《物權(quán)法》實(shí)施6年，卻依然未能解決關(guān)于小區(qū)內(nèi)停車位的權(quán)屬爭(zhēng)議。小區(qū)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商因出售停車位而產(chǎn)生的糾紛事件，都反映出這樣一個(gè)事實(shí)：小區(qū)內(nèi)部停車位由于法律不明使得權(quán)屬難以界定，也使得作為弱勢(shì)方的業(yè)主在以停車位為核心的利益博弈中總是處于下風(fēng)。

　　小區(qū)業(yè)主：賣(mài)地面車位有違當(dāng)初承諾

　　“11月份有一次停電一停就是四天四夜，冰箱里凍著的西紅柿都變成了水，而開(kāi)發(fā)商卻找不到導(dǎo)致停電的原因，逼得很多人沒(méi)辦法都到外面住賓館和投親靠友?，F(xiàn)在又在小區(qū)的地面劃了車位出售，開(kāi)發(fā)商憑什么在地上隨便劃幾道線就要賣(mài)錢(qián)？”12月13日，家住省城針織街富佳苑二期小區(qū)的居民們?nèi)匀辉跒殚_(kāi)發(fā)商出售小區(qū)的地面車位而感到忿忿不平。

　　據(jù)小區(qū)業(yè)主劉先生介紹，當(dāng)初居民們買(mǎi)房時(shí)，開(kāi)發(fā)商承諾小區(qū)會(huì)實(shí)行人車分流，地面不停車，汽車全部停在地下車庫(kù)，結(jié)果現(xiàn)在地面上的公共用地卻被劃成停車位?！氨緛?lái)小區(qū)的路就不寬，現(xiàn)在劃了停車位以后，汽車就占據(jù)了大半幅道路，用于通行的道路更窄了?！痹谠撔^(qū)記者見(jiàn)到，從入口進(jìn)入小區(qū)，沿道路一側(cè)已經(jīng)劃好的車位上停滿了小車，本來(lái)七八米寬的道路已經(jīng)變成了三米多的寬度，不時(shí)有人車混行于其間?！斑@么窄的路上汽車來(lái)來(lái)往往，很讓人為老人與小孩的出行安全感到擔(dān)憂。”小區(qū)居民說(shuō)。

　　而最讓小區(qū)居民不滿的是，原本開(kāi)發(fā)商說(shuō)的人車分流不但未能兌現(xiàn)，而且小區(qū)地面被劃上車位以后被用于出售，而且所有車位只售不租。“一個(gè)車位10萬(wàn)元，打折后也要8.5萬(wàn)元，我們剛付了房款，哪有那么多錢(qián)買(mǎi)這么貴的車位??！再說(shuō)小區(qū)的地面屬于小區(qū)全體業(yè)主共有，開(kāi)發(fā)商憑什么在業(yè)主的公共土地上劃上幾條線就用于出售和賺錢(qián)？”該小區(qū)業(yè)主告訴記者，由于開(kāi)發(fā)商出售車位引發(fā)業(yè)主不滿，早在12月1日就有一百多名業(yè)主集體去位于塢城南路的售樓部“討說(shuō)法”?！俺鍪圮囄灰部梢?，但必須拿出合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，但事實(shí)上開(kāi)發(fā)商什么手續(xù)都沒(méi)給我們看過(guò)，只是說(shuō)車位是經(jīng)過(guò)規(guī)劃的，規(guī)劃難道就能代替產(chǎn)權(quán)嗎？”小區(qū)業(yè)主說(shuō)。

　　開(kāi)發(fā)商：不清楚售樓公司的承諾

　　對(duì)于富佳苑二期小區(qū)業(yè)主“開(kāi)發(fā)商當(dāng)初承諾人車分流”的說(shuō)法，負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)富佳苑二期的富佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司卻予以否認(rèn)。“小區(qū)樓房出售委托給一家售樓公司，售樓公司和開(kāi)發(fā)商并非一家，至于售樓公司當(dāng)初怎么承諾的，我們并不清楚?！备患逊康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一名王姓工作人員說(shuō)道。

　　據(jù)該工作人員介紹，小區(qū)所售地上和地下車庫(kù)建設(shè)于2010年9月經(jīng)過(guò)太原市城鄉(xiāng)規(guī)劃局審批，并以“2010年公示第116號(hào)”做了公示，總共有500個(gè)車位；其中地上車位有169個(gè)，因考慮到業(yè)主利益，在實(shí)際建設(shè)時(shí)犧牲了開(kāi)發(fā)商的利益，目前規(guī)劃了61個(gè)。對(duì)于出售車位的問(wèn)題，對(duì)方表示，車位可租可賣(mài)，但目前還處于銷售過(guò)程中，最終如果有剩余的車位會(huì)考慮出租。

　　在一份名為《富佳苑二期項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整》的規(guī)劃公示中，記者也見(jiàn)到了“地上車位有169個(gè)”的字樣，在富佳苑二期修建性詳細(xì)規(guī)劃總平面圖中，記者注意到7#、8#住宅樓東側(cè)并無(wú)停車位，實(shí)際上記者在該小區(qū)卻見(jiàn)到這些位置已經(jīng)被劃成了停車位。

　　盡管開(kāi)發(fā)商表示當(dāng)初并未承諾人車分流，但記者注意到，在《富佳苑二期項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整》中卻明確寫(xiě)有“人車分流”的字樣。對(duì)此，開(kāi)發(fā)公司的解釋是，小區(qū)在西面還有一處非機(jī)動(dòng)車入口，目前還未修建好，等將來(lái)修好后機(jī)動(dòng)車走北側(cè)入口，行人走西側(cè)入口，以此來(lái)避免人車混行。記者注意到，小區(qū)主干道由于被劃上停車位，留下的通道已經(jīng)不足四米。而按照國(guó)家對(duì)于消防車通道的相關(guān)規(guī)定，消防車通道的凈高和凈寬均不應(yīng)小于4米。

　　對(duì)于小區(qū)業(yè)主質(zhì)疑的車位價(jià)格問(wèn)題，太原市12358工作人員告訴記者，物價(jià)部門(mén)只對(duì)停車服務(wù)費(fèi)價(jià)位這一塊進(jìn)行核準(zhǔn)或市場(chǎng)價(jià)指導(dǎo)。對(duì)在售樓盤(pán)的停車位售、租價(jià)這一部分，目前監(jiān)管方面還是個(gè)空白。

　　房管部門(mén)：目前只為小區(qū)停車庫(kù)辦過(guò)產(chǎn)權(quán)

　　近年來(lái)因開(kāi)發(fā)商出售車位和業(yè)主引發(fā)糾紛并非富佳苑二期一家，但矛盾的焦點(diǎn)只有一個(gè)：開(kāi)發(fā)商有無(wú)權(quán)力賣(mài)地面停車位。

　　對(duì)此，太原市房管局辦公室副主任喬迎新表示，具有密閉空間、有獨(dú)立出入口、與住房相區(qū)別分開(kāi)、能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記、依法拿到預(yù)售許可證的車庫(kù)，開(kāi)發(fā)商可以買(mǎi)賣(mài)。開(kāi)發(fā)商如果擅自將小區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)地改為車位銷售是不允許的，但如何界定是否屬于公共場(chǎng)地，具體得問(wèn)規(guī)劃局。太原市國(guó)土資源局法規(guī)處的工作人員表示，按規(guī)定，開(kāi)發(fā)商辦理《國(guó)有土地使用權(quán)證》時(shí)繳納的土地出讓金，已經(jīng)分?jǐn)傇谒鍪鄣纳唐贩恐辛?。因此房屋出售且辦理了《房屋產(chǎn)權(quán)證》后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)把自己手中掌握的《國(guó)有土地使用權(quán)證》給業(yè)主進(jìn)行分割，即辦理“小土地證”，小區(qū)的土地屬于全體購(gòu)房者所有?！凹热毁?gòu)房時(shí)房?jī)r(jià)中已包含了土地出讓金，且小區(qū)土地屬于全體購(gòu)房者所有，那開(kāi)發(fā)商有什么權(quán)力在業(yè)主的土地上劃車位并出售呢？”對(duì)于這一疑問(wèn)，太原市國(guó)土資源局法規(guī)處工作人員表示，具體得問(wèn)規(guī)劃局。太原市城鄉(xiāng)規(guī)劃局建筑規(guī)劃處的工作人員告訴記者，如屬于開(kāi)發(fā)商建樓時(shí)規(guī)劃內(nèi)的車位，且得到規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，并且能出示規(guī)劃圖紙說(shuō)明，那開(kāi)發(fā)商就可以出售。但對(duì)于規(guī)劃部門(mén)的這一說(shuō)法，不少人卻并不贊同。

　　“根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，房屋與土地是一個(gè)整體?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》也規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的不得轉(zhuǎn)讓。而地面車位既不屬于房屋也不屬于車庫(kù)，不具備‘構(gòu)造上的獨(dú)立性’和‘能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體’兩個(gè)條件，最終難以獲得產(chǎn)權(quán)，所以也就無(wú)權(quán)上市交易和出售。即使按照規(guī)劃部門(mén)的說(shuō)法，這些規(guī)劃的車位屬于開(kāi)發(fā)商，但開(kāi)發(fā)商也只是具有土地使用權(quán)，仍然不具備產(chǎn)權(quán)，不能銷售。”太原天建律師事務(wù)所的李紅軍律師說(shuō)道。而記者在太原市房管局產(chǎn)權(quán)登記中心也了解到，目前太原市只為小區(qū)的停車庫(kù)辦理過(guò)產(chǎn)權(quán)，而并未對(duì)露天停車位辦理過(guò)產(chǎn)權(quán)?！败囄晦k理產(chǎn)權(quán)除了規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)外，還必須在購(gòu)房合同中予以明確，且符合房屋建筑面積認(rèn)定的基本條件，具備固定的權(quán)屬界址，施工設(shè)計(jì)圖與實(shí)際現(xiàn)狀保持一致，才能辦理產(chǎn)權(quán)登記。”太原市房管局產(chǎn)權(quán)登記中心的工作人員說(shuō)，他還告訴記者，沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)登記的車位只能出租。

　　律師：相關(guān)法律法規(guī)亟待完善

　　“辦理了產(chǎn)權(quán)登記的地面停車位才能出售，但現(xiàn)實(shí)是開(kāi)發(fā)商往往將未辦理產(chǎn)權(quán)登記的地面停車位也出售，這其實(shí)是在鉆法律的空子。一邊是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定‘未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的不得轉(zhuǎn)讓’，另一邊《物權(quán)法》中又規(guī)定‘建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定’，這就導(dǎo)致了沒(méi)有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記到底能不能出售的矛盾?！鄙轿靼顚幝蓭熓聞?wù)所的李卯春律師認(rèn)為，由于住宅小區(qū)車庫(kù)、車位的立法存在不完善的地方，這也就導(dǎo)致了人們對(duì)車位權(quán)屬理解的不同?！啊段餀?quán)法》在立法時(shí)由于考慮了很多歷史遺留問(wèn)題，因此在法律中也就難免導(dǎo)致區(qū)劃范圍的模糊。目前國(guó)內(nèi)不少城市都出臺(tái)了專門(mén)的物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)小區(qū)停車位的權(quán)屬進(jìn)行明確的規(guī)定，如《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》就規(guī)定，建設(shè)單位出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫(kù)的，應(yīng)當(dāng)在出售前依法辦理車位、車庫(kù)預(yù)售許可或物權(quán)登記。而目前太原市至今沒(méi)有制定專門(mén)的物業(yè)管理?xiàng)l例，因此相關(guān)問(wèn)題亟待通過(guò)完善立法來(lái)解決?！?/p>

　　張律師提醒，如果地面車位沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)登記，開(kāi)發(fā)商出售地上車位，實(shí)際銷售的是使用權(quán)，不過(guò)是一種變相的租賃買(mǎi)斷行為。而且按照《合同法》規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)二十年，超過(guò)二十年的那部分無(wú)效。

　　不同的人對(duì)停車位的權(quán)屬有著不同的理解，但停車位權(quán)屬無(wú)清晰界定，卻使業(yè)主往往成了吃虧方?！霸谙嚓P(guān)法律完善之前，業(yè)主在與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)先明確約定車位、車庫(kù)權(quán)屬，然后再對(duì)于具體使用問(wèn)題做進(jìn)一步的書(shū)面約定，這樣才能保障自己的權(quán)益?！睆埪蓭熃ㄗh。

（原標(biāo)題：富佳苑二期小區(qū)售地面車位，太原市房管局——地面車位無(wú)產(chǎn)權(quán)開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)出售）