作為房地產市場收入較高的業(yè)態(tài)產品，商鋪一直令不少專業(yè)投資客“情有獨鐘”，但卻有“喜”也有“憂”。近日，新聞網記者走訪青島多處“旺鋪”與“傷鋪”，采訪商鋪投資客，調查商鋪火熱或衰敗的根本原因，結合專家分析，詳述島城商鋪發(fā)展現狀。

    臺東旺鋪800萬一套不愁賣 銀川路“傷鋪”難租被迫“賤賣”

臺東、遼寧路等區(qū)域旺鋪林立

    眼看就要國慶長假了，張先生幫全家人辦理好了出國旅游的手續(xù)，計劃利用7天長假帶全家人去澳洲旅游。5口人出國旅游，十余萬元的開支，對于10年前的張先生來說簡直是天文數字。而令張先生手頭陡然寬裕的原因并不是中了彩票，而是張先生手中的一套價值800萬的旺鋪。

    談到手中這套360平的商鋪，一向沉穩(wěn)的張先生陡然間變成了“話匣子”。據張先生描述，他擁有的商鋪位于臺東三路，是十年前以每平1.3萬的價格從急需用錢的朋友手中買過來的，為了這套商鋪他不僅東拼西湊到處借錢，還賣掉了自己手中一套位于海邊的住宅?！爱斈?00多萬的開銷，確實讓我壓力非常大，家人也都持反對意見，但我還是堅持買下來了，感覺未來能有很不錯的收益?！?/p>

    張先生表示，將這套商鋪收入囊中后，最開始的租金受益讓自己很失望?！耙粋€月租金還不到2萬元，幾十年才能收回本，我妻子也為此每天都嘮叨，說投資失敗。06年，就當我支撐不住準備拋出時，臺東區(qū)域的租金陡然間有了一番新天地，隨后連年上漲，今年我出租的價位是5.6萬/月，每年受益就有60多萬”。張先生告訴記者，前幾天有個投資認識的朋友想花800萬買他的商鋪，但仔細考慮后他決定還是繼續(xù)出租“細水長流”。

    相比張先生的高收入，丁女士的商鋪投資則有些“苦不堪言”。3年前，丁女士以650萬購買銀川西路一套200平的商鋪，雖然售價高昂，但丁女士覺得這套商鋪地處青島核心要道的一側，未來發(fā)展前景會非常廣闊。

    “買了房子后，我就在找了中介聯系出租，來看房子的不少，可卻并沒有人決定要租，多數人都表示3萬元/月的房租有些高，可我這么高的花費后總不能賠著租吧。”張女士說到，“后來這個房子終于租出去了，租客開了一個培訓機構，但不足半年他就違約不租了，后來又頻繁了換了幾個租客，都沒有長久的。這些租客離開的主要原因都是房租貴，卻沒能感覺的地理位置帶來的收益?！?月初，丁女士已經無法繼續(xù)去經營管理這個“傷鋪”，通過中介聯系到一個投資者，將這套商鋪以稍高于購買價的售價“賤賣”了，“前后操了不少心不說，也沒有賺到錢，算是投資失敗?！倍∨繜o奈地告訴記者。

    50萬買底商挑在白沙灣 新城區(qū)置業(yè)“捏把汗”

新興居住區(qū)商鋪“遇冷”

    已近中年的楊先生手頭握有積攢多年的50萬存款，由于被限購已不能購買第三套住宅，而他更不愿把錢放在銀行里“發(fā)霉”，或投往風險極大的股市，因此商鋪成為適合他的最佳選擇。

    對于青島商鋪來說，50萬并不是個大數目。主城區(qū)繁華地段的商鋪動輒四五百萬，且戶型較大，不是楊先生此類“剛需投資客”所能企及的，一籌莫展之際，其好友提議：去新小區(qū)轉轉，那里的底商便宜，發(fā)展?jié)摿Υ蟆?/p>

    這句話使得老楊醍醐灌頂，經過半個多月的考察，他將目標定在了城陽西部的白沙灣板塊?！靶露夹暮屠纤姆降咨虇蝺r已經接近2萬了，東李很多新建小區(qū)早就交房入住，底商賣得差不多了，出租多過出售。西海岸小區(qū)空置率太高，不太敢買”，老楊分析道，正巧前陣看到某樓盤接連開盤“日光”的新聞，讓他對白沙灣板塊升起些許信心。

    據了解，白沙灣新建小區(qū)的底商大概在11000元/㎡左右，這個價格幾乎是老城區(qū)的1/2，他打聽得知，自己手頭上的50萬可以買一套40余㎡的一層小店鋪?！拔宜懔斯P賬，此小區(qū)里40㎡左右的商鋪年租金3.5萬左右，如果租金不變，不到15年就能回本，更何況今后物價飛漲，租金肯定也將年年上漲的”。

    由于是新興板塊，所以商鋪價格較低，但也正是因為太“新”了，也讓許多投資客踟躕不定?！半m然現在賣得很好，但不知道未來入住率怎么樣”，老楊說到，“小區(qū)建成后，居民能否買賬，商鋪能否有生意都是個未知數，前景難測”。帶著這些疑問，老楊準備啟程親自前往白沙灣片區(qū)，考察周邊已開業(yè)的小商鋪，了解市場行情再做決定。

    專家：人流量決定商鋪身價 小資區(qū)域商鋪“愁嫁”

    據記者走訪了解，目前受益較高的商鋪多集中在香港路、南京路、福州路、臺東周邊、李村公園等區(qū)域，由于上述區(qū)域人流量密集或常駐人口數量較多，已經具備成熟的商業(yè)氛圍，商鋪空租情況比較少見，出售也不愁買家。而不少投資者看好的“小資區(qū)域”則并不給力，如西部沿海、嶗山沿海、浮山后等，雖然居住有不少白領等年輕群體，自然環(huán)境優(yōu)美怡人，但由于商業(yè)發(fā)展年限較短，還沒有得到商鋪投資者的廣泛認可，加之租金較高加之房源較多，導致商鋪空置率較高。

    “中山商城、龍山地下商城這些曾經紅極一時的商鋪聚集地如今生意蕭條有其特殊性?！鼻鄭u市商務局相關人士表示，隨著青島經濟重心東移，經濟消費能力強的居民也離開了昔日的政治、經濟中心，導致中山路商圈乃至整個西部商圈都告別了過去的興旺人氣，龍山地下商城、中山商城等西部商圈的主體自然不可避免人氣大滑坡。雖然后期中山路商圈多次改造、復興，但效果并不理想，圈內商鋪的境況也沒有實質性好轉。

    青島科威不動產總經理孫杰提到，商鋪招租難歸根到底就是人氣不足，每個“老大難”商鋪背后都有自己的原因。要想讓那些先天性缺陷的網點紅火起來，除非周邊布局大的商業(yè)網點或步行街等，只有這樣才能將人流吸引過來，否則這些愁嫁商鋪問題很難解決?！坝袑I(yè)特色的區(qū)域，往往商鋪可以輕松賺錢，遼寧路的科技商鋪、閩江路的餐飲底商等，這些區(qū)域一鋪難求，十分火爆。”

    太平洋房屋市場部經理郝銀廣則表示。商鋪要想火必須要聚攏人氣，可根據人氣高低對商鋪進行布局選址。例如選擇商業(yè)地段的商鋪就要特別注意來往的客流量，而位于小區(qū)內的商鋪則要關注小區(qū)的人氣興旺。一般來說，住宅小區(qū)內業(yè)主多，就意味著消費需求多，生意就好做，投資這樣的商鋪也就有錢賺。關鍵之處在于，小區(qū)必須具備一定規(guī)模，如此一來就比較考驗投資者的專業(yè)眼光了，有人說“投資商鋪就像押寶”，雖然有些玄乎，但也有一定的道理。（記者 于灝源）