本文從各個(gè)方向闡述了地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)幕，是不可多得的好文。由于字?jǐn)?shù)太多，本文將會(huì)以六輪連載的方式向大家推薦。歡迎關(guān)注本平臺(tái)。

貸款相關(guān)費(fèi)用

　　隨著貸款，無論是公積金貸款，還是商業(yè)貸款的興起，好多人都松了一口氣，覺得自己有能力來買個(gè)房子了，最起碼不用一下子全付了，把人給壓扁嘍。但是事實(shí)上，這項(xiàng)便利背后也隱藏著經(jīng)濟(jì)的要素，這個(gè)是很自然的，沒有收益，誰借給你錢呀。但是，你得清楚，在這個(gè)過程中，不僅要還銀行貸款的本金和利息，其他但凡能沾點(diǎn)邊的，都想從你這里摳點(diǎn)錢出來。別瞪大眼，就是這么回事，不信咱來具體看看。

　　1.公積金貸款不是萬能的

　　現(xiàn)在人找工作，認(rèn)個(gè)保障問題，覺得給上保險(xiǎn)，繳公積金的就是個(gè)好單位。這認(rèn)識(shí)倒沒有錯(cuò)，但是別高興得太早了，公積金不是萬能的，不是啥時(shí)候都能用的。關(guān)于這點(diǎn)，在貸款篇中我們會(huì)詳細(xì)再講，在這里，你只要知道公積金不是萬能的，所以才要用商業(yè)貸款來補(bǔ)充就可以了。

　　2.公積金貸款的附帶費(fèi)用

　　不要以為你申請(qǐng)個(gè)貸款，只還給銀行錢就行了，我們前面已經(jīng)說過了，但凡能沾點(diǎn)邊的，都會(huì)從你這里摳點(diǎn)錢出來，那怎么個(gè)摳法呢？就一起來看看辦理住房公積金貸款的過程中，都會(huì)發(fā)生哪些具體的費(fèi)用。

　?。?）委托代理公司辦理貸款的費(fèi)用：900元。當(dāng)然，這個(gè)費(fèi)用，如果說你要勤快點(diǎn)，自己去辦各項(xiàng)手續(xù)，那就不用掏了。

　?。?）涉及抵押的費(fèi)用：

　　按照現(xiàn)在的《個(gè)人住房貸款管理辦法》，公積金貸款的發(fā)放包含4種方式：“抵押加購(gòu)房綜合險(xiǎn)”“抵押加連帶責(zé)任保證”“財(cái)產(chǎn)質(zhì)押擔(dān)?！焙汀斑B帶責(zé)任擔(dān)?！?。這些方式中，前兩種是現(xiàn)在比較常見的，也是不那么便宜的，要采用這兩種方式，就必須要購(gòu)買保險(xiǎn)（看看，出來了吧，又一個(gè)要分一杯羹的家伙）。而且，尤其是第一種方式，它要涉及的各項(xiàng)收費(fèi)都是比較高的，主要就包含下面這一系列的費(fèi)用：

　　第一項(xiàng)是評(píng)估費(fèi)。按照現(xiàn)在的相關(guān)規(guī)定，借款人所購(gòu)住房為商品房、二手房及貸款受理機(jī)構(gòu)認(rèn)定的其他需要評(píng)估的房屋的，必須提供管理中心認(rèn)可的具有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的《房屋評(píng)估報(bào)告》。你要請(qǐng)人家做評(píng)估，那自然就需要掏票子了，否則，誰白給你干呀。這個(gè)評(píng)估費(fèi)具體收多少，各地的物價(jià)局和房管局應(yīng)該都有發(fā)文規(guī)定，你要是怕自己多交錢，就去查查這些紅頭文件，準(zhǔn)能找到依據(jù)。以北京為例啊，1997年頒布的398號(hào)文件規(guī)定了這個(gè)收費(fèi)的比例是“抵押物評(píng)估價(jià)值的3‰”，也就是說如果你想買的這個(gè)房子，經(jīng)過人家評(píng)估，值50萬，你就要交500000×3‰的評(píng)估費(fèi)，也就是1500元了。不過，也不是什么時(shí)候都按這個(gè)比例來算，就如同你到銀行跨行取錢，會(huì)收你手續(xù)費(fèi)，有最低限和最高限的規(guī)定一樣，這個(gè)評(píng)估費(fèi)就限定在300～1500元之間。是不是覺得虧得慌，50萬的房子和100萬的房子交的評(píng)估費(fèi)一樣多，這沒轍，你要覺得虧了，大可以去換成80、100萬的房啊，只要你有這財(cái)力。其實(shí)吧，完全沒必要，你大頭都出了，這些小錢就別那么摳了。

　　第二項(xiàng)是擔(dān)保服務(wù)費(fèi)。借款申請(qǐng)人申請(qǐng)住房公積金貸款，必須提供管理中心認(rèn)可的擔(dān)保方式。什么方式才能算是被認(rèn)可的呢？在目前的北京市場(chǎng)上來說，主要有兩種，一種是連帶責(zé)任保證擔(dān)保和其他擔(dān)保，連帶責(zé)任擔(dān)保呢，顧名思義，就是要承擔(dān)連帶責(zé)任，說句不好聽的，你要是沒還完貸款就掛了，得有人替你接著還，現(xiàn)在一般認(rèn)可的這種擔(dān)保人就是和你有直系血緣關(guān)系的，具有必須的還款義務(wù)的人，簡(jiǎn)單點(diǎn)說呢，就是具有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入的子女。想想啊，這種條件能有幾個(gè)人滿足，除非你是50歲了，才打算買房，否則，要達(dá)到這個(gè)條件，那可是比登天還難啊。如果說你離這要求差了十萬八千里，那就只能是選擇第二種擔(dān)保了，當(dāng)然了，這也是現(xiàn)在人們最主要的選擇。畢竟年紀(jì)輕輕想買房的人，都不具備子女這個(gè)條件。再說了，就算是你真有這樣的子女，人家也不一定肯做你的擔(dān)保人啊。所以，最最可行的，你還是直接選第二種擔(dān)保方式——抵押擔(dān)保和質(zhì)押擔(dān)保吧，這兩項(xiàng)擔(dān)保服務(wù)的收費(fèi)原來都是與年限掛鉤的。這是很自然的事情，你還款拖的時(shí)間越長(zhǎng)，人家要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越大，自然就會(huì)向你收更多的錢了。但是北京在這方面就走在了前頭，從2007年之后，就廢除了年限這一規(guī)定，而是采用一個(gè)統(tǒng)一的比例計(jì)算。北京之前的擔(dān)保服務(wù)費(fèi)是5‰，從2009年3月起，就降到3‰了。那具體的算法呢，就是用貸款額×3‰，如果你是貸了40萬，那這個(gè)費(fèi)用就是400000×3‰=1200元，當(dāng)然，這個(gè)也有個(gè)高低之分，最低要300元，不足300元的，按300元收取。這么看來，在這一部分，你需要掏的錢實(shí)際上少了一些，別不知足，能少一點(diǎn)是一點(diǎn)，你就偷著樂吧，要是一點(diǎn)都不少，你不也得貸，也得交嘛。

　　第三項(xiàng)是抵押登記的手續(xù)費(fèi)，和你的房子大小掛鉤，每平方米0.3元。你就當(dāng)這是給辦事員的辛苦費(fèi)就得了，人家辛辛苦苦等你填表，幫你忙這忙那，容易嗎？

　　第四項(xiàng)就是保險(xiǎn)費(fèi)了，也就是購(gòu)房綜合險(xiǎn)，是選擇前兩種貸款方式時(shí)附帶的必須同時(shí)辦理的，包含房屋的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和人身保險(xiǎn)兩部分。很多人無法理解說，為什么一定要同時(shí)購(gòu)買保險(xiǎn)，其實(shí)，說穿了，很簡(jiǎn)單，我們目前的信用機(jī)制不健全，你要買一套房，要貸款，要從銀行這兒借走一大筆錢，我怎么知道你是個(gè)啥人，你能不能還上這錢，這個(gè)時(shí)候，就必須要找一個(gè)擔(dān)保單位了，擔(dān)保擔(dān)保嘛，就是要在你還不上貸款的時(shí)候，替你把這錢還上。保險(xiǎn)公司就是這其中比較重要的一種選擇，能夠替你解決不能再還錢了的這個(gè)爛攤子，風(fēng)險(xiǎn)很大，所以說相應(yīng)的收費(fèi)就比較貴。一般來說，要參考下面的比例：

　　房屋財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)＝貸款金額×貸款年限×0.08％。

　　人身險(xiǎn)＝貸款金額×（主險(xiǎn)保險(xiǎn)費(fèi)率＋附加失業(yè)險(xiǎn)保險(xiǎn)費(fèi)率）。

　　壽險(xiǎn)：每5年交一次。

　　關(guān)于這個(gè)保費(fèi)，各地不同的保險(xiǎn)公司收費(fèi)會(huì)略有差異。當(dāng)然，為了能夠給購(gòu)房者減輕一些壓力，一些地方的政策現(xiàn)在也變得比較人性化了。比如，某些地方就規(guī)定，借款人要用自己所買的住房抵押進(jìn)行貸款，在辦理完成抵押登記手續(xù)后，保險(xiǎn)公司可以辦理退保，扣除一定手續(xù)費(fèi)后，退還借款人剩余期限的壽險(xiǎn)保險(xiǎn)費(fèi)。相對(duì)來說，這就能稍微省點(diǎn)兒了。但是你要考慮清楚了，退保之后，萬一出現(xiàn)什么不測(cè)風(fēng)云，可就沒有人能替你承擔(dān)還貸的壓力了。

　?。?）銀行開戶費(fèi)：10元。這是無論如何都少不了的一筆費(fèi)用，就像你到銀行辦個(gè)折子，辦個(gè)卡開戶要交錢是一樣的道理。

　　3.商業(yè)貸款的附帶費(fèi)用

　　雖然說商業(yè)貸款相對(duì)于公積金貸款，利息要高一些，你最后要掏的錢加起來要多不少，但是這種方式在現(xiàn)在也比較流行，至于為什么會(huì)流行起來，我們?cè)诤竺娴馁J款篇中再詳細(xì)講。這里就是說一下，如果買房選擇了商業(yè)貸款，就要涉及到下面的費(fèi)用問題。

　　（1）律師費(fèi)：貸款總額的3‰-4‰，每單最低額100元，由律師事務(wù)所收取。

　　（2）保險(xiǎn)費(fèi)：一般來說，商業(yè)貸款準(zhǔn)許借款人貸款購(gòu)房的項(xiàng)目，都是已經(jīng)和銀行簽好了協(xié)議的項(xiàng)目，開發(fā)商就為貸款購(gòu)房的人提供了擔(dān)保，購(gòu)房的個(gè)人就不一定要購(gòu)買保險(xiǎn)了。但是如果沒有這個(gè)協(xié)議，保險(xiǎn)就還是少不了的。一般來說，是按房?jī)r(jià)×年費(fèi)率×繳費(fèi)系數(shù)，各個(gè)不同的保險(xiǎn)公司收費(fèi)有差。

　　（3）印花稅：貸款額×0.05％，由稅務(wù)部門收取。

（4）銀行開戶費(fèi)：10元。

　　這么綜合比較一下，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，其實(shí)費(fèi)用上差不太多，最大的區(qū)別在于商業(yè)貸款不用交評(píng)估費(fèi)，在前期交費(fèi)的時(shí)候會(huì)少那么一點(diǎn)點(diǎn)，但是它的利息要比公積金貸款高，你可想想清楚了再?zèng)Q定要用哪種。

　　交鑰匙時(shí)的相關(guān)費(fèi)用

　　看到這個(gè)標(biāo)題，別著急發(fā)火，好好想想。沒錯(cuò)，這個(gè)交鑰匙時(shí)候的費(fèi)用，其實(shí)指的就是你需要繳納的物業(yè)管理費(fèi)用。這個(gè)費(fèi)用可不是說你住進(jìn)去之后再慢慢交就行的，當(dāng)然，你在住進(jìn)去之后是需要時(shí)常地交點(diǎn)這費(fèi)呀，那錢呀，這是少不了的，少了這些，你讓物業(yè)公司怎么維系，拿什么錢給你修這修那，想都別想。

　　但這里說的和這些費(fèi)用不是一回事，而是單指你從開發(fā)商手里拿鑰匙的時(shí)候，就必須交給配套的物業(yè)公司的費(fèi)用。別想著省這錢，否則你就拖著吧，拿不著鑰匙，房子到不了手，干著急。所以，這個(gè)錢還是要好好了解一下，然而再根據(jù)你買的樓盤的實(shí)際規(guī)定來規(guī)規(guī)矩矩地繳吧。

　　1.物業(yè)管理費(fèi)：一般是收半年到一年的費(fèi)用，1元-2.8元每平方米；

　　2.公共維修基金：房?jī)r(jià)的2％；

　　3.供暖費(fèi)：16元-28元每平方米；

　　4.有線電視入網(wǎng)及年收視費(fèi)：444元；

　　5.裝修抵押款：700元-2000元；

　　6.停車費(fèi)：150元每平方米，半年到一年；

　　7.物業(yè)保證金：一般3個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)。

　　當(dāng)然，我這兒列出的是一些可能涉及到費(fèi)用，具體你買的房子要交些什么錢，就看你與物業(yè)協(xié)商的最終結(jié)果了?？赡苡械囊至挚偪偨灰淮蠖?，有的就只需要交個(gè)半年的物業(yè)管理費(fèi)就行了，情況不一樣，你就認(rèn)了吧，都到這份兒上了，再鬧也沒啥意思了。

　　合同登記和產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)用

　　你買的房子最主要的憑證是啥？但凡是個(gè)聰明點(diǎn)兒的，都知道答案，自然是卡著大紅戳的購(gòu)房合同和房管部門給發(fā)的產(chǎn)權(quán)證了。但這兩者也不是那么輕易拿到了，除了要滿足這樣那樣的要求之外，還得你小小地破費(fèi)一筆，才能辦理上這個(gè)合同登記和產(chǎn)權(quán)證。

　　1.契稅

　　一般來說，這個(gè)稅費(fèi)就是房?jī)r(jià)的2%，但也不排除，你買的是個(gè)豪宅這種情況，如果面積超過120平方米，抱歉，這個(gè)稅費(fèi)就要翻倍了，4%。別說我不講理，這也不是我不講理就能定出來的價(jià)，我可沒那么神通廣大，這就是現(xiàn)在的規(guī)定，必須要遵守的事項(xiàng)。

　　2.印花稅

　　房?jī)r(jià)的0.3‰-0.4‰，雙方均攤。也就是說你買的這套房子要100萬，按照當(dāng)?shù)匾?guī)定，印花稅是0.3‰，就是要交1000000×0.3‰=300元，你和開發(fā)商各自掏150元。

　　3.房屋買賣手續(xù)費(fèi)

　　這項(xiàng)費(fèi)用其實(shí)說穿了，就是你給政府機(jī)關(guān)上的供，給辦事人員的辛苦費(fèi)，一般各地都有不同的標(biāo)準(zhǔn)。就以北京為例，北京市《關(guān)于房屋買賣手續(xù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》的規(guī)定：120平方米以下的房屋買賣每宗1000元；121平方米-5000平方米的房屋買賣3000元；經(jīng)濟(jì)適用房減半收費(fèi)。別看這個(gè)錢不多，你1000，他3000，買房的人多了，這數(shù)就十分龐大了，十分扎眼了。嘿，又扯遠(yuǎn)了，繼續(xù)回來說這個(gè)手續(xù)費(fèi)的問題，交多少錢有了，那這個(gè)錢該由誰來付呢？既然涉及買和賣兩方，自然是開發(fā)商和購(gòu)房者各掏一半了，不偏不倚，正好。當(dāng)然，現(xiàn)在有一些地方，對(duì)于個(gè)別性質(zhì)的房屋，已經(jīng)取消了這項(xiàng)收費(fèi)，又能省下一筆了。

　　4.房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)

　　根據(jù)國(guó)家計(jì)委和財(cái)政部2002年頒發(fā)的《關(guān)于規(guī)范房屋所有權(quán)登記費(fèi)計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題的通知》，房屋所有權(quán)登記的費(fèi)用有了大的調(diào)整，從原來的按房屋價(jià)值量定率計(jì)收、按房屋建筑面積定率或定額計(jì)收、按套定額計(jì)收等，統(tǒng)一規(guī)范為按套收取，每套收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為80元。當(dāng)然，這種行政事業(yè)性收費(fèi)現(xiàn)在正在逐步減少，比如說北京從2003年起，就不再收取這一費(fèi)用，又為老百姓減負(fù)了。

　　5.房屋所有權(quán)證工本費(fèi)

　　這其中就包含一些不同的工本，土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證，如果房屋的產(chǎn)權(quán)屬于2個(gè)或2個(gè)以上的人，就還得再辦一個(gè)房屋共有權(quán)執(zhí)照。一般來說，前兩個(gè)證都是10塊錢的事兒，后一個(gè)證就比較靈活了，看你辦理證照的那個(gè)房管所對(duì)這個(gè)是怎么規(guī)定的了，各地會(huì)不太相同。

　　房屋裝修費(fèi)用

　　提到房屋裝修，就要再提一下是我們前面已經(jīng)講過的所謂“精裝修”的房屋還是毛坯房了。如果是精裝修的，那這部分的費(fèi)用就可以少一些了，其實(shí)仔細(xì)算算，也省不下，這個(gè)裝修的費(fèi)用已經(jīng)算在房?jī)r(jià)里面了。羊毛出在羊身上，就是這么個(gè)道理。

　　如果是毛坯房，從一開始的“開荒”，到鋪地磚、打頂子、做隔斷，等等，每一項(xiàng)都缺不了，無論缺了哪塊，這房子就不成樣了。當(dāng)然，這個(gè)費(fèi)用得看你的預(yù)算，看你開始時(shí)打算投入多少錢來裝修你的這個(gè)窩，少則幾萬，多則幾十萬，完全隨你的意，只要你能承擔(dān)得起就沒有任何問題了。（裝修這里邊的貓兒膩就更多了，只有他裝修隊(duì)想不到的辦法，沒有他辦不到的。別不相信，一個(gè)干了很多年裝修的家裝公司經(jīng)理最近退下來了，還很年輕，原因是什么？一方面呢，是撈了不少錢了，再一方面呢，就是受不了良心的折磨了，聽聽他講的這些事兒吧。開始入門時(shí)，就隨便從老家找了個(gè)木匠，倆人就組成了一個(gè)裝修隊(duì)，掛靠了一個(gè)比較有名的裝修公司，成了這公司下屬的一個(gè)工程隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)，也就是平常人們說的包工頭。一開始的時(shí)候，不懂，就老老實(shí)實(shí)地干，結(jié)果發(fā)現(xiàn)工程做完，一分錢都掙不上，后來向有經(jīng)驗(yàn)的人學(xué)習(xí)，才知道可以偷工減料，偷梁換柱，要掙這個(gè)昧心錢，本來不想這么干，但是仔細(xì)算一筆賬，發(fā)現(xiàn)自己不僅掙不著，有時(shí)候還會(huì)虧，瘵個(gè)簡(jiǎn)單的例子，一筆工程造價(jià)8萬，公司包給下面的包工頭是6萬，公司什么事都不干，就要掙兩萬，剩下的就6萬，按業(yè)主要求的這個(gè)材料選購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，算下來就要4萬8千，這樣也就剩下1.2萬，再給工人們發(fā)發(fā)工錢，到最后就剩不下幾張了，所以就逼得不得不偷工減料。怎么個(gè)偷減法，自然這能看得著的大面上是不能簡(jiǎn)省的，就是看不著的背地里省著。刷油漆的時(shí)候，本來該刷三道乳膠漆，現(xiàn)在就只刷兩道，或者一道，省了人工又省錢。房主要的是特級(jí)地板，那就特級(jí)和一級(jí)混著買，特級(jí)的就鋪客廳，大面兒上，一級(jí)的就鋪房間里，床下，櫥柜下這些地方，這么隱蔽，也不用擔(dān)心會(huì)被發(fā)現(xiàn)。這些個(gè)事兒太多了，基本上是能黑就黑。房主看不出來，可公司派下來的監(jiān)理會(huì)看出來啊，怎么辦，只能是像佛爺一樣供著，好吃好喝，再塞點(diǎn)，也就混過去了。只要是裝了房子，后期就發(fā)現(xiàn)什么問題，那就更好糊弄了，最簡(jiǎn)單的，就是極端重視你提出的問題，然后再?gòu)纳弦患?jí)的單位——當(dāng)?shù)氐氖覂?nèi)裝飾協(xié)會(huì)請(qǐng)個(gè)專業(yè)的工程師，用錢把嘴堵上，就讓他以專家的身份告訴業(yè)主，這個(gè)怎么不好修，工程量有多大，會(huì)影響正常生活什么的，一般老實(shí)點(diǎn)的業(yè)主，也就拿著賠的幾個(gè)錢事了。這樣的事那是多如牛毛，時(shí)間長(zhǎng)了，也就不太在乎了，直到最近，一個(gè)家庭住進(jìn)了公司裝修的甲醛超標(biāo)的房子，不久男主人就患了白血病去世了，這個(gè)血淋淋的事實(shí)終于喚醒了他的良心，他毅然離開了那個(gè)已經(jīng)骯臟不堪的行業(yè)，并把這些丑陋講出來，希望更多的人知道。

第11節(jié)：買房時(shí)條件該提就得提

　　到這兒，花完這些錢，基本上你的房子就可以住進(jìn)去了，這可不意味著說你已經(jīng)完成一項(xiàng)任務(wù)了，后期的事還多著呢，花費(fèi)也小不了，總之，你要有個(gè)心理準(zhǔn)備，得拿錢長(zhǎng)期地供著房子這個(gè)祖宗。

　　以前的房產(chǎn)商一臉牛相，從來都是鼻孔朝天的，哪還有什么“顧客是上帝”的理念，為啥這么牛，房子少，要買的人多唄，往往這種情況下，你排個(gè)三天三夜，好不容易等到個(gè)機(jī)會(huì)，搶到張合同，立馬就簽，哪還管存在什么漏洞啊，有什么優(yōu)惠啊什么的，后面的人恨不得你多說句話就把合同搶走呢。搶不到合同的直罵自己笨，手太慢了，可搶到房的也并不滿意，買了才發(fā)現(xiàn)這房子是漏洞百出，完全不是期待中的那么美好，于是，就只能拖家?guī)Э诘刈呱暇S權(quán)路，個(gè)中艱辛，相信不少人有過深切的體會(huì)。

　　近些年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的漸趨平穩(wěn)和健康發(fā)展，已經(jīng)慢慢地走上了軌道，買賣形勢(shì)有了很大的逆轉(zhuǎn)，這種哄搶的現(xiàn)象幾乎已經(jīng)絕跡了，大可不必像以前那樣唯唯諾諾，有不滿意的也不敢說，而是開始有些底氣了。這就要求在簽合同的時(shí)候不要去管那些霸王條款，有什么要求要大膽地和開發(fā)商提，為什么不提啊，我掏錢給你，就要理直氣壯的，為什么要委屈自己讓步啊，所以，要提，一定要提，要將自己的不滿意消除在合同簽訂前，否則，簽完了你再后悔，晚了。就記住一句話，信什么也別信開發(fā)商那張嘴。除非他像《火星沒事》里，徐崢演的那個(gè)被施法后吐出內(nèi)幕的地產(chǎn)老板一樣，不由自主地把內(nèi)幕講出來，否則的話，再多的許諾都是空的，最要緊要落到紙上，白紙黑字，弄明白了。

　　把廣告寫進(jìn)合同

　　樓盤靠什么吸引人，廣告排第一。這些個(gè)廣告多種多樣，真是亂花漸欲迷人眼，像什么“小鳥告訴我，家在林語匯”，強(qiáng)調(diào)生態(tài)環(huán)境好的吧；“臨湖50米”，強(qiáng)調(diào)臨水的位置的吧；“原味江南生活”，強(qiáng)調(diào)風(fēng)格的吧，多了去了。但是作為一個(gè)精明的購(gòu)買者，你得撥開這些花里胡哨的陷阱，看到廣告的實(shí)質(zhì)——吸引人購(gòu)買。我有一個(gè)在房地產(chǎn)公司做了很多年銷售策劃的朋友，他做了無數(shù)次的文案與推廣，最近得出一個(gè)“精辟”的結(jié)論：廣告不一定完全要與現(xiàn)實(shí)相符，有那么一點(diǎn)不符的，只要在售樓廣告上印上“本廣告僅供參考，具體以合同為準(zhǔn)”，就萬事大吉了，也不用承擔(dān)什么夸大事實(shí)的責(zé)任，“我都說了僅供參考了，合同才是準(zhǔn)確的啊。雖然說這行字很小、很不起眼，但是有啊，不信，你看，在這個(gè)右下拐角，黑色的這行小字?！甭牭竭@話，郁悶吧，但是這就是現(xiàn)在開發(fā)商常用的伎倆，一定得小心了，拿到廣告?zhèn)鲉沃?，一定要上上下下、前前后后、左左右右地看個(gè)遍，連犄角旮旯都不要放過，說不定這話就隱藏在哪兒呢。如果沒有這話，那這傳單，你可得保存好了，要是真買了這兒的房子，出現(xiàn)啥不符的問題，這還能是個(gè)憑證呢。為什么廣告都是這么華而不實(shí)的東西，這就很有說道了。這其中，最讓人郁悶的就是本來應(yīng)該代表公信力的媒體卻成了地產(chǎn)商的吹鼓手。曾經(jīng)有一位房地產(chǎn)老總羅列過他一個(gè)周末的行程：上午接受某某商報(bào)的記者采訪，中午又和某雜志房地產(chǎn)專欄的主編共進(jìn)午餐，下午則是在某茶館請(qǐng)某電視臺(tái)廣告部主任喝茶，晚上則是和某電臺(tái)的副總吃飯。這滿滿當(dāng)當(dāng)?shù)男谐淘偌由掀呶粩?shù)以上的費(fèi)用，全部都是為了兩個(gè)字——廣告。于是，錢到位了，人找好了，臭水溝就變成了清澈的小溪，陽光、綠地、海景成了普通得不能再普通的宣傳。所有的房地產(chǎn)商都花錢了，那怎么凸顯花的錢更多的，于是就有了所謂的“明星樓盤”的評(píng)比，這在現(xiàn)在的報(bào)紙、電視臺(tái)廣告中那是層出不窮，有可能名字不一樣，但是本質(zhì)都是一樣的，就是給花錢多的金主做個(gè)宣傳。至于這金主，這樓房到底蓋得怎么樣，沒人關(guān)心，前不久，北京就有一個(gè)美麗園，剛剛被評(píng)為“明星樓盤”，就因?yàn)闃前逵辛芽p被人告上了法庭。這絕不是一個(gè)特例，類似的事情還有很多。

　　當(dāng)然，話說回來，我們當(dāng)然不能因?yàn)檫@個(gè)擔(dān)心，就因噎廢食，不買了不是，所以買還是要買，但是一定要注意，不能做了冤大頭。2003年的時(shí)候，我國(guó)就有人民法院的司法解釋出臺(tái)，當(dāng)廣告內(nèi)容符合某些條件，廣告即使未載入商品房買賣合同，也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，開發(fā)商必須要遵守。當(dāng)然，咱們不都是專業(yè)的法律人士，界定不清楚這個(gè)樓盤廣告到底是不是符合司法解釋中規(guī)定的“條件”。那怎么辦呢？最最笨、也最最保險(xiǎn)的做法就是要求開發(fā)商將廣告內(nèi)容直接寫進(jìn)合同里了。如果在你的堅(jiān)持要求之下，開發(fā)商還是不同意，就表明他心里肯定有鬼了，這房子肯定有貓膩，你還是另做打算為好，不要明知是陷阱還傻傻地跳進(jìn)去。

　　促銷要落實(shí)

　　除了廣告，促銷是開發(fā)商能夠吸引業(yè)主的頭號(hào)法寶了。各種各樣的促銷手段接踵而來，讓人眼花繚亂。什么“買底層送花園”“買頂層送閣樓”“送家電”“送車庫”等等，真是五花八門。然而承諾得天花亂墜，最后能不能落實(shí)，落實(shí)到什么程度，就不得而知了。作為掏錢的你，為了避免出現(xiàn)這種承諾得不到兌現(xiàn)的情況，怎么辦呢，當(dāng)然要將這種促銷寫進(jìn)合同里，寫得越詳細(xì)越好。

　　前些年，我有一個(gè)朋友在上海虹口區(qū)某樓盤看中了一套房子，開發(fā)商在售樓廣告中承諾：“買底層贈(zèng)送天井”。我這朋友動(dòng)心得不得了，因?yàn)樗纳潮P模型上顯示的天井跨度超出了底層房屋的外墻間距，比一般的天井都要大，我這個(gè)朋友咨詢了許多人，都覺得比較劃算，就趕快掏錢買下了。但在實(shí)際交房的時(shí)候，問題出現(xiàn)了，天井 “縮水”了，比沙盤模型中的要小了不少。我這朋友不甘心，和開發(fā)商協(xié)商不下，就弄到了法庭上去，經(jīng)過法庭審理，雙方預(yù)售合同中沒有約定天井的面積大小，售樓模型不能視為證據(jù)，因此駁回了我朋友的起訴。你說憋屈不憋屈啊？所以，各位，一定要在合同中，將你所有能想到的細(xì)節(jié)都寫上，送花園的就要寫明，這個(gè)花園的具體位置，有多大，花園的外圍欄桿是什么樣的，等等，總之，越詳盡越好。如果說你們雙方協(xié)商下的結(jié)果，開發(fā)商不同意寫在合同里，那就表示，他壓根就不想做得這么好，你就多長(zhǎng)個(gè)心眼吧，這房子不一定靠得住。

　　此外，你要多留心，仔細(xì)考察一下開發(fā)商承諾給你的這些促銷措施到底能不能實(shí)現(xiàn)。首要的一點(diǎn)，就是要看看贈(zèng)送給你的“東西”是不是開發(fā)商自己的？如果不是，開發(fā)商就無權(quán)贈(zèng)送。比如說有些閣樓或者花園是歸小區(qū)業(yè)主共同所有的，開發(fā)商根本就無權(quán)贈(zèng)送給你，遇到這種情況，一定要考察清楚了再?zèng)Q定，不要興沖沖的，最后得到的只有一盆冷水，你說氣不氣呀。

　　其實(shí)，不管開發(fā)商作出什么樣的“贈(zèng)送承諾”，你在決定買不買時(shí)，把握好以下4點(diǎn)就足夠了，能夠幫你避開各種各樣的陷阱，真正拿到贈(zèng)送的實(shí)惠：

　?。?）贈(zèng)送的“東西”一定得是開發(fā)商自己的，是它有權(quán)進(jìn)行分配的。

　?。?）開發(fā)商的承諾一定要具體。比如面積、設(shè)計(jì)、位置等等。

　?。?）開發(fā)商贈(zèng)送的東西是否能記在你的產(chǎn)權(quán)證上，畢竟這是確定這個(gè)“東西”歸屬的唯一法律形式。

　?。?）如果開發(fā)商的承諾未能做到，你能追究開發(fā)商什么責(zé)任。

　　“規(guī)劃”要明確

　　規(guī)劃是什么？明確點(diǎn)說，就是這小區(qū)要怎么建？入口在北邊，還是南邊？要建個(gè)小涼亭，具體建在哪兒？這“規(guī)劃”看似是開發(fā)商的事情，其實(shí)不然，和打算購(gòu)房的你也是息息相關(guān)的，就算是不參與實(shí)際建設(shè)，不懂得那些太過專業(yè)的東西，也一定要白紙黑字地把這些條條款款都寫進(jìn)合同，具體點(diǎn)說，就是不僅要把小區(qū)平面布局圖附在合同中，而且要求開發(fā)商將布局圖中的很多內(nèi)容標(biāo)注清楚，比如層高、方位、小區(qū)出入口、綠化率、市場(chǎng)定位（是否屬商鋪）等。不要覺得寫這些沒有什么意思，等你覺得有用的時(shí)候就晚了，追悔莫及吧。

　　我知道這么個(gè)事。一位挺有錢的女士，看中了一個(gè)在建的樓盤，盡管房?jī)r(jià)明顯偏高，但她看上了一期二期規(guī)劃之間設(shè)計(jì)的水體景觀，美其名曰“淺水灣”，喜愛得不得了，于是干脆利索，買了一期中的一套三居。然而入住沒多久，她就待不住了，原來計(jì)劃著建“淺水灣”的地兒，一天天地變成了樓房。她和同時(shí)入住的業(yè)主們都覺得受騙了，聯(lián)名要告開發(fā)商，要求其恢復(fù)原狀。然而，這個(gè)地方蓋樓已成為既成事實(shí)，要更改太困難了，操作起來實(shí)在不易。而且更致命的是，他們的購(gòu)房合同里都沒有“淺水灣”的圖附在其中，也就是沒有任何法律上的依據(jù)。這種情況，就算法院同情你，也幫不了你，沒有證據(jù)嘛，你怎么告啊。

　　因此，各位，要把眼放得更亮些，關(guān)注這些和你利益息息相關(guān)的規(guī)劃問題。其實(shí)，概括起來說，開發(fā)商手中的這張“小區(qū)規(guī)劃”牌主要有三種出法：一是在僅獲得一期開發(fā)權(quán)的情況下，把第二期甚至第三期的規(guī)劃也“描繪”到售樓書中；二是利用合同僅約定“小區(qū)規(guī)劃變更時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)退房”，來迫使業(yè)主在房?jī)r(jià)上漲的行情面前放棄追究責(zé)任；三是約定特別輕的違約責(zé)任。

　　了解了這些最主要的出法，咱們來見招拆招。首先，要委托律師或其他專業(yè)機(jī)構(gòu)查明小區(qū)規(guī)劃是否經(jīng)過規(guī)劃部門的審批；其次，要求開發(fā)商把其描繪的小區(qū)規(guī)劃作為補(bǔ)充條款寫入合同，形成白紙黑字的條款；最后，約定較高的規(guī)劃變更違約金比例，讓開發(fā)商在想變更時(shí)得仔細(xì)掂量掂量，從而不敢輕易違約。 　　當(dāng)然，上面講的這些“規(guī)劃”都是期房要考慮的問題，對(duì)于現(xiàn)房來說，你根本就沒有考慮的余地，都蓋好了，板上釘釘了，改不了了，就別費(fèi)這個(gè)心了。

　　細(xì)化房型圖

　　看仔細(xì)了啊，我要說的不是戶型圖，而是細(xì)化房型圖。啥意思呢？就是說現(xiàn)在的房屋購(gòu)銷合同是由房管局統(tǒng)一印制的，一般附的第一頁就是房屋的戶型圖，但是有這個(gè)戶型圖可不代表就能解決這個(gè)問題，一定要認(rèn)真地看看這個(gè)圖，將一切你和開發(fā)商口頭議定的原則都寫在上面。這其中，就包括以下的幾個(gè)要點(diǎn)。

　?。?）注意朝向和房號(hào)，不要因?yàn)檫@個(gè)疏忽而讓開發(fā)商有偷天換日的機(jī)會(huì)。

　?。?）標(biāo)清所有的尺寸。這個(gè)尺寸就包括每間房的長(zhǎng)寬高、墻體厚度、門窗尺寸、管道井尺寸、空調(diào)位尺寸等等，所有能細(xì)化成數(shù)字的，一定要標(biāo)清楚，不給開發(fā)商留下偷工減料的機(jī)會(huì)。

　?。?）有特殊作用的房間一定要標(biāo)明用途，如廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)，這些要具體定位。其他需要有文字說明的地方也要盡量地詳細(xì)寫清楚。

　　其實(shí)，除了戶型圖之外，還必須要注意房屋內(nèi)外的一些細(xì)節(jié)問題，只有這個(gè)時(shí)候都提前規(guī)定好了，后期才不會(huì)出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象。這就包括比如使用的防盜門的品牌啊、玻璃的厚度啊、地板要什么品質(zhì)的啊，以及公用的電梯費(fèi)怎么要的啊，這些問題，前期想得越到位越好。

　　相信經(jīng)過你的這么一番細(xì)化折騰，開發(fā)商要想在房屋建造上面做出“微調(diào)”是不太容易了，這就對(duì)了，只有這樣，才能保障自己的權(quán)益嘛。

　　“會(huì)所”莫輕視

　　會(huì)所，聽聽，多洋氣一詞，這并不是一個(gè)法律概念，而是前幾年從境外傳進(jìn)來的，專為小區(qū)業(yè)主建設(shè)的娛樂、健身設(shè)施的俗稱，不是房產(chǎn)開發(fā)的必備設(shè)施。聽著好聽，但仔細(xì)想想，它就是披著一層洋外衣的本地貨，而且后期能不能用，還是個(gè)未知數(shù)，因此，一定要將它重視起來，免得走進(jìn)這個(gè)高檔的陷阱。

　　我有個(gè)朋友小張，在某開發(fā)商售樓書中看到，小區(qū)內(nèi)將建有15000平方米高檔會(huì)所，有網(wǎng)球健身房、室內(nèi)游泳池等各種設(shè)施，覺得真是個(gè)不世出的好樓盤，于是當(dāng)場(chǎng)拍板買了房。

　　可搬進(jìn)新房后，左等右等不見會(huì)所開工。直到大半年后，千呼萬喚始出來的會(huì)所才破土動(dòng)工。經(jīng)過近一年的施工和裝修，會(huì)所終于露出了“芳容”：面積不足4000平方米；游泳池只是一個(gè)25米長(zhǎng)的標(biāo)準(zhǔn)池，游一次要花30多元，而小區(qū)附近的一家游泳館只要花10元錢。這還不是最慘的。沒過多久，開發(fā)商為了避免虧損，就把會(huì)所轉(zhuǎn)賣了。當(dāng)初憧憬的美好都落空了，小張覺得異常氣憤，想去告開發(fā)商，但找來找去，找不到任何可以作為證據(jù)的東西，合同中對(duì)這個(gè)會(huì)所根本就沒有明確規(guī)定。想一想，如果當(dāng)初在買房時(shí)就在合同中明確會(huì)所權(quán)屬、功能、交付日期、是否對(duì)外開放以及是否收費(fèi)等，日后開發(fā)商也不敢這么膽大妄為，買房的人也就不會(huì)這么被動(dòng)了。

　　那在具體的操作中，為了避免做個(gè)冤大頭，你就要在簽訂購(gòu)房合同中的“會(huì)所條款”時(shí)，注意以下幾點(diǎn)：首先，搞清楚會(huì)所歸開發(fā)商所有還是歸全體業(yè)主共有；其次，約定會(huì)所的服務(wù)功能、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、是否對(duì)外經(jīng)營(yíng)等；再次，對(duì)會(huì)所整體及各部分的交付條件和時(shí)間要有具體約定；最后，約定開發(fā)商違反“會(huì)所條款”的違約責(zé)任，而且這個(gè)責(zé)任要從重，使得開發(fā)商不至于輕易地就毀約。

　　沒有回答不了的問題，只有不能回答的問題（一）

　　這是房屋銷售代表的一個(gè)黃金法則，在他們的眼中、心中，只有你想不出來的問題，沒有他們回答不了的問題。似乎你對(duì)于這個(gè)房子所有的擔(dān)心都是沒有什么意義的，這些個(gè)顧慮根本就不值得一提。你別不相信他們有這么大的能量，我下面就帶領(lǐng)一堆銷售代表來擋擋你提出的問題，看看誰更厲害。

　　1.期房能否按時(shí)交房

　　能否按時(shí)交房，是買了期房的人最最關(guān)心的一個(gè)大問題。當(dāng)你一旦提出這個(gè)問題，就會(huì)有代表A、代表B、代表C一起涌上來告訴你，這根本就不能稱之為問題，完全不用擔(dān)心：

　　代表A最先出場(chǎng)了：您關(guān)心能否按時(shí)交房是太正常了，不過老實(shí)說，我們比您更關(guān)心這樓盤能不能按期交付，為什么呀，您購(gòu)買的房子是一期工程，后續(xù)的要有二期、三期等等，土地都已經(jīng)拿下來了。這一期就是個(gè)樣板，要闖市場(chǎng)，打口碑的，第一期如果都不能按時(shí)交付，那誰敢買我們后面推出的二期、三期，我們這不是砸自己牌子嗎？況且，我們?cè)谌珖?guó)的各個(gè)大城市，上海、青島、天津、大連等地都有項(xiàng)目，這么多年，從來都沒有過延期交樓的記錄，每次都是提前支付。所以這個(gè)交付時(shí)間，您肯定是不用擔(dān)心的。

　　見您還是猶豫不決，代表B再加工，為您深入解釋下：其實(shí)期房能不能按時(shí)交樓，最關(guān)鍵的是要看它的蓋房資金能不能到位，其實(shí)說明白，就是這會(huì)兒能賣出多少，籌到多少錢。如果他籌不到錢，自然也就沒法開工建了，交樓的時(shí)間就肯定會(huì)有問題。但是我們不一樣，我們已經(jīng)和銀行簽訂了貸款協(xié)議，而且這房子賣得這么好，從開盤到現(xiàn)在，才短短的一個(gè)月，已經(jīng)賣出了70%，資金上完全不是問題，沒有理由延期交樓，您說是不是這個(gè)理兒？

　　如果說前兩位都是感性地和您說這說那，代表C就直接用理性來說話了：“其實(shí)這個(gè)問題，您完全不必?fù)?dān)心，您看啊，這個(gè)交樓的日子都是嚴(yán)格地寫進(jìn)合同里的，推遲一天都會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。哪個(gè)老板會(huì)去冒這個(gè)險(xiǎn)呢？您放心好了，肯定沒問題的，保證能按時(shí)交房給您。”

　　在這樣嚴(yán)絲合縫，多角度、全方位的論述下，你是不是覺得他們說的應(yīng)該都是對(duì)的，這個(gè)日期真的不成為問題，但事實(shí)上，還是有很多樓房的交房日期是延遲了的，但絕對(duì)沒有一個(gè)銷售代表會(huì)在賣樓的時(shí)候，說自己的樓盤可能會(huì)沒法按時(shí)交了，除非他是傻子。

　　2.工程質(zhì)量能不能保證

　　這個(gè)問題和交房時(shí)間一樣，是購(gòu)房人最最關(guān)心的問題，但同時(shí)，也是銷售代表們準(zhǔn)備最充分的問題，大家問得多了，他們就會(huì)準(zhǔn)備出N套說辭來等著你。

　　代表A還是堅(jiān)持自己的“樣板”理論：您買的這個(gè)房子是一期工程，后續(xù)的要有二期、三期等等，土地都已經(jīng)拿下來了。這一期就是個(gè)樣板，要闖市場(chǎng)，打口碑的，如果質(zhì)量上存在問題，那可就是砸了自家的牌子，后面的房子根本就沒法賣了，現(xiàn)在做地產(chǎn)的老板們眼光遠(yuǎn)著呢，誰也不會(huì)犯這樣的錯(cuò)誤，都想著能長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展呢，您說是不是。

　　代表B就是個(gè)絕對(duì)的向你交底的內(nèi)行了：您提到房屋質(zhì)量問題，想必您也是比較關(guān)注這塊兒的，知道現(xiàn)在國(guó)內(nèi)有些樓盤的質(zhì)量是靠不住的，但您不知道其中的貓膩，我呢，了解一些，稍微透露給您一點(diǎn)兒。很多開發(fā)商的機(jī)制有問題，他們選擇工程隊(duì)的時(shí)候不夠公平、公正，凈搞暗箱操作，選擇有交情的，有關(guān)系的，而不要選有實(shí)力的。這就埋下隱患了。而且現(xiàn)在的工程項(xiàng)目是采用承包制的，一級(jí)一級(jí)、一層一層，再轉(zhuǎn)包下去，這中間為了要拿到更多的回扣，往往是誰家便宜用誰家，質(zhì)量問題當(dāng)然沒法保證了。但是我們不一樣。首先，我們的各個(gè)施工隊(duì)是從50多家工程隊(duì)中投標(biāo)產(chǎn)生的，不會(huì)再出現(xiàn)轉(zhuǎn)包的問題，而且所有的建筑原料都不會(huì)由施工隊(duì)來購(gòu)買，而是有統(tǒng)一的工程部門進(jìn)行批量采購(gòu)，質(zhì)量上絕對(duì)沒有問題。再者說，只要工地施工，就有我們的技術(shù)專家在現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，保證不會(huì)讓這些施工隊(duì)有偷工減料的機(jī)會(huì)，質(zhì)量自然是絕對(duì)不會(huì)出問題的。

　　代表C再一次拿合同說事，似乎簽了合同你就擁有了一副無懈可擊的鎧甲，無論遭遇什么都能保護(hù)你的周全：你看，這份房屋銷售合同中都已經(jīng)明確規(guī)定了，工程完工后，要由質(zhì)檢部門檢驗(yàn)合格后才能交付使用的，您總該相信這么權(quán)威的檢測(cè)吧。如果說真有什么質(zhì)量問題，誰也承擔(dān)不起責(zé)任不是，所以這個(gè)檢驗(yàn)還是很嚴(yán)格，絕對(duì)可信的。再者，如果因?yàn)橘|(zhì)量問題而不能按時(shí)交付或者返工，我們公司將要承擔(dān)巨大的損失，老板也沒這么傻不是？所以，一定會(huì)保證質(zhì)量不出問題的，您就把心放肚子里，安心地買下這套房吧。

　　看看，是不是非常全面，讓你找不出反駁的理由了。沒錯(cuò)，這就是銷售代表的戰(zhàn)術(shù)，他們拍拍胸脯就能向你保證“一切都沒有問題”。

　　沒有回答不了的問題，只有不能回答的問題（二）

　　大多數(shù)房屋的銷售代表都巧舌如簧，什么東西到了他們嘴里都是美好而光明的，這個(gè)你不服不行。但是從自己的角度來看，就算是合同簽了，你也一定會(huì)有這樣那樣的問題，這是人們的普遍心理，一天沒有住到房子里，一天就不踏實(shí)。特別是買了期房，更是終日如坐針氈，一抬腿就想到工地去看看。

　　于是，看吧看吧，看到塵土飛揚(yáng)、磚瓦遍地的一片混亂，你的心肯定頓時(shí)就瓦涼瓦涼的了，這和那個(gè)光鮮無比的沙盤差了可是有十萬八千里啊，情急之下，你肯定要去找銷售理論。但是人家早就準(zhǔn)備好了一籮筐的答案在等著你了——

　　現(xiàn)在工地正在緊鑼密鼓的建設(shè)中，看起來感覺是不怎么好，換了我是你，看到這景象，心里也會(huì)有個(gè)大大的疙瘩。但是，你先別急，先坐下來喝口水，聽我給你好好說說，說完了你就能想明白了。

　?。?）工地要施工，這些塵土、瓦片自然是避免不了的，沒有這些東西，這房子怎么蓋得起來啊，你肯定也見過不少次這種場(chǎng)面，不是嗎？等到工程完工，你再來看看，肯定不是這樣的嘛。

　?。?）你再想想，今天如果真有個(gè)現(xiàn)房給你墩這兒，你敢住嗎？這才開工半年，這么一大片樓就蓋完了，工期這么緊，這質(zhì)量能保證嗎？大家都知道，慢工出細(xì)活，只有穩(wěn)扎穩(wěn)打，一步一步好好蓋，您說是吧。

　?。?）再退一步想想，如果說現(xiàn)在擺在你面前的就是咱合同中規(guī)定的那么美好的現(xiàn)房，它還能賣這個(gè)價(jià)嗎？咱這個(gè)小區(qū)運(yùn)用了外飄窗、彩鋁、無煙灶臺(tái)這些先進(jìn)的設(shè)計(jì)，是別的小區(qū)根本就沒有的，優(yōu)勢(shì)太明顯了，你有眼光地提前定了它，不然等房子真的建成了，大家都發(fā)現(xiàn)它的好，一擁而至，就不是這個(gè)價(jià)了，對(duì)吧。所以說，你提前定下來是再正確不過的事了，現(xiàn)在要做的就是要等等，等等實(shí)際交房的日子，您肯定會(huì)看到百分之二百滿意的樓的?！?/p>

　　你看，經(jīng)過這些個(gè)狂轟亂炸，你是不是也覺得人家說得有道理，覺得自己的擔(dān)心不是啥大問題了？你要是這么想，這銷售的目的也就達(dá)到了。

　　上面，我費(fèi)勁唇舌地講了這么多，其實(shí)就是想給你展示一下那些舌燦蓮花的銷售代表們回答你問題的基本伎倆，這些話第一次聽，你覺得挺對(duì)的，第二次，第三次聽，可能覺得還行，聽的次數(shù)再多了，可能就會(huì)發(fā)現(xiàn)些問題了。我之所以講這些，就是希望你能多看幾次，多聽?zhēng)状危瑢?duì)這些話做到免疫，能夠不聽從這些銷售代表的蠱惑、擺布，真正自己冷靜下來想問題，能這樣的話，我上面這些問題就沒白說了，這也就是我最大的功勞了。

第12節(jié)：用心去找，不信買不到便宜房子　　

　　現(xiàn)在的房子，漲聲一片，那些開發(fā)商們恨不得自己的樓盤今兒賣5000，明兒就能賣6000，為了這個(gè)利潤(rùn)，他們可謂是求爺爺告奶奶，就盼著漲價(jià)。雖然說國(guó)家現(xiàn)在已經(jīng)采取了一系列措施抑制房?jī)r(jià)，但這些開發(fā)商可不吃這套，上有政策，下有對(duì)策，不是？于是乎，房?jī)r(jià)還是沒降下來，咱這小老百姓買房啊，還是個(gè)難事。但難歸難，如果你掌握了一些黃金法則，還是能找到比較滿意的相對(duì)便宜的房子的。別不信，聽我仔細(xì)給你嘮嘮。

　　地毯式搜索，不信找不到

　　很多人一看現(xiàn)在房?jī)r(jià)整體都漲上去了，就放棄看房了，其實(shí)，這和斷了自己買房的路有什么區(qū)別啊，你都不去看，如果正好樓盤降價(jià)什么的你都不知道，白白錯(cuò)過了有利時(shí)機(jī)。因此，要想找到便宜房子，第一法寶，就是要勤快，多跑路，多看看，說不定哪天運(yùn)氣上來了，就趕上個(gè)便宜的，賺大發(fā)了不是。

　　首先，不要太過于相信均價(jià)的鬼話。啥叫均價(jià)，懂不？就是說一個(gè)固定的區(qū)域內(nèi)，所有在售樓房的平均價(jià)格。是平均，就不意味著所有的房子都這個(gè)價(jià)。人說北京現(xiàn)在四環(huán)內(nèi)房子均價(jià)達(dá)到3萬了，你能說四環(huán)內(nèi)的所有房子都賣到3萬，肯定不會(huì)啊。所以，這個(gè)時(shí)候你就要學(xué)學(xué)人家紅軍當(dāng)年長(zhǎng)征的勁兒，發(fā)揚(yáng)不怕苦不怕累的精神，挨個(gè)樓盤地看，從南到北，從東到西，這么地毯式地搜索，難道還找不到合適的？

　　其次，調(diào)整一下你的搜索范圍。還以上面說的四環(huán)為例子，四環(huán)內(nèi)房屋均價(jià)過3萬，緊挨著的四環(huán)邊的四環(huán)外可不是這個(gè)價(jià)位，就隔著一條馬路的事兒，你要是能夠接受這一條馬路的差距，那就好辦了，在多出來的“四環(huán)邊”這個(gè)圓環(huán)內(nèi)，要找到一處便宜房子肯定較上一種要容易一些。當(dāng)然，你要是非得講究這個(gè)“內(nèi)”，那沒辦法，你就整天在四環(huán)內(nèi)遛吧，指不定哪天就碰上了呢。

　　把握時(shí)機(jī)，好房也能便宜買

　　前面我們講砍價(jià)的時(shí)候就說了，要抓住有利時(shí)機(jī)，這會(huì)兒找房子也一樣，找到了最佳的購(gòu)買時(shí)機(jī)，價(jià)錢上肯定會(huì)讓你有一個(gè)不小的驚喜。但這個(gè)驚喜是需要你有所準(zhǔn)備的，第一要?jiǎng)?wù)就是要了解樓盤銷售過程中，整體上的價(jià)格曲線是什么樣子的？

　　別看開發(fā)商有A、B、C、D、E、F……等等十來家甚至幾十家，但這些人都“規(guī)矩”得可以，從營(yíng)銷策略方面來說，幾乎都是一樣的心理。為什么這么說呢，因?yàn)閹缀跛械臉潜P都會(huì)采取低開高走的策略，無非就是下面的三大步驟：

　　第一階段：價(jià)格低開

　　這一階段，也就是樓盤剛剛開售的時(shí)候，因?yàn)榻ㄔ斓倪^程中，投入了大量的資金，開發(fā)商這個(gè)時(shí)候有可能會(huì)面臨還銀行貸款、其他方面需要大筆資金周轉(zhuǎn)等不少問題，有著不小的資金缺口，所以，在定價(jià)的時(shí)候，都會(huì)比較謹(jǐn)慎，先低開賣點(diǎn)墊底，確保資金鏈安全再說。

　　第二階段，價(jià)格謹(jǐn)慎拉高

　　這個(gè)階段中，因?yàn)榍捌谝呀?jīng)賣了一些墊底，資金缺口也補(bǔ)上了，不需要擔(dān)心斷鏈的問題，“不差錢”了，自然就要想著盈利了，因此，價(jià)格與前一階段比起來，就是穩(wěn)步上升啊。

　　第三階段，惜售

　　這就已經(jīng)進(jìn)入最后一個(gè)階段了，一般來說，價(jià)格會(huì)抬得很高，為什么呀，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，房子沒剩下多少套了，物以稀為貴，不貴才怪呢。就算是房子還剩下不少，那人家開發(fā)商今年賣夠了，不想再賣了，就都存起來，外邊留下那么幾套做做樣子。你要非趕著這個(gè)時(shí)候去“抄底”，可是大錯(cuò)特錯(cuò)了，底沒抄著，抄著的有可能還是個(gè)天，不貴才不正常呢?！　∵@么一分析三個(gè)階段，你是不是已經(jīng)找到最佳的買房時(shí)機(jī)了，沒錯(cuò)，就是要在它剛上市，打算回籠資金的時(shí)候買，錯(cuò)過了這個(gè)有利時(shí)機(jī)，你就看著它漲吧。別說沒有便宜房，是你自己沒撈著這個(gè)餡兒餅。

　　穩(wěn)、準(zhǔn)、狠，不二法門

　　現(xiàn)在在售的房子就那么多，說不定，一不留神，賣沒了，那怎么才能在千軍萬馬的擁擠中，買到自己中意的便宜房呢，就一定要把握穩(wěn)、準(zhǔn)、狠的原則，只有具備了這些過硬的本領(lǐng)，你才不會(huì)在高高的房?jī)r(jià)面前低下自己的頭顱，委曲求全。

　　1.心態(tài)要穩(wěn)

　　穩(wěn)，這是最最重要的，千萬不要相信那些售樓小姐們說的“這是最后一套了”“你今兒不買，明兒肯定就沒房了”這些個(gè)鬼話。前面我已經(jīng)說了，中國(guó)現(xiàn)在不缺房，你一定要記住了。怕什么，你才是掏錢的，是大爺。這個(gè)樓盤就真賣沒了，還有別的樓盤，急什么呀，別急，你一急，那些售樓小姐就蹬鼻子上臉地守著她的那個(gè)價(jià)格，絕對(duì)不會(huì)松口了。

　　2.下手要準(zhǔn)

　　雖然說一些新的樓盤為了回籠資金之類的，前期價(jià)位還比較低一些，但并不是所有的樓盤都會(huì)這樣，而且這些樓房并不會(huì)一直維持這樣的低價(jià)，甚至可以說，維持這個(gè)較低價(jià)位的時(shí)間比較短，可能等你再思量思量的幾天工夫，它就漲上去了。這是完全有可能的。因此，如果你看上了較低價(jià)位促銷的新樓盤或者是舊樓盤，下手就一定要準(zhǔn)，一定要快，別總是猶豫不決的。

　　我有個(gè)朋友老李，不對(duì)，應(yīng)該說是小李，人家年紀(jì)不大，也就30多點(diǎn)。年初的時(shí)候準(zhǔn)備要買房，看好了一處價(jià)格7000多的新開盤的樓房，但他當(dāng)時(shí)猶豫不決，想來想去，還想等人家再降價(jià)，就沒買，結(jié)果1個(gè)月之后，這個(gè)樓盤開始大漲價(jià)，先是突破8000，后來已經(jīng)蹦到了9000多，才3個(gè)月的時(shí)間，漲了2000多。這個(gè)時(shí)候，他著急了，再去問問周圍的樓盤，全漲上來了，再也沒有年初時(shí)的低價(jià)，他后悔得腸子都青了，可是有用嗎？沒用，只能怪他自己不夠火眼金睛，不夠準(zhǔn)。

　　3.砍價(jià)要狠

　　如果說，你已經(jīng)差不多看好了一個(gè)樓盤，接下來最重要的任務(wù)就是砍價(jià)了。雖然說同一棟樓房，開發(fā)商標(biāo)的是一個(gè)價(jià)錢，但總歸會(huì)有人買得貴，有人買得便宜，這就只能歸結(jié)為個(gè)人問題了，為啥你拿不到別人那么低的價(jià)錢，不要說他有背景，他有根子，那都扯淡，真有這些依靠的，也不會(huì)跟你擠在一塊兒買房。人家能拿到比較低的價(jià)格，證明人家會(huì)砍價(jià)。這砍價(jià)的學(xué)問大了去了，你要把握一個(gè)最基本的原則就是狠，千萬不要抹不開面子，講什么情面，一定要狠狠地砍。這門高深的學(xué)問，我們下一節(jié)專門來研究一下。

第13節(jié)：該出手時(shí)就出手，砍價(jià)有講究

　　有人說，買房成敗的關(guān)鍵就要看你砍價(jià)的本領(lǐng)了。這話有一定的道理。你的本領(lǐng)越高強(qiáng)，能拿到的價(jià)錢就越低，如果有一些問題不太大的瑕疵，這么均衡一下，也還是很劃算的。如果說你砍價(jià)的本領(lǐng)比較差，或是說根本就不會(huì)砍價(jià)，那可就要吃大虧了，銷售代表不宰你這種人宰誰呀。曝一個(gè)內(nèi)幕啊，同一個(gè)小區(qū)同一個(gè)戶型同一個(gè)價(jià)位的房子，出售的價(jià)格很可能不一樣，少則幾千，多則幾萬，上幾十萬也不是沒有的。

　　所以，要是你看好了一間房屋，千萬別性急地沖上去就問人家多少錢，而是要先修煉好自己的本領(lǐng)，掌握砍價(jià)的黃金法則，有所準(zhǔn)備后，再義無反顧地上前問吧。

來源：人人分享 博志誠(chéng)