深圳:適當(dāng)提高拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)保障被拆遷人合法權(quán)益

海貝39 2013-09-13

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深圳:適當(dāng)提高拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)保障被拆遷人合法權(quán)益

2011-11-03 08:08:42 作者：佚名閱讀1732次字體：大中小

《深圳市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目房屋拆遷管理辦法》解讀(下)

    適當(dāng)提高拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)保障被拆遷人合法權(quán)益

    7拆遷人的職責(zé)、義務(wù)是什么？

    答：拆遷人是指取得拆遷許可證的單位。在公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)拆遷項(xiàng)目中，拆遷人一般是項(xiàng)目的建設(shè)單位，市、區(qū)政府也可以確定項(xiàng)目代建機(jī)構(gòu)或者批準(zhǔn)成立拆遷事務(wù)機(jī)構(gòu)作為特定項(xiàng)目的拆遷人。

    (一)拆遷人的職責(zé)是：1、接受政府主管部門的監(jiān)管；2、落實(shí)補(bǔ)償安置資金；

    3、制定拆遷補(bǔ)償安置工作總體計(jì)劃，制定并實(shí)施具體拆遷方案；

    4、按《房屋拆遷許可證》規(guī)定的項(xiàng)目、范圍和期限組織實(shí)施拆遷；

    5、負(fù)責(zé)項(xiàng)目拆遷的宣傳、發(fā)動(dòng)、解釋工作，配合主管部門發(fā)布房屋拆遷公告及相關(guān)通知，并負(fù)責(zé)通知到被拆遷人；

    6、組織實(shí)施房屋、土地、有關(guān)建(構(gòu))筑物、附著物，市政管線拆改等查勘、測繪、評估工作；

    7、負(fù)責(zé)補(bǔ)償安置談判，簽訂和履行補(bǔ)償安置協(xié)議、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議；

    8、組織實(shí)施或委托實(shí)施房屋及有關(guān)建(構(gòu))筑物、附著物等的拆除。

    (二)拆遷人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)是：

    主要有：依照法律和拆遷許可證的規(guī)定實(shí)施拆遷；服從和配合主管部門的管理；與被拆遷人協(xié)商達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議并依法依約履行；自覺履行各項(xiàng)有效法律文書；環(huán)境保護(hù)義務(wù)等等。具體有以下各項(xiàng)：

    (1)必須在拆遷許可證批準(zhǔn)的拆遷范圍內(nèi)實(shí)施拆遷；

    (2)必須在拆遷許可證批準(zhǔn)的拆遷期限內(nèi)實(shí)施拆遷；需延長拆遷期限的，應(yīng)在批準(zhǔn)的拆遷期限屆滿15日前，向市主管部門提交延期拆遷書面申請，及證明拆遷需要延期的拆遷協(xié)商記錄等相關(guān)資料；

    (3)取得拆遷許可證后，應(yīng)在拆遷現(xiàn)場公示房屋拆遷許可證、拆遷工作流程、拆遷補(bǔ)償安置方案、拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)施拆遷單位名稱、拆遷工作人員名單等，接受監(jiān)督；在拆遷過程中，要向被拆遷人做好宣傳解釋工作；

    (4)制定項(xiàng)目房屋拆遷計(jì)劃和拆遷補(bǔ)償安置方案；拆遷人不得要求被拆遷人先搬遷、后訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議；應(yīng)在拆遷期限內(nèi)就拆遷事宜與被拆遷人經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致意見后與被拆遷人簽訂書面拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議；自協(xié)議簽訂之日起30日內(nèi)，將該協(xié)議報(bào)市拆遷辦備案；

    (5)依法對于被拆遷人進(jìn)行安置和補(bǔ)償，對于需要周轉(zhuǎn)用房的被拆遷人，應(yīng)當(dāng)提供周轉(zhuǎn)房；

    (6)自覺履行主管機(jī)關(guān)作出的拆遷裁決書和人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決和裁定；

    (7)接受主管部門的管理；并嚴(yán)格遵守及全面履行拆遷協(xié)議的規(guī)定；

    (8)在實(shí)施強(qiáng)制拆遷前，應(yīng)就被強(qiáng)制拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)依法進(jìn)行證據(jù)保全；

    (9)依據(jù)國家的規(guī)定及拆遷協(xié)議的約定向被拆遷人支付拆遷安置補(bǔ)助補(bǔ)償費(fèi)，周轉(zhuǎn)過渡費(fèi)等費(fèi)用；相關(guān)拆遷補(bǔ)償安置資金應(yīng)全部用于房屋拆遷的補(bǔ)償安置，不得挪作他用；

    (10)拆遷協(xié)議約定的期限屆滿不能提供拆遷安置補(bǔ)償用房的，應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；給被拆遷人造成損失的，還應(yīng)當(dāng)支付賠償金；

    (11)拆遷行為必須符合法律法規(guī)的規(guī)定；必須符合城市規(guī)劃；

    (12)拆遷產(chǎn)權(quán)不明的房屋，由拆遷人提出補(bǔ)償安置方案，經(jīng)市拆遷辦同意，拆遷人應(yīng)對被拆遷房屋辦理證據(jù)保全公證，并將補(bǔ)償安置費(fèi)提存后，方可拆除；

    (13)委托具有相關(guān)資質(zhì)的單位實(shí)施拆遷的，應(yīng)當(dāng)自委托合同簽訂之日起15日內(nèi)報(bào)市拆遷辦備案；

    (14)拆除房屋及構(gòu)筑物、其他附著物等，應(yīng)依法組織施工和渣土清運(yùn)，保障拆除工程和施工安全，維護(hù)施工環(huán)境；

    (15)法律法規(guī)規(guī)定或者拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議約定的其他義務(wù)。

    8被拆遷人的權(quán)利、義務(wù)是什么？

    答：被拆遷人是指被拆遷房屋及其附屬物的所有人，包括對被拆遷房屋享有共有權(quán)的人。

    (一)被拆遷人的權(quán)利：

    主要有：獲得合理的拆遷補(bǔ)償，得到妥善安置的權(quán)利；獲得提前搬遷獎(jiǎng)勵(lì)金的權(quán)利；申請行政裁決、提起訴訟等權(quán)利。具體有以下幾點(diǎn)：

    (1)依法獲得補(bǔ)償?shù)臋?quán)利；在有條件并協(xié)商一致時(shí)，可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換；

    (2)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人不能一次提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋時(shí)，有權(quán)要求拆遷人提供周轉(zhuǎn)房；

    (3)對評估報(bào)告有異議的，經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商仍未解決，可以向原拆遷評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核；復(fù)核結(jié)果與原評估結(jié)果不一致的，經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商仍達(dá)不成一致意見的還可申請技術(shù)鑒定；

    (4)與拆遷人就補(bǔ)償拆遷安置的方式、價(jià)格協(xié)商達(dá)不成協(xié)議時(shí)，有權(quán)申請主管機(jī)關(guān)裁決；

    (5)對主管機(jī)關(guān)所作的拆遷裁決不服的，有權(quán)向人民法院起訴，也有權(quán)向有關(guān)部門申訴或者申請復(fù)議；

    (6)有權(quán)獲得拆遷補(bǔ)助費(fèi)；

    (7)對于拆遷人不依法拆遷的，可以請求主管機(jī)關(guān)對于拆遷人給予行政處罰；

    (8)因拆遷人不能履行或者不能全面履行拆遷協(xié)議時(shí)，有權(quán)就有關(guān)事宜申請有關(guān)部門解決或者向人民法院起訴；

    (9)其他依法及依約享有的權(quán)利。(二)被拆遷人的義務(wù)

    服從和配合城市建設(shè)的需要，協(xié)助拆遷工作順利進(jìn)行，主要包括：厘清房屋產(chǎn)權(quán)；依法與依約搬遷；自覺履行各項(xiàng)相關(guān)的法律文書；服從其他相關(guān)管理等。

    9《辦法》對被拆遷人有哪些主要保護(hù)內(nèi)容及措施？

    答：房屋拆遷涉及到廣大人民群眾的切身利益，也關(guān)系到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定的大局。而作為相對處于弱勢的被拆遷人，其利益容易受到損害。為切實(shí)保障被拆遷人的合法權(quán)益，實(shí)現(xiàn)和諧拆遷，《辦法》在被拆遷人利益的保護(hù)方面進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)定。

    第一，《辦法》將對被拆遷人的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)劃分為五個(gè)檔次，設(shè)定了不同的補(bǔ)償價(jià)格。如對于有合法產(chǎn)權(quán)和手續(xù)的住宅房屋，設(shè)定了最低保障價(jià)格，即補(bǔ)償價(jià)格不低于商品房交易均價(jià)；符合條件的被拆遷人還可選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式。

    第二，完善了補(bǔ)償內(nèi)容，如：增加了“提前搬遷獎(jiǎng)勵(lì)金”；在臨時(shí)安置費(fèi)的設(shè)置中，對住宅增加了3個(gè)月裝修期，非住宅增加了一年的建設(shè)期；貨幣補(bǔ)償?shù)囊步o臨時(shí)安置費(fèi)等等。使得拆遷補(bǔ)償工作更為人性化。

    第三，對于被拆遷人中的弱勢群體，實(shí)行特殊保護(hù)：根據(jù)困難家庭的人口數(shù)，確定最低住宅補(bǔ)償面積為45-60平方米，以此保障困難群眾的居住權(quán)。

    第四，對于農(nóng)村歷史遺留問題，如私房和生產(chǎn)經(jīng)營性房屋、無產(chǎn)權(quán)房屋、違法建筑等，本著合法合理、尊重歷史、實(shí)事求是、保護(hù)群眾合法利益的原則，盡量給予妥善處理解決。

    10什么是拆遷許可證？

    答：拆遷許可證是政府主管部門頒發(fā)的，允許符合法定條件的拆遷人在特定時(shí)限內(nèi)，對特定地點(diǎn)的房屋即附屬物進(jìn)行拆除的行政許可文件。拆遷許可證是對拆遷行為的行政許可文件，也是拆遷人從事房屋拆遷的有效證件，在拆遷工作管理中具有重大意義。

    由于拆遷工作涉及到社會(huì)管理的方方面面，如被拆遷人的利益保護(hù)，城市規(guī)劃與建設(shè)，社會(huì)安定等等問題，因此必須處于政府機(jī)關(guān)的嚴(yán)格控制之下。任何單位需要拆遷房屋，必須持國家規(guī)定的批準(zhǔn)文件、拆遷計(jì)劃和拆遷方案等，向主管部門提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)并發(fā)給房屋拆遷許可證后，方可拆遷。

    對拆遷人而言，只有依法取得《房屋拆遷許可證》，此單位才具備法律意義上拆遷人的資格，否則其拆遷活動(dòng)就是違法拆遷。

    11拆遷人如何對被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償與安置？

    答：在公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行房屋拆遷時(shí)，拆遷人應(yīng)對被拆遷人進(jìn)行妥善安置和合理補(bǔ)償。

    (1)被拆遷人可以獲得的補(bǔ)償費(fèi)包括下列內(nèi)容：

    被拆遷房屋的補(bǔ)償費(fèi)；房屋以外的構(gòu)筑物、其他附著物的補(bǔ)償費(fèi)；搬遷補(bǔ)助費(fèi)；臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)；以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償費(fèi)。

    (2)從補(bǔ)償方式上看：《辦法》第二十八條規(guī)定，公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目房屋拆遷的補(bǔ)償方式包括貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換，主要采用貨幣補(bǔ)償方式。

    除另有規(guī)定外，拆遷生產(chǎn)經(jīng)營性房屋、非住宅房屋以及房屋以外的構(gòu)筑物、其他附著物等，一般實(shí)行貨幣補(bǔ)償。

    拆遷被拆遷人居住房屋，被拆遷人同意且有條件的，可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換；否則應(yīng)當(dāng)實(shí)行貨幣補(bǔ)償。

    (3)從貨幣補(bǔ)償金額上看：被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)其區(qū)位、用途、建筑面積、土地使用權(quán)等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定。對符合本辦法規(guī)定條件的特定住宅房屋，如果其房地產(chǎn)市場評估價(jià)格低于商品房交易均價(jià)，則按二者之中價(jià)高者確定貨幣補(bǔ)償金額。

    房屋以外的構(gòu)筑物、其他附著物等貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，以重置價(jià)評估確定。

    商品房交易均價(jià)，是按市場實(shí)際交易實(shí)例匯總測定，由市拆遷辦每季度定期公布。

    (4)產(chǎn)權(quán)調(diào)換：拆遷人應(yīng)當(dāng)提供與被拆遷房屋同類型、同等面積、相當(dāng)使用條件的房屋進(jìn)行調(diào)換，并按照被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場評估價(jià)格與被拆遷人結(jié)算差價(jià)。但符合規(guī)定條件及面積的住宅房屋無須結(jié)算差價(jià)。以不完全產(chǎn)權(quán)住宅房屋進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，其所調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)仍受相應(yīng)限制，被拆遷人補(bǔ)交規(guī)定差價(jià)后方可取得完全產(chǎn)權(quán)。

    12什么是市場評估價(jià)？商品房交易均價(jià)？重置價(jià)？它們在拆遷補(bǔ)償安置中有什么作用和意義？三者有什么關(guān)系？

    答：市場評估價(jià)是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。

    商品房交易均價(jià)是指同區(qū)域同類型普通住宅商品房交易平均價(jià)格，由市拆遷辦每季度定期匯總測定并公布。

    重置價(jià)是指由估價(jià)機(jī)構(gòu)采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，判定出重新建造與估價(jià)對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。

    上述三種價(jià)格都是拆遷補(bǔ)償?shù)姆ǘㄒ罁?jù)，但用途各有不同，相互聯(lián)系：平均交易價(jià)主要用于對《辦法》中特指的合法住宅房屋進(jìn)行補(bǔ)償，但當(dāng)該被拆遷房屋的市場評估價(jià)高于該地段的商品房交易均價(jià)時(shí)，則適用市場評估價(jià)而不適用商品房交易均價(jià)；市場評估價(jià)主要用于特指的合法住宅房屋以外的各類房屋補(bǔ)償，除當(dāng)事人另有約定外，被拆遷房屋的補(bǔ)償價(jià)格一般不得低于市場評估價(jià)；重置價(jià)是市場評估價(jià)的一種表現(xiàn)形式，即對房屋以外的附屬物的不計(jì)入成新率的市場評估價(jià)，凡房屋以外的各種附屬物或構(gòu)筑物，除當(dāng)事人另有約定外，其補(bǔ)償價(jià)格一般不得低于重置價(jià)。

    對于一些老屋村等舊式住宅的市場價(jià)格和拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這三種價(jià)格的比重排列一般為：商品房交易均價(jià)高于市場評估價(jià)，市場評估價(jià)高于重置價(jià)。這是《辦法》專門針對合法住宅房屋所作的傾斜性政策規(guī)定。

    13拆遷人與被拆遷人達(dá)不成協(xié)議怎么辦？

    答：拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)通過自愿協(xié)商就拆遷補(bǔ)償事宜達(dá)成一致，簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議；如協(xié)商不成，雙方均可在拆遷許可證有效期限內(nèi)，向主管部門申請行政裁決。

    14什么是拆遷行政裁決？對拆遷當(dāng)事人有何意義？

    答：拆遷裁決是房屋拆遷主管部門根據(jù)一方當(dāng)事人的申請，應(yīng)用行政手段對補(bǔ)償安置爭議依法作裁決與決定的具體行政行為。主管部門依法受理裁決申請后，組織當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成的，進(jìn)行裁決。但有下列情形之一的，不予受理裁決申請：

    (一)對拆遷許可證合法性提出行政裁決申請的；

    (二)申請人或者被申請人不是拆遷當(dāng)事人的；

    (三)拆遷當(dāng)事人達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議后發(fā)生合同糾紛，或者行政裁決作出后，當(dāng)事人就同一事由再次申請裁決的；

    (四)房屋已經(jīng)滅失的；

    (五)市主管部門認(rèn)為依法應(yīng)當(dāng)不予受理的其他情形。

    拆遷行政裁決是根據(jù)拆遷當(dāng)事人提出的證據(jù)和請求，按照法律法規(guī)規(guī)定的程序進(jìn)行；對補(bǔ)償價(jià)格的裁決依據(jù)主要是評估報(bào)告和商品房交易均價(jià)。拆遷行政裁決自依法送達(dá)后生效，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自覺履行；也可以繼續(xù)協(xié)商達(dá)成一致意見。

    當(dāng)事人對裁決不服的，可以在裁決書送達(dá)之日起60日內(nèi)向有管轄權(quán)的行政機(jī)關(guān)申請行政復(fù)議；或在90日內(nèi)向人民法院起訴。復(fù)議、訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。拆遷人按規(guī)定向被拆遷人提供了補(bǔ)償貨幣或安置房屋的，可以依法申請強(qiáng)制拆遷。

    15《辦法》對其他社會(huì)拆遷項(xiàng)目有何影響？

    答：《辦法》適用于深圳市范圍公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的房屋拆遷；其他社會(huì)拆遷項(xiàng)目不直接適用，但在國家、省、市相關(guān)法律法規(guī)規(guī)章或政策沒有規(guī)定時(shí)，可參照執(zhí)行。

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