)助手、小區(qū)管家目前主要依靠這種形式盈利，其中小區(qū)助手比較典型。小區(qū)助手的盈利有三種方式，選擇哪一種取決于與物業(yè)方的合作方式。

第一種方式是一次性買斷，即物業(yè)可以通過(guò)支付大筆費(fèi)用換取該app的所有權(quán)；第二種方式是簽約加盟，小區(qū)需要購(gòu)買使用權(quán)，一般為5年68000元/小區(qū)·年，簽約期間可免費(fèi)使用該平臺(tái)（免維護(hù)費(fèi)，但如果要改版或增加新模塊需另外付費(fèi)）；第三種形式是分享廣告收益，即對(duì)該平臺(tái)帶來(lái)的廣告費(fèi)用進(jìn)行分成，比例需視情況而定。

社區(qū)O2O的擴(kuò)張方式

在當(dāng)前市場(chǎng)，主要存在三種擴(kuò)張方式，一是基于自有物業(yè)的擴(kuò)張，二是基于自管物業(yè)是擴(kuò)張，三是基于SAAS的擴(kuò)張。

所謂基于自有物業(yè)的擴(kuò)張，是指在自己建造的住宅小區(qū)內(nèi)，僅供自己的小區(qū)居民使用，一般地產(chǎn)商都采用這種方式，比如萬(wàn)科、新城地產(chǎn)和星空傳媒；自管物業(yè)，主要是指彩生活，其對(duì)應(yīng)的app彩之云僅在彩生活所管理的社區(qū)內(nèi)使用；SAAS擴(kuò)張的比較多，主要以科技公司為主，但一些物業(yè)和地產(chǎn)企業(yè)正在往這方面努力，比如花樣年旗下的解放區(qū)。

自有物業(yè)和自管物業(yè)的擴(kuò)張都比較簡(jiǎn)單，在此毋需贅言。而SAAS擴(kuò)張則相對(duì)麻煩，因?yàn)樵谒麄兒陀脩糁g，還隔著一層物業(yè)。實(shí)際上，SAAS擴(kuò)張還可以細(xì)分為兩種：一種是與物業(yè)深度合作的，如生活圈、解放區(qū)；一種是不需要與物業(yè)深度合作的，如小區(qū)無(wú)憂。無(wú)論是哪一種模式，其運(yùn)行邏輯都是殊途同歸的。

以小區(qū)無(wú)憂為例，其擴(kuò)張大致可以簡(jiǎn)括為“三步走”戰(zhàn)略：第一步是小區(qū)地推，通過(guò)發(fā)傳單、貼廣告、搞活動(dòng)的形式向小區(qū)居民推介產(chǎn)品，獲得用戶注冊(cè)；第二步是舉行社區(qū)活動(dòng)，增加用戶粘性，并吸取新用戶，通過(guò)用戶擴(kuò)張建立和彰顯品牌影響力；第三步是利用品牌影響力與小區(qū)周邊商家進(jìn)行談判，獲得廣告收入。

小結(jié)與討論

從宏觀市場(chǎng)情況來(lái)看，傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)逐漸趨緩迫使房地產(chǎn)企業(yè)另尋發(fā)展契機(jī)，而互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)拓展了房地產(chǎn)商的想象空間，許多地產(chǎn)企業(yè)扛起進(jìn)軍社區(qū)O2O領(lǐng)域的旗幟。

從微觀市場(chǎng)情況來(lái)看，隨著收入增加和消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，越來(lái)越多社區(qū)居民渴求能得到更多更專業(yè)的服務(wù)，而互聯(lián)網(wǎng)的普及給他們提供了這種可能，但同時(shí)也帶來(lái)了大數(shù)據(jù)的困擾，使他們不得不花費(fèi)大量時(shí)間在紛繁復(fù)雜的信息之中，還得為此承擔(dān)運(yùn)輸成本。

房地產(chǎn)商和一些從事數(shù)據(jù)類分析的科技率先捕捉到這一需求，并付諸于實(shí)踐。然而，情況不容樂(lè)觀，接下來(lái)發(fā)生的就是大家之前看到的。每一個(gè)企業(yè)基于自己的需求和“理解”去設(shè)計(jì)社區(qū)O2O，因而形成了各種各樣、貌合神離的產(chǎn)品。

總而言之，社區(qū)O2O還在探索發(fā)展階段，之所以會(huì)出現(xiàn)“百團(tuán)混戰(zhàn)”的情況，是因?yàn)榇蠹疫€被“無(wú)知之幕”籠罩，無(wú)法先知先覺(jué)地找到突破口，跨越資本主義卡夫丁大峽谷，到達(dá)理想世界的彼岸。正因?yàn)槿绱?，大部分人想的是趁著先發(fā)優(yōu)勢(shì)，先賺一筆，邊走邊看。

想著先撈一把的企業(yè)，如同隔著玻璃的蒼蠅——前途是光明的，卻沒(méi)有出路！

要做智慧社區(qū)必須是以公益心的心態(tài)長(zhǎng)線投資方式獲取這塊“市場(chǎng)”。

目前博康智慧城市信息技術(shù)有限公司在智慧社區(qū)領(lǐng)域的領(lǐng)域內(nèi)正在穩(wěn)步推進(jìn)智慧社區(qū)業(yè)務(wù)落地，其中上海陸家嘴的智慧社區(qū)模式已經(jīng)建立運(yùn)營(yíng)了4年多，被譽(yù)為國(guó)內(nèi)智慧社區(qū)最具代表的示。

來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景 作者：石磊