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作者 ｜ 吳泉律師 江蘇東銀律師事務(wù)所

　　一、典型案件

　　南京的葉女士于2014年6月份在江寧某樓盤(pán)大幅降價(jià)時(shí)看中一套商品房，當(dāng)即與開(kāi)發(fā)商簽訂了《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，并按約定交了5萬(wàn)元的購(gòu)房訂金。但到具體簽訂購(gòu)房合同時(shí)，因?qū)ψ》吭O(shè)計(jì)、居住環(huán)境、配套設(shè)施等諸多問(wèn)題不滿(mǎn)意，葉女士不想買(mǎi)這套房了，隨即向房產(chǎn)商提出了退還定金的要求，但被開(kāi)發(fā)商拒絕。

　　開(kāi)發(fā)商認(rèn)為：《認(rèn)購(gòu)書(shū)》是房地產(chǎn)銷(xiāo)售的慣例?！墩J(rèn)購(gòu)書(shū)》既賦予購(gòu)房認(rèn)購(gòu)權(quán)，也賦予了放棄權(quán)，并非強(qiáng)制購(gòu)買(mǎi)預(yù)定房。再有，開(kāi)發(fā)商已按證明單為購(gòu)房人保留了所選定的房屋，且未變動(dòng)房?jī)r(jià)，不存在任何過(guò)錯(cuò)，而購(gòu)買(mǎi)人未在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的時(shí)間內(nèi)與開(kāi)發(fā)商簽訂合同，屬于購(gòu)房者違約，根據(jù)約定，放棄購(gòu)買(mǎi)房屋系購(gòu)房者單方違約，故無(wú)權(quán)要求返還定金，開(kāi)發(fā)商有權(quán)沒(méi)收定金。

　　雙方因無(wú)法協(xié)商解決最后走上了法庭。本律師受葉女士委托在江寧開(kāi)發(fā)區(qū)法庭代理了此案。

　　本律師認(rèn)為：《認(rèn)購(gòu)書(shū)》僅表明葉女士有購(gòu)房意向，而非購(gòu)房合同。理由有兩點(diǎn)：

　　1、根據(jù)我國(guó)法律有關(guān)規(guī)定，房屋買(mǎi)賣(mài)契約，須經(jīng)主管機(jī)關(guān)登記才有效。而《認(rèn)購(gòu)書(shū)》作為一份意向書(shū)顯然不需房屋土地部門(mén)備案。

　　2、開(kāi)發(fā)商在葉女士尚未見(jiàn)到房屋買(mǎi)賣(mài)契約、協(xié)議書(shū)及補(bǔ)充協(xié)議的前提下，即要求其必須簽約成功，否則扣除訂金，顯然違背了合同訂立的自愿和公平原則。

　　本案在江寧法院開(kāi)發(fā)區(qū)法庭經(jīng)審理認(rèn)為：《認(rèn)購(gòu)書(shū)》備注欄雖有按時(shí)到指定地點(diǎn)辦理簽約、愈期視為放棄訂購(gòu)權(quán)、訂金不予退還之條款，但當(dāng)事人葉某在雙方約定期限內(nèi)已多次與房屋銷(xiāo)售人員對(duì)購(gòu)房契約的具體條款進(jìn)行協(xié)商洽談，未達(dá)成購(gòu)房契約系由于雙方分歧較大。故開(kāi)發(fā)商在與預(yù)購(gòu)方未達(dá)成購(gòu)房契約的前提下，扣留后者的購(gòu)房預(yù)付款無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)。

　　最后，在法庭主持調(diào)解下，當(dāng)事人葉某也為了能夠盡快取得定金與開(kāi)發(fā)商達(dá)成調(diào)解協(xié)議，當(dāng)即退還了葉女士預(yù)付的4萬(wàn)元定金。

　　二、律師分析

　　本律師在辦理了大量的退房、退定金的商品房預(yù)售合同糾紛案件后，總結(jié)認(rèn)為：在買(mǎi)房者簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)后，如果有以下情形的，可主張解除雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議，并要求開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房定金。

　　1、購(gòu)房者為非南京戶(hù)口，不能提供一年以上社保證明或者納稅憑證的，通常開(kāi)發(fā)商會(huì)私下允諾通過(guò)其他途徑為買(mǎi)房者辦理相關(guān)證明，所需費(fèi)用由購(gòu)房者提供且沒(méi)有正規(guī)發(fā)票，這種情形存在著銀行審批貸款的風(fēng)險(xiǎn)，有許多購(gòu)房者就因此而無(wú)法獲得銀行貸款，而開(kāi)發(fā)商會(huì)將這種風(fēng)險(xiǎn)由購(gòu)房者來(lái)承擔(dān)，一旦無(wú)法獲得銀行貸款就會(huì)不斷要求購(gòu)房者全額支付購(gòu)房款，否則即會(huì)沒(méi)收定金或者首期款并要求購(gòu)房者承擔(dān)違約責(zé)任。這種情形本律師認(rèn)為屬于雙方明知故犯，開(kāi)發(fā)商惡意誘導(dǎo)購(gòu)房者，購(gòu)房者可主張解除解除認(rèn)購(gòu)協(xié)議，并要求開(kāi)發(fā)商退還定金。實(shí)踐中各級(jí)法院也支持本律師的上述代理意見(jiàn)。

　　關(guān)于南京限購(gòu)的相關(guān)延伸：

　　2011年2月19日，南京出臺(tái)“限購(gòu)令”，其中要求：對(duì)已有1套住房的本市戶(hù)籍（不包括溧水、高淳）居民家庭、能夠提供1年以上（含1年）納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，可新購(gòu)1套住房（含新房和二手房）；對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭、無(wú)法提供1年以上（含1年）本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)內(nèi)向其銷(xiāo)售住房。

　　2014年9月21日，南京發(fā)布的《關(guān)于保持我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的通知》中，及新版“寧七條”， 通知要求，在全市范圍內(nèi)即日起購(gòu)房不再需要提供購(gòu)房資格證明。至此，長(zhǎng)達(dá)3年7個(gè)月的南京限購(gòu)令，正式畫(huà)上了句號(hào)，南京市民購(gòu)房就不再需要開(kāi)具購(gòu)房資格證明。

　　但限購(gòu)解除之前，有購(gòu)房者因無(wú)法開(kāi)具購(gòu)房資格證明無(wú)法獲貸，導(dǎo)致未能購(gòu)房成功的，依然可起訴主張解除認(rèn)購(gòu)協(xié)議，并要求開(kāi)發(fā)商退還定金。

　　2、購(gòu)房者對(duì)小區(qū)周邊環(huán)境了解不夠，開(kāi)發(fā)商也明知卻不事先主動(dòng)履行告知義務(wù)，導(dǎo)致簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并繳納定金后，購(gòu)房者要求退還定金?？芍鲝堥_(kāi)發(fā)商未履行合同的附隨義務(wù)，在協(xié)議簽訂中未盡誠(chéng)信義務(wù)，解除合同，退還定金。

　　3、簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，雙方經(jīng)協(xié)商無(wú)法就正式《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的主要條款達(dá)成一致，可要求解除認(rèn)購(gòu)協(xié)議，退回定金。本律師根據(jù)相關(guān)法律認(rèn)為：認(rèn)購(gòu)書(shū)只是對(duì)整個(gè)購(gòu)房合約的基礎(chǔ)性約定，通常只有房屋信息，面積，價(jià)格、超過(guò)約定時(shí)間不簽訂合同定金沒(méi)收等條款，對(duì)于其他很重要的諸如交房條件、交房時(shí)間、違約責(zé)任等待根本沒(méi)有約定，因此只要購(gòu)房者履行了后期的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的磋商義務(wù)，即可根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若于問(wèn)題的解釋》第四條的規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致商品房合同無(wú)法達(dá)成一致，雙方無(wú)法簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，應(yīng)當(dāng)解除商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議，定金予以退回。此種情形，本律師在辦案實(shí)踐中最為常見(jiàn)，也為法院經(jīng)常采用。

　　近來(lái)，有很多購(gòu)房人打電話(huà)咨詢(xún)，說(shuō)在交定金時(shí)售樓小姐承諾的很好，可當(dāng)簽訂正式合同時(shí)，在合同上卻沒(méi)有以前的承諾，當(dāng)提出要求補(bǔ)充合同內(nèi)容或不行要求退定金時(shí)，售樓小姐往往說(shuō)合同不能改，定金也不退，購(gòu)房者很是無(wú)奈。尋求律師幫助。

　　三、給購(gòu)房者的法律意見(jiàn)

　　本律師通過(guò)實(shí)踐代理，提供下面解決方法，僅供大家參考：

　　首先，在交定金時(shí)，要求看正式合同文本，要看已填寫(xiě)完畢的合同樣本，最好是別人簽過(guò)的合同，看有無(wú)他們的承諾內(nèi)容，如沒(méi)有，就是存在開(kāi)發(fā)商虛假宣傳，這是決定交不交定金的問(wèn)題。

　　其次，如果交了定金后一定要在定金合同約定時(shí)間內(nèi)去看合同(如果去晚了，開(kāi)發(fā)商就說(shuō)你違約了，定金就不可能退了)，如合同存在苛刻條款和無(wú)原先承諾，決定不要的時(shí)候，不要說(shuō)不要，只說(shuō)要求修改合同，要求合同內(nèi)容符合自己的要求，開(kāi)發(fā)商肯定不愿意，這時(shí)你就可根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條“ 出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人”。因雙方就合同條款無(wú)法達(dá)成一致，不屬任何一方原因，所以就可以要求退定金了。

　　這樣做完全符合法律的規(guī)定。如果售樓小姐說(shuō)自己作不了主，需要請(qǐng)示再答復(fù)時(shí)，要求售樓小姐更改簽訂定金合同中簽正式合同日期，以后再來(lái)再說(shuō)。如果售樓小姐即不同意更改也不退定金時(shí)，當(dāng)天直接到市消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴，保留來(lái)交涉情況證據(jù)，將來(lái)一旦訴訟解決，這就是有力證據(jù)，打官司也不怕了。

　　四、法條指引：定金的法律規(guī)定

　　到目前為止，涉及到定金的法律規(guī)定有下：

　　《合同法》、《擔(dān)保法》、《擔(dān)保法司法解釋》、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋》。部門(mén)規(guī)章有：《商品房銷(xiāo)售管理辦法》等。

　　《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十五條 對(duì)定金問(wèn)題規(guī)定如下：給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

　　《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第八十九條 當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

　　《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法司法解釋》第六部分第一百一十五條 當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條 出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。

　　另外，建設(shè)部的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定：“符合商品房銷(xiāo)售條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前，向買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款，當(dāng)事人未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人返還所收費(fèi)用”。