綠地股價未反映互聯(lián)網(wǎng)金融潛力

作者：股飈

上回講到綠地香港（0337）的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺綠地金服潛力巨大，那綠地香港整個公司如何估值呢？首先從最容易的部分開始。房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)投資業(yè)務(wù)方面，花旗估計每股資產(chǎn)凈值為9.5 元。

如果用30％的折讓，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)值每股約6.7元，基本上就是現(xiàn)在的股價。這就是筆者所說，現(xiàn)價只反映本業(yè)而完全沒有反映新業(yè)務(wù)的原因。

金服明年交易額目標人幣300 億

至于新業(yè)務(wù)互聯(lián)網(wǎng)金融，估值分歧可以很大，而且沒有太多可以量化的Comparables。筆者會嘗試從幾個不同的方法去做估值。一開始先講管理層的規(guī)模目標，據(jù)筆者了解，是3 年后做到交易額人民幣1000 億。至于2016 年，目標是人民幣300 億。

金服估值或可達每股5.4 元

第一個估值方法是參考花旗的做法，即用市盈率去做估值。筆者保守一點，明年交易額只用人民幣200 億。假設(shè)賺4.5％的服務(wù)費（花旗假設(shè)3.5%），收入預(yù)測為人民幣9 億。假設(shè)凈利潤率為50％（花旗假設(shè)75%），即明年預(yù)測盈利為4.5 億。用25 倍市盈率（花旗用15 倍）得出估值為140 億元，即每股5.4 元。這個是最傳統(tǒng)的方法，但筆者發(fā)現(xiàn)有很大的問題：因為其中一個最大的互聯(lián)網(wǎng)金融公司陸金所根本還沒有賺錢！ 在美國上市的P2P 公司Lending Club 也同樣的仍然在虧錢！所以花旗這個估值方法，要假設(shè)綠地金服的經(jīng)營成本遠低于陸金所及Lending Club。

第二個估值方法是同行比較，對像是平安的陸金所。陸金所去年底做了一次融資，傳聞買家為大摩（聽所還有其他買家），估值達100 億美元。陸金所有兩個平臺，一個是針對個人投資者的Lufax，投資者每一宗交易金額幾千塊都有。另外一個是針對機構(gòu)投資者的Lfex，投資者每一宗交易金額達幾千萬甚至過億。去年Lufax 的總交易額達人民幣100億，預(yù)計今年達200 億；而Lfex 更高達人民幣3000億，預(yù)計今年達1 萬億。假設(shè)Lufax 及Lfex 的手續(xù)費/凈息差分別為4%及1%，今年的收入預(yù)計達人民幣110 億元。所以，根據(jù)去年融資估值100 億美元，Price-to-sale-ratio 達6 倍。如果綠地金服明年交易額能做到人民幣200 億，那估值便是60 億或者每股2.4。但這個比較方法用了太多假設(shè)。篇幅所限，下回再續(xù)。（明報）