土地成本是怎么來的呢？房價里的土地成本指樓面地價，簡單的講，就是單位建筑面積平均分攤的土地價格。也可以理解為土地上蓋出房子后，每平米售價中所包含的土地成本。樓面地價能最真實地反映建筑單價中所包含的單位土地成本價格。

    建安成本是房價中相對穩(wěn)定的部分，它是房屋建筑成本和房屋設施設備安裝成本的簡稱。房屋建筑成本是建設房屋的投入，安裝成本是安裝房屋設施設備的投入，兩者都包括材料成本投入和人工成本。

    上圖就是2010年份佛山、北京和上海三地的地價房價比?？梢钥闯?，以上海和北京為代表的一線城市，地價對房價的占比會更高，北京為41.2%，上海甚至高達56%?？磥泶蠹业腻X還是拿來“買地”用的。

    上圖是媒體公開資料中房價中建安成本和商品房售價的比例，可以看出，大城市的建安成本還是比較高的。建安成本包括房屋建筑成本和房屋設施設備安裝成本，其中還涵蓋人工成本。

    而開發(fā)地產的行政費用和稅費，主要產生在規(guī)劃、報建、預售等環(huán)節(jié)。直接與房地產相關的稅種有13個，主要包括企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費 附加、土地增值稅、印花稅等。假設房子市值是100萬元（單價8000元/平方米，面積125平米），這套房負擔的稅收為這樣幾種。

    一是企業(yè)所得稅，由于國家規(guī)定房地產的最低利潤率不得低于8％；

    二是營業(yè)稅，開發(fā)商品房的營業(yè)稅稅率為5％；

    三是土地增值稅，隨著土地價格的不斷提升而動態(tài)增加；

    四是城市維護建設稅車，以及教育費附加；五是印花稅，商品房銷售合同按0.05%貼花。

    除此之外，還有城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、房產稅或城市房地產稅。這里我們不再贅述。簡單地說，一套總價100萬元的房子，里面上繳的相關稅費接近30%。

     這就是扣除成本后房企的利潤率。在65家房企樣本中收集到的數據12.1%，算不算高呢？舉個例子，據WIND資訊統(tǒng)計顯示，今年一季度最賺錢的十個行業(yè) 的平均銷售毛利率超50%，其中白酒行業(yè)排名躍居第一，證券業(yè)進入前十。以毛利率算，A股典型上市房企的房地產業(yè)務毛利率也普遍維持在30%以上，總體也 是比較高的了。

    當然，這些都是賬面上的靜態(tài)結構。土地開發(fā)過程是動態(tài)的，一般樓盤一期的開發(fā)周期是兩年，兩年中樓面地價是有變動的，而成本基本上是不變的。周期內隨著樓面地價的升值，開發(fā)商的利潤空間也就會隨之増大。

　　總的來說，樓面地價、建安成本和行政費用是最重要的構成主體，這三項直接決定房子的建設成本。而影響商品房市場價格的，還有很多動態(tài)因素，它會隨著國家經濟形勢和市場環(huán)境的不斷發(fā)展而變化。

來源：和訊