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里查德·莫里斯（Richard A. Morris）在這篇政策建議中問(wèn)道：“我們要設(shè)計(jì)一個(gè)什么樣的住房金融體系，才能最好地滿足國(guó)家目前以及將來(lái)的需要？”
關(guān)于如何改革美國(guó)住房金融體系的辯論近來(lái)升溫。奧巴馬總統(tǒng)已同意了在參議院提出的兩黨立法，以一項(xiàng)政府經(jīng)營(yíng)的保險(xiǎn)基金來(lái)取代房利美和房地美。眾議院金融服務(wù)委員會(huì)的共和黨人已出臺(tái)了一系列法案，將廢除房利美和房地美，以私營(yíng)公司來(lái)取而代之。而有些投資群體則傾向于將房利美和房地美進(jìn)行資產(chǎn)重組，并將它們重新私有化。但是，現(xiàn)在的問(wèn)題不只是如何改革我們現(xiàn)有的框架，而是如何徹底改造這個(gè)國(guó)家的住房金融體系。 對(duì)于數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的美國(guó)人來(lái)說(shuō)，最大的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)來(lái)自于買房及按揭付款。應(yīng)該創(chuàng)造一個(gè)有效的機(jī)制，使業(yè)主能夠更有效地管理他們的抵押貸款債務(wù)以及房屋所有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。下文概述了我們應(yīng)該如何重塑我們的住房金融體系，從而減少借款人、放貸人、投資者和納稅人的風(fēng)險(xiǎn)，以及促進(jìn)私人資本的利用。同時(shí)這個(gè)體系又必須是更有效的、動(dòng)態(tài)的，并且能適應(yīng)美國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。 關(guān)于住房金融改革的辯論目光短淺 目前，關(guān)于美國(guó)未來(lái)住房金融體系的辯論在很大程度上，集中在兩個(gè)基本選擇方案上。第一個(gè)方案，涉及到調(diào)整房利美和房地美的業(yè)務(wù)實(shí)踐和管理模式，然后對(duì)它們進(jìn)行資產(chǎn)重組，并將其重新私有化。第二個(gè)方案，是要徹底廢除房利美和房地美，并以私有資金實(shí)體來(lái)接管其職能。 但是，如果辯論僅僅只是圍繞這兩個(gè)狹窄的選擇（及其各種變體），那么美國(guó)將錯(cuò)失重大的機(jī)會(huì)。我們不僅僅要考慮，由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)美國(guó)現(xiàn)有住房金融體制的職能，更重要的是，我們應(yīng)該抓住這次機(jī)會(huì)，來(lái)重新思考，如何以創(chuàng)新的方式來(lái)重塑這個(gè)體系。用一個(gè)基本問(wèn)題，可以更好地表達(dá)這個(gè)意思。那就是“我們要設(shè)計(jì)一個(gè)什么樣的住房金融體系，才能最好地滿足國(guó)家目前以及將來(lái)的需要？”我認(rèn)為我們需要的這個(gè)體制，在許多方面都應(yīng)當(dāng)有重大改進(jìn)。 我們目前的住房融資框架已經(jīng)跨越了幾代人，但始終都圍繞著一種固有的高風(fēng)險(xiǎn)金融交易：個(gè)人購(gòu)買住房-住房是一種昂貴的非流動(dòng)性資產(chǎn)-繳納相對(duì)較少的首付，然后按揭一大筆貸款，按揭時(shí)間很長(zhǎng)，通常是30年。前些年，人們的工作和收入比較穩(wěn)定，且長(zhǎng)期住在所購(gòu)買的房產(chǎn)內(nèi)，因此這種交易風(fēng)險(xiǎn)還算是可以接受。但現(xiàn)在的情況不同了，在如今的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，人們的工作和收入都不如以前穩(wěn)定，為了尋找工作機(jī)會(huì)，人們需要更多的靈活性。因此，在這種情況下，買房以及長(zhǎng)期、高杠桿地按揭貸款就變得風(fēng)險(xiǎn)更大了。事實(shí)上，當(dāng)我們的經(jīng)濟(jì)下滑，加之房?jī)r(jià)又下跌，這種風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)被極大程度地系統(tǒng)性放大?？傊?，我們目前的住房金融體系已經(jīng)過(guò)時(shí)，對(duì)于我們的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)而言，風(fēng)險(xiǎn)太大了。 我們應(yīng)該努力改變住房金融體系。應(yīng)該采用簡(jiǎn)單有效的方法來(lái)重塑我們的住房金融體系，使得風(fēng)險(xiǎn)減少、更加適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，并促使私有資本成為住房金融的主要資金來(lái)源。 降低住房所有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)：“權(quán)益共享”融資 當(dāng)為一項(xiàng)重大資產(chǎn)進(jìn)行融資時(shí)，比如一家新工廠，或一項(xiàng)收購(gòu)項(xiàng)目，公司通常都具有很大的靈活性。除了使用自有資金外，還可發(fā)行債券和/或出售股權(quán)。這使得公司能夠創(chuàng)建一個(gè)適合于資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和壽命的融資結(jié)構(gòu)。關(guān)鍵是，在必要的情況下，公司可以通過(guò)出售股份的方式，來(lái)與第三方分擔(dān)股權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。但是，在目前的住房金融體系當(dāng)中，業(yè)主無(wú)法做到這一點(diǎn)。 為了買房，購(gòu)房者必須使用自己100%的權(quán)益（其首付），以及第三方債務(wù)（抵押貸款）。不像企業(yè)，購(gòu)房者必須獨(dú)自面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，他們的房產(chǎn)權(quán)益可能下跌，或者甚至變得一文不值。在這次的住房危機(jī)當(dāng)中，幾百萬(wàn)美國(guó)人都經(jīng)歷了這種情況，他們深陷按揭貸款的“泥沼”當(dāng)中。 但是，我們其實(shí)可以通過(guò)建立一個(gè)法律框架，讓機(jī)構(gòu)投資者與購(gòu)房者共同參與買房投資，從而為買房者創(chuàng)造更大的融資靈活性，并降低房?jī)r(jià)下跌所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。我稱此為“權(quán)益共享”融資。在這種融資方式當(dāng)中，機(jī)構(gòu)投資者享有所購(gòu)房產(chǎn)50%以下的權(quán)益。從某種意義上說(shuō)，這使得買房就像辦合資企業(yè)一樣，買房者是“大股東”（享有房產(chǎn)50%以上的權(quán)益），而機(jī)構(gòu)投資者是“小股東”。這兩個(gè)股東的利益是一致的。在房產(chǎn)被出售時(shí)，機(jī)構(gòu)投資者按照其權(quán)益比例，得到相應(yīng)的售房款。同時(shí)，對(duì)于購(gòu)房者而言，擁有住房傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)因素也得到了保留。例如，“權(quán)益共享”合同規(guī)定，如購(gòu)房者對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行了改進(jìn)，其相關(guān)的房產(chǎn)權(quán)益也將得到相應(yīng)的提高。 這種融資方式與其他的“權(quán)益式”住房融資方式有很大不同。比如，增值共享按揭，這種融資方式下，如果房產(chǎn)升值了，則共享升值部分，但按揭貸款仍然是購(gòu)房者的負(fù)債義務(wù)。而在“權(quán)益分享”方式下，機(jī)構(gòu)投資者只能按其投資比例分享房產(chǎn)權(quán)益，如果房產(chǎn)權(quán)益沒(méi)有得到增加（比如在住房危機(jī)中，大量購(gòu)房者的房產(chǎn)都大幅跌價(jià)），機(jī)構(gòu)投資者就一無(wú)所獲，而且購(gòu)買者也不對(duì)機(jī)構(gòu)投資者承擔(dān)任何責(zé)任。 購(gòu)房者可以利用“權(quán)益共享”方式來(lái)進(jìn)行融資，以降低購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也有可能降低按揭規(guī)模。那些被“套牢”的房奴們，可能也希望當(dāng)初買房時(shí)能擁有這種融資方式。這種融資方式還可以靈活使用，比如，有些人不缺錢，擁有充足的房產(chǎn)權(quán)益，但他們想分散理財(cái)，于是他們就可以出售一部分房產(chǎn)權(quán)益，騰出資金投資到其他領(lǐng)域。從宏觀的角度來(lái)看，這種類型的融資可以更廣泛地分散房屋價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，使機(jī)構(gòu)投資者也能夠通過(guò)住房?jī)r(jià)格變動(dòng)來(lái)進(jìn)行多元化操作，從而帶來(lái)好處。 一種新型保險(xiǎn)：房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn) 應(yīng)當(dāng)創(chuàng)建一種私營(yíng)保險(xiǎn)市場(chǎng)，為購(gòu)房者提供一種保險(xiǎn)，來(lái)抵御房?jī)r(jià)的劇烈下跌。有好幾種框架可以用來(lái)創(chuàng)建這種保險(xiǎn)。最直接的一種就是基于房?jī)r(jià)變動(dòng)指數(shù)（依據(jù)不同區(qū)域的房?jī)r(jià)變動(dòng)制定一套指數(shù)）。于是房?jī)r(jià)保險(xiǎn)就是，計(jì)算保險(xiǎn)生效日的房?jī)r(jià)變動(dòng)指數(shù)值，到投保事件發(fā)生日（如賣房）時(shí)的房?jī)r(jià)指數(shù)值。 雖然剛開(kāi)始，這種保險(xiǎn)的保費(fèi)會(huì)比較高，但隨著住房市場(chǎng)的正?；约氨ｋU(xiǎn)公司采取有效方式對(duì)沖房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)，保費(fèi)會(huì)越來(lái)越合理。（“權(quán)益共享”方式，可以對(duì)此有所幫助。因?yàn)橥ㄟ^(guò)“權(quán)益共享”，機(jī)構(gòu)投資者可以獲得更多的流動(dòng)性，從而系統(tǒng)地處理房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)。）同樣，通過(guò)將風(fēng)險(xiǎn)從單個(gè)購(gòu)房者轉(zhuǎn)移到機(jī)構(gòu)投資者，房?jī)r(jià)保險(xiǎn)使得整個(gè)住房金融體系的風(fēng)險(xiǎn)降低，且更具靈活性與活力，有助于更好地應(yīng)對(duì)我們現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)所面臨的挑戰(zhàn)。 管理按揭貸款債務(wù)更好的方式：低于票面價(jià)值進(jìn)行再融資 另一種徹底改造住房金融體系的方法就是，將引入一種機(jī)制，允許將抵押貸款以低于票面價(jià)值的價(jià)格進(jìn)行再融資（例如，每100美元的債務(wù)可降價(jià)100美分）。 在我們現(xiàn)有的制度下，30年期固定利率抵押貸款，可以提前還款，而無(wú)須承擔(dān)違約罰金。這使得買房者可以在利率下降時(shí)，以票面價(jià)值償還其按揭貸款。由于美聯(lián)儲(chǔ)放松了貨幣政策，使得數(shù)以百萬(wàn)的美國(guó)購(gòu)房者能夠降低其按揭還款，從而降低他們的金融風(fēng)險(xiǎn)。我們應(yīng)當(dāng)建立這樣一種機(jī)制，使得按揭貸款人在利率上升時(shí)，也能管理其按揭貸款。這將減少住房金融體系的風(fēng)險(xiǎn)。 丹麥的住房金融體系就是一個(gè)很好的例子。在丹麥的體系中，當(dāng)發(fā)行一個(gè)固定利率的按揭貸款時(shí)，同時(shí)會(huì)發(fā)行一種標(biāo)準(zhǔn)化的住房抵押貸款證券（一種擔(dān)保證券）。這種證券可以廣泛交易，價(jià)格也是充分透明。與其他固定利率債務(wù)擔(dān)保證券一樣，這種擔(dān)保證券，在按揭利率下跌時(shí)，其價(jià)格就會(huì)超過(guò)面值，反之，則低于面值。 和在美國(guó)一樣，在丹麥的體系下，也允許借款人在利率下跌時(shí)，按票面價(jià)值提前償還按揭貸款本金，且無(wú)需承擔(dān)違約罰金，從而減少其每月的還款額。但是，更重要的一點(diǎn)是，與美國(guó)不同，在丹麥的體系下，借款人在利率上升的情況下，可以維持每月還款額不變，減少其貸款本金。如何做到這一點(diǎn)呢？這就要求借款人在利率上升時(shí)，在公開(kāi)市場(chǎng)上以低于票面價(jià)值的價(jià)格購(gòu)買擔(dān)保證券，然后再拋出該擔(dān)保證券，按票面價(jià)值來(lái)對(duì)沖其為償還的按揭債務(wù)。 例如，一張本金10萬(wàn)美元、票面利率6.0％的擔(dān)保債券，當(dāng)按揭利率上升到7.0％時(shí)，其市場(chǎng)價(jià)值就大約是9萬(wàn)美元。因此，如果一位借款人按6.0％的利率按揭了10萬(wàn)美元，他/她可以再以7.0％的利率借9萬(wàn)美元，然后在市場(chǎng)上購(gòu)買一張利率6.0％的擔(dān)保證券，然后立即拋出該擔(dān)保證券，以對(duì)沖其先前的按揭債務(wù)（利率6.0%）。其結(jié)果是：借款人用9萬(wàn)美元（利率7.0%）的按揭貸款，取代了先前10萬(wàn)美元（利率6.0%）的按揭貸款。本金下降了1萬(wàn)美元，但利率由6.0%上升到了7.0%，因此每月的還款金額保持不變，還是600美元。但是，通過(guò)這個(gè)機(jī)制的操作，這一萬(wàn)美元的本金是永遠(yuǎn)地下降了。而且，在將來(lái)利率下跌的時(shí)候，借款人還可以對(duì)這9萬(wàn)美元的本金，進(jìn)行提前還款，無(wú)須承擔(dān)任何違約罰金，這樣就可以永久性地降低其每月的還款額。 該框架使得丹麥的買房者能夠像大公司那樣，動(dòng)態(tài)地管理其按揭債務(wù)，并將金融風(fēng)險(xiǎn)降到最低。這種模式在美國(guó)也應(yīng)該很容易實(shí)施，因?yàn)槊绹?guó)的房利美、房地美和吉利美發(fā)行了大量的固定利率住房抵押貸款證券。這將降低我們住房金融體系的整體風(fēng)險(xiǎn)，并使得住房金融部門對(duì)于貨幣政策的反應(yīng)更加靈敏。這種體系在經(jīng)濟(jì)疲軟、利率下降時(shí)，可以減少按揭付款，從而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)激勵(lì)效應(yīng)，還可以在美聯(lián)儲(chǔ)為遏制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱收緊貨幣政策，利率上升時(shí)，起到降低財(cái)務(wù)杠桿的作用。 簡(jiǎn)化美國(guó)的住房金融體系 美國(guó)的住房金融體系是非常復(fù)雜的。因此，是時(shí)候精簡(jiǎn)一下了，以降低成本風(fēng)險(xiǎn)和“復(fù)雜性風(fēng)險(xiǎn)”（因?yàn)檫^(guò)于復(fù)雜，在倉(cāng)促壓力下，事情就容易出錯(cuò)）。要對(duì)住房金融體制進(jìn)行傷筋動(dòng)骨的改造，需要巨大的政治技巧和領(lǐng)導(dǎo)能力，因?yàn)樵谖覀兊膹?fù)雜體制之下，牽扯了太多的經(jīng)濟(jì)利益。但是，徹底改造這個(gè)體系，可以降低成本、增加靈活性、減少操作風(fēng)險(xiǎn)，從而帶來(lái)巨大的好處。 決策者可以做很多事情，來(lái)簡(jiǎn)化住房金融體系。例如，國(guó)家應(yīng)考慮針對(duì)住房金融，設(shè)立一部“統(tǒng)一商業(yè)法規(guī)”，并逐漸制定全國(guó)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和做法，而不是對(duì)各州、各地方法律法規(guī)進(jìn)行零星修補(bǔ)，因?yàn)檫@種做法缺乏效率。必須建立一個(gè)全面的電子按揭融資體系，使得產(chǎn)權(quán)辦理、承銷、結(jié)算，以及按揭貸款的證券化和銷售變得更加高效。目前正在考慮調(diào)整按揭服務(wù)政策、協(xié)議和補(bǔ)償措施。但同時(shí)還應(yīng)為有關(guān)的不同 房產(chǎn)資產(chǎn)類別（如優(yōu)良按揭貸款、不良按揭貸款、修正貸款）制定合適的標(biāo)準(zhǔn)化框架，并定期進(jìn)行審查。此外，還有許多其他方面也需要重新審視。我想邀請(qǐng)有識(shí)之士，就如何徹底改造美國(guó)住房金融體系的關(guān)鍵操作層面，多多獻(xiàn)言獻(xiàn)策。 如何實(shí)施 我們目前的住房金融體系由一張復(fù)雜的網(wǎng)絡(luò)來(lái)監(jiān)管，既有聯(lián)邦法律，又有各州和地方的法律法規(guī)。在本文建議的改革方案當(dāng)中，有些個(gè)別方面，是可以在現(xiàn)有的規(guī)則下實(shí)施的，但不是所有的方面。要想徹底改造住房金融體系，在法律層面上，就必須允許開(kāi)發(fā)能夠無(wú)縫連接的新產(chǎn)品、新服務(wù)、和新的運(yùn)營(yíng)功能，并消除法律法規(guī)的復(fù)雜性。要做到這一點(diǎn)，就必須在目前的立法當(dāng)中納入必要的法律框架，以實(shí)現(xiàn)住房金融體系的轉(zhuǎn)型。我們應(yīng)當(dāng)抓住機(jī)會(huì)，努力調(diào)整住房金融的法律法規(guī)框架，確保其復(fù)雜性得到降低，靈活性得到提升。 目前關(guān)于美國(guó)住房金融體系改革的辯論視野過(guò)窄。除了討論房利美和房地美的前景，以及勾勒聯(lián)邦政府的角色外，我們還應(yīng)考慮如何徹底改造住房金融，如何分散風(fēng)險(xiǎn)。我們的目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是，建立一個(gè)對(duì)所有人（購(gòu)房者、金融機(jī)構(gòu)、美國(guó)的納稅人）來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)都更低的體系，而且是一個(gè)更動(dòng)態(tài)、更靈活，且更適應(yīng)我們現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)情況的體系。達(dá)到這個(gè)目標(biāo)的路線很清晰，那就是，政府和國(guó)會(huì)的決策者應(yīng)該優(yōu)先考慮，如何超越現(xiàn)有的這個(gè)過(guò)時(shí)的框架（該框架導(dǎo)致了美國(guó)這次災(zāi)難深重的住房危機(jī)），積極探尋新的、更負(fù)責(zé)任的住房金融體系。 |
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