楊檳濤 辛某與被告某公司租賃合同糾紛一案

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辛某與被告某公司租賃合同糾紛一案 - 判裁案例 - 110網(wǎng)

審 判 長 楊檳濤 審 判 員 王芩菲 代理審判員 強康 書 記 員 鄔偉.

當事人:   法官:   文號:上海市楊浦區(qū)人民法院

原告辛某。

被告上海某經貿有限公司。

原告辛某與被告上海某經貿有限公司租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告辛某及其委托代理人董某，被告上海某經貿有限公司法定代表人王某及其委托代理人周某、龔某到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

原告辛某訴稱，原、被告于2004年4月3日簽訂了《招商合同》（下稱“合同”），約定由原告承租被告上海市楊浦區(qū)國和路某號門面房（下稱“該門店”），承租面積一樓80平方米、二樓142平方米，租期自2004年5月1日至2010年4月30日。被告同意原告在不變動室內總體結構的情況下，進行分隔裝飾。同時約定如遇特殊的無法抗拒的因素需終止本合同，應提前三個月通知對方，協(xié)商解決。

合同簽訂后，原告前后花費數(shù)十萬元將該門店裝修一新，買來空調、電視、桌椅及廚房用品等設施、設備用于經營飯店。2006年12月15日，被告在沒有向原告做出任何通知的情況下，突然帶領一幫人沖進該門店，強行將原告及店中員工趕出，并扣押原告店中所有財產。嗣后，原告發(fā)現(xiàn)被告已將該門店另行出租，并將店內原告的所有財產轉讓給他人。原告數(shù)次聯(lián)系被告要求盤點取回財物并協(xié)商解決此事，均遭被告拒絕，被告聲稱原告無權清點店中財物。

原告認為，公民個人的合法財產受法律保護，被告將原告強行趕出并侵占該門店內屬原告所有的包括裝修之添附物的行為，嚴重侵害了原告的合法權益，應當依法承擔民事賠償責任。故原告要求被告賠償原告損失人民幣（以下均為人民幣）377,649.90元（含固定資產損失135,616元、押金14,500元、轉讓費50,000元、裝修損失以評估為準）。

被告上海某經貿有限公司辯稱，原告違反《招商合同》即租賃合同的約定，一直拖欠被告房租68,650元、電費人民幣12,014元、水費1,664元、房租滯納金12,384元（每天按租金千分之一計算，暫僅計算到2007年2月13日止）,并向被告借款77,700元，原告共計拖欠被告款項158,734元。由于原告違約在先，應當承擔本案不利的民事責任。原告在2006年11月18日寫借條一張，該借條言明原告到期無法歸還債務，則被告有權收回經營權。因此，被告收回上海市楊浦區(qū)國和路某號房屋租賃權和經營權有法律依據(jù)，是按該借條的約定收回經營權;被告收回經營權的同時也就終止了與原告的租賃關系。原告所欠被告?zhèn)鶆毡仨殮w還,被告并不存在對原告的侵權，更談不上賠償?shù)膯栴}。故被告不同意原告訴請。

經審理查明，1、2004年4月3日，原、被告簽訂一份《招商合同》，合同約定：原告承租被告上海市楊浦區(qū)國和路某號門面房一樓80平方米、二樓142平方米，租期自2004年5月1日至2010年4月30日，其中第三年后，雙方合同租金按當時情況（依二軍大原始合同同步）而定;合同期滿后，雙方續(xù)簽合同，同等條件下，原告優(yōu)先；該房實用面積222平方米，租金每月14,500元，原告每三個月向被告繳納一次房租，先付后用，下期租金被告可提前收取，逾期繳納的每天按應繳租金千分之一收取滯納金；被告同意原告在不改變室內總體結構的情況下進行分隔裝飾，其施工方案必須經被告同意后方可動工；合同期滿，原告應把房屋完好的交還被告，如有損壞，原告應負責修復或賠償；租期內所發(fā)生的相關費用（如水、電、稅等）由原告支付；為確保房屋的安全與完好，且相關費用能及時結清，原告需要向被告交納14,500元（等同一個月的房租）為押金；雙方如不再續(xù)簽租房合同，則被告退回原告押金14,500元（水電等相關費用結清后退回）；雙方必須自覺遵守以上條款，違約后果自負，如遇特殊的無法抗拒的因素需終止本合同，應提前三個月通知對方，協(xié)商解決；原告租賃期內辦理相關營業(yè)手續(xù)，被告應提供相關證件；合同還約定了相關權利義務。另原告分別支付結被告押金14,500元，房屋轉讓費50,000元。原、被告交接時未辦理移交清單。

2、合同簽訂后，原告對承租房進行了裝修用于經營餐飲，因故，原告使用的營業(yè)執(zhí)照為被告上海某經貿有限公司的營業(yè)執(zhí)照。

3、2005年11月18日，原告在本案被告委托代理人周某所寫的借條上簽名（包括日期），具體內容如下：今有辛某向房東王某商借人民幣36,500元整，借期一年，從2005年11月18日至2006年11月17日止，到期一次歸還；借款期間利息按每月1％計算，每月為365元整，按月支付，可以用實物形式支付；到期無法歸還，則房東有權收回經營權。另由于原告筆誤，在落款處將“2005年11月18日”寫為“2006年11月18日”。上海市司法鑒定中心以滬司鑒中心[2007]文鑒字13號,作出鑒定結論,上述借條落款簽名和落款日期系辛某所寫。2006年6月27日，原告向被告出具欠條一張，言明：欠被告2006年2月、3月、4月房租43,500元。2006年10月31日、11月13日，原告又分別向被告出具相關房租欠條及還款計劃。2006年12月31日，被告向原告發(fā)出催款通知，至2006年12月，原告共欠被告租金159,617元。審理中，原告承認共欠原告7個月

房租。

4、2006年12月15日，被告將原告趕出承租房，并將承租房內物品和設備予以留置，期間，被告曾報警。

5、審理中，被告將系爭承租房重新進行裝修仍用作餐飲經營，裝修時間約在2007年7、8月份。

6、審理中，經原告申請，本院委托了上海眾華資產評估有限公司對上海市楊浦區(qū)國和路某號房屋裝修和部分動產進行評估，評估公司于2007年12月5日進行實地現(xiàn)場勘查,2007年12月11日以滬眾評報字[2007]第F116號作出以下評估結論，評估基準日為2006年12月31日，評估值為243,862元，其中存在實物部分203,723元（房屋裝修為143,000元），未見實物部分40,139元。評估公司對上述結論作出以下解釋：評估以實物為主，報告中未見部分提供給委托方作參考；實物究竟屬于哪一方，評估公司無查證必要；評估公司最初至原告律師處，其提供了清單，并看見部分實物發(fā)票，但在評估報告中未將相關發(fā)票復?。辉u估結果未征求被告意見；對房屋未按改動過的裝修進行評估，而是根據(jù)飯店裝修一般為每平方米1,000元，再考慮折舊率，按平均年限折舊，一般飯店折舊是8年，系爭房屋折舊基準日從2004年4月開始。

原告對評估報告無異議。被告對評估報告有異議，因評估時被告未同時到現(xiàn)場，動產部分不全系原告的，原裝修已被重新裝潢，故對評估程序、方法均有異議。

本院認為，原、被告于2004年4月3日簽訂的《招商合同》系雙方真實意思表示，未違反法律、法規(guī)規(guī)定，依法受法律保護。從《招商合同》內容來看，該合同實系租賃合同，即原告承租被告提供的房屋。審理中，依據(jù)被告提供的欠條和原告自述，原告在經營中欠租事實存在，構成違約；基于被告明確在本案中不予反訴，本院對原告欠租一節(jié)不予處理，被告可另尋救濟途徑。

被告在原告欠租前提下，可否將原告趕出承租房，并對原告留存物品、裝修價值不予賠償或補償，系本案的關鍵。

原告長期欠租已違背被告出租的根本目的，原告存在重大過錯責任，故被告收回出租房，并無不當，但被告并不當然據(jù)此留置原告經營物品等。由于原、被告簽訂《招商合同》后，未辦理物品等相關移交清單；故被告認為房屋出租給原告時已有物品，應負主要舉證責任，但審理中，被告未提供相應證據(jù)予以印證。作為一家餐飲店，并實際經營了一段時間,原告經營餐飲應當購置了相關設備和物品；本院參照評估公司對同一承租房、同一經營性質的餐飲企業(yè)存在部分動產的數(shù)量、價值，并考慮到被告現(xiàn)實際控制承租房和原告欠租先期違約的情況，酌情責令被告補償原告25,000元。對裝修部分，以上相同理由不再重述，本院亦參照評估公司裝修相關價值結論（飯店一般裝修價格、折舊情況）和原告欠租先期違約情況，酌情責令被告補償原告70,000元。

對于原告訴請中要求被告返還押金、轉讓費一節(jié)，由于原告欠租存在違約，且按合同約定在及時結清相關費用等后，才可處理押金問題，故在本案中，本院不能支持原告押金的訴請；對于轉讓費，亦由于原告實際已存在經營，且先期違約，對原告轉讓費訴請，亦不能予以支持。據(jù)此，依照最高人民法院《關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、《中華人民共和國合同法》第六條、第六十條第一款、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：

被告上海某經貿有限公司應于本判決生效之日起十日內補償原告辛某人民幣95,000元。

如果被告上海某經貿有限公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十二條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案受理費人民幣8,175元，由原告辛某負擔人民幣6,175元，被告上海某經貿有限公司負擔人民幣2,000元；本案鑒定費人民幣6,000元，由原告辛某負擔；本案評估費人民幣1,200元，由原告辛某、被告上海某經貿有限公司各半負擔人民幣600元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

                                                  審  判  長    楊檳濤

                                                  審  判  員    王芩菲

                                                  代理審判員    強康

                                                  書  記  員    鄔偉秉