公共空間肯定是為大眾服務(wù)的，私人空間是為極少數(shù)人服務(wù)的這種東西。是不是公共空間一定要大眾擁有？在歐洲，看到的綠地都是精心打理過的，這種空間肯定是屬于私人的。蘇州的江南園林也屬于私人，保護(hù)的非常好，如果屬于國(guó)家，很難想象它們的命運(yùn)。中國(guó)有太多的沒有打理好的 公共 空間，特別典型的例子是貝聿銘--世界一流的建筑大師做的香山飯店，二十年之后，今天再看香山飯店，已經(jīng)一塌糊涂了。不是房子不好，是我們管理水平太差，這個(gè)工作我們做得太差了，即使再造一個(gè)公園也沒有用，數(shù)年之后又變成一個(gè)垃圾滿地的場(chǎng)所。

  記者點(diǎn)評(píng)：香山飯店已經(jīng)N次成為各界人士的反面教材，但越說它不好，它的知名度越高，飯菜的價(jià)格越貴，怪不得潘石屹出了本批判自己的書以后，項(xiàng)目反而賣得更火了。吳耀東說他也做了幾個(gè)樓盤，風(fēng)林綠洲、誠(chéng)品建筑等，他覺得消費(fèi)房子的業(yè)主，只看自己門里邊那塊 私地 ，并不關(guān)注樓道怎么樣、電梯廳怎么樣，甚至也不抬眼望望窗外，窗外的綠地是不是這樣，他還說他總勸客戶，別問我好不好，用自己的眼睛看好不好。送你一套廚具，一套實(shí)木地板都是次要的，有錢你可以自己買回來(lái)，但有些東西是買不回來(lái)的。不過據(jù)記者了解，這樣提醒消費(fèi)者的開發(fā)商不多，大多數(shù)是將消費(fèi)者騙得越迷糊越好。

博雅西園楊總

  我在盛唐飯店旁邊買了一套房子，三居室，把父母接來(lái)住，父母當(dāng)時(shí)很高興，但很快說想住我北大旁邊那套很小的一居室，父母說，北大西門外有一個(gè)叫萬(wàn)柳文化廣場(chǎng)，這個(gè)小空間有活動(dòng)的地方，老頭老太太到那里去活動(dòng)覺得很方便，我老媽還學(xué)起跳舞了，在盛唐飯店這邊就沒有這樣的地方。所以，空間其實(shí)不在大小，萬(wàn)柳綠化隔離帶更大，但是對(duì)普通人而言有什么意義呢？那個(gè)地方建成了高爾夫球場(chǎng)，想進(jìn)去都不行。人最主要是生活，我老爸老媽可能比我更懂得公園邊的房地產(chǎn)意味著什么。因?yàn)樗玫侥莻€(gè)地方，我就可以活動(dòng)，可以聊天，可以跳舞。所以我們?cè)谧龅禺a(chǎn)的時(shí)候，應(yīng)該從生活這個(gè)角度出發(fā)。

  記者點(diǎn)評(píng)：楊總來(lái)自山區(qū)農(nóng)村，他知道普通人生活最需要的是最實(shí)實(shí)在在的東西。雖然他也發(fā)覺城市的高樓大廈不如家鄉(xiāng)的漂亮，但他也不會(huì)再?gòu)某鞘谢氐睫r(nóng)村去，盡管家鄉(xiāng)旁邊全是山，周邊全是水。正如他自己說的那樣，他的發(fā)小們，一個(gè)個(gè)都跑到城去了。

李爽（京貿(mào)國(guó)際公寓副總經(jīng)理）

  從99年開始，國(guó)家開始提倡以私人名義領(lǐng)養(yǎng)樹林，以呼吁市民關(guān)注綠色關(guān)注環(huán)保。我們領(lǐng)養(yǎng)了一塊三萬(wàn)平米的市政綠地，期限與項(xiàng)目地塊使用年限一樣：70年。10月6號(hào)是國(guó)際住房日，今年的主題是 走進(jìn)綠色 。中央電視臺(tái)大型晚會(huì)心連心劇組、同一首歌劇組選中了我們這塊地方。人們會(huì)問是不是有炒作嫌疑？其實(shí)開發(fā)商也好，客戶也好，重要的是關(guān)注綠色。我們領(lǐng)養(yǎng)這塊林子，也希望有更多的開發(fā)商去領(lǐng)養(yǎng)綠地，首先給國(guó)家減輕財(cái)政支出，其次讓人們關(guān)注環(huán)保意識(shí)，最重要的，讓業(yè)主在一個(gè)私密、安全、優(yōu)美的空間找到放松和交流的機(jī)會(huì)。

  記者點(diǎn)評(píng)：到底是搞文藝出身，李爽總是善于將商業(yè)行為上升一個(gè)高度。在商言商，房地產(chǎn)開發(fā)商的最主要目的明明是為了賣房，領(lǐng)養(yǎng)樹林只不過為了更快地將房子賣出去。不過像京貿(mào)國(guó)際公寓這樣每年花錢領(lǐng)養(yǎng)三萬(wàn)平方米做園林，對(duì)小區(qū)業(yè)主來(lái)說無(wú)疑是個(gè)好事。

  李忠（威格斯中國(guó)有限公司總經(jīng)理）：

  我們這些人雖然都住進(jìn)城市了，但是我們未必是市民，從農(nóng)耕文明到商業(yè)文明需要一個(gè)過程。為什么西方的建筑漂亮，建筑和建筑之間的部分都會(huì)有人很用心地去打造？因?yàn)槟抢锏娜酥乐挥芯S護(hù)好周邊的環(huán)境，才能有自己美麗的家。評(píng)估員估房子價(jià)值的時(shí)候，公園等環(huán)境指數(shù)是很重要的評(píng)價(jià)因素。商業(yè)社會(huì)是利益的契約體，如果沒有利益做關(guān)聯(lián)，僅僅號(hào)召大家愛護(hù)古都，我相信不會(huì)有人真的有動(dòng)力。說到底公共空間，包括地產(chǎn)旁邊的東西，實(shí)際上是一個(gè)經(jīng)濟(jì)利益在驅(qū)動(dòng)，經(jīng)濟(jì)利益立足于公共意識(shí)、私密意識(shí)和契約意識(shí)或者統(tǒng)稱市民意識(shí)的培養(yǎng)。

  記者點(diǎn)評(píng)：有人說李忠是投資高手，現(xiàn)在看來(lái)這種觀點(diǎn)的確不假。他覺得凡是一定得尊崇標(biāo)準(zhǔn)。他認(rèn)為既不能夠拿西方城市的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)來(lái)評(píng)判東方城市，也不能夠拿昨天城市的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)來(lái)評(píng)判今天的城市，當(dāng)然也不能拿鄉(xiāng)村的景觀概念來(lái)評(píng)判城市景觀。將公共空間和私人空間單單用一種經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)來(lái)概括雖然俗了點(diǎn)兒，但的確是非常準(zhǔn)確的。

  林潔（偉業(yè)顧問）：好多人在評(píng)論地產(chǎn)與文化的時(shí)候，總是強(qiáng)調(diào)要保持什么樣的歷史風(fēng)貌，實(shí)際上我認(rèn)為我們也是在創(chuàng)造歷史。可能再過五十年，博雅西園就是很好的歷史。我們不能夠完全將歷史和現(xiàn)在隔離開來(lái)，歷史是延續(xù)的。我在清華的教工公寓長(zhǎng)大的，也就是筒子樓。記憶中我爸爸從來(lái)沒有睡在床上過，他是睡在桌子上的。我們做功課時(shí)把床掀開，就是課桌，這是非人道的。批判鋼筋混凝土的同時(shí)，我們也應(yīng)考慮讓大家生存的空間有一個(gè)最起碼最人性的改善。公共空間與居住空間之間，應(yīng)該強(qiáng)調(diào)三個(gè)性：混合性，平民性，商業(yè)性，三者都是非常關(guān)鍵的。

  記者點(diǎn)評(píng)：不愧是偉業(yè)顧問出來(lái)的專家，一番話讓記者聽得如墜五層云霧中，總覺得概括得非常專業(yè)，就是沒能明白說些什么。不知是否在說，以前得建筑體現(xiàn)了物質(zhì)上的貧乏和精神上的貧乏。如今在探討公共這個(gè)精神層面的東西時(shí)，最先要關(guān)注物質(zhì)層面的東西。

  黃嵐（家春秋置業(yè)投資顧問公司）：北京過去講街坊、胡同，我們講情感空間促成交流的空間，現(xiàn)在站在家門口，你幾乎找不到能夠駐足停留、跟鄰里打招呼的空間。公園地產(chǎn)這個(gè)題目提得太好了，我們?cè)谶@方面做了幾個(gè)案例，比較大的項(xiàng)目是文化資源護(hù)區(qū)，在北展后湖，把動(dòng)物園、海洋館和北展結(jié)合起來(lái)做。所謂公園地產(chǎn)項(xiàng)目大多數(shù)是借景、賣景，與風(fēng)景并沒有直接的交流關(guān)系。我們嘗試讓二者互動(dòng)，把真正的河水引入社區(qū)，把區(qū)域的文化價(jià)值與社區(qū)的建設(shè)在前期規(guī)劃階段就結(jié)合起來(lái)。不但是借景、造景，還要從文脈與地脈結(jié)合的高度來(lái)整合。

  剛才談到關(guān)于公園地產(chǎn)值得不值得開發(fā)以及風(fēng)景區(qū)的開發(fā)價(jià)值問題，最近大家都知道西山的項(xiàng)目被封殺了，或者說凍結(jié)了。究竟西山屬于誰(shuí)？這個(gè)問題蠻尖銳的。是屬于權(quán)貴階層、富有階層、還是平民階層？西山誰(shuí)在保護(hù)。前一段媒體也報(bào)道過，按照目前很多老頭老太太的進(jìn)度，西山的水再背下去就枯了，土再背下去十年后西山就夷為平地了。換個(gè)角度講，資源占有不是罪過，關(guān)鍵在于資源是不是得到了保護(hù)、實(shí)現(xiàn)了更高的開發(fā)價(jià)值。文化保護(hù)區(qū)或者公園區(qū)域的地產(chǎn)開發(fā)首先要有社會(huì)責(zé)任感，站在保護(hù)的角度去做。如何把這些資源利用好，是做房地產(chǎn)開發(fā)的諸位都要考慮問題。

王如君（北大博雅投資）：

  非常榮幸，第一次參加這樣的論壇。城市的空間讓大家都感到受擠壓的狀態(tài)。我參與過一些項(xiàng)目的規(guī)劃，比方在朝外商業(yè)街，當(dāng)時(shí)我們提出有效地利用當(dāng)時(shí)周圍的環(huán)境，靠近日壇公園我們做了一個(gè)大概15萬(wàn)平米的規(guī)劃。但是實(shí)際上完全是做不到的，因?yàn)閺恼畞?lái)講，要解決的是最實(shí)際的問題，比方人的居住、周邊的交通?，F(xiàn)在形成了所謂的CBD，從商業(yè)概念上來(lái)說，我看已經(jīng)達(dá)到了瘋狂的程度，不知在座沒有CBD的人。

  從城市的地域來(lái)說，北京目前的感覺，生活的空間越來(lái)越被壓縮了。雖然現(xiàn)在很重視修路，拓寬了一些道路，同時(shí)也搞了一些所謂的特色公園，主題公園，但是我想這是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。人們更要關(guān)注商業(yè)的空間利用能不能考慮到人文的關(guān)懷。

  在紫竹園公園的西北角上突然蓋了一些樓，樓里的住戶感到慶幸，他們每天能看見西山、看到活水，但是是否與周圍的景觀相融呢？有時(shí)候我從外面回來(lái)的路上，經(jīng)常想象：能不能透過水泥叢林看到一些綠色。原來(lái)市政一直在刷灰色，現(xiàn)在有一些彩色的變化，但總是人為雕琢的東西，這樣一個(gè)國(guó)際化大都市，為我們提供了絕好的機(jī)會(huì)，能不能借此重新考慮規(guī)劃，讓它能夠更自然更人文呢？

  我們專門做項(xiàng)目融資，融來(lái)錢的時(shí)候，我總是非常憂慮開發(fā)商會(huì)把錢怎么用。為了盡可能擠占營(yíng)利面積，很多的人文空間都被取消了。大家能不能多一點(diǎn)留白，很多來(lái)訪的國(guó)際友人非常欣賞我們的天壇，包括占地、規(guī)劃，古人的智慧對(duì)我們是莫大的財(cái)富。

人濟(jì)山莊李總：

  五年以前，我們拿下了紫竹院公園那塊13.8公頃的地，兩千多戶的棚戶區(qū)，政府做拆遷，苦于沒有資金，我們拿出了7.3億拆遷款，把兩千多戶遷到清河鎮(zhèn)，為政府節(jié)省了一些資金，也是造福于人類。我們那邊住的人比兩千棚戶多得多。我們?cè)瓉?lái)宣傳過 公園里的家 ，因?yàn)槲覀兇_實(shí)占了公園的地，這是實(shí)際的情況。我們離湖最近的只有四十米，在家里面看下去眼下就是湖，真的很美。最遠(yuǎn)的樓離公園步行也只要一分半鐘，與公園之間現(xiàn)在是一個(gè)圍墻，將來(lái)會(huì)換成很漂亮的欄桿。我們希望小區(qū)將來(lái)的部分綠化重新規(guī)劃，會(huì)比紫竹園公園更漂亮，公園與人濟(jì)互相借景，公園的老人能享受到我們這邊的環(huán)境。去年參加生態(tài)環(huán)境的評(píng)比，北京一共中了六家，我們是六環(huán)之內(nèi)唯一一家。這里的生態(tài)環(huán)境真的是非常好，附近80歲老太太頭發(fā)都還是黑的，很奇怪。

耕天下：

  我們也屬于先農(nóng)壇外壇，也算是 公園里的家 啦。歷史上的26位皇帝在那兒親耕過，舉行非常隆重的親耕儀式。中國(guó)是農(nóng)耕大國(guó)，中華文明是農(nóng)耕文明。我本人是地道的北京人，第一次嘗試做南城項(xiàng)目。在觀念當(dāng)中有一種偏見，長(zhǎng)安街以南不太能夠接受。如果大家有機(jī)會(huì)，可以到我們項(xiàng)目參觀一下，現(xiàn)在的環(huán)境大有改觀，而且項(xiàng)目本身從設(shè)計(jì)到規(guī)劃，產(chǎn)品品質(zhì)是非常高的。在城中心有陶然亭公園和天壇公園、先農(nóng)壇為伴為鄰，應(yīng)該是非常幸福的家居環(huán)境，而且是非常有眼光的選擇。也希望我們能夠配合政府作好對(duì)古跡和文化遺產(chǎn)的保護(hù)，

  潭縱波（清華大學(xué)）：中央公園本身是一個(gè)非常美麗的故事甚至是傳說，傳說中美國(guó)人如何如何有先見，如何如何大公無(wú)私，房地產(chǎn)開發(fā)商如何如何造就了這么一個(gè)非常美好的環(huán)境，紐約市民如何如何素質(zhì)高，維護(hù)了這么好的公園。其實(shí)事實(shí)并不是這樣。

  地產(chǎn)界的朋友，以美國(guó)方式，告訴你們一個(gè)好消息，紐約中央公園的建設(shè)使得紐約開發(fā)商有了進(jìn)行高檔住宅建設(shè)場(chǎng)所這么一個(gè)機(jī)會(huì)，帶動(dòng)了紐約市整個(gè)城市發(fā)展和城市化進(jìn)程，給中產(chǎn)階級(jí)以及中產(chǎn)階級(jí)以上的人提供了一個(gè)非常優(yōu)美、舒適的、在都市里邊靠近大自然的再理想不過的居住環(huán)境。當(dāng)然房地產(chǎn)的朋友們發(fā)了財(cái)，這是好消息。

  再說一個(gè)壞消息，買紐約中央公園的340公頃地花了五百萬(wàn)美元，五百萬(wàn)美元的32％是由房地產(chǎn)開發(fā)商出的錢。道理很簡(jiǎn)單，這是開發(fā)利益的社會(huì)返還或者社會(huì)回歸。誰(shuí)受益誰(shuí)負(fù)擔(dān)，這是在市場(chǎng)環(huán)境下最基本的原理。

  我想引出兩個(gè)觀點(diǎn)。第一，紐約公園是誰(shuí)的？紐約中央公園最大的意義社會(huì)資產(chǎn)、社會(huì)財(cái)富。由政府提議委員會(huì)主導(dǎo)（委員會(huì)并不是政府機(jī)構(gòu)，而是由政府、法院、法律機(jī)構(gòu)指定的委員，包括工程技術(shù)人員、市民代表組成的委員會(huì)）運(yùn)作這件事情，舉行設(shè)計(jì)競(jìng)賽等等。也就是說，政府提倡第三方或者中立機(jī)構(gòu)委員會(huì)的主持。公園是一八七幾年建成的，一百多年以后，它實(shí)際上成了全紐約乃至全美全世界的看得見摸得著的財(cái)富，這個(gè)財(cái)富屬于全紐約市民共同所有的。如果站在這個(gè)高度上來(lái)看這個(gè)問題的話，開發(fā)商、政府、消費(fèi)者的利益是一致的。撇開我要賺錢、我要享受環(huán)境不談，在我們現(xiàn)有能力和現(xiàn)有的條件下，我們要給子孫后代留什么東西？我們要?jiǎng)?chuàng)造什么樣的社會(huì)財(cái)富？我覺得這是紐約中央公園給我們的最重要的啟示。

  第二，跟中央紐約公園沒有關(guān)系，與今天的話題相關(guān)：私人空間和公共空間。紐約有一塊私人綠地，在統(tǒng)一公園旁邊一點(diǎn)，一個(gè)長(zhǎng)方形的街區(qū)，面積有兩公頃左右，外面鐵欄桿圍住。只有周圍有產(chǎn)權(quán)的居民有權(quán)進(jìn)去，也就是說，公園邊的住宅連同公園銷售。我親眼看見管理人員拿著鑰匙開門，進(jìn)去散步、讀書，一般人可以看見，但不可以進(jìn)去。美國(guó)人講私密，私有財(cái)產(chǎn)就是私有財(cái)產(chǎn)，沒有什么好商量的。

  我去了美國(guó)以后非常失望，因?yàn)槊绹?guó)的自然太得天獨(dú)厚，我們不可能做得到，有這么多人，這么少的地方，還要吃飯要保護(hù)農(nóng)田。怎么辦呢？我覺得這恰恰是一個(gè)挑戰(zhàn)，也是一個(gè)機(jī)會(huì)，這種機(jī)會(huì)就在于美國(guó)人沒有做過，沒有人嘗試過。我們完全可以攜起手，規(guī)劃者、設(shè)計(jì)者、房地產(chǎn)商、媒體大家共同來(lái)做，