誰(shuí)最黑？物管第一，黑社會(huì)第二                                                                                                    轉(zhuǎn)載  [ 2007-1-17 22:54:00 | By: 北京陸律師 ]

如果有人問(wèn)“你聽說(shuō)過(guò)黑社會(huì)收保護(hù)費(fèi)的事情嗎？”很多人會(huì)說(shuō)“聽說(shuō)過(guò)！”即使沒(méi)聽過(guò)現(xiàn)實(shí)社會(huì)中的，也看過(guò)港臺(tái)片中演的。但如果有人問(wèn)“你聽過(guò)黑社會(huì)因沒(méi)收到保護(hù)費(fèi)把拒絕繳納保護(hù)費(fèi)的人告上法庭的嗎？”大概搖頭的人會(huì)多一些，為什么？因?yàn)榇蠹覍?duì)此問(wèn)題的是非比較清楚，黑社會(huì)不會(huì)笨到去自投羅網(wǎng)。
    可是現(xiàn)今社會(huì)里，卻有這樣的組織可以沒(méi)有依據(jù)強(qiáng)迫別人接受它的“服務(wù)”，對(duì)于拒絕的人，武的，把你打得頭破血流，甚至打瞎你的眼睛；文的，把你告上法庭。如果要問(wèn)誰(shuí)有這么大膽，那就是物業(yè)公司。為什么物業(yè)公司可以這樣無(wú)法無(wú)天，原因就是大家對(duì)此缺少一個(gè)比較一致的認(rèn)識(shí)，這樣的物業(yè)公司有時(shí)還會(huì)得到庇護(hù)。
    文章到此，相信早有看的人沉不住氣地大喊：“你有沒(méi)有搞錯(cuò)，拿物業(yè)公司和黑社會(huì)比較。”筆者的答復(fù)是：“請(qǐng)你先別急，本文所說(shuō)的物業(yè)公司專指那些沒(méi)有合同強(qiáng)迫業(yè)主交費(fèi)的公司。對(duì)于那些依合同進(jìn)行管理和收費(fèi)的物業(yè)公司，你們不必對(duì)號(hào)入座，我不僅不想中傷你們，而且要感謝你們?yōu)闃I(yè)主付出的辛勤勞動(dòng)。我今天這樣比，就是希望社會(huì)能盡快清潔你們隊(duì)伍中的垃圾，早日還你們的清白?！?/span>
    筆者將那些沒(méi)有合同就強(qiáng)迫業(yè)主依他們自定標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)的物業(yè)公司和黑社會(huì)相比對(duì)不對(duì)，大家可以自己分析。
    那些不是依據(jù)合同收費(fèi)的物業(yè)公司向業(yè)主要錢的理由是什么？他們的理由無(wú)非只有一個(gè)：“我給你服務(wù)了，你就要給錢。”
    黑社會(huì)收保護(hù)費(fèi)的理由是什么？他們的理由是：“我保護(hù)了你們，你們就要交錢。”
    物業(yè)公司說(shuō)：“我們是為了全體業(yè)主的利益，你不給錢，就是侵犯了交費(fèi)業(yè)主的利益?！比绻@種理由也能成立的話，黑社會(huì)也會(huì)說(shuō)：“我們是為了一條街的商家安全，你不給錢，就是侵犯了交保護(hù)費(fèi)人的利益，加重了交費(fèi)商家的負(fù)擔(dān)。”
    反對(duì)我的人一定會(huì)說(shuō)：“黑社會(huì)和物業(yè)公司目的不同，黑社會(huì)是為了自己的利益，物業(yè)公司是為了業(yè)主的利益?！蔽业幕卮鹗牵骸八麄兊哪康氖且粯拥?，都是為了自己的利益，人們現(xiàn)在的看法不同，原因不過(guò)是因名字不同而已，現(xiàn)實(shí)中有的物業(yè)公司其實(shí)比有的黑社會(huì)還不如，有的黑社會(huì)收了錢還知道為交保護(hù)費(fèi)的人玩命，有的物業(yè)公司卻只知道收錢不知道干事?！?/span>
    事實(shí)服務(wù)就要付費(fèi)是有前提的
    我曾在3年前曾舉過(guò)一個(gè)例子說(shuō)明不是什么樣的事實(shí)服務(wù)都要付費(fèi)，那就是我們看到的有人在大街上不管車主同意不同意就給車主擦車，然后伸手找車主要錢，車主不付錢，一般人都不會(huì)反對(duì)。
    反對(duì)我的人也舉過(guò)一個(gè)例子，那就是坐公共汽車，上了車發(fā)現(xiàn)票價(jià)貴了，如果不給錢，同意的人不會(huì)太多。
    這兩個(gè)例子都在說(shuō)事實(shí)服務(wù)后給不給錢的事，為什么看似相同的事會(huì)有不同的結(jié)果呢？問(wèn)題就出在“看似相同”，但其實(shí)不同上，他們的不同點(diǎn)就在于擦車?yán)又校o錢的人是被動(dòng)的，坐車?yán)又?，要給錢的人是主動(dòng)的。
    我現(xiàn)在把上面的例子重新講一下，大家可以自己回答該不該給錢。
    有個(gè)車主沒(méi)談好價(jià)錢就讓擦車的人擦車，等車擦完，擦車的人向車主要錢。
    有輛汽車，未經(jīng)走路的人同意硬把他拉上車，這個(gè)人下車就是不給錢。
    通過(guò)以上分析，我們不難看出事實(shí)服務(wù)就應(yīng)付費(fèi)是有前提的，這個(gè)前提是付費(fèi)的人主動(dòng)接受了服務(wù)，付費(fèi)人的主動(dòng)是關(guān)鍵，而要求別人給錢的人是否付出并不是關(guān)鍵。
    曾經(jīng)事實(shí)接受不表示永遠(yuǎn)要接受
    有的物業(yè)公司經(jīng)常以業(yè)主在辦理入住的時(shí)候交納了物業(yè)費(fèi)，主張業(yè)主已事實(shí)接受了他們的服務(wù)，但他們忘記了在法律上事實(shí)接受了仍然可以隨時(shí)撤消，這種撤消可以用書面形式，也可用實(shí)際行動(dòng)，并且無(wú)需任何理由。業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)就是用行動(dòng)表達(dá)了事實(shí)撤消。
    物業(yè)公司事實(shí)接受了業(yè)主“欠”費(fèi)
    前面說(shuō)了，業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，實(shí)際就已事實(shí)表明了不接受物業(yè)公司的服務(wù)，在這種情況下，物業(yè)公司應(yīng)該主動(dòng)采取措施避免自己的損失擴(kuò)大，如果它愿意繼續(xù)提供服務(wù)，說(shuō)明的不是業(yè)主繼續(xù)事實(shí)接受他們的服務(wù)，而是他們事實(shí)接受了業(yè)主的“欠”費(fèi)，事實(shí)表示自己愿意免費(fèi)提供服務(wù)。否則，那些到處訴苦的物業(yè)公司干什么趕都趕不走，不知有誰(shuí)見到業(yè)主拿刀拿槍逼著物業(yè)公司進(jìn)行服務(wù)了。
    正確理解《民法通則》第九十三條
    “沒(méi)有法定的或者約定的義務(wù)，為避免他人利益受損失進(jìn)行管理或者服務(wù)的，有權(quán)要求受益人償付由此而支付的必要費(fèi)用?！边@條法律條文經(jīng)常成為物業(yè)公司或替物業(yè)公司沒(méi)有合同情況下收費(fèi)進(jìn)行辯解的擋將牌，但是這一條不是可以亂用的。
    舉個(gè)簡(jiǎn)單的利益，有一個(gè)人掉到河里一個(gè)錢包，掉錢包的人沒(méi)有說(shuō)話，旁邊有個(gè)人奮不顧身跳到河里去撈錢包，錢包撈上來(lái)了，撈錢包的人因此生病住院，或者錢包沒(méi)撈上來(lái)人卻淹死了，撈錢包的人或家屬要求掉錢包的人賠醫(yī)藥費(fèi)或喪葬費(fèi)，掉錢包的人不肯賠，法官會(huì)怎么判無(wú)需我贅述。
    這個(gè)例子告訴我們，雷鋒誰(shuí)想做都可以做，但為了掙錢去主動(dòng)服務(wù)不一定會(huì)有人給你錢的，不然，農(nóng)村的盲流都可以跑到小區(qū)里擦玻璃了。不是我話說(shuō)得難聽，沒(méi)有從事物業(yè)服務(wù)工作資格，沒(méi)有合同依據(jù)而跑到人家小區(qū)干活和大街上提個(gè)桶逮車就擦在性質(zhì)上并沒(méi)有什么區(qū)別。
    不要被騙人的鬼話騙倒
    我們經(jīng)?？梢月牭揭环N論點(diǎn)：物業(yè)公司的收費(fèi)不合理業(yè)主可以向政府行政主管部門申訴投訴，向法院起訴，而不能采用拒交物業(yè)費(fèi)的方式。持這種論點(diǎn)的人有些“站著說(shuō)話不腰疼”的嫌疑，對(duì)合法來(lái)進(jìn)行管理的物業(yè)公司的收費(fèi)不合理，業(yè)主當(dāng)然可以向政府行政主管部門投訴，也可以向法院起訴，如果來(lái)進(jìn)行管理的物業(yè)公司根本就沒(méi)有合同、根本就是非法的，業(yè)主用得著主動(dòng)去投訴、去起訴嗎？如果你家不需要人擦玻璃，有人天天來(lái)擦，你是不付費(fèi)呢？還是先給錢，然后再投訴、再到法院去要回錢呢？更何況法律規(guī)定當(dāng)事人在知道會(huì)有損失時(shí)要先防止損失擴(kuò)大，即使合法的物業(yè)公司進(jìn)行管理，如果亂收費(fèi)業(yè)主也有權(quán)先拒交！
    我們還會(huì)經(jīng)常聽到一種論點(diǎn)，那就是你不是法官，不能根據(jù)自己的判斷來(lái)決定自己的行動(dòng)，好像一個(gè)人做什么只有等法官判決了才能去做。我們不妨試問(wèn)一下：如果有人拿刀殺你，你是先讓他殺了然后等法官判他有罪呢？還是先進(jìn)行防衛(wèi)，哪怕是誤傷對(duì)方法官最后可能不認(rèn)可你是正當(dāng)防衛(wèi)呢？
    筆者必須告訴大家，每個(gè)人都要對(duì)自己的選擇負(fù)責(zé)。給沒(méi)有合同的物業(yè)公司交費(fèi)，就如同購(gòu)買沒(méi)有預(yù)售許可證的房子一樣，是要為自己的選擇買單的，這才是真正法律意義上的事實(shí)接受，你不能證明有人拿刀拿槍逼著你交錢，是沒(méi)有人幫你追討損失的。
    是侵犯全體業(yè)主的利益還是侵犯物業(yè)公司的利益
    對(duì)業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)問(wèn)題上我們聽到最多的一句話恐怕就是“個(gè)人不交物業(yè)費(fèi)侵犯了全體業(yè)主利益?！边@句話我也說(shuō)過(guò)，而且可能在北京是最早公開說(shuō)的。但筆者今天要和大家說(shuō)的是說(shuō)這句話要有前提，不是什么人在什么場(chǎng)合都可以用的。比如物業(yè)公司在起訴業(yè)主時(shí)就不應(yīng)該說(shuō)，為什么？因?yàn)槲飿I(yè)公司如果以此起訴業(yè)主，法院根本就不應(yīng)受理。物業(yè)公司不是檢察院，沒(méi)有全體業(yè)主的委托，有什么資格為此理由去起訴業(yè)主呢？物業(yè)公司能起訴業(yè)主并能被法院受理的理由只有一個(gè)，那就是業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)侵害了它自己的利益。想為物業(yè)公司粉飾的人請(qǐng)別忘了在民事糾紛中只有當(dāng)事人才能主張權(quán)利。
    筆者說(shuō)“個(gè)人不交物業(yè)費(fèi)侵犯了全體業(yè)主利益”要有前提的，這個(gè)前提就是看要交的費(fèi)是不是業(yè)主共同商定的。如果不是，即使業(yè)主說(shuō)這句話也欠妥，因?yàn)槟悴](méi)有替沒(méi)交費(fèi)的業(yè)主交費(fèi)，也沒(méi)因別的業(yè)主不交費(fèi)而多交費(fèi)，即使多交了那也是你自己愿意。那些不交費(fèi)事實(shí)享受服務(wù)的并沒(méi)有占交費(fèi)業(yè)主的便宜，而是物業(yè)公司自己愿意免費(fèi)服務(wù)。