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第二部分 購房意向階段 當你產(chǎn)生購房意愿的時候，你至少需要想清楚以下問題，最好一條條寫下來，這對于制訂后面的戰(zhàn)略極為重要： 1、購房用途：自 住、出租、坐等升值還是.....買著玩。如果是自住的話一定要考慮：誰來?。看蛩阕《嗑?？（這一點很重要，如果你打算住10年，那么買20年房齡的房子 以后怎么置換？）想清楚這些問題可以有效幫助你鎖定房屋的區(qū)域、環(huán)境、房齡、房型等等，不會看了半年一年的還沒法下手。說句不客氣的話，要是你看了半多年 還不下手的要么不是真想買，要么心態(tài)會被搞壞，最終草草了事。 2、購房預算：預算是指“極限的支付能力”。別不好意思向你 父母和你女朋友摸底，以后你好好報答他們就是了。了解自己的真正底線才不至于失去最好的機會。預算代表你的支付能力上限，一般買房中能夠觸及80%-90%已經(jīng)算很高了。很多人把預算等同于打算支付的房價，最終不是錯失良機就是盲目看房。 經(jīng)常碰到的案例是：你制定了“購房預 算”100萬，某天看中一套各方面都滿意的房子，但算了下支付價得105萬，其實你也覺得這個價是合理的，但出于“預算”限制不得不還房東5萬，房東說只 愿意還1萬，你說超預算了再想想。本打算回去后再湊錢的，但沒想到幾天后房東說降1萬房子賣掉了。你只能再找，找的過程中你突然發(fā)現(xiàn)其實加上這幾個月來的 工資收入和父母的額外資助你實際上咬咬牙還是能夠付105萬，甚至106萬107萬的....如果在這個過程中房價跌了還好，要是漲了不就悲劇了嗎？要是 漲了而且還一時找不到像當初滿意的房源不是悲劇中的悲劇嗎？ 第三部分 找房階段 想清楚上面的問題就可以開始找房源了，找房源無非就是一個篩選的過程，好的搜索技巧可以大幅減輕實地看房所花的精力。我個人總結(jié)的技巧如下：（僅適用于上海地區(qū)） 1、使用3D地圖鎖定樓盤，初步考察周邊環(huán)境和交通。注 意不是讓你用google earth，而是虛擬地圖，具體是“www.”。3D地圖的好處是直觀、詳細。記得把位置中意的樓盤都記 下來。很多人用安居客、"淘寶"等來定位樓盤，其實是錯誤的，因為它們主要提供房源信息，區(qū)域定位方面他們不專業(yè)，你要是用這些網(wǎng)站進行初選，出來的結(jié)果 覆蓋半徑都很大，樓盤大大地多，跑死你。最簡單的例子就是：它們會認為差幾公里的兩個樓盤居然屬于“同一區(qū)域”的“相鄰樓盤”。 有tx說這個網(wǎng)站只能看內(nèi)環(huán)，實際上不是，由于網(wǎng)站不是經(jīng)常更新的，而且上海外環(huán)實在變化太快、區(qū)域太廣，要做3d有難度。所以上一次更新到哪里就算哪里了，有些區(qū)域到外環(huán)，有些只到中環(huán)，沒個準。但比起普通地圖來找房好用很多！連高層多層都能地圖上一看就知！ 2、上“租售情報網(wǎng)”查詢小區(qū)信息，看下小區(qū)的綜合評價。上 面的小區(qū)信息比較全面、客觀，大部分是官方信息的，這方面安居客落后了。（注意只看小區(qū)介紹和評價，其他信息都是垃圾，這個網(wǎng)站就這個有價值）然后再上“第一房屋”查看小區(qū)實景（不是圖片??！是幻燈片??！而且可移步換景，身臨其境啊?。?。看完這兩個后把完全不想要的小區(qū)pass掉。當然這兩個網(wǎng)站上的房 源信息就別看了，不是他們的長項。 完成初選后就可以上安居、"淘寶"、新浪上去找房源看價格了，但這里面房源眾多，真假難辨，還得繼續(xù)篩選，技巧如下： （1）按發(fā)布時間排序。這點很重要，中介經(jīng)常使用房源信息更新的手段獲得房源靠前顯示的效果，不排序的后果可想而知。所以應該看發(fā)布時間（不是更新時間?。?，越新越有效，我基本上七天以前發(fā)布的房源都不看。 （2）盡量不要使用價格和面積的篩選功能。很多人會把價格和面積作為篩選標準，這也是不可取的。因為按發(fā)布時間排序后有效房源也就一兩頁，全部看一遍都花不了五分鐘。全面了解各種房型的價格有利于正確評估小區(qū)的合理售價，哪怕你根本不會要的超大戶型，看看也不傷身體嘛。 （3）價格離譜的過濾掉。價格明顯過高或過低的看都不要看，過低的要么是釣魚，要么本身有缺陷；價格過高的要么吃差價，要么就是為了騰出殺價空間，還有可能為了抬高均價。 （4）底樓、靠街的房子要過濾。這兩類房源不管是自住還是投資盡量不選，哪怕價格再低也不要。這不是觀念的問題，是確實有問題。在上海底樓的房子容易引塵、泛潮、容易遭遇高空拋物、容易失竊等等，除非2元以上的新建高端社區(qū)底層可以考慮，對了別墅也可以的....。 另外靠街的房子噪音和空氣污染是重點，不要以為非主干道就沒問題，將來是不是會拓寬改造呢？不要以為中空玻璃可以隔音，樓下要搞個菜場啊小龍蝦店啊怎么辦？天天讓你免費享受十三香的待遇啊有木有！ 這里還有一個小技巧：中介在房源介紹里面一般會把不靠街的房源寫成“小區(qū)中心位置”或者明確寫“不靠路”，因為這是大賣點，可以賣價錢的！沒有這個字樣的要當心，要么是中介轉(zhuǎn)帖別人的自己都沒搞清楚方位，要么就是真的靠路，就等你來杯具。 （5）不要刻意挑選大中介。大 部分人有個誤區(qū)，認為大中介規(guī)范、賣力、資源多。其實不然，照我的觀點，只要有經(jīng)營資質(zhì)、門店在三家以上的中介都可以找。大中介操作規(guī)范是沒錯，但不一定 賣力，這與薪酬體制有關，也和業(yè)務員心態(tài)有關。而從資源角度來講，我更推薦小區(qū)門口的門店，注意看網(wǎng)上中介門店地址或者在電話里問問吧。 另外還想說明的是無論是安居還是"淘寶"還是新浪，你會發(fā)現(xiàn)上面的中介公司和業(yè)務員就這么幾個，有一定的局限性。所以呢，當你初次去中意的小區(qū)看房時，別忘了出來的時候去附近的其它中介門店逛逛，可能會有意外收獲。 第四部分 看房階段 按 照上面的流程篩選一遍之后剩下的不多了吧。有人說一共挑剩沒幾套了，還怎么實地看啊。正是因為先在家里把完全不要的都扔掉了，才不至于出了家門走冤枉路。 多看房積累經(jīng)驗我不反對，但經(jīng)驗值滿了之后你又不能轉(zhuǎn)職后繼續(xù)升級，因此看房千萬不能成為長期負擔，不然到最后一定是心浮氣躁胡亂下單!當然，你要是想看 房看成個職業(yè)中介.......小伙子，好好干！ 廢話不多說，下面就可以拿起電話開始找中介了。 幾條技巧供參考： 1、不要怕手機被中介打爆，現(xiàn)在他們不會每天不停給你電話了，甚至有時候你會期盼著他們給你帶來消息。當然你有個找房手機更好，買完了就把卡扔掉（手機別扔，不要送給我） 2、一套房源要找多個中介。這 個要多說兩句，現(xiàn)在大家都知道房源都是中介互相轉(zhuǎn)帖的，一般來說一個小區(qū)的在售房源不會超過3套（除非特大型小區(qū)或投資客集中的次新小區(qū)）。那么就很簡單 了，只要是發(fā)布時間接近、樓層一致、面積相近的房源基本上就能認定是同一套。接下來就可以針對該套房源找2-3個中介電詢，通過電話溝通大致可以判斷該中 介對房源的熟悉程度。然后挑1-2個最熟悉的中介去帶看就行。這里要注意初次溝通最好說點中介的好話，別裝大爺，還有不要告訴他你還問了其它中介，當然他 的話你最好記著，可以拿去其它中介印證。 3、實地看房時看和問要注意分寸。具體做法是：提前去小區(qū)，看一下周邊，和小區(qū)安 保、物業(yè)聊聊鄰里環(huán)境情況，最好是大爺大媽，特別愿意聊，很多看不到的問題都會提前暴露。然后中介來了就去看房，如果中介跟你說這套看不了先看其它同類房 型，千萬不要妥協(xié)，一定要看實房?？捶窟^程中一定要記住門牌號和房號啊?。?/font>20塊錢就能做全套產(chǎn)調(diào)啊有木有，不做白不做啊有木有?。Ｗ⒁饪捶康倪^程中要 讓房東和中介多介紹，自己少搭嘴，最好別談價格（問了也白問，一般都會報高）。這時候不懂也要裝懂，可以略微透露一點之前打探到的小區(qū)缺點用來降低房東心 理預期，但也別一棍子打死，不然顯得你沒誠意。這里面的度是個技巧，總之見機行事。看完之后請務必簽掉中介的“看房單”，一來人家也要回去交差，二來這玩意對你也沒實際法律約束，與人方便就是與己方便。最穩(wěn)妥的做法是簽的花哨點，難以辨別。有人在這里會建議簽個假名，我不贊同，除非這個中介你不想合作下 去，否則至少姓氏請如實告知，以免日后真要成交了你就不厚道了。 4、意向房看后就要報價。對于有意向的房子最好在第二天就 報價，把底價（注意不能太低！），房源缺點一起告訴中介，讓他馬上去談。這樣一來讓中介覺得你是一個意向客，他也會很積極，二來房東聽到馬上就有報價也會 來精神。很多人會建議購房者千萬不能顯露出對房子的喜愛，也不要透露自己是剛需。這一點我倒覺得無妨，尤其是對中介你表示出比較急切是完全可以的，這樣中 介才會積極幫你找房，你無非就是顧慮一個價格問題，只要自己把握住最后防線就行了（沒自制力的請慎重考慮是否要找個代理人，比如給點錢我來幫你找房哈）。 就像商店里營業(yè)員對于window shopping（上海話可以叫打打樣）的客戶根本不會搭理，道理是一樣的。但要注意：意向金千萬不要交！那玩意是中 介忽悠你的，房子合適就直接找房東下定金。交了意向金就等于綁定中介，拿錢容易要錢難！ 經(jīng)常會碰到這樣的案例：某中介掛牌一套性價比極高的房源，買價看房后很滿意就交了意向金。中介過了兩天很失望的告訴你房東不賣了（或者報一個很高的價格），你讓中介還意向金，中介說可以再幫你找，你總不會為了這一萬塊錢就去打官司吧，所以就被鎖定了....... 這里我是直接簽買賣合同的，意向定金全部不交。我認為越是看中的房子就越要減少中間環(huán)節(jié)，應該快刀斬亂麻！當你告訴中介你不交易向不交定金，馬上簽買賣合同，中介絕對挺你啊，除非是假房源！ 如此反復，看到真喜歡的價格接近的就要進入議價階段了。說實話市場上的邊角料最多，真正好的價格合適的千萬不要錯過！就像找老婆，錯過了就變成了過錯了。 第五部分 面談議價階段 找到好的房源后就要馬上約房東來談，注意不要光和中介談，要把房東像挖卡大佐、拉登大帥一樣挖出來！一定要見到本人，至于具體是你直接談還是中介幫忙談都無所謂。記得約完之后去拉產(chǎn)調(diào)。議價過程中的技巧包括： 1、下家復制法。在確定面談時間后馬上去打電話給其它有該房源的中介（別多，1-2家即可），告訴他們你對這套房子感興趣，然后愿意出的最高價是xx萬（比你報給面談的中介的價格略低），然后別忘了讓這些中介馬上把價格反饋給房東。這樣可以降低房東價格預期，為正式談判打下基礎。 2、訴苦裝衰法。涉 及到大把鈔票，請大家就不要顧忌體面了。這里除了列舉房屋的一些小缺陷外，還要把自己的錢還差幾萬啊，父母攢錢不容易啊，貸款壓力很大啊都抖出來吧（沒房 找不到老婆這種就不要.....了吧），反正不管有用沒用，又不用花錢，多嘮叨吧。碰到年紀大的心地善良的大灰狼（哦...不對，是大房東），或許真會讓 你點小錢，話說幾千一萬也是錢啊，你不要可以送給我。另外大可放心房東既然人都來了，不會輕易就被你嚇跑的，有得你好發(fā)揮的了，發(fā)揮得好以后可以進軍演藝 圈。 3、得寸進尺法。談價格一定要一萬一萬五千五千磨，別一次讓很多，同時你還可以利用提高首付、快速付款、加急放款等手 段讓房東讓一點。這里有個例子，比如你可以跟房東這么說：“你再讓我1萬，賣99萬，我馬上把首付給你，你存1個月就變100萬了，和你1個月后找到出100萬的買你房的效果一樣，你不損失，反正現(xiàn)在房價不會跌但至少也不敢漲。” 第六部分 合同簽約階段 一 旦價格談成了，其它細節(jié)都好辦，最好馬上按手印啊有木有！別讓煮熟的鴨子飛了啊有木有！這里我就建議要么多付點定金，要么就直接簽買賣合同。別老想著低了 還要低，別好樣不學去學中國股民！另外論壇里有好些簽約過程中的法律建議，都是以下家的立場擬的。我想告訴大家那些建議很完美！但如果真那么去操作，大多 數(shù)情況下是買不到房的！比如貸款免責條款，我要是上家我才不和你簽呢，你貸不到款就想一拍兩散？我至少得留下點東西吧！比如一條腿啊，一只胳膊啊之類。當 然中介也不干啊。（當然有變通的辦法，下面詳述）。 按手印的時候到了，千萬別亂按，要付法律責任的，按手印之前要先確認以下事項： 1、驗明上家正身，權利人（包括沒上產(chǎn)證的配偶）必須全部持證到場。 2、合同中的補充條款中對過戶、付款、貸款發(fā)放、交房等重要時間節(jié)點有明確的約束（因為格式合同中有約定，如果補充條款不約定就以格式條款為準了）。并且注意這些重要的時間節(jié)點不能以年月日的形式載明（也就是說每個事件是有因果關系的，并以上一事件的完成日來約束下一事件的起始日），這樣對上下家都有利，上家不會因為沒有及時注銷抵押影響過戶而違約，下家也不會因為貸款沒批或來不及放款而違約。一般這樣的合同才是公平合同，大家不會有異議。 這里要注意看合同正文中有沒有“合同約定部分與補充條款沖突的以補充條款為準”這一條，其它就看個大概，一般沒啥問題，那么簡單的東西還錯就要打中介的小pp了。 這里很多fq會問，你說的下家貸款怎么保障啊。 別 急，首先需要說明的是銀行貸款的事情買家自己隨時可以估，不用等到簽合同了再去找銀行，而且甚至也不用問銀行。只要你征信沒問題、符合購房政策、稅后月收 入是還款額的兩倍就一定沒問題。無非就是多換幾家銀行。其中征信可以去當?shù)厝嗣胥y行自己拉（沒逾期，社保單位和收入證明單位一致就行）。 第二合同上不約定具體年月日就是給你換銀行留下了空間，反正沒約定審批通過時間，慢慢找，不急。 第 三如果首付、利率等政策發(fā)生宏觀調(diào)整后導致無法足額貸款（自己收入、征信等原因造成的不能足額只能怪你自己杯具，自己打自己pp，下不了手可以花點錢請我 來代勞），即使合同中不約定，合同也是可以撤銷的。這一點可引用合同法“情勢變更”原則，但要注意是國家或地方政策的變更，不是單個銀行自己的內(nèi)部政策調(diào) 整，如果是后者，剛才也說了可以換人嘛。 3、注意一下戶口遷出的問題，尤其是老公房、使用權房等權屬、住戶結(jié)構(gòu)復雜的案例更要約定戶口遷出時間、違約金額等細節(jié)問題。這個上家一般不會拒絕，因為沒啥理由拒絕。 4、把中介費談清楚。在 簽訂買賣合同（或者居間協(xié)議）之前是談中介費的最佳時機，因為這時候最激動的不是你，也不是房東，而是中介！所以趁他們最嗨皮的時候好好殺個價，一般7折 沒問題，夠狠的話5折，也別太低，后面還要中介賣力呢。 確認無誤后就可以按手印了，之后別忘了拿一本合同走，以免毀尸滅跡。這里有點需要說明的是中介費 一般要求簽完合同就付，論壇里很多人會建議不要給，到交房再給。個人認為做得有些慘絕人寰（除非是小中介和夫妻老婆店，為了保障自己權益可以分期付）。大 中介的話這里我建議可以和中介再議個價，把零頭拉掉即付（或者和首付同時付也可以），記得拿**或收據(jù)。 之后付首付，記得讓上家?guī)е矸?/font> 證去，先查一下轉(zhuǎn)入卡是否為上家本人，然后再轉(zhuǎn)賬（別用網(wǎng)銀或自助設備，要柜面哦，要憑證哦，要找個漂亮點的銀行mm搭訕哦，這時候你是一分鐘大款 ?。。。。┻@里說一下，如果上家忘帶身份證無法核實賬戶姓名的話，轉(zhuǎn)1分錢，就能偷窺戶名了，以免大額資金轉(zhuǎn)錯人很麻煩！ 5、到手 價協(xié)議一定要寫清楚！這里我全部用黑體就是因為自己當初考慮還不夠全面。如果以到手價為成交價寫進買賣合同正本的話，一般還會有一個單獨的補充協(xié)議來約定 雙方的稅費義務。這里買家會產(chǎn)生政策風險（比如年初的營業(yè)稅調(diào)整）和操作風險（比如上家承諾唯一被揭穿等）。這里提供一個比較合理的雙方都可以接受的范本 供參考： “xx與xx雙方就xx房產(chǎn)的買賣事項在雙方自愿的情況下達成補充協(xié)議如下： 1、買受人承擔xx房產(chǎn)交易中產(chǎn)生的稅金和費用包括： （1）房屋交易營業(yè)稅（或差額營業(yè)稅）。 （2）房屋交易中賣出人個人所得稅。 （3）房屋交易中所產(chǎn)生的中介機構(gòu)服務費用xx萬元。 （4）其它法律規(guī)定的應當由買受人承擔的稅費。 2、雙方承諾盡快辦理交易審稅事宜，如在辦理期間發(fā)生政策變化等不可抗力所導致的新增稅費，按法律規(guī)定各自承擔。 （如果滿五唯一再補充下面一條） 3、房屋賣出人承諾該處房產(chǎn)已持有屆滿五年，并且至雙方過戶送件日止為賣出人唯一住宅。賣出人承諾在雙方審稅過程中提供購入該處房屋的原始**（金額xx萬元），并配合承諾唯一。 第七部分 貸款申請階段 一切搞定之后就去銀行貸款了，你既可以讓中介找貸款公司干，也可以自己干。貸款公司會根據(jù)貸款的難易程度收取一個打包價（包括手續(xù)費、包裝費和評估費），其實評估費說是說交易價的千分之一，但一般評估公司的底價（所謂成本價）是一單500元，大家看著辦。 為了免去麻煩，只要價格不離譜（一般3k以內(nèi)），建議不要和貸款公司議價，讓他們干活麻利點，畢竟這是小頭，要充分理解并發(fā)揮人民幣的價值。 貸款過程中要注意的方面包括： 1、材料盡快備齊。大部分銀行材料齊備后3個工作日就可出審批結(jié)果，一般審批通過后合同條款是不會改的，也就是說政策風險就沒了。所以全速前進吧，其實除了住房查詢單、公積金復議單外，其它材料都是當場可取的，花一天時間全搞定吧。 2、附加條件盡量答應。為了優(yōu)惠利率，有些銀行會讓你辦些其它業(yè)務，小妞你就從了吧！因為這些業(yè)務都無傷大雅，比如辦了信用卡、網(wǎng)上銀行等你轉(zhuǎn)手就可以注銷掉；基金保險都能撤退啊?？傊畯牧藳]壞處、不從很危險！ 3、注意貸款品種選擇。公積金貸款不一定劃算，因為5年以上的二手房只能貸15年，前期還款壓力大增，而且也失去了公積金提取的權利，要慎重考慮。商業(yè)貸款的還款方式要選擇好，最好老老實實等額本息，要搞創(chuàng)新最好自己先弄明白，別被坑爹了再來喊冤，叫破喉嚨也沒人理你的。 4、審批通過后要立即去審稅過戶，一般銀行的審批是有時效的，最好了解清楚。自己也別拖拖拉拉，同時也讓上家干脆點，女兒都已經(jīng)按了手印賣了，就趕快過門讓大爺早點享受吧！ 最 后記得在貸款審批通過之后讓貸款公司或親自去拿一本過戶用的貸款合同，如果銀行委托下家辦理抵押，那么別忘了拿抵押登記委托書?。ㄗ约耗潜敬蟛糠帚y行會在 放款后連同還款計劃表等其他材料一起寄給你）。其實在簽貸款的時候大部分人都沒仔細看合同，或者簽的時候還是空合同和空借據(jù)。不過沒關系，這時候就可以拿 回家好好看看了。 這里需要注意貸款合同在過戶送件前都是可以撤銷的，如果你發(fā)現(xiàn)利率不是優(yōu)惠的，或者其他貸款條款不合口味，或者不想貸那么多了，等等，最后一次反悔的機會就在送件前?。。ㄈ绻^戶前一直沒機會看到貸款合同，那么送件的時候是一定看得到的，好好觀賞吧?。?/font> 第八部分 審稅過戶階段（含放款） 首 先需要說明其實簽完買賣合同就可以去審稅的（過戶由于需要貸款合同所以必須貸款審批后），而且如果貸款批不下來等任何原因?qū)е伦罱K交易撤銷的話所有的稅都 是可以退的！所以如果有錢替付上家稅又比較急的話可以審稅和申請貸款一起來！我也建議一起來！想想當年上海地區(qū)營業(yè)稅調(diào)整的時間居然切在了完稅點而不是網(wǎng) 上備案??！太黑暗了有木有....... 現(xiàn)在可以正式去審稅啦，啦啦啦?？简灷哮d的（哦.....不對，是中介）時候到啦?。?！一個合格 的中介在這個階段應該做到快速、準確！所謂快速就是積極聯(lián)系上下家，協(xié)調(diào)時間，同時在交易中心要用盡關系做到少排隊！所謂準確就是熟悉交易流程！經(jīng)常會看 到交易中心門口上下家等中介、過戶窗口前因為材料沒帶齊罵中介........雖然我很同情中介的辛苦，但要是自己找罵就怪不得別人了！這里還要提一下交 易中心有專職“大堂引導員”，不少中介都會花點錢雇一個，拿號、整理材料、遞材料都很會很方便。這里作為下家需要注意： （由于各個區(qū)過戶的流程不一樣，所以就不寫流程了，這里我要罵一句，我們公司就知道收錢，流程上實在太gp） （1）盡快約定時間過戶。很 多人說這是廢話，誰不知道要快點過戶，問題就在上家要是不配合怎么辦？威逼利誘吧。比如告訴上家稅收政策要變啊，購房政策要變啊，如果稅收增加了、變成限 購了大家就要散伙啦。還可以告訴上家銀行資金很緊張啊，如果不能及時過戶銀行以后放款會拖的很長啊，等等。只要你之前的買賣合同條款簽的好，主動權還是有 的。 （2）每次去交易中心之前都要讓中介確定所需材料。其實很多人過戶都不順利，因為少材料，防不勝防啊，來來回回浪費很多時間。所以每次去之前一定要讓中介去確認上下家分別要帶哪些材料，讓中介和上家好好確認清楚，語氣可以嚴厲些,這是他們的職責！ （3）要盡量約開門時間。 交易中心一般都很忙，尤其是浦東（南泉北路那個屬于半殘，不能算），所以約在雙休日和工作日效果其實差不多。（也不知道哪里出來那么多大爺大媽，交易中心 和證券營業(yè)部不相上下?。。?。所以最節(jié)省時間的方法就是“等開門！”這時候就不要嫌累了，親自上陣吧！畢竟一輩子也沒幾次。 約開門時間去還有一個很重要的好處是萬一少材料，你還有當天補救的機會，如果下午去的話................ 當 然如果你比較急，上家和中介都不急的話，這里提供一個方法：比如交易中心9點開門，算準時間先去找中介（比如8點），再去上家那里接上家（比如8點半）， 再一起到交易中心（比如8點45）。這樣總歸是前排就坐了吧??！別傻兮兮地約好時間在交易中心門口等上家和中介，又不敢拿號又不能離開，吃西北風吧你！ （4）契稅、營業(yè)稅、個稅是可以刷卡的....（信 用卡也可以，至少浦東可以的，但是沒有積分，也不建議大家用，因為金額較大，萬一沒準備資金而使用透支的話，磁條壞了你就悲劇了）別拿現(xiàn)金去交。收款的人 可不是銀行的，碰到驗鈔機卡鈔，拿出來有的好看了，你自己等也就算了，有木有看到背后鄙視、憤怒的目光？？有木有？？？另外刷完卡之后除了稅單之外別忘了 保存交易單，萬一啥的....對吧，還能說清楚這錢是你付的！（銀行調(diào)單是有時效的，過了之后沒原始憑證可就說不清了）。 （5）收件收據(jù)（就是領取新產(chǎn)證的憑證）最好下家保管！誰 拿這個東西誰就可以去領新產(chǎn)證，所以很重要啊，如果有些貸款是憑收件收據(jù)放款的話就更重要了！所以千萬別讓中介拿（有些中介會拿這個來要挾上下家，不得好 死有木有?。?！最好是權利人拿（下家）。這里要提醒各位下家，買賣合同的補充條款中有些中介會約定由中介執(zhí)收件收據(jù)，如果簽約的時候看到請無情地刪除！另 外說一個補救措施，如果中介拿了，又沒有按時去取，還威脅你來著，你可以去掛失，然后自己拿，因為你是權利人，中介這時候啥都不是。 （6）稅款都是可以退的，請放心繳納。如果合同撤銷（送件前合同均可撤銷），過戶環(huán)節(jié)的所有稅費都是可以退的。所以不要因為這樣那樣的顧慮而不交稅，有問題可以再商量，只要在送件前把事情都搞定就行了。 （7）重要憑證要妥善保管。在 過戶階段，原則上所有的材料都要保留，最好放在一起。而在送件之后，甚至是拿到新產(chǎn)證之后，有些重要的憑證還是需要下家長期保管的，有些甚至不能補！這牽 涉到以后的退稅、減稅、交易等，所以很重要！主要包括：產(chǎn)證（廢話），購房**（二手房是由交易中心"跪求"的全額**，一手房在每筆款項到帳后由開發(fā)商 開具），契稅完稅憑證（**），買賣合同，上家各次收款憑證（二手房），房產(chǎn)稅認定書，個稅完稅憑證（上家收執(zhí)），等等....... （8）領證一定要快、準、狠。一 般20天左右就可以領證了，網(wǎng)上或者電話都可以查詢。一旦查到了就馬上去領吧，如果收件收據(jù)在中介手里的話記得催一下。領證的隊不長，可以拿到房產(chǎn)證、抵 押權證（如果有貸款的話這個是要交給銀行的）?，F(xiàn)在上海已經(jīng)取消貼花了，所以領證時啥都不用付。各位TX一定要注意，如果是中介去領證的話馬上把產(chǎn)證和他 證要回來，因為你可以憑這個控制銀行放款....嘿嘿....（下面詳細說） （9）放款并不是越快越好。放款拉.......TX們千萬別雞凍，放款意味著你要還錢了，所以并不是越早放款越好。雖然現(xiàn)在資金面緊張的時期這一條估計用不上，但大多數(shù)情況下還是有用的，尤其對于無賴上家。這里分幾種情況： 第一種：優(yōu)惠利率要快放。這個不多說了，最近農(nóng)行的事情不少人都吃了點小虧； 第二種：急等著房子住的要快放。這里需要注意的是先翻下買賣合同，是不是明確約定了上家放款后幾天內(nèi)不交房就要收違約金，如果有的話那就放心的快放款吧，如果沒有的話還是最好和上家再次確認交房事宜再決定。 第三種：延遲交房的要慢慢放。很 多上家會說要多住一段時間，新房還要裝修之類的話。那么就別急著放給他了，因為即使你收了上家的租金，估計也拿不到多少，尤其是對于貸款成數(shù)高、金額大、 上家租期長的情況，可以詳細測算。具體算法是：月租金/貸款金額—貸款利率/12，大于0的可以租。否則寧可晚點放款交房。 第四種：自己手頭緊的慢慢放。這個道理就很簡單了，等自己流動資金充裕了再放款也不遲。 至于怎么控制放款時間，壓著他證不交銀行就行了。（大多數(shù)銀行貸款只要求在審批后N個月內(nèi)過戶，放款是沒有時間限制的，不過最好問問） （10）銀行不放款腫么辦？比如碰到無賴銀行說沒錢怎么辦。這里提供幾個層面，一步步實施： 第一層信貸員。詢問下信貸員啥原因不放。然后通過中介、貸款公司、其它朋友關系去給信貸員施加壓力。雖然信貸員大主意沒法定，但小主意還是可以定的，比如同一批貸款，先后還是可以由信貸員去爭取的。 第 二層"工作人員"熱線。銀行怕投訴是出了名的，所以去投訴吧。首先別用自己的電話和手機打，最好用家里人的手機，防止被貸款行記恨。然后電話里可以說自己 是高端客戶，銀行不放款影響自己履行合同，一大筆違約金誰來承擔....話可以重一點，最后別忘了說你們不給解決就去銀監(jiān)會投訴。當然電話里別用自己的真 實姓名，也別透露貸款人員姓名，不然很容易查到的，到時候計劃泡湯了別怪我。 第三層銀監(jiān)會。不到萬不得已不要去....除非取消你的優(yōu)惠利率之類的原則問題。 第九部分 驗房交房階段 終于放款了吧，終于做房奴了吧，大家終于滿足了吧。別高興得太早，交房也不是件省心的是，應為估計這時候中介已經(jīng)拿了錢逍遙去了，完全靠下家你自己了！交房階段需要注意的事項就兩項：驗房和公用事業(yè)過戶。 （一）公用事業(yè)過戶（原則上來講只要賬單上有戶名的項目都必須過戶！不過好在除了物業(yè)之外，其他基本上都是7天服務??！找個周末一起辦掉吧） 1、水和電。水 和電都是跟戶走的，因為賬單上只有地址，所以不必過戶。但也不能省心！第一步打電話去水、電公司，詢問房東是否欠費，報地址就可以查了。第二步讓上家搬走 前把水、電費全部結(jié)清，另外一種方法是拿上個月賬單上的“抄見數(shù)”作為基數(shù)，自己去抄當前的“讀數(shù)”，然后按照單價粗略可以估算費用，并在尾款中扣除。 2、燃氣。這 個是比較麻煩的，因為涉及初裝費，所以必須過戶！有些人認為不過戶照樣用啊！那你用吧，到時候被全滅了別找我。因為用戶（沒過戶的話就是上家啊）是可以隨 時斷你的氣的！這里需要說明的是原則上煤氣過戶必須上下家都到場（因為涉及初裝費轉(zhuǎn)讓），但是如果上家不配合的話，下家持房產(chǎn)證、買賣合同（里面必須寫明 燃氣初裝費轉(zhuǎn)讓給下家）去過戶，過戶的時候會讓你簽一個承諾書。（如果你打電話去燃氣公司問，一定告訴你上家不來不能過戶，這個也是為了省去麻煩，你不用 管，可以直接去營業(yè)廳，然后把上家不肯來的情況說清楚，多搞搞，就會看到傳說中的承諾書了?。?。最后燃氣過戶的時候別忘了讓上家把燃氣費結(jié)清（不用等新賬 單，隨時可以抄數(shù)結(jié)清） 3、有線電視。有線電視需要區(qū)分：模擬有線和數(shù)字有線，因為不是同一家公司管（MD，反正就是怎么麻煩怎么來），所以要先問清楚該房屋是否已經(jīng)數(shù)字改造（隨便找哪一家問就行了，比如東方有線，他說你的小區(qū)沒改造的話那就是模擬有線）。 （1）如果是模擬有線。第一步打各區(qū)的有線電視管理站，問一下你的小區(qū)的模擬有線收費站在哪，然后自己帶著產(chǎn)證身份證去過戶（不需要上家），過戶的時候需要把費用繳清（很便宜的，不過賬單還是要扔給地主！尾款中扣?。?/font> （2）如果是數(shù)字有線。第 一步打東方有線的統(tǒng)一熱點，MM會告訴你去哪里過戶。第二步帶著產(chǎn)證身份證自己去過戶，把費用繳清。最后還要注意一點，別忘了在過戶的時候問一下該戶安裝 了幾個機頂盒！讓地主把它們都留下！一個不準帶走，否則扣尾款?。ㄖ匦掳惭b要付錢的?。?；然后再問問地主當時還辦過哪些增值服務（啥iptv啊，AVTV 啊，深夜電視服務啊.......の.......），反正問清楚，不想要的都取消了！讓地主的"干壞事"生活和你徹底劃清界限！當然你可以繼續(xù)訂 avtv啊......歐美動作片啊....日本......俄...... 4、電話和寬帶。這個就不存在過戶啥的了，讓地主移機，寬帶也移了?。。ㄒ茩C的時候會讓地主結(jié)賬的，放心）自己重新搞一個，地主的號碼肯定不夠旺的！ 5、物業(yè)。第一步帶著產(chǎn)證身份證自己去物業(yè)更名（維修基金跟房子走的，物業(yè)會幫你過的），然后問下物業(yè)地主有沒有欠費，同時把物業(yè)費結(jié)清（尾款扣！）；同時還要問問地主有沒有車位，相關費用有沒有結(jié)清！ 至此為止，公用事業(yè)基本上都算完了，如果還有其他的亂七八糟的，那就再去搞吧，反正一個原則是一切費用都要地主結(jié)清！尾款不能輕易支付！交房確認書也不能輕易簽字??！ （二）驗房 驗房這個東西就屬于比較虛的了，如果你愿意花錢，可以找專業(yè)的第三方機構(gòu)來驗，不過即使驗出問題估計地主也不會認......所以還是自己搞吧，主要檢驗的部分包括： 1、檢查是否有透漏電、水、煤氣等。主要檢查這些設置是否有改裝的跡象！有的話馬上報警......哦不，找公司就行了..... 2、檢查房屋結(jié)構(gòu)是否正常。主 要檢查是否有滲水漏水，墻角開裂等結(jié)構(gòu)性問題（裝修問題別提，不然把你當傻帽別怪我）；房屋主結(jié)構(gòu)是否有明顯改動（較新的房子都有房型圖或圖紙，自己對照 吧，不然去看看鄰居家的房型也可以）。有問題的話就要問地主要改裝費了（尾款扣），嚴重的話可以找物業(yè)來評估....你要是愿意驚動城管大 人.................我............. 3、檢查交付件是否齊全。如果在合同中有約定交付某些電器、設備等就需要一一檢查了，壞了、少了都要地主賠錢的（尾款扣?。?/font> 好吧，到此為止就基本差不多了，列一張交接清單，然后雙方簽署交房確認書?。ㄈ绻心承╉椖窟€不能確定，可以在交房書上寫清楚！將來還可以追溯的?。?/font> 買房之前的準備 首先，確認對方這套房產(chǎn)有房產(chǎn)證，沒有房產(chǎn)證的房子，是不能過戶交易的——因此，期房是不能交易的。 這里某位同志就是貪便宜，買了“二手”期房，被人騙了房款跑到國外了。 其次，確認該房產(chǎn)屬于可以出售產(chǎn)權的性質(zhì)，比如無抵押、動遷房已經(jīng)滿5年。 這些屬性可以憑房屋地址門牌號在房產(chǎn)交易中心查詢，房產(chǎn)交易中心可以顯示該房產(chǎn)是否可以交易。 最后、產(chǎn)證上所有權利人必須同意出售該房產(chǎn)，權利人不能親自到場的，要有經(jīng)過公證的授權委托書，同意處分該房產(chǎn)。 如果沒有獲得所有權利人同意的交易行為，被視為無效。 產(chǎn)證上只有夫妻一方姓名的，從法律上來說只需要有名字的人同意，但最好是夫妻沒有糾紛并且另一方也同意出售，至少有中介證明。否則將來他們夫妻鬧口水，影響你買的房子的交易。 房子里有2套戶口的房子最好別買。除非2套戶口的戶主都是房產(chǎn)權利人。 交付房款的步驟： 0)千萬不要支付什么意向金。 意向金都是中介拿來騙人的。支付意向金是其他都沒有談攏的情況下單方面出錢，所以非常被動，極可能被中介套牢，等于白給中介送錢。 一個中介利用意向金坑害客戶的例子： http://bbs.sh./t_507_3475299_1.htm 1）定金。 定金都是直接付給上家，并讓上家開具有中介證明的收條，保存好收條。 不建議把定金給中介轉(zhuǎn)交，萬一中介玩滑頭，上下家就會吃虧。 2）首付。 在確認交付首付前，必須確認該房產(chǎn)可安全交易（就是前面那三條）。首付一般是3成。 一個良好的中介服務，會確保交易的安全進行。 也就是，確保上家沒有一房多賣（一般中介會把房產(chǎn)證壓在中介那里，并去做交易預告登記），確保下家的貸款足夠（貸款不夠的情況下，交易自動取消），確**戶順利，并且房款能夠及時達到上家的賬戶。 首付，我建議直接給上家，中介能夠確保交易順利的話，這是最好的方式。 給中介很大的風險，萬一中介拿了房款跑掉，你打官司都找不到人。 簽正式房地產(chǎn)買賣合同同時交首付之后，中介會為下家做貸款合同，申請貸款。 如果無法為下家貸款足額，按照法律規(guī)定，該交易自動取消，上家無償退還定金與首付。 所以下家一般就擔心，萬一貸款不成功上家不肯退錢怎么辦？ 這 個時候，如果你擔心自己不能成功貸款，你可以提前與上家商量好，去銀行申領一個資金監(jiān)管（交易中心也提供此服務），或者開一個雙人賬戶，你把錢存在那里 面，只有等你和上家都到場的時候才能把錢取出來，資金唯一流向是轉(zhuǎn)給上家。除非你和上家都同意不用轉(zhuǎn)給上家，你一個人或者上家一個人都是不能動用該賬戶 的。 如果上家不同意這個方式，那你就只能選擇把首付錢給中介的賬戶——我覺得這樣不安全，這年頭中介生意不好，業(yè)務員拿了這幾十萬上百萬跑了，你奈何？ 如果你都會擔心不能成功貸款，我估計上家也不愿意把房子賣給你。。。。。。 如果上家收了錢不肯交易，起碼他還有套房產(chǎn)你可以向法院打官司要這套房產(chǎn)。。。。。。。。 貸款批復，正式去過戶交易。 中介會為你們準備合同，1式n份。 過戶成功后，房子從權利上就屬于下家了。 這個時候，擔心的一般就是上家了——什么時候才能拿到錢啊？ 過戶申請的20天后，出產(chǎn)證，公積金貸款中心會自己去拿產(chǎn)證，出他項權利證明，放款給上家。 有商業(yè)貸款的，要自己去拿他項證明給銀行，銀行放款給上家。 3）尾款。 留住尾款的主要針對戶口遷移問題。如果上家還有戶口在里面，建議尾款額度不少于5萬，否則他要是不遷移戶口，你跟他有得耗了。尾款太少，沒有威懾力。他完全可以賴賬。 如果對方需要交房以后才遷出戶口，一定要把deadline寫在合同里，并寫明違約金，上不封頂。 在交易前沒有戶口問題的，開始交易后一般也不會遷移戶口進去了，因為房產(chǎn)證被中介拿了，過戶的當天被交易中心收回。 如果上家沒有戶口問題，尾款主要是針對水電煤過戶、物業(yè)過戶、房產(chǎn)維護等，額度可以少些，1萬、5000都可以。 尾款在交房當天付清。 直接給上家。 同時滿足以下三個條件的視為普通住房（否則為非普通住房）： 上海房地產(chǎn)交易稅費清單：1、單套建筑面積140平方米以下， 2、內(nèi)環(huán)線以內(nèi)套總價245萬元/套、內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間140萬元/套、外環(huán)線以外98萬元/套以下， 3、五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等。 合同公證費 出售方:總房款×0.3% 購買方:總房款×0.3% 備注：由引發(fā)方承擔 合同印花稅 出售方:總房款×0.05% 購買方:總房款×0.05% 雙方（暫免征收） 交易手續(xù)費 出售方:2.5元/平方米×建筑面積 購買方:2.5元/平方米×建筑面積 交易登記費 出售方:------ 購買方:80元/套 備注：免收個人購買普通住房的住房登記費和個人買賣存量普通住房的住房交易(轉(zhuǎn)讓)手續(xù)費 抵押登記費 出售方:------ 購買方: a.商業(yè)及組合200元/套 b.純公積金100元/套 配圖費 出售方:------- 購買方:25元/張 權怔印花稅 出售方:------- 購買方:5元/本 契稅 出售方:------- 購買方: a.普通住宅：總房款×1.5% 備注：對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%，首次購房證明由市房地產(chǎn)交易中心出具。 b.非普通住宅：總房款×3% 營業(yè)稅 出售方: 1.普通住宅： a.五年內(nèi)：總房款×5.55% b.五年后：------- 2.非普通住宅： a.五年內(nèi)：總房款×5.55% b.五年后：房款差額×5.55% 購買方:------- 備注：售后公房和動遷房首次轉(zhuǎn)讓可免征營業(yè)稅（注：售后公房須有憑證，動遷房應該是唯一一套拿房的動遷房，須有證明 所得稅 出售方: 1.普通住宅： 總房款×1%或 利潤×20％ 2.非普通住宅： 總房款×2%或 利潤×20％ 購買方:------- 備注： １、個人轉(zhuǎn)讓自用5年或5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，個人不負擔個人所得稅。 ２、出售前后１年內(nèi)按市場價重新購房的先以保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關系，全部或部分退還保證金。 ３、經(jīng)查詢無法確認利潤的按照普通住宅總房款的１％非普通住宅總房款的２％繳納。 土地增值稅 出售方: 1.普通住宅：征免 2.非普通住宅（暫免征收） a.可以提供購房發(fā)票： 應納稅額=（賣出價－買入價－買入的契稅－本次營業(yè)稅及附加、印花稅－交易費） X 適用稅率－扣除項目合計 X 速算扣除系數(shù)。 ①增值率≤ 50%，適用稅率30％，速算扣除系數(shù)0； ②50%<增值率≤ 100%， 適用稅率40%，速算扣除系數(shù)5%； ③100%< 增值率≤200%， 適用稅率50%，速算扣除系數(shù)15%； ④增值率>200%， 適用稅率60%，速算扣除系數(shù)35% b.無法提供購房發(fā)票及契稅單： 轉(zhuǎn)讓收入的0.5% 購買方:------- 備注：凡符合以下兩項條件任何一項的，且居住滿五年的，免征土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收。 ①個人因工作調(diào)動出售房屋（需提供調(diào)動雙方單位出具的調(diào)動證明及營業(yè)執(zhí)照復印件） ②因改善居住條件為目的出售房屋（需提供新購入住房產(chǎn)權證）。 中介費 出售方：總房款×1% 購買方：總房款×1% 備注：或由一方支付2％ 簽約 時間：6月27 上家：一對夫婦，和女方的父母（產(chǎn)證上有四個人的名字） 下家：我和lg 早上，由于距離現(xiàn)在住的地方很近，我和lg很早就到了浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心（張楊路德平路路口，郵電大廈那里），準備等著拿號。這個時候已經(jīng)很多人了。 兩層樓。一樓是辦理交易登記，過戶受理，繳稅窗口和一樓各個業(yè)務的拿號處，二樓是買賣雙方分別審稅，核稅和二樓各個業(yè)務的拿號處，還有廁所...。 8點30分，開始放號。由于是無中介的手拉手交易，所以我們拿的是“買賣交易登記”的號。（PS.過戶的時候，也是在這里拿號，是拿“辦理過戶”的號），號碼還比較靠前，是第二個。 這個時候，上家也剛好趕到。于是我們就到房產(chǎn)交易登記的窗口，遞上產(chǎn)證，身份證以及相關復印件。然后打印了格式合同（我們一共打印了5份，5元/份） 然后我們就近找了個落腳處，分別在合同上填寫了需要填寫的地方。關于補充合同以及附件的部分，由于雙方事先已經(jīng)溝通商量好了，所以就直接把預先準備好的這些東西粘貼到合同上面，并且上下家騎縫蓋私章（上產(chǎn)證的都要蓋，我們一共6個章）。 （PS. 補充合同以及附件等這部分里面約定的東西相當重要，大家盡可能把能想到需要約定清楚的東西諸如室內(nèi)設施，交房日期，違約賠償?shù)葘懮先?。一旦出現(xiàn)糾紛的話， 法律主要是依照補充合同和附件部分約定的東西為主的.....由于字數(shù)一般較多，所以最好事先就準備好。 我們就是沒有事先準備，上家打算自己全部手寫，結(jié)果寫完第一份后，手就酸得抬不動了，于是趕緊去復印了第一份的手寫部分粘在其它幾份合同上的，只要蓋私章 就有效的.....） 簽約這個流程，很快的，不到半個小時就完成了。 繳稅（上） 由于，浦東這邊二手房交易的相關稅必須在德平路這個交易中心繳納，不能在南泉北路那個交易中心繳（不知道為啥這樣規(guī)定），所以我們決定今天上下家都在，就把各自需要繳納的稅也一并繳清，免得下次多跑一趟。 繳稅的窗口是在一樓，但是在此之前需要審稅核稅，是在二樓進行的，所以我們上到二樓。 上 到二樓之后，才發(fā)現(xiàn)自己的失誤。原來二樓審稅需要單獨拿號，和一樓的號是一個時間開始放的，所以我們應該早上，同時樓上樓下拿兩個號的。前面簽約的時候， 我還上到二樓取了一下廁所，都沒意識到先拿個號，后來還是lg比較謹慎，簽約中途就跑去二樓拿了個號，不過前面也已經(jīng)很多人了。 二樓的號是兩聯(lián)的，一聯(lián)給上家，一聯(lián)給下家，分別在不同的窗口審自己的稅。 由于看到號上寫的我們兩家前面分別排隊的還有300+和200+，加上現(xiàn)場人山人海，異常嘈雜。 我們決定先去銀行付首付。 付首付 我們一起去到我家附近的建行，lg在柜臺把首付款項轉(zhuǎn)帳給了上家。 這比較保險，而且有銀行的回單，表明上下家的交易關系?；貑涡枰蘸?，后面會用到。 如果是通過網(wǎng)上轉(zhuǎn)賬的tx，可以把網(wǎng)銀的轉(zhuǎn)賬的明細單打印出來，然后拿到柜臺來蓋章。 周末，銀行的人也很多，轉(zhuǎn)賬完成后，時間也快到中午了（真快....）。我們相約各自吃午飯休息，然后下午再去交易中心。 繳稅（中） 吃過午飯后，稍作休息后，我和lg就又到了交易中心等著。 交易中心下午是1點30分開始工作，所以在此之前，下家審稅的窗口停止業(yè)務了。 不過由于人太多了，我發(fā)現(xiàn)上家審稅的窗口一直沒停止業(yè)務..... 下午1點半，各個窗口又開始運轉(zhuǎn)了。 下 家審稅的窗口雖然比較少，但是由于契稅的審核比較簡單，所以很快先輪到我們下家了，由于上家也住得比較近，所以這時也趕到了，然后遞交了我和lg的身份 證，一份買賣合同（會收走），和上家?guī)淼漠a(chǎn)證原件。只見紅章”啪啪啪“一陣狂敲，然后就審稅完畢，交還我們的身份證，產(chǎn)證和一張契稅審核單（這個單子等 下在上家審稅時候需要的）。 按照目前的政策，我們需要繳納1%的契稅（第一套房，小于90平） 然后就等著上家審稅了，這是一個異常漫長的過程.....上家審稅的窗口雖然很多，但是上家的稅牽涉很多方面（是否第一套房，面積大小，是否兩年，產(chǎn)證上的人，能否申報退稅），還要填寫多張個人稅種申報的表...難怪超慢。 閑下來，我和lg就在旁邊的椅子坐著等待著，同時還要忍受著種種刺耳的“聲浪”?，F(xiàn)場有很多是中介帶領來辦理的，一般來說，這么熱的天，還穿著襯衣的基本都是中介... 上 家審稅的這個過程很能看出一個中介的業(yè)務水平高低。有一個矮矮胖胖的男中介這天同時帶了4對前來交易的（汗...),他看來對業(yè)務比較熟悉，一早就幫這四 對拿了號排隊以后，就幫忙指導4個上家預先填好了一大堆稅務申報表，并且解釋了關于可以退稅的情況，然后每叫號到其中一家時，就飛快就遞上需要的東西，結(jié) 果他帶的四個上家都在很短時間內(nèi)辦好了審稅。 當然也不是每個中介都這么高業(yè)務水平，很多中介明顯不行，需要準備的東西臨時才去確認，復印，退稅相關的更是不知道?，F(xiàn)場屢次發(fā)生由于中介不熟悉業(yè)務導致 爭吵的事件，有一對上下家從大老遠跑來，因為中介沒有通知，帶掉一些相關證件無法今天辦 理，一頓大吵之后扔下中介扭頭離去.... 下午三點多，終于輪到我們交易的上家審稅了（真漫長....） 上家審稅的時候，需要產(chǎn)證上的相關人員都到場，按身份證確認長相，然后簽字。 上家在窗口出遞交了上家四人的身份證，產(chǎn)證，下家的契稅審核單和一大堆稅務申報表，一頓”啪啪啪“之后，窗口出退回了產(chǎn)證，身份證等東西，其它相關材料被裝進文件袋里。送到對面的一個窗口。 然后沒多久，該窗口叫上家的號之后，開出了一張上家的個稅審核繳納單。（上家的第二套房，需要繳納個稅。不過由于產(chǎn)證上兩個人老人沒有工作，所以上家符合某項退稅條件還被免掉了個稅總額的一半...） 接下來才是去繳稅..... 繳稅（下） 重新回到一樓，到繳稅窗口排隊繳稅。窗口有兩個，上家和下家是分開的。上家窗口的人很少，下家繳納契稅的窗口是一條長龍.... 我 們上家趕緊繳完自己的個稅后，拿著回單重新回到二樓的原窗口（開個稅繳納單的窗口），把回單遞交上去后，窗口開出了兩個東西，一個是下家的契稅繳納單（前 面被收掉的是契稅審核單，不一樣的），還有一個是購房發(fā)票（這個就是購房的證明，由于上下家是個人，無法開具發(fā)票，所以這個東西都是由交易中心統(tǒng)一開給 你，上面寫的是房屋的總款，上下家各一聯(lián)） 至此上家的事情就告一段落，而我飛速的拿著契稅繳納單沖到樓下，要把這東西交給一個小時前就在那條契稅長龍里面排隊的lg手里。 繳納契稅的人很多，插隊現(xiàn)象比較嚴重，據(jù)不完全統(tǒng)計，40分鐘內(nèi)，出現(xiàn)了三次動手事件（汗...）file:///C:/Users/chengj6/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image001.gif 由 于要憑契稅繳納單在窗口繳稅的，lg在還沒拿到單子前1個小時就排上了，快到他的時候，他還沒拿到單子，倒也一點不急，幾次后面有人因為他手里沒單子都提 出要和他換位置，都被他擋下了，就在剛好臨到他的時候，我從樓上沖下來伸手穿過一堆人把單子塞他手里....（最后一秒，好有好萊塢電影的感 覺.....）file:///C:/Users/chengj6/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01 /clip_image002.gif 繳稅的窗口本來是推薦刷卡，刷卡其實很快，也比較方便的.但是依然有不少人使用現(xiàn)金，那么大額的金額清點起來很麻煩，速度就是這樣被拖下來的。需要提醒一下要用現(xiàn)金的tx，4點半后，柜臺不收現(xiàn)金了，只能刷卡. lg刷卡繳稅完了之后，拿著蓋好章的繳納單和購房發(fā)票回到二樓某個窗口，該窗口會把一個“稅訖”的印花加到你的購房發(fā)票上。 至此，今天下家的事情也完成了... 辦理貸款申請 時間：7月13日 地點：東方路東方路818號眾城大廈（建設銀行東方路支行旁邊） 人物：我和lg 由于上家之前的房屋抵押沒有注銷，所以等他們搞定這些之后，我們終于可以去銀行申請貸款了。 純公積金貸款可以找置業(yè)擔保公司申請辦理，也可以直接去找貸款銀行（建行或者農(nóng)村商業(yè)銀行） 由于我和lg平時都上班所以直接找銀行代辦（會需要額外的代辦服務費，500元） 因為工資卡是建行的，而且建行網(wǎng)點又多，我們選擇了建行。 去之前，我們已經(jīng)和貸款業(yè)務員通過電話，確定好需要的材料。中午午休時，我們就從公司出發(fā)去他們的辦公室（公司就在附近，嘿嘿...） 他們辦理貸款業(yè)務辦公室是在眾城大廈上面，不是在旁邊的建設銀行里，我們一頓好找....file:///C:/Users/chengj6/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image003.gif 業(yè)務員是個50+的老阿姨，過程很簡單：簽字——交錢... 需要材料是： 首付款證明 下家身份證及復印件 下家結(jié)婚證及復印件（我倆是按照家庭一起貸） 下家還款的銀行賬戶復印件 下家 借款人，配偶的公積金賬戶 上家的銀行卡復印件（就是銀行最后打款到上家的賬戶） 房產(chǎn)交易合同原件。 阿姨告訴我們 ：一切順利的話，7-10天后就審批下來，會通知我們?nèi)ミ^戶。但是由于我們貸款金額超過了房屋交易總價的50%，所以還需要評估，可能會多要幾天時間。（我們貸款金額大概是51%左右，稍微超了一點....） 繳納的費用： 公積金評估費：300 置業(yè)擔保費：這個根據(jù)你的貸款額度和年限計算。 代辦服務費：500 （如果你自己去跑，就不用交這個錢了，我和lg平時要上班，所以就委托他們代辦了） 最后，給了一張收款詳單給我們，單子上記得有上面各項收費的東西（最后要憑這單子來領產(chǎn)證和各項收據(jù)的）。然后，我們就回公司上班，等通知了........ 過戶登記 時間：7月24日 地點：地點：浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心（張楊路德平路路口，郵電大廈那里） 上家：一對夫婦，和女方的父母（產(chǎn)證上有四個人的名字） 下家：我和lg 原本想著由于我們的公積金貸款需要評估，可能間隔時間會長一些。 不過，周一的時候，建行就打電話通知我們貸款審批下來，可以辦理過戶了。 看了下工作時間安排和黃歷，我們和上家約定到周四下午去交易中心過戶。 這是第二次來到交易中心了，雖然是非周末，但是大廳里面還是人山人海..... 如果已經(jīng)交完契稅，就憑契稅單在門口取號的窗口 ，領取辦理過戶的號。 如果沒有交契稅，那.....還等什么...難道能逃得掉嗎.....快去二樓交... 因為建行的業(yè)務員之前已經(jīng)來過,把我們的材料交到了窗口的業(yè)務員處,所以我們沒有拿號,直接就辦理了,好方便啊~~~ 需要的材料： 上家所有產(chǎn)證上的人到場 上家所有產(chǎn)證上人的身份證及復印件 上家的產(chǎn)證 下家所有要上產(chǎn)證的人到場 下家所有要上產(chǎn)證的人的身份證和復印件 貸款合同（這個會由 辦理貸款的人當天到場，帶來的） 流程非常簡單： 簽字——交錢——上家交產(chǎn)證 繳納的費用： 沒有交制圖費，大概是因為房子比較新，產(chǎn)證上有圖，不需要另外制吧.... 對了，其中有一張簽字的紙是“收件辦理通知”，上面會有一個收件編號。由于這張紙不是給你的，所以最好記下來編號。 可以憑這個號碼在網(wǎng)上（）或者電話查詢 新產(chǎn)證的辦理狀態(tài)。（簽了一大堆字，我已經(jīng)暈了，還好lg比較冷靜，記下了這個編號） 然后，沒了...撒花!!!file:///C:/Users/chengj6/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01 /clip_image004.gif file:///C:/Users/chengj6/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image004.giffile:///C:/Users/chengj6/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image004.gif 終于我們需要到場的步驟結(jié)束了!!! 接下來就是二十個工作日的等待，然后新的產(chǎn)證會出來。 再過7到10天，銀行會放款到上家的銀行賬戶上。 出產(chǎn)證!!!+放款 8月20日出產(chǎn)證 lg順便在電話里面問到我們的新產(chǎn)證出來了。（上海市房產(chǎn)發(fā)證查詢電話是：68604570輸入前面我們記下的收件編號就行）。 然后打電話給辦理貸款的業(yè)務員，得知產(chǎn)證確實到了，然后進入了放款階段，如果我們急需產(chǎn)證的話，可以去領了。我們一想，反正現(xiàn)在不急著要產(chǎn)證，而且放款了之后還要去拿放款證明等收據(jù)，就等到放款后再去拿好了，同時我們也通知了上家目前準備放款了。 8月26號放款 lg順便（他一直都很“順便”file:///C:/Users/chengj6/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image002.gif) 登錄上海公積金網(wǎng)（www.） 的個人公積金賬戶，在“住房公積金貸款還款查詢"一欄看見貸款賬戶已經(jīng)開戶，并已經(jīng)寫入我們貸款的金額了，就通知上家去查詢銀行賬戶。上家查詢了賬戶后就即刻通知我們錢已經(jīng)打入他的賬上。 8月27日，收到貸款業(yè)務員給我們的電話，通知我們放款證明等所有收據(jù)都辦好了，可以去領東西了。 于是中午lg就一個人去了（俺中午溜出去陪閨蜜逛街了....） 領東西的時候，去一個人就可以了，帶好上次那張”收費詳單“過去領東西。 領回來的東西包括： 房產(chǎn)證 （綠油油的...） 貸款合同 房產(chǎn)評估報告（評估價格居然比我們的交易價還高了一點點...） 抵押權登記的復印件 （原件應該是在銀行，到時候還完貸款得去注銷這個東西） 個人貸款支付憑證 （就是銀行給的一個貸款放款的回單） 公積金評估費用的發(fā)票 （300元） 公積金貸款擔保費用的發(fā)票 （根據(jù)你貸款的金額和年限，計算的，提前還款的話，可以退回部分） 代辦服務費的發(fā)票 （500元） |
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