定位是對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷過(guò)程中的戰(zhàn)略、策略、戰(zhàn)術(shù)等一系列概念問(wèn)題的明確界定。具有排他性，定位是突出事務(wù)最典型、最主要、最關(guān)鍵的特性或核心，因此定位也是整個(gè)營(yíng)銷體系中最基本的也是最具決定性的要素。

戰(zhàn)略范疇的

1、目標(biāo)消費(fèi)群定位

目標(biāo)消費(fèi)群的核心問(wèn)題是“做什么”“怎么做”而這兩點(diǎn)都是圍繞著“為誰(shuí)做”這一主題展開(kāi)。房地產(chǎn)市場(chǎng)目標(biāo)消費(fèi)群的描述一般要具備七大基本要素;年齡、職業(yè)、收入、文化程度、家庭結(jié)構(gòu)、主要接觸的媒體、居住生活的區(qū)域。

2、產(chǎn)品地位

產(chǎn)品是做給目標(biāo)消費(fèi)群的。產(chǎn)品定位最準(zhǔn)確的就是突出自己最大的賣(mài)點(diǎn)或獨(dú)特銷售點(diǎn)。定位的要素不宜過(guò)多最多不能超過(guò)三個(gè)。

3、區(qū)域板塊定位

板塊定位要化不利為有利，尋找潛在的利好。宣傳也要善于抓住有利時(shí)機(jī)。

4、品牌形象地位

品牌形象定位具有更多的是人文或形式上的意味。品牌形象定位要在廣告宣傳中反復(fù)出現(xiàn)是開(kāi)發(fā)商極力渲染和強(qiáng)調(diào)的。產(chǎn)品定位和品牌形象定位是可以何為一體的。要注意把握分寸不要過(guò)分渲染，要講究自然大方不要矯揉造作。

5、價(jià)格定位

價(jià)格定位的三種方法：

成本加成法即計(jì)算出樓盤(pán)的總成本推算出樓面成本然后再加上百分比的利潤(rùn)即是銷售價(jià)格。

比較定價(jià)法或稱為評(píng)估定價(jià)法，即把項(xiàng)目周邊的若干范圍之內(nèi)的可以類比的同類樓盤(pán)價(jià)格搜集整理，與本項(xiàng)目作對(duì)比，分別在地理位置、臨路狀況、交通便利程度、周邊環(huán)境配套、商業(yè)氛圍的成熟度、產(chǎn)品自身的素質(zhì)、開(kāi)發(fā)商知名度等十幾個(gè)大項(xiàng)上百個(gè)小項(xiàng)比較定價(jià)法即把項(xiàng)目一一打分，，然后加權(quán)平均，最后算出本項(xiàng)目的價(jià)格定位。

競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法，這種定價(jià)法必須有一個(gè)可比樓盤(pán)，而且開(kāi)發(fā)商要把自己的價(jià)格定在相對(duì)較低的價(jià)位。

6、價(jià)格策略定位

價(jià)格策略是一個(gè)體系千變?nèi)f化價(jià)格不是死的應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)形式銷售進(jìn)度制定一套能夠應(yīng)變的策略體系。

低價(jià)入市，低開(kāi)高走策略、控制總價(jià)策略、付款方式多樣化策略、低首付策略、尾盤(pán)抬價(jià)策略、尾盤(pán)降價(jià)策略、小步慢跑和小步快跑策略、價(jià)格策略定位是一個(gè)需要時(shí)時(shí)調(diào)整的東西，不能一次確定、堅(jiān)持到底一成不變。市場(chǎng)是變化的營(yíng)銷策略也是順勢(shì)而變，才能利于不敗之地。

7、營(yíng)銷主題定位

營(yíng)銷主題的定位要緊扣自己項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)，既要大氣、新奇、響亮、鮮明、又不過(guò)分夸張拿大、脫離實(shí)際。營(yíng)銷主題既可以從始至終一直貫穿使用，也可以分階段變換形成系列。營(yíng)銷主題可以與廣告語(yǔ)合二為一，營(yíng)銷主題一旦確定下來(lái)，就應(yīng)該一切宣傳品、媒體和工地現(xiàn)場(chǎng)的包裝上充分展示，并長(zhǎng)期反復(fù)展示，直至深入人心、膾炙人口。

8、差異化定位

尋找差異化是營(yíng)銷的永恒主題，沒(méi)有差異化就很難在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。差異化決定獨(dú)特銷售點(diǎn)也決定產(chǎn)品的定位，因此項(xiàng)目運(yùn)作的一開(kāi)始就應(yīng)該考慮差異化。差異化不是簡(jiǎn)單的為了差異化而差異化、別出心裁、求新求異。是因應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要，也是引導(dǎo)市場(chǎng)需求的一種方法，首先要有道理符合人之常情。也要根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和市場(chǎng)需求的實(shí)際開(kāi)發(fā)商自身的情況而確定。

9、開(kāi)發(fā)理念定位

開(kāi)發(fā)理念是一個(gè)項(xiàng)目做成什么樣子的根本出發(fā)點(diǎn)，它體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商、策劃公司、設(shè)計(jì)公司共同一致的宗旨，務(wù)必在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初確定下來(lái)，并在整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中貫徹執(zhí)行。開(kāi)發(fā)理念的定位有好多種類型，難的是把開(kāi)發(fā)理念的定位真正貫徹到底不折不扣的執(zhí)行而不是喊口號(hào)。

10、社區(qū)風(fēng)格的定位

體現(xiàn)的是開(kāi)發(fā)商、策劃公司、設(shè)計(jì)公司對(duì)城市發(fā)展的責(zé)任感和參與意識(shí)，體現(xiàn)的是超出利潤(rùn)追求層面的一種城市文明意識(shí)，它將帶來(lái)一系列的變化，讓我們對(duì)社區(qū)居住生活、物業(yè)管理、精神文明、與周邊居民關(guān)系等等的重新認(rèn)識(shí)。

來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)策劃師聯(lián)誼會(huì)